토지구획정리사업법에 따른 환지예정지 지정통보 사실 등을 종합할 때, 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 후 쟁점토지를 양도한 것으로 보이므로, 처분청이 8년자경 감면을 배제한 것은 잘못이 없음
토지구획정리사업법에 따른 환지예정지 지정통보 사실 등을 종합할 때, 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 후 쟁점토지를 양도한 것으로 보이므로, 처분청이 8년자경 감면을 배제한 것은 잘못이 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 환지예정지 지정여부는 구 토지구획정리사업법(이하 “사업법”이라 한다) 제56조 규정에 의거 판단하여야 한다. 조세특례제한법 제69조 제1항 및 동법시행령 제66조 제4항에 의하면 “ 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 자경농지 감면대상에서 제외한다”고 규정하고 있음. 따라서 쟁점토지의 환지예정지 지정여부는 도시개발법에 의하여 판단하여야 하나 도시개발법은 2000년에 폐지된 구 토지구획정리사업법의 대체법이고 금포지구토지구획정리조합의 경우 1996년도에 사업승인이 되어 당시 시행법률인 구 토지구획정리사업법에 의거 사업을 시행하고 있음으로 환지예정지 지정여부는 구 토지구획정리사업법에 의거 판단하여야 할 것이다.
2. 사업법 제3절 환지예정지 지정
3. 사업법 제46조 환지계획
○ 환지설계
○ 필지별로 된 환지명세
○ 필별과 전리별로 된 청산대상토지명세
○ 제54조 규정에 의한 체비지 또는 보유지의 명세
○ 기타 건설교통부령이 정하는 사항
- 나) 토지구획정리사업에 관한 사무처리규정 제4장 제15조(환지계획의 특별기 준)사업시행자가 환지계획을 수립할 경우에는 다음 각호의 사항을 유의하여야 한다.
1. 환지는 가급적 제자리 환지원칙을 하여야 한다.
2. 환지계획한 1필지의 규모는 건축법 제29조 의 규정에 의한 용도 지역별 대지면적의 최소한도 이상이어야 한다. 3 - 7 (중간 생략)
8. 1필지 대지는 반드시 도로 또는 통로에 접하도록 환지계획을 하여야 하며 사업시행으로 인하여 통로가 없는 대지가 발생하여서는 아니된다.
- 다) 따라서, 환지계획은 강제규정으로서 조합원인 토지소유자들에게는 종전토지대신 새로 환지받을 토지의 위치와 면적을 정해주는 분배에 관한 규정이기 때문에 조합원간의 이해관계가 첨예하게 대립되는 관계로 환지계획의 기준이 사무처리규정 제14조 및 제15조에 상세하게 규정되어 있으며 전문환지사가 환지계획을 설계하여도 반드시 전조합원의 사전공람과정을 거친 후 이의 의견을 받아 조정 후 관할관청의 인가를 받도록 하고 있다.
4. 환지계획과 환지예정지 지정의 차이점
- 가) 환지계획인가와 환지예정지의 차이점을 요약하면 아래와 같다. 구 분 환지계획인가 환지예정지 지정 근거규정 토지구획정리사업법 제2절 토지구획정리사업법 제3절 법적성격 강제 필수 규정 임의 선택 규정 인가여부 관할관청의 인가필요 인가 필요 없이 사업시행자 고유업무로서 단독으로 시행 법적효력 종전토지대신 새로운 토지의 위치, 면적등 확정⇒분배규정 환지처분 전에 종전토지 대신 새로운 토지를 사용, 수익할 수 있음 ⇒ 사용수익규정 공고,공람 및 의견제시과정 토지소유자의 이해관계가 첨예하게 대립되어 필요함 토지 사용이 필요한 경우 환지예정지 지정을 함으로 필요없음 시행방법 전체토지 소유자를 상대로 전면적,일시적으로 시행 미리 토지사용이 필요한 토지 소유자를 상대로 부분적, 수시 시행 사무처리규정 제15조에 상세하게 규정 해당규정 없음 변경방법 사업법제55조 및 사무처리규정 제16조에 규정 해당규정 없음 확정절차 사업법 제4절의 환지처분에 의거 확정됨 해당규정 업음
- 나) 위와 같이 토지분배와 관련한 규정인 환지계획은 사업법 제2절(제46조~제55조)에, 토지사용수익과 관련한 규정인 환지 예정지 지정은 사업법 제3절(제56조~제60조)에 각각 규정하여 절을 달리하고 있을 뿐 아니라 사업법 제 3절의 환지예정지 지정규정에서는 한번도 사업법 제2절의 환지계획인가 규정을 인용하는 바가 없음에서 알 수 있듯이 두 규정은 서로 연관성이 없는 각각 독립된 별개의 규정이라 할 것이다.
- 나. 토지구획정리사업절차상측면
1. 환지계획 관련한 공문내용은 다음과 같다.
