청구인이 증・개축 공사비라고 주장하는 215,330천원을 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1** 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2008.6.10. 취득(취득가액: 991,628천원)하여 임대사업에 사용하다가 원룸으로 증·개축을 한 후 2012.6.20. 양도(양도가액: 1,400,000천원)하면서 쟁점부동산의 증·개축 공사비로 399,400천원을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 신고납부 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 필요경비 중 지출증빙이 없는 것으로 확인되는 215,330천원을 비용부인하고 2012년 과세연도 양도소득세 63,065,630원을 2013.7.12. 고지처분 하였으나, 청구인은 이에 불복하여 2013.10.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1** 토지, 건물을 2012.7.2. 양도하였으며, 2010년도에 부동산중개업자인 이○○에게 위임하여 리모델링 공사를 하며 발생한 비용에 대하여 자본적지출로 399,400천원을 경비처리 하였으나 증거불충분의 이유로 부인되었다.
• 나. 공사수임자인 이○○와는 부동산매매 이전부터 알고 지내던 사이이며 여러 번의 금전거래가 있었기에 믿고 공사를 맡겼으나 공사가 하자가 발생하여 추가공사를 하게 되었으며 그런 과정에서 공사비용이 처음 예상과는 달리 커지게 되었다.
• 다. 공사비용 중 인건비 등은 건설공사 특성상 일급여를 당일 또는 며칠분을 현금으로 지급하다 보니 금융거래 등의 근거가 없으나, 처분청 직원 등이 부동산 현장실사를 통해 두 번에 걸쳐 공사가 이루어졌다는 확인을 하고 인정을 하였으므로 인건비 등의 공사비를 인정해 주어야 한다.

• 가. 청구인은 인건비 등 공사비용으로 436,599천원이 지출되었다 주장하여 아래와 같이 항목별로 검토해 보면

1. 인건비와 식대로 255,000천원을 지출했다 주장하며공사 인건비 지급내역서를 제출하였으나 관련한 인건비를 계좌로 이체한 내역 등 구체적인 증빙이 없어 실제 인건비가 지급됐는지 증빙이 불비하다.

2. 공사재료 구입액으로 103,277천원을 제출하여 검토한 바 공사재료 구입내역으로 추론되나 관련증빙이 불비하며, 다만, 소방공사설비비 지출액 22,000천원이 공사대금으로 확인된다(조사자가 직접출장 하여 확인한 금액으로 경비인정 함)

3. 공사자금 원천금액은 시공자 이○○가 차○○으로 입금받은 162,070천원과 임○○ 外로부터 차용한 218,000천원, 합계 380,070천원이라 주장하나, 차○○으로부터의 입금액 162,070천원은 공사대금 입금액으로 확인되나 임○○ 外로부터 입금액이 공사대금으로 사용되었는지 여부는 불분명하다.

• 나. 결론 이상의 제출증빙에 대한 검토내용 및 공사대금에 대해 확인한 결과와 같이 제출한 증빙이 불비하여 공사대금증빙내용을 인정하기 곤란하며, 다만, 청구인이 시공자 이○○에게 공사대금으로 지급한 162,070천원과 청구인이 소방설비공사비를 직접 지급한 22,000천원, 합계 184,070천원은 필요경비로 공제하였다.

• 가. 쟁점 청구인이 증·개축 공사비라고 주장하는 215,330천원을 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법시행령 제176조 의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정 평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 1) 처분청의 청구인에 대한양도소득세 조사종결보고서에 따르면 다음의 내용이 확인된다. 「(1) 증·개축 공사대금 조사

① 필요경비 신고내용 조사

○ 차○○은 위 2차에 걸쳐 진행된 공사는 이○○가 공사하였으며 공사대금은 306,300천원으로 신고하였으나 도급계약서의 공사기간은 2012.2월부터 2012.5월로 작성되어 확인된 조사기간과 일치하지 않으며 도급금액에 대한 증빙이 불비하다.

○ 이○○에게 공사금액 및 공사내역에 대해 확인한 바 차○○은 평소 잘 알고 있는 지인으로 공사내용에 대한 도급계약서를 작성하지 않고 있다가 차○○이 동 건물을 양도하게 되어 당초 차○○과 합의한 계약금액으로 도급계약서를 작성하였다 주장한다.

