장부가액이 실지취득가액임이 도급계약서 등 여러 증빙에 입증되고 있어 장부상 취득가액을 실지취득가액으로 인정함이 타당함
장부가액이 실지취득가액임이 도급계약서 등 여러 증빙에 입증되고 있어 장부상 취득가액을 실지취득가액으로 인정함이 타당함
OO세무서장이 2013.9.13. 청구인에게 한 2012년 과세연도 양도소득세 509,894,890원의 부과처분은, 이건 과세대상 건물(OO시 OO구 OO동 소재 위 지상건물 7,231.05㎡ 중 청구인 소유지분)의 장부상 건물가액을 실지취득가액으로 인정하고 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
1. OO개발(주)의 공사 관련: 1,619,815,220원 OO개발주식회사(이후 OO건설주식회사로 명칭변경)는 93.3.15.에 청구인과 건물신축도급계약을 한 후 OO빌딩 신축공사 착수하여 지하터파기(암반발견으로 추가공사비 소요)와 지하 3개층 규모의 지하골조공사를 모두 마치고 지상공사를 시작하기 직전 부도폐업 하였는바, OO개발에 의한 기성공사비로 3회에 걸쳐 1,619,815,220원(그 중 1회는 OO개발의 공사채권양도로 인해 채권양수인 신OO에게 지급)이 지출되었으나, OO개발의 사업상 위기로 세금계산서를 발행받지 못한 상태에서 건축공사가 중단되고 말았다. 1994.9.에 조OO(청구인)의 대리인 변호사 박OO가 건설공제조합에 보낸 내용증명 통고서, 1994.8.18.에 조OO가 연대보증 시공사 OO종합건설에 보낸 내용증명 통고서, 1994. 10. 19.에 조OO의 대리인 변호사 박OO가 OO개발에 보낸 내용증명 최고장을 종합하여 보면, OO개발이 OO빌딩의 건물 공사 도중에 공사 중단한 사실이 확인된다. 그 이후 공증인가 OO합동법률사무소에서 공증(OO1994년 제1434호)받은 조OO와 신OO간의 합의서를 보면, OO건설산업주식회사(구 OO개발주식회사)는 OO빌딩의 공사대금 기성부분채권을 신OO에게 양도한 사실, 기성고 공사대금채권은 법원의 증거보전절차에서의 감정금액인 1,626,973,050원인 사실, 그 중 12억원은 OO건설산업에 이미 지급되어 미지급된 공사금액은 426,973,050원인 사실, 이 금액에서 조OO가 OO건설산업을 대신하여 현장인부들에게 지급한 금액 4,800,000원과 2,357,830원을 차감하면 419,815,220원이 남고 동 금액을 가압류해제와 함께 신OO에게 지급하기로 한 각 사실 들이 확인된다. 그리고 같은 공증사무소에서 공증(OO1994년 제1435호)받은 조OO와 OO건설산업주식회사(구 OO개발주식회사) 사이의 공사 및 채권포기각서에 따르면, 양자간 공사도급계약 해지 후 잔여공사에 대한 시행권을 포기한 사실, 잔여 공사기성금은 신OO에게 양도된 사실, 건축현장 잔존 가설재 등을 철거하기로 한 각 사실들도 확인된다. 위 사안을 종합해 보건데, OO개발(주) 내지 그의 채권양수인에게 기성 공사비 1,619,815,220원이 지급된 사실이 확인된다.
○ 입증자료[첨부서증]
1. 일반건축물대장(착공일자 확인)
2. 도급공사계약서(1993.3.15. OO개발)
3. 최고장(OO개발에 내용증명우편으로 보낸 공사해지 및 퇴거요구서한)
4. 내용증명(연대보증건설사 OO종합건설에 잔여공사착수 최고)
5. 내용증명(건설공제조합에 시공자 공사 중단사실 통보)
6. 영수증(93.4.15.자 7억, OO개발)
7. 영수증(94.5.20.자, 5억, OO개발)
8. 영수증(94.12.24.자, 419,815,220원, 채권양수인 신OO)
10. 인증서(조OO 신OO간 채권양도 합의서)
11. 인증서(OO건설의 공사및채권포기각서)
12. 폐쇄등기부등본(95.1.19. 신OO가압류말소)
2. OO종합건설(주) 공사 관련: 4,045,454,545원 위 OO개발의 부도폐업 및 공사중단으로 인해 더 이상의 공사가 불가능하게 되자, 건물의 층고와 연면적을 확대 변경하는 내용의 설계변경을 한 후, OO종합건설(주)과 1995.2.4.에 새로이 공사도급계약을 체결한 이후, 1995.2.15.부터 공사가 재개되었다. 설계변경허가신청서가 허가관청에 뒤늦게 제출된 이유는 변경사유가 있을 때마다 빈번히 변경신청이 들어가는 것보다는 도시계획상 인정되는 합법적인 범위내의 건축시공을 사실상 진행하면서 더 이상의 변경사정이 없을 무렵으로서 준공이전에만 허가내용 변경신청이 접수되면 된다는 건축사무소의 통상 실무절차에 따른 것이다. 최초 허가신청당시와는 달리 그 이후 건폐율과 용적율을 대폭 확대하는 관계법령개정(도시계획변경)이 이미 이루어졌었고, OO종합건설(주)과 도급계약을 체결할 당시에는 이미 확대된 설계내용에 따라 공사도급금액이 결정되고 도급계약이 체결되었다. 그런데 그 이전의 시공자인 OO개발에 의해 지하 3개층 규모의 터파기 및 골조공사가 완료된 상태였으므로 이 부분 기성부분을 차감 반영한 후, 당초계약시(95.2.4.계약, 95.2.15.착공)는 부가세포함 40억원으로, 추가계약시는 부가세 포함 4억5천만원으로 공사비가 정하여 졌고, 동 공사비(부가세포함 4,450,000,000원)는 모두 지급되었다. 이에 대한 세금계산서(공급가액 4,045,454,545원, 부가세액 404,545,454원)는 모두 교부받아 부가가치세 신고를 완료하였다. 따라서, OO종합건설(주)에 지급된 공사원가는 4,045,454,545원이고 세무관서에 보관중인 부가가치세 신고 내역의 대부분은 이 부분 관련이다. 시공자인 OO종합건설(주)로부터 수취한 매입 세금계산서 내역은 서증NO.2: ‘OO빌딩 건물신축비 내역서’에서 확인되는바 아래와 같다.(부가세 포함금액),