- 가) 환지계획인가신청(2005.5.9. 조합-->ㅇㅇ군) 제 목: ㅇㅇ지구 토지구획정리사업 환지계획(예정지)지정 인가신청 ㅇㅇ북도 고시 제*-12호 및 제13호로 사업계획 결정되고, ㅇㅇ시 고시 제**-201호, 202호로 사업시행 인가된 ㅇㅇ지구 토지구획정리 사업에 대하여 동법 제47조 규정에 의거 환지계획(예정지)지정인가를 신청하오니 인가하여 주시기 바랍니다. 붙 임: 환지계획인가서 -인가신청서 목록-
4. 법 제53조 해당지 조서
11. 공람에 따른 이의신청 및 조치내용
증 제6-(3)호 참조 (나) 환지계획인가(2005.7.13. ㅇㅇ군-->조합) 제 목: ㅇㅇ토지구획정리사업 환지계획인가 대구광역시 고시 제-201호, 202호로 사업시행 인가된 ㅇㅇ지구 토지구획정리사업에 대하여 동법 제47조 규정에 의거 다음과 같이 인가 하오니 환지계획인가에 따른 토지 소유자 및 이해관계자들의 민원이 없도록 사업추진에 만전을 기하여 주시기 바랍니다. 환지계획인가 일자: 2005.7.13 인가조건: 토지구획정리사업법 제56조 의 규정에 의거 토지소유자 및 임차권자에게 환지예정지의 위치, 면적, 효력발생기기를 통지하시기 바랍니다. (다) 쟁점공문(2005.7.19. 조합-->전조합원) 제 목: 환지계획 예정지 지정통보 환지계획예정지 지정이 ㅇㅇ군 도시건축과 -5149(2005.7.13)호로 인가 되었음을 토지구획정리사업법 제56조 3항 에 의거 통지하오니 참고하시기 바랍니다. 토 지 대장면적 편입 BL LOT 권리면적 환지면적 과도 부족도 ㅇㅇ리(답) 986 * 495.8 444.2 51.6 붙 임: 환지예정지조서 1부
3. 처분청에서는 쟁점공문을 근거로 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정이 2005.7.19.로 있었다고 보고 청구인의 경정청구를 기각하였다. 그러나 쟁점공문과 관련한 모든절차(위(1)의 본 사업지구의 주요사업 진행사항 중 ㉲환지계획)을 살펴보면 행위의 실질적 내용 사업법 제46조 규정에 의한 환지계획과 관련된 사항으로서 사업법 제56조의 환지예정지 지정과는 아무런 관련이 없다 할 것이다. 쟁점공문은 환지계획인가(2005.7.13) 내용 중 조합원인 토지소유자 관련사항을 통지한 것에 불과하며 쟁점공문의 붙임서류인 환지예정지 조서 또한 환지계획인가 신청서(2005.5.9)의 붙임서류와 동일한 서류로서 예정지 조서 내용을 살펴보면 청구인 소유의 금포리 1104번지 소재 답986㎡가 토지구획정리사업법에 편입됨에 따라 환지받을 토지의 위치는 19BL 10LOT이고 환지받을 토지의 권리면적은 495.8㎡이나 실재 환지받을 면적은 442㎡로서 부족한 면적은 51.6㎡(향후금전청산 대상임)로 사업법제46조에 의거 환지계획 되었음을 표시한 것이며, 사용수익규정인 사업법 제56조의 환지예정지 지정과는 전혀 관련이 없는 서류라 할 것이다.
4. 그런데 달성군에서는 사업시행자인 조합이 신청한 환지계획 신청사항 을 수정없이 인가하면서 그 조건으로 아무런 법적근거 없이 환지계획과 전혀 상관이 없는 환지예정지 지정을 조합에 불쑥 지시하여 다툼의 빌미를 제공하였는데 이에 대한 질의 및 회신내용은 다음과 같다. -다 음- -【질의】-
① ㅇㅇ군 도시건축과-5149(2005.7.13)호 공문의 취지가 사업법 제47조의 규정에 의거 환지계획을 인가함과 동시에 조합장은 환지계획인가 내용을 전 조합원에게 통지하라는 뜻인지
② 사업시행자가 사업법 제56조 규정에 의한 환지예정지 지정 및 통지를 하여야만 사업법 제46조에서 정한 환지계획인가가 유효하기 때문에 조합원의 모든 토지에 대하여 사업법 제56조 규정에 의한 환 지예정지 지정을 할 것을 지시한 것인지 -【답변】- 토지구획정리사업법 제47조 제1항 의 규정에 의거 환지계획을 인가함에 따라 통지된 것이고 사업법 제56조의 규정에 의한 환지예정지 통지는 사업시행자의 고유 업무사항으로 소속조합에서 적의 판단하여 시행하여야 할 것으로 판단됩니다. 따라서, 감독관청인 ㅇㅇ군에서는 2005.7.13 공문의 취지가 사업법 제47조에 의한 환지계획인가임을 거듭 밝히고 있고 인가조건으로 사업법 제56조 규정에 의한 환지예정지 지정 지시는 잘못된 지시로서 월권행위임을 묵시적으로 인정한 후 환지예정지 지정은 사업시행자인 조합의 고유업무로서 감독관청이 관여할 사항이 아님을 밝히고 있다. 결국, ㅇㅇ군에서 사업법 제47조에 의한 환지계획인가시 그 조건으로 환지계획과 전혀 상관이 없는 사업법 제56조의 환지예정지지정을 조합에 지시한 것은 법리를 오해한 잘못 된 처분이라 할 것이다.