② 공사대금 소명내용 및 공사금액 조사

○ 이○○는 당초 원룸공사를 1차로 완료 하려고 했으나 부득이 추가공사가 진행되어 생각했던 공사비 3억을 훨씬 초과하여 4억이상의 공사비가 지출되어 손실이 막대하다 주장하며 공사내역에 대한 소명자료를 제출하여 관련 증빙을 아래와 같이 검토되었다.

• 인건비와 식대로 255,000천원을 지출했다 주장하며공사 인건비 지급내역서를 제출하였으나 관련한 인건비를 계좌로 이체한 내역 등 구체적인 증빙이 없어 실제 인건비가 지급됐는지 증빙이 불비하다.

• 공사재료 구입액으로 103,277천원을 공사재료 구입액으로 제출하여 검토한 바 공사재료 구입내역으로 추론되나 관련증빙이 불비하다(소방공사설비비 지출액 22,000천원이 공사대금으로 확인됨)

• 공사자금 원천은 차○○으로 입금받은 162,070천원과 임○○ 外로부터 차용한 218,000천원, 합계 380,070천원이라 주장하나 차○○으로부터의 입금액은 공사대금 입금액으로 확인되나 임○○ 外로부터 입금액이 공사대금으로 사용되었는지 여부는 불분명하다.

○ 이상의 공사자료 및 공사대금에 대해 확인한 결과 이○○의 공사대금에 대한 증빙이 불비하여 이○○의 공사소명내용을 불용하고 차○○이 이○○에게 공사대금으로 지급한 162,070천원과 차○○이 소방설비공사비를 직접 지급한 22,000천원, 합계 184,070천원을 공사비로 결정코자 한다.

③ 가전제품 구입내역 조사

○ 에어컨 등 가전제품 구입액 93,100천원을 필요경비로 공제하여 신고하여 확인한 바 건물가치를 증가시킨 자본적 지출에 해당하지 않으므로 필요경비 부인 결정코자 한다.

○ 위 조사내용과 같이 차○○은 양도소득세 신고시 필요경비 계상액 399,400천원 중 차○○이 공사자 이○○에게 지급한 공사비 162,070천원과 차○○이 직접 지급한 소방설비공사비 22,000천원, 합계 184,070천원을 필요경비로 공제하고 차감잔액 215,330천원을 불공제하여 양도소득세를 결정고지코자 하며, 이○○의 공사내역에 대해 해당과로 자료파생하고 본 양도소득세 조사를 종결코자 합니다.」 2) 청구인이 처분청의 세무조사기간 중 추가로 제출한 총공사금액 436,599천원의 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 품 목 금 액 품 목 금 액 인건비 및 식대 255,000 건축자재비용 128,799 에어콘 구입비 등 24,800 소방설비 21,000 도시가스 7,000

• - 3) 청구인은 인건비와 식대로 255,000천원을 지출했다 주장하며공사 인건비 지급내역서를 제출하였으나 동 인건비를 계좌로 이체한 내역 등 구체적인 사실은 나타나지 않는다. 4) 처분청은 청구인이 제시한 증빙서류를 검토하여, 청구인이 시공자 이○○에게 지급한 162,070천원과 청구인이 직접 지급한 소방설비 공사비 22,000천원은 필요경비로 인정해 준 것으로 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 필요경비로 공제받은 399,400천원은 정당하다는 주장이나, 누락수입에 대응하는 비용이 신고누락 되었다는 점에 관하여는 그 별도의 공제를 구하는 납세의무자가 주장·증명하도록 하는 것이 경험칙과 형평의 원칙에 부합하는 것(대법원91누10695, 1992.7.28, 대법원2002 두2673, 2003.11.27. 판결 참조)인데, 처분청의 조사종결복명서 등에 따르면, 청구인은 인건비와 식대로 255,000천원을 지출했다 주장하며공사 인건비 지급내역서를 제출하였으나, 동 인건비를 타 계좌로 이체한 내역 등 실제 지급여부가 나타나지 않는 점, 공사재료 구입액 103,277천원의 증빙으로 제출한 간이영수증 등은 거래사실을 입증하는 객관적인 자료로 삼기가 부족한 점, 또한 공사대금으로 사용되었다는 임○○ 등으로부터의 차용금도 그 금액이 실제로 공사비로 사용되었는지가 불분명한 것으로 나타나며, 아울러 이러한 사실에 대해서 청구인도 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산 양도소득에 대응하는 필요경비로 신고한 금액 중 지출증빙이 없는 것으로 보아 215,330천원을 불공제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.