• 95.02.24.자 400,000,000원, 95.06.30.자 1,210,000,000원, 95.09.30.자 385,000,000원, 95.12.30.자 1,100,000,000원, 96.03.30.자 905,000,000원, 96.05.04.자 230,000,000원, 96.05.04.자 220,000,000원
○ 입증자료[첨부서증]
1. 건축허가서, 건축변경허가서(용적율 및 건폐율 확대)
2. 일반건축물대장(최종 완성된 건축규모 확인)
3. 도급계약서(95.2.4. OO종합건설)
4. 공사도급계약서(추가분, 96.1.31. OO종합건설)
5. 입금표 8매
6. 부가세신고내역표(OO세무서로부터 팩스로 받은 것)
7. 세금계산서와 부가세내역표상 고정자산 매입분과의 비교표
3. 직영공사와 기타의 자본적 지출: 690,523,235원 후속 시공자인 OO종합건설 역시 공사를 마무리 짓지 못한 채 부도 폐업함에 따라, 건축주인 청구인은 무등록건설업자인 청구외 최○○로 하여금 인부와 자재를 직접 구매하게 하여 전기, 급배수, 위생, 가스, 냉난방 송풍, 보일러, 승강기, 옥외자주식주차시설 등 잔여공사를 마무리 하였는바, 동 직영공사비(인건비와 자재비)로 거액이 지출되었고, 그 이외에도 건축사사무소에 지급된 설계 및 감리비용, 막대한 건축차입금에 대한 건설자금이자, 취·등록세등 지방세, 기타 건물취득 후 사용가능상태까지 제반 비용이 지출되었다. 현재 증빙으로 확인되는 금액만 취득.등록세 등 OO구청 등 납부금액 158,507,840원, 금융기관에 납부된 건설자금이자 210,179,492원, 설계 및 감리비용 52,803,250원, 자동제어시스템, 직영공사비 등으로 269,009,561원 등 690,523,235원이다.
○ 입증자료[첨부서증]
1. 설계 및 감리비용 송금영수증과 입금표 19매
2. 미시공 부분 인정서면(서명자 정OO는 OO종합건설의 전무이사)
3. 미시공 부분 확인서(현장감독관 및 관리인 확인서명)
4. 세금계산서 계약서 은행송금영수증 등 22건
5. 도로점용료및사용료 고지서, 영수증,조정결정서 등
8. 세금계산서(한진건설주식회사 도시가스사업소)
9. 신축건물소유권보존등기 등기권리증
10. 토지관련자금대출통장 5매(건설자금이자로 계상치 아니함)
11. 건물신축관련대출통장 5매(부국상호신용금고, 건설자금이자 계상)
12. 건물에너지절약시설관련대출통장 1매(신한은행, 건설자금이자 계상)
1. 결산 장부상 OO빌딩 신축비용 기록: 6,677,103,219원 청구인은 이 사건 건물의 신축시점부터 양도시점까지 17년 동안 복식부기에 의한 장부를 작성하고 그에 따른 종합소득세를 신고하였으며, 기업회계기준에 따른 재무제표 및 종합소득세 신고 자료를 보관하고 있다. 신축당시 세무대리인 이OO은 OO빌딩의 신축원가를 산정하기 위하여 증빙을 구체적으로 확인하고 이를 당시 자동계산 소프트웨어(LOTUS123, 현재 엑셀프로그램 이전의 소프트웨어임)를 이용하여 89.10.18.-96.12.31.까지의 건물신축원가로 6,677,103,219원으로 집계하여 두었던 기록물을 보관하고 있는데, 동 기록물인 “OO빌딩 건물 신축비 내역서(1997년 5월 이전에 작성되어 1996년귀속 종합소득세 신고 당시 96.12.31.자 결산서에 반영되었던 것)”를 통하여 건물신축원가의 세부내역이 구체적으로 기록되어 있다.
• OO빌딩 건물 신축비내역서 첨부 “OO개발(지하부분공사)-> OO종합건설(지상부분공사) -> 직영마무리공사 후 준공”과정에서 지출된 구체적인 공사비 증빙을 하나하나 세무대리인이 확인하고 집계한 것이 바로 위 “OO빌딩 건물 신축비 내역서”이고, 동 “OO빌딩 건물 신축비 내역서”상 건물 신축원가인 6,677,103,219원이 1996.12.31.자 결산서에 기록되어 세무 신고된 이후 이 사건 양도일까지 16년간의 OO빌딩 대차대조표상 건물취득원가로 존속하여왔다
2. 장부상 OO빌딩 신축비용(6,677,103,219원)과 이를 뒷받침하는 증빙합계 금액(6,355,793,000원) 비교 현재 제반 구체적 증빙에 의하여 확인되는 항목들을 정리하여 보면,
① 설계 및 감리비용 52,803,250원
② OO개발(주)의 공사비 1,619,815,220원
③ OO종합건설(주)의 공사비 4,045,477,637원
④ 자동제어시스템, 직영공사비 등으로 269,009,561원
⑤ 취득.등록세 등 OO구청 등 납부금액 158,507,840원
⑥ 금융기관에 납부된 건설자금이자 210,179,492원 으로서, 위 6개 항목 합계금액 6,355,793,000원이 구체적 증빙에 의하여 확인되며, 이 금액은 장부상 ‘OO빌딩 건물신축비 내역서’상 합계가액 6,677,103,219원의 95.19%에 달하는바 바, 이로서 ‘OO빌딩 건물신축비 내역서’의 신뢰성이 입증되었다 볼 수 있으므로, ‘OO빌딩 건물신축비 내역서’상 합계가액 6,677,103,219원이 객관적이고 신빙성 있는 건물신축원가임을 알 수 있다.
