쟁점금액을 실제 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997.12.07. aa지방법원에서 aa bb cc 315-22 토지 및 건물(이하 '양도주택’ 이라 한다)를 경락으로 취득하고 2012년 12월에 한국토지주택공사에 대지만을 수용으로 양도하면서, 2013.2.28. 리모델링 공사 및 건물철거비용 61,550천원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)을 필요경비에 산입하여 양도소득세 예정신고 하였다.
• 나. 처분청은 2013.8.12. 쟁점금액 61,550천원에 대하여 지출증빙 부족으로 필요경비를 부인하고 양도소득세 19,231천원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 2013.10.24. 이에 불복하여 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 양도주택을 1997년 12월 경락받은 후 주택이 너무 낡고 구조가 잘못되어 사람이 거주하기 불편하여 수리를 할 필요성이 있어 토지 정비 공사 및 리모델링 공사를 약 2개월 동안 하였다.
• 나. 당시 공사업자들이 공사비를 통장으로 지급받는 것보다 현금으로 받는 것을 원하여 아무런 생각 없이 공사비를 현금으로 지급하였다. 청구인은 보상을 받은 후 양도소득세 필요경비로 인정받기 위하여 공사업자들의 사실 확인서와 인감증명서를 첨부하여 필요경비를 인정해 줄 것을 주장하였지만 처분청은 공사비 등을 통장 등으로 지출하지 않았고 그 당시 공사업자들이 사업자등록증이 없다며 공사비 등을 필요경비로 인정하지 않고 추가로 과세하는 것은 억울하므로 이 건 처분은 부당하다.

• 가. 리모델링 공사에 대한 필요경비 검토와 관련하여 청구인의 주장과 같이 경매로 낙찰받았고 주택이 낡고 불편하여 주택 보수공사를 하였다고 하는 것은 심증은 가지만 공사비를 현금으로 받기를 원하는 사람이 많다고 현금으로 주었다고 하고 공사비 지출근거에 대한 아무런 입증자료 없이 인테리어업자의 사실확인서와 인감증명만을 제시하고 있으나, 공사비로 얼마가 지출되었는지의 아무런 입증자료가 없다. 토지정비 공사를 하였다는 업자 하은 1998년 당시 OOO식당을 운영하는 사업자이었고, 주택에 대한 리모델링공사를 하였다는 업자 손와 주택철거 및 정비공사를 하였다는 업자 임**은 1998년 당시 사업자등록이 없는 미등록자로서 공사내역을 입증하여 줄만한 근거자료가 없다.
• 나. 청구인은 1997년 12월 양도주택 취득 후 주택에 대한 리모델링 공사를 하고 공사비용에 대하여 필요경비로 인정해 달라고 주장을 하나 2012년 12월 한국토지주택공사에 수용시 주택은 이미 철거되어 대지만을 보상 받은 상태로 건물 관련 토지의 양도소득에 영향을 미칠 수 없다고 판단된다(조심 2009서0103, 2009.3.13). 또한 주택이 2007년 12월에 화재로 멸실되어 집행기준 97-163-40에 따라 토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니한다고 되어 있어 건물 철거비용 또한 필요경비로 인정 할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 실제 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령
• 가. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비 계산 】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도 자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계

○ 이 건 처분과 관련된 과세전적부심사청구의 사실관계에 의하면 다음과 같은 사실관계가 기재되어 있다.

1. 이 건 심리자료에 의하면, 청구인이 1997.12.07.에 양도주택을 경락으로 취득(취득가액 160,108천원)하여 2012년 12월에 한국토지공사에 수용(보상가액 596,498천원)되고, 필요경비 61,550천원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 예정 신고한 사실이 확인된다.

2. 처분청은 필요경비 검토와 관련하여 청구인은 공사비를 현금으로 지급하고 공사비 지출근거에 대한 구체적인 입증자료 없이 공사업자의 사실확인서와 인감증명서만을 제출하여 세금계산서 및 공사대금으로 사용한 입출금내역 등 어떤 자료도 명확히 제시하지 못하고 있고, 또한 공사 업자인 하oo은 당시에 사업자등록이 없는 미등록사업자로 공사내역을 입증할 만한 근거자료가 없다고 판단하여 필요경비를 인정하지 못하여 2013.8.7. 양도소득세 18,839천원을 고지하였다.

3. 이 건 청구이유서에 의하면, 1997년 12월 aa지방법원에서 양도주택을 151,000천원에 경락 받고 경락당시 주택이 낡고 구조가 잘못되어 수리를 해야 했기 때문에 1998년 1월 10일부터 2월 10일까지 토지정비 공사 및 주택 리모델링 공사를 하고 공사업자들이 대금을 현금으로 지급받기를 원하여 현금으로 지급하고, 2007년 주택이 화재로 멸실된 이후에 건물 철거공사를 하여 이 공사비 또한 현금으로 지급한 사실은 틀림없는 사실로 쟁점금액은 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하고 있다.

4. 이에 청구인이 제출한 양도주택의 공사 내역에 관한 제출서류는 아래와 같고 공사대금을 현금으로 지급받았다는 것은 공사업자의 사실확인서에 의해 확인되며 청구인의 현금 입출금 내역 및 은행거래 내역은 확인되지 않는다. (표 생략) 5) 국세통합전산망에 의하여 확인된 공사 업자들의 사업이력은 아래와 같으며 하**은 1998년 당시 OOO 식당을 운영하였고 손oo은 1998년 당시 사업자등록은 없는 것으로 확인된다. (표 생략)

6. 현재 청구인의 양도주택의 말소 건축물대장을 보면 2008.11.11. 주택이 화재로 멸실되었음이 확인되어 2012년 12월 한국토지주택공사에 수용당시 이미 주택은 멸실되었고, 한국토지주택공사가 발행한 토지 등 수용사실 확인서와 용지매매계약서를 보면 대지(386㎡)만 수용되어 2013.1.11. 대지가액만 보상(보상 가액 596,498천원)받은 것으로 확인된다.

• 라. 판 단 청구인은 양도주택을 1997년 12월 경락받은 후 주택이 너무 낡고 구조가 잘못되어 토지 정비공사 및 리모델링 공사를 하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로 이를 살피건대, 토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도 하는 경우에는 건물의 취득가액와 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니하는데(집행기준 97-163-40), 청구인은 2012년 12월 한국토지주택공사에 수용시 주택은 이미 철거되어 대지만을 보상받았으므로, 건물에 대한 필요경비를 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.