5. 처분청에서는 쟁점공문에 의거 청구인이 2005.7.19로 환지예정지 지정이 있었다고 주장하나 쟁점공문에 대한 사업시행자인 조합의 확인(2012.9.13)내용은 다음과 같다. -확 인 내 용-
① 조합에서 전체조합원에게 보낸 ㅇㅇ 제05-27호(2005.7.19)공문의 취지는 사업법 제47조의 규정에 의거 ㅇㅇ군청에서 환지계획인가 받은 다음 그 환지계획 인가내용을 전조합원에게 개별통지한 것이지 사업법 제56조 제1항 규정에 의한 환지예정지 지정사항을 통보한 것이 아닙니다. 다만, 쟁점공문 내용중 “사업법 제56조 제3항 규정에 의거 통지한다”고 한 것은 환지계획인가 공문, 즉 ㅇㅇ군 도시건축과-5149(2005.7.13)에서 인가조건으로 사업법 제56조 규정에 의거 통지하라는 지시에 따른 것일 뿐입니다.
② ㅇㅇ군에 환지계획인가 신청시 첨부된 “환지예정지조서”는 환지계획내용 즉, 종전토지대신 새로환지받을 토지의 위치와 면적등을 조합원인 토지소유자 별로 작성한 것으로서 사업법 제56조 제1항에 의한 환지예정지 지정에 따른 조서가 아닙니다. 따라서, 쟁점공문을 통지하면서 2012.9.13. “사업법 제56조 제3항 규정에 의거 통지한다”고 한 것은 감독관청의 잘못된 지시에 따른 것일 뿐이며 쟁점공문의 실질적 취지는 사업법 제47조의 환지계획인가사항 중 조합원관련 사항을 개별통지한 것이며 “환지예정지조서”또한 사업법 제56조 규정에 따른 환지예정지 지정에 따른 조서가 아님을 밝히고 있다.
6. 쟁점공문과 관련된 사업시행사의 안내문과 확인서
7. 사업법 제46조에서 정한 환지계획은 사업법 제47조에 의거 관할관청으로부터 인가를 받아 시행하도록 규정하고 있습니다만 사업법 제56조의 환지예정지 지정은 사업시행자의 고유권한으로 인가절차 없이 임의로 정할 수 있습니다. 따라서 2005.7.13 환지계획인가 사항을 근거로 발송한 쟁점공문은 환지계획사항 통보이지 환지예정지 지정이될 수 없다 할 것이다. 8)환지예정지지정과 관련한 사업시행자 확인서 -다 음- 상기조합에서 토지구획정리사업법 제56조 규정에 의하여 환지예정지 지정을 받은 사람은 별첨 환지예정지 사용신청일 지정대장에 기재된 박수경외 51명뿐이며 나머지 조합원들의 토지는 환지계획만 된 상태에서 올해말 전에 환지처분후 준공 할 계획입니다. 또 환지처분시에는 당초 2005.7.19일자 환지계획인가사항 통보시 환지계획(예정)면적이 다소 변경될 수 있음을 확인합니다. 2013.5.15 따라서, 청구인의 쟁점토지는 환지예정지 지정명단에 없으므로 환지예정지 지정을 받지 않았음이 명백하다 할 것입니다. 사업법 제56조에 의하면 “시행자는 구획정리사업을 시행하기 위하여 필요한 때에는 시행지구안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다”고 규정하여 환지예정지 지정은 사업시행자의 고유권한인 동시에 임의사항으로서 환지예정지 지정여부는 전적으로 사업시행자인 조합의 판단에 달려 있는 것임. 환지예정지 지정과 관련한 조합의 확인내용은 다음과 같다.
(9) 이렇게 본사업지구의 환지계획신청, 인가 및 통보과정에서 환지계획과 예정지라는 용어가 혼용된 까닭은 2013.3.27. 말박기 안내공문, 2013.7.1. 조합확인서 에서도 알 수 있듯이 2005.7.13. 환지계획인가 내용이 확정된 것이 아니라 사업법 제55조 규정에 의거 변경될 수 있고 최종 환지처분에 의거 환지면적이 증,감 될 수 있다는 의미에서 “확정”의 반대개념으로 “예정” 이라는 용어를 사용한 것으로 보여지며 사업법 제56조 규정의 환지예정지 지정을 가르키는 것이 아니라 할 것이다. 국세기본법 제14조 제2항 에서는“세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 판단한다”고 명시하고 있으며 국세기본법 기본통칙2-1-5-14에서는 “거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래 관례, 구체적증빙, 거래당시의 정황 및 사회 통념 등을 고려하여 판단한다”고 규정하고 있다. 본 사업지구의 환지계획인가 및 통보 과정에서 환지계획과 예정지라는 용어가 혼용되었으나 쟁점공문의 실질적 행위내용은 환지계획 수립부터 환지계획 통보까지의 정황 및 환지관련 구체적 증빙과 사업시행자인 조합의 쟁점공문과 관련한 확인서에 의거 사업법 제47조 규정에 의한 환지계획 인가사항의 통보일 뿐 사업법 제56조에서 정한 환지예정지 지정과는 아무런 관련이 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점공문의 제목이 “환지계획예정지통보”라하여 “예정지”라는 용어가 혼용된 것을 이유로 청구인의 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정이 있었다고 판단하는 것은 실질과세원칙에 위배한 것이라 할 것이다. -다 음- 질의】 토지구획정리사업법에 의한 구획정리사업의 환지예정지 지정이 없는 경우 환지계획인가를 환지예정지 지정으로 볼 수 있는지 여부 답변】 (구) 토지구획정리사업법(2001.8월 폐지)에 의한 환지예정지 지정규정은 사업시행자가 토지구획정리사업 시행을 위해 필요한 경우 지정할 수 있도록 하는 임의규정(지정하지 아니할 수 있음)이며 시행자가 환지예정지 지정을 하지 않을 경우 환지예정지 지정에 대한 대체효력은 (구)토지구획정리사업 법령에서 별도로 규정을 두고 있지 않음을 알려드립니다.