3. 건물신축후 발생비용과 양도일 현재 장부기록 내용 1997년 내지 1998년도 중에 이 사건 건물 내 지하층 등에 대한 공사비가 추가로 323백만원이 지출되어 이 사건 건물에 대한 1998.12.31. 현재 결산서상 가액은 6,993,321,279원으로 증가하였고, 다시 그 이후 동 건물가액에 대해 1999년 11월에 자본적 지출액 6,618,182원이 지출되어 1999.12.31. 현재 장부가액은 6,999,939,461원으로서 동 가액이 2005.12.31. 까지 그대로 유지되어 왔으며, 2006년 1월 조OO 지분이 조OO에게 이전등기 되는 과정에서 소요된 등록세와 취득세 등 이전비용으로 소요된 금액인 91,532,360원이 증액되었고, 동 지출이후의 2006.1.31. 현재 장부가액 7,091,471,821원인 건물가액의 변화 없이 양도시점(2012.9.19.)까지 7,091,471,821원 그대로 유지되어 왔다.
1. 표준건축비와 비교 OO빌딩의 준공시기인 1996년도의 건설교통부고시 표준건축비는 ㎡당 931,000원으로서, OO빌딩의 연면적 7231.05㎡를 곱해 보면 6,732,107,550원이며, 여기에 건설자금이자, 미술장식품의무설치비, 취득세, 등록세, 채권구입비 등 취득부대비용을 더하고, 더욱이 OO빌딩이 중앙냉난방 자동제어시스템, 화강석재 외벽, 에너지절약형시설을 고려하면 OO빌딩의 결산서상 건물신축원가는 적정한 것이다. -1994~1998년 건설교통부고시 표준건축비 관보기재 인터넷출력물
2. 과세관청의 건물취득자금 출처조사 쟁점건물의 취득 이후 각 주소지 관할이던 OO세무서는 조OO에게, ○○세무서는 조OO에게, 이 사건 건물의 취득경위와 그 자금의 출처에 관한 소명자료의 제출을 요구(1998.11.5.) 하였으므로, 조OO와 조OO는 소명서와 함께 소명자료를 제출한 바 있다. 각 관할 세무서에 제출된 동 소명내용에 따르면, 이 사건 건물의 신축자금으로 임대보증금 6,191,000,000원 및 은행차입금 842,000,000원 합계 금7,033,000,000원으로 입증한 바 있다. [자금출처소명요구서 및 소명입증자료] 세무관서에 제출된 소명서상 건물신축가액이 직접적으로 표시되지는 않은 이유는, 동 소명요구가 건물취득가액이 얼마인지를 물어온 것이 아니라 건물취득가액을 무슨 돈으로 조달하였느냐를 소명하라는 것이었기 때문에, 굳이 건물취득가액(신축비용)은 기록하지 아니한 채 취득자금의 원천(출처)을 위와 같이 소명한 것이다. 1998년 5월 종합소득세 신고당시 세무관서에 제출된 결산서상 1997.12.31.현재 건물 취득가액이 6,993,321,279원인 사실이야 소명을 요구한 세무관서도 제출된 결산서 등의 조회를 통하여 이미 알고 있을 터이므로 굳이 동 건물취득가액을 표시할 필요가 없다고 생각하였고, 다만 그 건물의 취득자금 출처로서 7,033,000,000원을 입증함으로서 소명에 갈음했던 것이다. 결론적으로 1997.12.31.현재 결산서상 건물 취득가액이 6,993,321,279원인 점과 1998.11.5.자 세무관서에 제출한 자금출처에 대한 소명서에서 건물취득자금 출처로 7,033,000,000원을 입증한 점은 분명히 확인된다.
3. 과세관청의 개인제세 통합조사 및 증여세 자금출처조사 청구인에 대하여, OO세무서는 2005.4.9. 증여세 세무조사 사전통지를 한 후 2005.4.19.-2005.5.31. 기간 동안 조OO가 그동안 취득한 재산에 대한 자금출처조사를 실시하였고 이때 이 사건 건물에 대한 부분도 함께 조사되어, 그 조사결과를 2005.9.5.에 수령하였는데 동 조사결과 차입금이자 누락분에 대한 자료통보(상대방 이자소득 수령자에 대한 종소세 부과) 이외에는 과세사항 없음으로 결정되었다. 이때에도 위 ○○세무서 내지 OO세무서에 소명한 내용 즉, 이 사건 건물의 신축자금으로 임대보증금 6,191,000,000원 및 은행차입금 842,000,000원 합계 금 7,033,000,000원으로 입증하였고 OO세무서도 이를 인정하였다. 위 조사에 연이어, OO세무서는 2005.6.17. 청구인에게 개인제세 일반 통합조사 사전통지를 한 후, 2005.6.27.-2005.7.22. 기간 동안 2001년도분 종합소득세 조사를 실시하였는데, 이 때 이 사건 건물에 대한 취득가액 및 감가상각의 적정성 검토가 있었고, 그 결과(2005.8.1. 조사통지) 이 사건 건물의 취득가액 내지 감가상각비에 대하여는 별 문제점을 발견하지 못하였다.
4. 결산서상 감가상각비는 정상이라 채택하고, 모수가 되는 건물가액은 인정하지 않는 것은 모순이다. 쟁점 건물에 대한 감가상각비는 이 사건 건물의 취득가액에 내용연수 40년(법인세법 시행규칙 별표 5: 철근콘크리트조 건축물의 기준내용연수)의 정액법을 적용하여 반사적 자동적으로 산출된 가액이므로, 실질적으로 동 감가상각비 부분을 적정하다 인정함은 그 취득가액도 적정하다 인정하는 것이다. 업무용 건물에 대해 취득가액 없는 감가상각비는 있을 수 없고, 취득가액이 부정확하면 감가상각비도 부정확한 것이 되고, 만약 감가상각비 계상을 정당하다고 판단했다면 그 취득가액 역시 정당함을 전제로 하고 있는 것이다. 즉, ‘취득가액을 40으로 나누어 나온 액수’가 바로 ‘감가상각비 금액’인 이유로 감가상각비는 본질상 그 대상자산의 취득가액과 분리될 수 없는 인과관계를 지니고 있어, 결산서상 계상된 감가상각비를 과세자료로 채택한다면 감가상각 대상자산인 같은 결산서상의 건물가액도 그대로 인정하여야 한다.
① “OO빌딩 건물신축비내역서”에 의해 확인되는 1996.12.31.현재의 건물실지취득가액 6,677,103,219원을 그대로 인정함이 타당하고,
② 동 금액을 기초로 종합소득세 확정 신고 당시 제출된 결산서류(대차대조표와 손익계산서, 감가상각명세서, 임대보증금 총수입금액 조정명세서, 주요계정명세서)에 의하여 확인되는 건물장부가액 역시 1996. 12. 31. 현재 6,677,103,219원인 사실,
③ 이후 자본적지출 등으로 인한 가액변화를 거쳐 2005. 12. 31. 현재 건물장부가액은 6,999,939,461원이고, 여기에 조OO의 지분비율(42.86%)을 곱하면 3,000,174,052원인 사실,
④ 다시 여기에 2005.12.21.자 조OO로부터의 지분취득가액 중 건물분 안분가액 1,044,598,591원을 보태면 양도일 현재 조OO 지분 건물 실지취득가액은 4,044,772,643원인 사실,
⑤ 또 다시 이 금액에서 조OO지분 감가상각비 누계액인 1,434,642,171원을 차감하면 2,610,130,472원이 되는 사실이 매년 신고된 세무자료를 통해 객관적으로 확인되므로, 이렇게 산출된 조OO 지분상당 건물의 실지취득가액 2,610,130,472원을 인정하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
1. 공사도급계약서는 총2매로 구성되어 있고, 일반적으로 명시되는 건물의 층고, 연면적, 하자발생 등으로 인한 다툼발생시 해결방법, 관할 법원 등 중요사항이 전혀 기재되어 있지 않는 등, 공사도급금액이 4,290백만원 규모의 건물신축공사의 진실한 계약서라 보기 어렵다.
2. 경정청구 및 조사당시에는 제출하지 않던 합의서(OO합동법률사무소의 공정증서)상에 청구인▪신OO▪OO개발㈜간에 공사기성금액이 1,627백만원으로 기재되었으나, 실제공사대금 지급여부 및 지급금액을 확인할 수 있는 금융증빙이 없으며, 공정증서는 합의서상의 금액이 사실인지 여부를 확인하는 것이 아니고, 합의서를 갖고 법률사무소를 방문한 사실을 공정하는 것으로 당사자간 작성된 영수증, 공증 받은 합의서 금액 등은 사후 합의에 의해 작성된 것으로 판단된다.
3. 청구인은 쟁점건물의 1차 공사비용으로 3회에 걸쳐 1,627백만원을 지급하였으나, OO개발의 사업상 위기로 세금계산서를 받지 못하였다고 주장하고 있으나, 공사대금을 지급할 때는 세금계산서를 받아 근거를 남기는 것이 일반적인 관례이며, 공사도급금액이 4,290백만원이나 되는 건물신축공사에서 지하 터파기공사와 골조공사에만 총공사비용의 39.92%인 1,627백만원이 지출되었다는 주장은 사실과 상당한 차이가 있는 것으로 판단된다.
1. 청구인은 설계변경 및 추가도급계약으로 쟁점건물 신축공사와 관련하여 1995.2.4.부터 1996.5.4.까지 7회에 걸쳐 2번의 계약을 통하여 공급대가 4,450백만원 상당의 세금계산서를 수취하고 공사대금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 세금계산서 제출여부 및 금융증빙이 확인되지 아니한다.
2. 설계변경으로 인한 면적 및 층고의 변화는 지상 연면적이 351.09㎡ 증가한 반면, 지하의 공사면적은 757.29㎡ 감소하였고, 건물의 층고 8.57m 감소하는 등 계약시점을 비교해 보면, 공사도급계약의 큰 변화 요인이 없음에도, OO건설에 도급계약금액의 39.92%(1,627백만원/4,290백만원)을 지급한 이후 체결한 도급계약금액은 당초 계약금액에서 공사기성 부분에 상당하는 금액만큼 낮아야 함에도 오히려 당초 공사도급금액의 104.89%에 상당하는 높은 금액으로 이해할 수 없는 계약이다.
3. 대금지급 조건에 따르면 골조공사 완료시까지 1,700백만원을 지급하기로 약정하였고, 청구인이 주장하는 것과 같이 이미 OO개발에 공사기성금을 1,627백만원이 지급하였다면, 쟁점건물의 골조공사까지 95.7%(1,627/1,700백만원)가 기성된 상태에서 2차 계약을 체결하였을 것으로 추정되는데 다시 골조공사를 할 이유가 없는 것으로 보여짐에도, 골조 완료 후 10%를 지급하기로 한 계약내용이 있다.
4. 청구인이 주장한 세금계산서 수취내역에 따르면 1996.05.04 동일자에 2매(230백만원, 220백만원) 세금계산서를 수취한 것으로 되어 있는 바, 가공 세금계산서 거래시 빈번히 사용되는 방법으로 동일한 업체간, 동일공사에 대한 세금계산서를 2매로 나누어 발행할 이유가 전혀 없다.