10. 또한 사업법 제56조의 환지예정지 지정과 관련하여 국토교통부장관에게 질의한 바 답변내용은 다음과 같다. 따라서, 처분청의 주장대로 만약 2005.7.19. 쟁점공문 내용이 환지계획인가사항 통보가 아니고 환지예정지 지정이고 환지예정지 지정의 의미가 종전 토지대신 새로 환지받을 토지의 위치와 면적을 정해주는 것이라 한다면 앞서 국토교통부장관이 밝힌바와 같이 환지예정지 지정은 사업시행자인 조합의 임의 사항인데 조합 마음대로 어떤 조합원의 토지는 환지예정지 지정을 해주고 어떤 조합원의 토지는 환지예정지 지정을 안 해줄 수도 있는바 이럴 경우 어떤 조합원은 종전토지 대신 새로 환지받을 토지를 받고 누구는 받지 못하는 엄청난 모순이 발생되는바 이것은 현실적으로 있을 수 없는 일이라 할 것이다. 사업법상 조합원인 모든 토지소유자는 종전토지대신 새로운 토지를 환지받을 권리가 당연히 존재하는데 그 권리를 사업시행자가 임의로 정하거나 박탈할 수가 없다 할 것이다. 또한 조세특례제한법 제69조 제1항 에서도 “ 도시개발법 또는 그밖에 법률에 따라 환지처분 전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는”이라 하여 환지예정지 지정은 임의적 사항임을 밝히고 있다. 따라서, 2005.7.19. 청구인을 비롯한 전 조합원에게 보낸 쟁점공문은 강제적․전면적 절차인 사업법 제46조의 환지계획내용을 통보한 것이지 임의적․부분적 절차인 사업법 제56조의 환지예정지 지정이 될 수 없다 할 것이며 나아가 조세특례제한법 제69조 규정 제1항에 의한 환지예정지 지정에 해당되지 않는다 할 것이다.
① 1980.12.31. 소득세법 제5조 제6항 라호 및 동법시행령 제4조 제3항 환지관련 최초 비과세 규정신설
② 1988.12.31. 소득세법 제5조 제6항 라호 및 동법시행령 제14조 제3항 환지예정지 관련 최초 비과세 규정신설
③ 1993.12.31. 조세감면규제법 제55조 제1항 동법시행령 제54조 제1항 8년이상 자경농지 감면규정을 종전 소득세법에서 조세감면 규제법으로 옮기고 비과세 대상에서 감면대상으로 전환
④ 1995.12.30. 조세감면규제법 시행령 제54조 제1항 환지예정지 지정일로부터 1년 이내에 양도하는 경우에만 양도소득세를 면제하였으나 3년으로 연장함
⑤ 1998.12.31. 조세감면규제법이 조세특례제한법으로 명칭이 변경 해당조항이 조세특례제한법 제69조 제1항 및 동법시행령 제66조 제1항으로 변경됨
⑥ 2001.12.31. 조세특례제한법 시행령 제66조 제1항 이 제2항으로 2002.12.31 제2항이 제3항으로 2003.12.31 제3항이 제4항으로 각각 변경되어 지금까지 시행되고 있음 2) 국세기본법 제18조 제1항 (세법해석의기준)에서는 “세법의 해석․적용에 있어 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”고 규정하고 있다. 해당세법 조항의 합목적성은 제정당시 입법취지를 보면 가장 잘 알 수 있는바 1988.12.31신설된 조세특례제한법 제69조 제1항 의 단서규정(종전 소득세법 시행령 제14조 제3항)의 재정목적이 무엇인지 당시 기획재정부가 밝힌 개정내용과 사유를 보면 다음과 같다. -다 음-
① 1980.12.31 개정 ⇒ 환지관련 최초 감면규정임 8년 이상 자경농지 비과세 범위확대(영제14조) 소득세법상 양도소득세가 비과세되는 8년 이상 자경농지의 범위는 양도자가 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 경작한 토지로서 양도일 현재 농지임이 확인되는 것으로 되어있다. 따라서 8년 이상 자경농지라도 토지구획정리사업 등으로 본의 아니게 지목이 변경되는 경우에는 과세되는 불합리한 사례가 있었다. 이번 세법개정에서는 8년 이상 자경농지가 토지구획정리사업등 부득 이한 사유로 지목이 변경된 경우에도 환지처분공고일로부터 1년 내에 양도하면 비과세 혜택을 부여하도록 하였다. 이 규정은 1981.1.1이후 양도분부터 적용됨 ※1995년 개정시 1년에서 3년으로 연장됨