5. 추가분 공사도급계약서의 준공연월일 1996.05.04과 건축물대장상의 준공일자가 1996.05.04로 일치하고 있으나, 대부분의 공사현장의 제반 사정상 예정된 준공일자와 실제 준공일자는 차이가 발생하는 것이 일반적이고, 계약서 작성일과 준공일자와는 3월 이상의 차이가 있음에도 계약서상의 준공일자를 실제준공일자와 일치하는 것으로 보아 준공 후에 임의로 작성된 계약서일 가능성이 높다.
6. 공사를 마무리하지 못하고 부도 폐업하여 청구인이 직영공사로 전환하여 청구외 무등록공사업자인 최○○로 하여금 잔여공사를 시키고 거액의 공사대금을 추가로 지급하였다며 OO종합건설의 전무이사라는 정OO 등의 확인서를 제출하였는데, 공사를 마무리하지 못하고 부도 폐업한 업체와 향후 발생할 쟁점건물의 하자 문제 등으로 수많은 다툼이 예상됨에도 당초 및 추가계약에 따른 공사도급금액 4,500백만원 전액을 지급하였다는 것은 이해하기 어렵다.
7. 준공 직후에는 신축공사와 관련한 공사도급계약서, 영수증, 금융자료 등 모든 증빙이 보관하고 있었을 것으로 추정되는바, 청구인은 소유권보존등기시 OO종합건설과의 당초 공사도급계약금액 3,636백만원, 가스▪전기 등 인입공사비 27백만원, 합계 3,663백만원을 취▪등록세 과세표준으로 OO구청에 신고▪납부하였다.
1. 장부상 취득가액이 확인된다는 주장에 대하여 신축∼양도시점까지의 재무제표에 의해 쟁점건물의 신축비용을 확인할 수 있다고 주장하나, 복식부기에 의해 장부를 작성하고 종합소득세 납부를 해 왔다는 사실만으로 신축비용을 인정할 수 없는 것이며, 장부가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙에 의해 확인되는 경우 취득가액으로 인정하는 것이다.
2. 세무조사 등을 통해 과세관청으로부터 쟁점건물의 취득가액을 이미 검증 받았다는 주장에 대하여 청구인과 청구외 조OO가 ○○세무서와 OO세무서에 제출하였다는 쟁점건물의 취득자금 소명자료는 세무관서에서 확인할 수 없었으며, 청구인이 보관하였다며 제출한 소명내용 검토한 바, 건물신축 취득가액과 취득가액을 확인할 수 있는 공사도급계약서, 세금계산서 등 객관적인 서류가 없으며, 건물임대보증금 6,191백만원(임대차계약서 첨부)과 은행차입금 842백만원이 건물 취득자금 원천이라는 내용만 있어 건물신축에 소요된 금액은 나타나지 않는다. 청구인이 조사관서로부터 2005년 증여세와 개인통합 조사시 쟁점건물의 취득가액 등을 기 검증받았다고 주장하나, 조사종결 복명서 확인한 바, 쟁점건물의 취득가액에 대한 조사 내용은 없다.
3. 장부상 감가상각비만을 인정하고 건물가액을 인정하지 않는 것은 중대한 모순이라는 주장에 대하여, 감가상각비는 쟁점건물의 임대사업기간에 이미 필요경비에 산입하였고, 건물가액은 명백하고 객관적인 증빙이 없는 경우 소득세법상 환산가액 등을 취득가액으로 적용하며, 동 가액에서 감가상각비를 차감하도록 규정하고 있다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18> 3) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약 서 ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12.
31. 신설)
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가 격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이 란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호 의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취 득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정)
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설)
2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액 과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물 가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (2009. 2. 4. 개정)
1. 청구인은 2012.11.30. 당초 양도가액은 경락가액 8,162백만원, 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액 4,714백만원(쟁점토지 2,173백만원, 쟁점건물 2,541백만원)으로 산정하여 계산하여 양도소득세를 예정신고하였으나, 처분청이 쟁점건물 취득가액 2,541백만원에서 감가상각비 1,434백만원을 차감하라는 양도소득세 수정신고를 안내하자, 쟁점건물 신축당시 결산서상 장부가액을 근거로 취득가액을 실지거래가액으로 다시 계산하여 2013.5.2. 2012년 과세연도 양도소득세 15,068,320원의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 2013.6.12.~2013.7.1. 쟁점건물 취득가액에 대한 세무조사를 실시하여, 쟁점건물의 취득가액을 2,322백만원(쟁점신축취득분 건물은 실지거래가액을 확인할 수 없다하여 환산가액 1,411백만원, 쟁점매입취득분 건물은 실지거래가액을 911백만원으로 산정)으로 경정하여, 2013.7.17. 청구인의 경정청구를 거부하는 한편, 2013.9.13. 청구인에게 양도소득세 509,894,890원을 경정․고지하였음이 심리자료에 나타난다.
2. 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점건물에 대한 청구인의 신고 및 처분청의 결정방법을 정리하면 다음과 같다. (㎡) 소재지 (쟁점신축취득분) (쟁점매입취득분) 종류 대지 대지 건물 대지 대지 건물 취득일자 ‘90.8.31. ‘90.12.31. ‘96.5.4. ‘05.10.21. ‘05.10.21. ‘05.10.21. 면적 293.48 293.48 3,098.91 293.47 97.85 2,066.07 전소유자 김○○ 조○○ 신축 조OO 조OO 조OO 양도가액 경락가액 중 청구인 지분 71.43%를 산정하여, 물건별 감정가액을 기준으로 안분계산 취 득 가 액 예정신고 환산취득가액 경정청구 환산취득가액 실지거래가액 환산취득가액 실지거래가액 결정방법 환산취득가액 실지거래가액
3. 심리자료에 의하면, 쟁점토지와 쟁점건물이 2012.9.19. 경매에 의하여 학교법인 ○○학원에 양도되었으며, 경락가액 11,427백만원 중 청구인 지분(71,43%) 8,162백만원, 쟁점토지의 취득가액 2,123백만원에 대하여는 다툼이 없으며, 쟁점건물의 양도가액 및 취득가액을 비교하면 다음과 같다. (백만원) 구분 양도가액 취득가액 계 토지 신축건물 매입건물 계 토지 신축건물 매입건물 장부가액 8,162 5,050 1,865 1,243 5,247 2,634 3,000 (1,869) 1,044 (740) 처분청 8,162 5,050 1,865 1,243 3,011 2,123 1,411 (281) 911 (607)
8,162 5,050 1,865 1,243 5,055 2,123 3,000 (1,869) 911 (607) 신축 건물 취득가액은 청구인 지분 42.86%를 반영, 괄호는 감가상각비 차감후 가액임 청구인은 매입건물 취득가액 911백만원에는 취득세․등록세 등이 미반영되었다고 주장함
4. 청구인은 쟁점건물은 건설사의 부도폐업 등으로 OO개발(주), OO종합건설(주), 직영공사의 순서를 거쳐 준공되었는데, 현재시점에서 계약서 등 객관적 증빙으로 확인되는 쟁점건물의 건축공사비는 다음과 같이 6,355백만원이라고 주장하며, 도급계약서, 부가가치세 신고서, 영수증 등 증빙을 제출하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.
① ○○건축 등 52 설계감리비 건축비
② OO개발(주) 1,619 1차 공사대금
③ OO종합건설(주) 4,045 2차 공사대금
④ 직영공사 269 자동제어시스템 기타
⑤ 취득세 158 OO구청
⑥ 건설자금이자 210 상업은행 등 계 6,355
○○ 건축사무소 설계사 김OO의 아내)에게 26백만원을 송금한 것으로 나타난다.
- 다) OO개발(주)의 공사비 1,619,815,220원
(1) 공사도급계약서 (가) 공사명: 쟁점건물 신축공사 (나) 공사기간: 1993.3.22.부터 1994.10.31. (다) 도급금액: 4,290백만원(공급가액 3,900백만원, 부가가치세 390백만원) (라) 대금지급방법 (단, 부가가치세 별도)
① 선급금: 7억원
② 1차기성금: 골조 완료시 10억
③ 2차기성금: 마감 착수시 6억
④ 3차기성금: 마감 공사중 6억
⑤ 준공금: 준공 완료후 잔금을 30일 이내(10억원)
(2) 내용증명최고장(94.10.19., 공사중단, 계약해지통보), 내용증명통보서(94.8.18., 조OO→OO종합건설, 연대보증시공요구), 내용증명요구서(94.9.3., 건설공제조합, 시공자 부도발생 사실통보), 영수증(93.4.15., 7억원), 영수증(94.5.20., 5억원), 영수증(94.12.24., 419,815,220원, 공사채권양수인 신OO), 공증합의서(94.12.16., 조OO;신OO간 공사대금정산합의), 공증공사포기각서(94.12.16. 조OO;OO개발간 공사포기 및 잔여채권확인), 폐쇄등기부등본(신OO 94.7.6. 가압류등기, 95.1.19. 가압류말소)에 의하면, 쟁점건물 공사 도중에 공사가 중단된 내용, OO개발에 기성공사비로 3회에 걸쳐 1,619,815,220원(그 중 1회는 OO개발의 공사채권양도로 인해 채권양수인 신OO에게 지급)이 지출한 내용, 기성고 공사대금채권은 법원의 증거보전절차에서의 감정금액인 1,626,973,050원인 내용, 그 중 12억원은 OO건설산업에 이미 지급되어 미지급된 공사금액은 426,973,050원인 내용, 이 금액에서 조OO가 OO건설산업을 대신하여 현장 인부들에게 지급한 금액 4,800,000원과 2,357,830원을 차감하면 419,815,220원이 남고 동 금액을 가압류해제와 함께 신OO에게 지급하기로 한 각 내용 등이 나타난다.
- 라) OO종합건설(주)의 공사비 4,045,477,637원
(1) 최초 공사도급계약서 (가) 공사명: 쟁점건물 신축공사 (나) 공사기간: 1995.2.15.부터 1996.2.14. (다) 도급금액: 4,000백만원(공급가액 3,636백만원, 부가가치세 363백만원) (라) 대금지급방법
① 계약금: 계약 금액의 10%
② 1차기성금: 골조 완료 후 10%
③ 2차기성금: 제반 하도급 공사 완료 후 30%
④ 준공금: 준공필증 교부 후 90일 이내 지급 50%
(2) 추가 공사도급계약서 (가) 공사명: 쟁점건물 신축공사 (나) 공사기간: 1995.2.1.부터 1996.5.4. (다) 도급금액: 450백만원(공급가액 409백만원, 부가가치세 41백만원)
(3) 건축허가신청서 및 허가서와 설계변경신청서 및 허가서 내용 최초허가신청 변경허가신청 증감내역 규모 건축면적 486.01 587.21 101.20 연면적 6,845.16 7,196.25 351.09 지하면적 3,237.52 2,480.23 △757.29 최고높이 44.1 40.975 3.125 건폐율 40.76 49.33 8.57 용적율 299.77 391.82 92.05 층수 지상 11층, 지하 4층 지상 12충, 지하 3층 지상 1, 지하△1 공사종류 신축 2차 설계변경 사용검사예정일
1994. 3.