② 1988.12.31 개정 ⇒ 환지예정지 관련 최초 감면규정임 양도세가 비과세되는 농지의 경우 농지로 보는 기간을 합리적으로 조정
• 통상 환지처분 공고일까지는 구획정리사업의 규모에 따라 4～6년간의 장기간이 소요되므로 토지소유자의 편의를 위하여 일반적으로 사업개시 후 2~3년이 경과되면 환지예정지를 지정하고 있으며 환지예정지가 지정되면 종전 토지소유자는 환지예정지에 대하여 완전한 소유권을 행사할 수 있어 건축허가 등이 가능하다. 따라서 환지처분공고가 없더라도 환지예정지 지정을 받은 경우에는 환지처분 공고시와 동일한 권리행사를 할 수 있으므로 환지예정지 지정일로부터 1년간 양도하는 토지만 농지로 보도록 한다. 종 전 개 정 환지처분 공고일로부터 1년이내에는 농지로봄 환지처분공고일 뿐 아니라 환지예정지 지정이 있는 경우에는 환지예정지 지정일로부터 1년 이내에는 농지로 봄 적용예: 1989.1.1. 이후 최초로 환지예정지 지정을 받아 양도하는 분 부터 적용함. ※1995년 개정시 1년에서 3년으로 연장됨
3. 위와 같이 살펴보면 1980.12.31 환지관련 최초비과세 규정의 입법취지는 토지구획정리사업으로 인하여 환지처분 후 부득이 농지가 대지로 지목이 변경되어도 환지처분일로부터 1년 이내에 양도하면 농지로 보아 비과세한다는 취지이고 1988.12.31. 환지예정지 지정 관련 최초비과세 규정의 입법취지는 환지예정지 지정을 받은 경우에는 건축허가 등 환지처분시와 동일한 권리를 행사할 수 있어 지목이 농지에서 사실상 대지로 전환(주1)되기 때문에 환지처분과 마찬가지로 환지예정지 지정일로부터 1년이내에 양도하는 경우에만 농지로 보아 비과세한다는 것이다. (주1)환지예정지가 지정되는 경우에는 사실상 대지로 사용하더라도 공부상 지목은 농지로 남아있고 소유권도 종전토지에 등재되어 있으나, 환지처분이 되면 비로서 공부상 지목도 대지로 변경되고 소유권도 새로 환지받을 토지에 등재됨(사업법 제62조)
4. 이렇게 1988.12.31. 환지예정지 관련 최초비과세 규정 신설당시부터 입 법권자는 토지구획정리 사업법과 사업의 진행절차를 충분히 이해한 나머지 쟁점법과 쟁점령에서 정한 환지예정지 지정의 의미를 사업법 제56조와 일백상통하게 사용․수익의 의미 즉 “환지처분전 토지의 사용․수익”으로 인식하고 있었음을 알 수 있다. 그런데 처분청이나 이의신청 심리 기관인 대구지방국세청에서 환지예 정지 지정의 의미를 여전히 국어사전적 의미 즉 “종전토지 대신 새로 환지받을 토지를 정하는 것”으로 인식하여 청구인의 주장을 근본적으로 배척하는 것은 잘못이라 할 것이다.
5. 토지구획정리사업에서 있어 8년자경농지 감면대상 여부를 판단하는 경우 그 기준이 왜 환지계획이 아니고 환지예정지 여부에 달려있고 환지예정지 지정이 있어야 과세대상으로 삼는 이유는 환지예정지 지정이 있어야만 비로서 해당토지가 환지처분과 마찬가지로 건축행위 등을 하여 현실적으로 대지로 사용하기 때문이다. 환지계획만 되고 환지예정지 지정을 받지 않는 상태 즉, 종전토지대신 새로 환지받을 토지의 위치와 면적만 정해지고 현실적으로 토지를 대지로 사용하지 않는 상태에서 토지를 양도하는 경우 세법상 달리 취급받거나 불이익을 받을 하등의 이유가 없다 할 것이다. 왜냐하면 토지구획정리사업법 제2조 제1항 에 따르면 토지구획정리사업은 대지로서의 효용증진을 그 목적으로 하고 있기 때문에 토지조성공사 착수전 전․답․임야등은 모두 궁극적으로 대지로 변경되도록 이미 정해져 있음. 이렇게 현실적으로 대지로 사용하지 않고 대지로 환지계획만 된 상태의 토지까지 과세대상으로 삼는다면 토지구획정리사업과 관련하여 면세대상토지는 현실적으로 존재할 수 없다 할 것이다. 다만 환지처분과 마찬가지로 환지예정지 지정을 받아 현실적으로 토지를 대지로 사용하는 경우에는 과세하여야 마땅하나 환지예정지 지정일로부터 3년까지는 농지로 보고 과세를 유예하고 3년이 지나면 비로서 과세하는 것이다. 따라서 청구인의 쟁점토지는 환지계획만 된 상태에서 환지예정지 지정을 받지 않아 대지로서 사용한 적이 없기 때문에 감면대상에서 제외될 하등의 이유가 없다 할 것이다.
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2015년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2010.12.27, 2011.12.31, 2013.1.1> 2) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
④ 법 제69조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. <개정 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2006.2.9, 2006.4.28, 2008.2.22, 2008.2.29, 2009.6.26, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.2.2, 2013.2.15>
2. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2012.2.2>
2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우: 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준 3) 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】
① 법 제88조제2항에서 “환지처분”이란 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업 완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(괄호 생략)을 말한다. <개정 1996.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19, 2009.12.15, 2012.2.2> 4) 토지구획정리사업법 제46조 【환지계획】(2000.01.28. 법률 제6252호로 폐지되기 전의 것, 이하 같음)
① 시행자는 시행지구내의 토지에 관한 환지처분을 행하기 위하여 환지계획을 정하여야 한다.
② 제1항의 환지계획에는 다음사항을 정하여야 한다.
3. 필별과 권리별로 된 청산대상토지명세
4. 제54조의 규정에 의한 체비지 또는 보류지의 명세
5. 기타 건설교통부령이 정하는 사항 5) 토지구획정리사업법 제47조 【환지계획의 인가등】
① 시행자(건설교통부장관을 제외한다)가 제46조제1항의 규정에 의하여 환지계획을 정하고자 할 때에는 특별시장·광역시장 또는 도지사의 인가를 받아야 한다.<개정 1980·1·4, 1997·12·13> 6) 토지구획정리사업법 제48조 【환지계획의 기준】 환지계획은 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.<개정 1980·1·4> 7) 토지구획정리사업법 제49조 【동의에 의한 환지의 불지정】 토지소유자의 신청 또는 동의가 있을 때에는 환지계획에서 당해 토지의 전부 또는 일부에 관하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 이 경우에 시행자는 당해 토지에 관하여 임차권·지상권 기타 사용 또는 수익할 권리(이하 "임차권등"이라 한다)를 가진 자(이하 "임차권자등"이라 한다)가 있을 때에는 그 동의를 받아야 한다. 8) 토지구획정리사업법 제56조 【환지예정지의 지정】
① 시행자는 구획정리사업을 시행하기 위하여 필요할 때에는 시행지구안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 이 경우에 종전의 토지에 관한 임차권자등이 있을 때에는 그 환지예정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.
③ 제1항의 규정에 의한 지정을 하고자 할 때에는 시행자는 관계토지소유자 및 임차권자등에 대하여 환지예정지의 위치·면적과 환지예정지지정의 효력발생시기를 통지하여야 한다.<개정 1980·1·4> 9) 토지구획정리사업법 제57조 【환지예정지지정의 효과】
① 환지예정지가 지정된 경우에는 종전의 토지에 관한 토지소유자 및 임차권자등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지 또는 그 부분에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있으며, 종전의 토지에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제56조제1항의 규정에 의하여 환지예정지를 지정한 때에 그 토지에 사용 또는 수익의 장애가 될 물건이 있거나 기타 특별한 사유가 있는 경우에는 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시할 날을 따로 정할 수 있다.<개정 1980·1·4>
③ 환지예정지의 지정의 효력발생 당시나 제2항의 규정에 의하여 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시할 당시에 당해 환지예정지의 종전의 토지소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에 규정하는 기간 이를 사용하거나 수익할 수 없으며, 제1항의 규정에 의한 권리의 행사를 방해할 수 없다. 10) 도시개발법 제36조 【환지예정지 지정의 효과】
① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
11. 금포지구토지구획정리조합 정관 제38조【환지예정지의 지정 및 사용】
① 시행자는 종전의 토지에 대신하여 환지처분의 공고가 있는 날까지 종전토지와 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있도록 환지예정지를 지정하여야 한다. 이 경우 시행자는 이를 공고하고 소유자에게 서면으로 통지하여야 하며, 변경의 경우에도 또한 같다. 다만, 법 제55조에 의한 경미한 환지계획변경의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 환지예정지를 지정받은 자 또는 이해관계인은 사업시행에 지장이 없는 범위내에서 환지예정지를 사용할 수 있다.
1. 쟁점토지는 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과하여 자경농지에 대한 감면대상이 아닌 것으로 신고․납부 후, 당초 환지예정지로 지정된 사실이 없다는 이유로 8년이상 자경농지 감면을 요청한 경정청구에 대하여 처분청은 2013.3.14. 경정청구를 거부처분 하였다.
2. 쟁점토지가 포함된 ㅇㅇ지구토지구획정리사업의 환지계획인가 및 통보과정 등 진행상황은 다음과 같다.
3. 조합, 달성군청, 조합원간 구획정리사업과 관련한 통수보한 공문의 내용은 다음과 같다.