1995. 12. 주차장 옥내 46대, 옥외 17대 옥내 21대, 옥외 46대 옥내 25, 옥외 △29
(4) 세금계산서, 부가가치세 신고내역, 입금표 8매 등에 의하면 1995.2.4.부터 1996.5.4.까지 7회에 걸쳐 공급대가 4,450백만원 상당의 세금계산서를 수취한 것으로 나타남(세금계산서 제출여부는 확인되지 아니함)
• 청구인의 부가가치세 신고내역(1995.1기~1996.1기) (백만원) 구분 합 계 1995.1기 예정 1995.1기 확정 1995.2기 예정 1995.2기 확정 1996.1기 예정 1996.1기 확정 매출액 219 0 0 0 0 0 219 매출세액 21 0 0 0 0 0 21 매입액 4,115 363 1,100 350 1,000 822 479 일반매입 423 363 고정자산매입 3,691 0 1,100 350 1,000 822 479 매입세액 411 36 110 35 100 82 47 차가감납부세액 -399 -36 -110 -35 -100 -82 25
- 마) 자동제어시스템, 직영공사비 등으로 269,009,561원 공사하도급계약서, 사업소득원천징수영수증, 지급증, 전기용금영수증, 무통장입금증, 세금계산서 등에 의하면, 자동제어시스템 공사로 181백만원, 지하1층 칸막이 공사 31맥만원, 조형예술작품 20백만원 등 총 269백만원이 지출된 것으로 나타난다.
- 바) 취득․등록세 등 OO구청 등 납부금액 158,507,840원 도로점용료 및 사용료 고지서, 영수증, 조정결정서, 급수공사비 고지서 겸 영수증, 전기공사비영수증, 세금계산서, 신축건물소유권보존등기 등기권리증에 의하면, 도로점용료 14백만원, 수도가스공사비 28백만원, 취득세 등록세 115백만원 등이 지출된 것으로 나타난다.
- 사) 금융기관에 납부된 건설자금이자 210,179,492원 토지관련자금대출통장 5매, 건물신축관련대출통장 5매, 건물에너지절약시설관련대출통장 1매등에 의하면, 건물신축과 관련하여 210백만원이 지급이자로 지출된 것으로 나타난다.
5. 청구인은 쟁점건물 신축관련 비용을 장부에 취득가액으로 계상하고, 매년 감가상각하여 결산서에 충실히 반영하였으며, 장부상 신축공사비 6,677백만원과 자본적 지출비용 414백만원을 합하면, 양도일 현재 OO빌딩의 취득가액은 7,091백만원이라고 주장하며, 1996~2012년 귀속 재무제표 및 감가상각명세서 등 관련 서류를 제시하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.
- 가) 1996년도 소득세신고자료 및 결산자료, 1997년 및 1998년 소득세신고자료와 결산자료, 1999년 결산자료, 건물감가상각명세서, 건물계정 원장, 2000년 ~2005년도의 연도별 결산서 및 건물감가상각명세서, 2006년 건물, 토지 계정원장, 지분이전에 소요된 지출증빙사본, 2006년~2011년 연도별 결산서 및 건물감가상명세서, 2012년 결산서에 의하면, 연도별 쟁점건물의 장부가액은 다음과 같다. (백만원) 구분 1996.12.31. 1997.12.31. 1998.12.31. 1999.12.31~ 2005.12.31. 2006.12.31.~ 2012.12.31. 장부가액 6,677 6,818 6,993 6,999 7,091 ※ 2006년도말 증가분은 조OO 지분 취득관련 비용임.
- 나) 쟁점건물 신축비 내역서 청구인의 세무대리인이 쟁점건물의 신축원가를 산정하기 위하여 당시 자동계산 프로그램(LOTUS123, 현재 엑셀 프로그램 이전의 소프트웨어임)을 이용하여 1989.10.18.부터 1996.12.31.까지의 건물신축원가를 기록한 것으로 다음과 같이 6,677백만원이 계상되어 있으며, 그 중 현재까지 객관적 증빙으로 확인되는 비용은 6,355백만원으로 장부상 금액에 95.1%에 달하여 장부가액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장한다.
○ 1996.5.4. 준공 OO빌딩 신축비 내역서 표생랙
- 다) 청구인은 쟁점건물 신축비용과 비교하기 위하여 건설교통부에서 제시한1996년도 표준건축비를 제출하였으며, 건설교통부 고시 표준건축비는 ㎡당 931천원으로 쟁점건물의 연면적 7,231.05㎡에 적용하면 쟁점건물의 표준건축비는 6,732백만원이다.
6. 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점건물 신축 이후 1998.11.25. OO세무서장은 청구인이 쟁점건물의 취득경위와 관련하여,자금출처에 대한 취득자금 조사를, 2005.4.19.부터 2005.5.31.까지 처분청은 청구인에 대한증여세 자금출처조사(조사대상기간 1997~2001년)를, 2005.6.27.부터 2005.7.22.까지 처분청은 청구인에 대한 종합소득세 조사(조사대상기간 2001년)를 실시한 것으로 나타난다. 7) 청구인이 제시한 쟁점건물의 취득가액 계산근거는 다음과 같다.
- 가) 신축취득분 건물가액(청구인 지분, 42.86%) 6,999백만원(2005.12.31)×42.86%=3,000백만원
- 나) 매입취득분 건물가액(청구인 지분 28.57%↑, 71.43%) 조OO로부터 지분취득가액 중 건물가 상당액 964백만원(실지매매가액 2,354백만원과 취득부대비용 153백만원을 기준시가에 따라 안분계산한 금액)에 지분취득에 따른 취득세 등록세 등 이전비용(건물분에 한함)인 80백만원을 더한 금액: 1,044백만원
- 다) 청구인의 쟁점건물의 취득원가 4,044백만원에 청구인 지분의 감가상각누계액 1,434백만원을 차감하여 취득가액은 2,610백만원임 (백만원) 구분 신축취득분(42.86%) 매입취득분(28.57%) 지분합계(71.43%) 비고 건물양도가액 1,865 1,243 3,109 건물취득원가 3,000 1,044 4,044
① 감가상각누계액 1,130 303 1,434
② 건물실지취득가액 1,869 740 2,610
① -②
8. 처분청의 조사종결보고서 및 관련서류에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.
- 가) 청구인이 쟁점건물의 신축과 관련하여 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 쟁점건물 신축당시부터 결산서에 반영된 쟁점주택의 장부가액을 실제 취득가액으로 인정하기는 어렵다.
- 나) OO개발(주)이 신OO에게 양도한 기성금 공사대금채권에 대한 정리목적으로 청구인과 신OO이 작성하고 OO합동법률사무소에서 공증한 합의서는 실제 공사대금 지급여부 및 지급금액을 확인할 수 없고, 공정증서는 합의서상의 금액이 사실인지 여부를 확인하는 것이 아니고, 합의서를 갖고 법률사무소를 방문한 사실을 공정하는 것으로 공사대금 지급을 확인할 수 있는 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 것으로 볼 때, 영수증, 공증 받은 합의서 금액 등은 사후에 당사자간 임의적 합의에 의해 작성된 금액으로 판단된다.
- 다) 청구인이 1996년 이후 1999년까지 지하층 등 추가공사로 330백만원이 추가로 투입되었으므로 취득가액으로 인정하여 달라는 주장에 대하여 결산서상 기재되어 있는 건물가액 이외에 공사와 관련한 어떤 증빙자료도 제시하지 못하고 있어 자본적지출이 있었는지 확인할 수 없다.
- 라) ○○세무서장이 1998.11월경 청구인에 대하여 쟁점건물의 취득자금의 조사를 실시한데 대하여 조사 관련 서류를 찾기 위하여 ○○세무서에 출장하여 확인코자 하였으나, 관련 서류를 찾을 수 없어 확인이 불가능하였고, 청구인이 제시한 당시 증빙서류를 검토한 바,건물임대보증금 6,191백만원과 은행차입금 842백만원이 건물 취득자금원천이라는 내용만 있어 건물 신축에 소요된 금액을 확인할 수 없다.
- 마) 2005.4.19.부터 2005.5.31. 기간중 실시한 청구인에 대한 증여세조사와 2005.6.27.부터 2005.7.22. 기간 중 실시한 종합소득세 조사종결보고서를 확인한 바, 증여세 조사와 종합소득세 조사시 쟁점건물의 취득가액에 대한 조사는 없었으며,종합소득세 조사시 쟁점건물의 감가상각비 적정성 여부에 대한 검토는 있었으나, 이는 장부가액을 기준으로 감가상각 방법 및 가액의 적정성만을 확인한 것이지 취득가액을 확인한 것은 아니다라고 조사종결보고서에 기재되어 있다.
9. 청구인이 제시한 소유권보존등기자료 등 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점건물 취․등록세 과세표준을 3,663백만원[OO종합건설(주)과의 공사도급계약서(최초계약)상 도급금액 3,636백만원, 가스 등 인입공사비 27백만원)으로 OO구청에 신고한 것으로 나타난다.
- 라. 판단 실지취득가액이 매매계약서 등 취득관련서류에 의하여 직접적으로 입증되지 않더라도 여러 정황에 비추어 장부가액이 실지거래가액을 계상한 것으로 보이는 경우 장부가액을 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이라고 볼 수 있는 바(심사양도 2012-0253, 2013.3.5, 조심2011중2429외 다수참조), 청구인은 공사와 관련되어 발생된 증빙으로 설계감리비용 52백만원은 설계회사에 지급한 무통장입금증와 영수증, OO개발(주)의 건축비 1,619백만원은 도급계약서와 공사채권에 대한 각종 공증서류 등, OO종합건설(주)의 건축비 4,045백만원은 도급계약서와 부가가치세 신고내역 등, 추가직영공사비 269백만원은 도급계약서와 사업소득원천징수영수증 등, 취득세와 등록세 등 제세공과금은 납부서․고지서와 영수증, 건설자금이자 210백만원은 차입금 통장 등을 제시하고 있는바, 이들 증빙의 신빙성을 부인하기 어렵고, 그 제시금액을 합하면 6,355백만원으로 장부계상비용 6,677백만원의 95.1%에 달하는 점, 청구인은 쟁점건물을 1996.5.4. 신축 취득하여 부동산 임대업 일반과세자로 부가가치세를 신고하였고, 쟁점건물의 신축시부터 양도시까지 법인사업자와 동일한 복식부기의 방법으로 쟁점건물에 대한 감가상각비 등을 반영하여 장부 및 재무제표, 세무조정계산서를 기록․제출해 왔으며, 처분청도 감가상각비의 적정반영을 인정하고 있는 점, 과세관청이 쟁점건물 신축시점 이후에 쟁점건물의 취득자금의 조사, 증여세 조사, 종합소득세 조사를 실시한 사실이 있는바, 동 세무조사의 일반적 특성을 감안하면 주요자산인 쟁점건물의 취득가액, 감가상각비 등 장부기록의 적정성에 대한 검증이 이미 이루어진 것으로 보이는 점, 쟁점건물이 신축한지 14년여가 경과되어 쟁점건물 취득 비용과 관련된 모든 지출증빙을 빠짐없이 요구하는 것은 사회통념상 무리인 것으로 보이고, 장부기록 내용상 취득원가성이 인정되는 점 등을 종합하면, 청구인의 장부에 계상된 가액을 쟁점건물의 실지 취득가액으로 인정함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표, 잔액합계시산표 등에 기재된 양도부동산의 자산가액은 실지거래가액을 반영하여 작성된 것으로 봄이 상당하므로 처분청이 쟁점신축취득분 건물에 대하여 실지거래가액을 부인하고 환산가액에 의하여 취득가액을 산정한 처분은 취소함이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.