① 2005. 5. 9. (조합 → ㅇㅇ군) 제목: ㅇㅇ지구 토지구획정리사업 환지계획(예정지) 지정인가 신청 ㅇㅇㅇ 도 고시 제1995-12호 및 13호로 사업계획 결정되고, ㅇㅇ시 고시 제****-201호, 202호로 사업시행 인가된 ㅇㅇ지구 토지구획정리사업에 대하여 동법 47조 규정에 의거 환지계획(예정지)지정인가를 신청 하오니 인가하여 주시기 바랍니다. 붙임: 환지계획 인가신청서 < 인가신청서 목차 > Ⅱ. 환지계획
4. 법53조 해당지 조서
9. 공고문 사본 및 우편물 수령증
11. 공람에 따른 이의신청 및 조치내용
② 2005. 7. 13. (ㅇㅇ군 → 조합) 제목: ㅇㅇ지구 토지구획정리사업 환지계획인가 ㅇㅇ시 고시 제****-201호, 202호로 사업시행 인가된 ㅇㅇ지구 토지구획정리사업에 대하여 동법 47조 규정에 의거 다음과 같이 인가하오니 환지계획인가에 따른 토지소유자 및 이해관계자들의 민원이 없도록 사업추진에 만전을 기하여 주시기 바랍니다. ․환지계획 인가일자: 2005. 7. 13. ․인가조건 토지구획정리사업법 제56조 의 규정에 의거 토지소유자 및 임차권자에게 환지예정지의 위치, 면적, 효력발생시기를 통지하시기 바랍니다.
③ 2005. 7. 19. (조합 → 조합원) 제목: 환지계획 예정지 지정 통보 환지계획 예정지 지정이 ㅇㅇ군 도시건축과-5149(2005.7.13)호로 인가되었음을 토지구획사업정리사업법 제56조 3항에 의거 통지하오니 참고하시기 바랍니다. 붙임: 환지예정지 지정조서 1부(청구인) (단위: ㎡) 토지 대장면적 기준면적 (편입면적) BL LOT 권리면적 환지면적 과도 부족도 ㅇㅇ리 **(답) 986.0 986.0 ** 495.8 444.2 51.6
4. 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 ‘부동산 매매계약서’ 및 ‘환지예정지 조서’의 기재사항은 다음과 같음
① 부동산 매매계약서
② 환지예정지 조서(청구인) 소유권 및 주소 변동사항
5. 쟁점토지에 대한 연도별 공시지가 현황은 다음과 같다. (단위: 천원) 연도 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 금액 116 121 135 381 402 424 402 402 401 422 ※ 토지구획정리사업 환지계획인가일: 2005. 7. 13.
6. 처분청이 국토교통부에 질의한 환지예정지 지정일에 대한 국토교통부의 회신내용은 다음과 같다. (2013. 6. 18.) (질의) 구 토지구획정리사업법 제56조제1항 에 규정한 환지예정지의 지정고시 가 없는 경우 환지예정지 고시일로 의제하는 시기가 어느때 인지 여부 (답변) 구 토지구획정리사업법(2000.1.8.폐지)에 의한 환지예정지 지정 규정은 시행자가 토지구획정리사업 시행을 위해 필요할 경우 지정할 수 있도록 하는 임의규정(지정하지 아니할 수도 있음)이며, 시행자가 환지예정지를 지정 하고자 할 경우 동법 제12조 규정에 따라 일반인에게 공람시켜야 하며 환지예정지 지정의 효력발생시기를 통지(고시사항이 아님)하도록 규정하고 있음을 알려드립니다. 7 청구인이 청구주장에 대한 근거로 다음과 같은 자료를 제출하였다.
• 질의
① ㅇㅇ군 도시건축과-5149(2005.07.13)호 공문의 취지가 사업법 제47조의 규정에 의거 환지계획을 인가함과 동시에 조합장은 환지계획인가 내용을 전 조합원들에게 통지하라는 뜻인지
② 사업시행자가 사업법 제56조 규정에 의한 환지예정지 지정 및 통지를 하여야만 사업법 제46조에서 정한 환지계획인가가 유효하기 때문에 조합원의 모든 토지에 대하여 사업법 제56조 규정에 의한 환지예정지 지정할 것을 지시한 것인지
• 회신 토지구획정리사업법 제47조 제1항 의 규정에 의거 환지계획을 인가함에 따라 통지된 것이고, 사업법 제56조의 규정에 의한 환지예정지 통지는 사업시행자의 고유 업무사항으로 소속 조합에서 적의 판단하여 시행하여야 할 것으로 판단됩니다.
• 확인내용
① 조합에서 전체 조합원에게 보낸 ㅇㅇ 제**-27호(2005.7.19)공문의 취지는 사업법 제47조의 규정에 의거 ㅇㅇ군청에서 환지계획 인가 받은 다음 그 환지계획 인가내용을 전 조합원에게 개별 통지한 것이지 사업법 제56조 제1항 규정에 의한 환지예정지지정사항을 통보한 것은 아닙니다. 다만, 쟁점공문 내용 중 “사업법 제56조 제3항 규정에 의거 통지한다”고 한 것은 환지계획인가 공문, 즉 ㅇㅇ군 도시건축과-5149(2005.7.13)에서 인가조건으로 사업법 제56조 규정에 의거 통지하라는 지시에 따른 것일 뿐입니다.
② ㅇㅇ군에 환지계획인가신청시 첨부된 “환지예정지조서”는 환지계획내용 즉 종전토지대신 새로 환지받을 토지의 위치, 면적 등을 조합원인 토지소유자별로 작성한 것으로서 사업법 제56조 제1항에 의한 환지예정지 지정에 따른 조서가 아님을 확인합니다.
2012. 9. 13.
2013. 5. 15.
• ㅇㅇ 토지구획정리조합장의 추가확인서 …조합원 여러분, 2005.7.19.일자로 전조합원에게 환지계획(예정)인가사항을 통보하였지만 이번에는 환지측량을 완료하고 환지처분을 하기 위하여 최종 환지할당계산에 따라 산출된 면적을 기준으로 조합님들의 토지를 최종 등기합니다. 따라서 일부 토지는 권리면적과 환지면적의 증․감이 발생할 수 있으나 이는 기존의 환지계획(예정)을 새로 환지할당계산을 해서 바로잡는 것입니다. 이번 환지할당계산에 따른 환지처분은 추후 어떤 이의 제기 또는 법적인 문제에 대처할 수 있을 정도로 정확합니다.
2013. 3. 27
• ㅇㅇ 토지구획정리조합이 2013. 3. 27. 조합원에게 발송한 안내장 …8년이상 자경농지라 하더라도 구획정리사업 등으로 본의 아니게 지목이 변경되는 경우에는 과세되는 불합리한 사례가 있었다. 이번 세법개정에서 8년이상 자경농지가 토지구획정리사업법 등 부득이한 사유로 지목이 변경된 경우에는 1년(1995.12.30자 3년으로 연장) 내에 양도하면 비과세 혜택을 부여하도록 하였다.
8. 청구인이 제시한 1980. 12. 31. 환지관련 최초 비과세규정인 소득세법 시행령 제14조 제3항 의 개정시 舊 재무부세제실의 해설서의 내용은 다음과 같다. (개정)환지처분공고일뿐만 아니라 환지예정지 지정이 있는 경우에는 환지 예정지지정일로부터 1년이내는 농지로 봄 <적용례> 89년 1월 1일 이후 최초로 환지예정지지정을 받아 양도하는 분부터 적용함
○ 양도세가 비과세되는 환지의 경우 농지로 보는 기간을 합리적으로 정리 통상 환지처분공고일까지는 구획정리사업의 규모에 따라 4～6년간의 장기간이 소요되므로 토지 소유자의 편의를 위하여 일반적으로 사업개시후 2～3년이 경과되면 환지대상지를 지정하고 있으며 환지예정지가 지정되면 종전 토지 소유자는 환지예정지에 대하여 완전한 소유권을 행사할 수 있어 건축허가 등이 가능하다. 따라서 환지처분공고가 없더라도 환지예정지 지정을 받는 경우에는 환지예정지공고시와 동일한 권리행사를 할 수 있으므로 예정지 지정일로부터 1년(1995. 12. 30자 3년으로 연장)내 양도하는 토지만을 농지로 보도록 한다.
○ 간추린 개정세법
9. 청구인이 제출한 ｢환지예정지 사용신청 및 지정대장｣에 의하면 박ㅇㅇ외 51명의 조합원이 2009.11.30.부터 2013.5.14. 까지 환지예정지 사용신청한 사실이 있음이 확인된다.
- 라. 판단 위 사실관계와 관계 법령 등을 종합하여 살피건대, 조합이 ㅇㅇ군에 제출한 환지계획(예정지)지정 인가신청 공문(ㅇㅇ 제05-19호, 2005.5.9.)에 따르면, 조합은 쟁점토지에 대한 환지예정지조서를 작성하여 달성군에 환지계획 인가신청을 한 것으로 나타나고, ㅇㅇ군은 이 인가신청에 대하여 환지계획인가(도시건축과-5149호, 2005.7.13.)를 하였으며, 이에 따라 조합은 청구인에게 구토지구획정리사업법제56조에 의거 쟁점토지에 대한 환지계획 예정지 지정통보(ㅇㅇ 제05-27호, 2005.7.19.)를 한 것으로 나타나고, 청구인이 작성한 쟁점토지에 대한 매매계약서에서도 쟁점토지의 지번과 함께 환지예정지가 함께 기재되어 있으므로 최소한 2005.7.19.까지는 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정이 있었다고 볼 수 있는 점(조심2012구4595, 2013.2.6. 같은 뜻), 처분청이 환지예정지 지정일로 판단한 2005.7.19. 이후에 일부 조합원이 환지예정지로 지정된 토지에 조합으로부터 사용승인을 받아 건물을 신축한 점에서 비추어, 청구인이 환지예정지에 대하여 종전토지와 동일한 권리를 행사할 수 있었으나 단지 사용수익 권한을 행사하지 않은 것으로 판단되는 바 환지예정지 지정일은 2005.7.19.로 봄이 타당한 점을 종합해 볼 때 처분청이 쟁점토지가 환지예정지 지정일(2005.7.19.)로부터 3년이 지난 후 양도(2010.5.3.)되었다 하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 경정청구를 거부한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장이 이유가 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.