쟁점토지에 대한 취득가액의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.7.21. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 산108-3 임야 1,089㎡(이하 “쟁점토지1” 이라 한다), 2004.7.8. 동일 소재 228-3 전 130㎡(이하 “쟁점토지2”라 한다)를 각각 취득하여 보유하여 오다가 2012.5.7. 쟁점토지 1․2를 양도한 후, 2012.7.31. 양도가액을 247백만원, 취득가액을 229백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지1의 취득계약서가 신빙성이 없고, 기준시가 대비 취득가액이 과다하다는 이유로 청구인이 신고한 쟁점토지1의 취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 하여 2013.4.1. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 **백만원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.10.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2004년 6-7월 당시 ㅇㅇ시는 투기지역(2004년 8월 지정)으로 지정될 만큼 부동산 거래가 활발하였으며 청구인도 부동산 거래를 하고 있었고 당시 부동산 거래는 인정작업이 성행하고 있어, 매도인에게 직접송금하지 않고 중간 부동산중개인에게 송금되는 경우가 많았고, 청구인도 통장에서 자금을 인출하여 중간업자 또는 소개자에게 송금하였다. 인정작업: 법률용어로 ‘순가중개계약’이라고 하며, 중개의뢰인이 미리 매도⋅매수가격을 제시하여 그 가격을 초과하는 금액을 중개업자가 수수료로 취득하도록 하는 계약을 말함 2004년은 공시지가가 의미가 없을 만큼 부동산거래가 활성화되어 기준시가보다 휠씬 높은 금액으로 거래가 이루어져 그 당시 저렴한 가격으로 매입한 쟁점토지2의 경우 시세대비 10%가격이라며 소송이 들어온 사실이 있다. 개발목적으로 매입하였으나 제대로 활용도 하지 못하고 매도하였는데 쌍방계약서의 매매가액은 신빙성이 없다는 이유로 환산취득가액을 적용한다는 것은 부당하다.

청구인은 쟁점토지1의 취득계약서상 취득가액 198백만원이 실거래금액이라고 주장하며 인정작업에 의해 통장에서 자금을 인출하여 부동산중개인에게 송금하였다는 계좌입출금 내역을 제출하였으나, 청구인이 제출한 2004.6.12.～2004.7.8. 까지 인출한 205백만원이 누구에게 지급되었는지 불분명하며 부동산중개인이 누구인지 확인되지 않는 점 등 청구인이 쟁점토지1의 취득과정에서 실제 지급한 금액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하여 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지1의 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 경정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.4.12, 2012.1.1>

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18>

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점토지1,2에 대한 양도소득세 신고내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 토지 (면적) 취득 양도 양도인 취득일자 취득가액 (㎡당) 양수인 양도일자 양도가액(등기부) 쟁점토지1 (1,089 ㎡) 홍ㅇㅇ 2004.7.21 198,000 (182) 윤ㅇㅇ 2012.5.9. 215,000 (197) 쟁점토지2 (130 ㎡) 김ㅇㅇ 2004.7.8. 31,000 (238) 윤ㅇㅇ 2012.5.16. 32,000 (246)

2. 처분청의 쟁점토지 1,2에 대한 경정내역은 아래와 같다.

• 가) 쟁점토지 2에 대한 취득가액은 청구인과 양도인간의 소송 판결문에서 청구인이 주장하는 취득가액(31,000천원)이 확인되며, 또한 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액을 실취득가액으로 인정하였으므로 다툼이 없다.
• 나) 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점토지 1의 취득계약서가 신빙성이 없고 기준시가 대비 취득가액이 과다하다는 사유로 환산취득가액으로 경정하여 2013.4.1. 고지한 사실이 국세통합전산망을 통해 확인된다. (단위: 백만원) 구 분 신고(청구인) 경정(처분청) 비고 양도가액 215 215 등기부상 양도가액 취득가액 198 90 환산취득가액
• 다) 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액 확인을 위하여 쟁점토지1의 양도인 청구외 홍ㅇㅇ에게 2012.12.24일자로 해명자료 안내문을 발송하였으나 제출한 자료는 없다고 하였다.

3. 국토교통부에 의한 쟁점토지 1의 취득당시(2004년) 개별공시지가는 22,106천원(1㎡당 20,300원)으로 청구인이 주장하는 취득가액 198백만원과 비교하여 약1/9배로 확인된다.

4. 청구인이 취득가액을 뒷받침하는 자료로 제출한 청구인의 농협계좌 거래내역과 취득계약서, ㅇㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원 판결문에 의한 주장내용은 아래와 같다.

• 가) 청구인이 취득가액이라고 주장하는 인출내역은 아래와 같다. (단위: 백만원) 날짜 금액 받는 사람 청구인 주장 2004.6.12. 이ㅇㅇ 소개인이며 양도인에게 전달하였다고 주장 2004.6.25 강ㅇㅇ 소개인이며 양도인에게 전달하였다고 주장 없음(출금) 인출하여 양도인에게 지급 2004.7.5. 없음(출금) 인출하여 양도인에게 지급 2004.7.7. 이정자 소개인이며 양도인에게 전달하였다고 주장 2004.7.8. 없음(출금) 인출하여 양도인에게 지급 합계 *** 청구인은 취득당시 인정작업이 유행하여 원하는 부동산매입을 위해서는 양도인에게 직접 송금하지 않고 부동산 중개인에게 먼저 계약금을 송금하여 부동산을 선점해야했기 때문에 제출한 거래내역에는 양도인을 확인할 수 없다고 주장하고 있다.
• 나) 청구인은 취득계약서 원본을 제출하였으며, 제출한 취득계약서는 아래와같고, 중개업자와 작성일자는 기재되어 있지 않으며, 계약금 10백만원, 잔금 188백만원(2004.7.21.)으로 기재되어 있다(붙임 참조).
• 다) 청구인이 제출한 ㅇㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원 판결문의 내용은 아래와 같다. 사건 소유권이전등기 원고 청구인 피고 김ㅇㅇ(쟁점토지2의 양도인) 판결선고일 2010.8.12.

쟁점토지 2에 대해여 2004.7.8. 매매계약에 대한 토지거래허가신청절차를 이행하라 청구취지-이유...중략... 피고는 이 사건 매매계약은 그 매매대금이 시세의 1/10 정도에 불과하여 현저히 불공정하고 피고의 궁박한 사정을 이용하여 체결된 것으므로...중략... 확정적 무효라고 주장하므로 살피건대...중략...인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 이유 없다. 판결문의 주문대로 등기원인일 2004.7.8. 등기접수일 2012.4.19.로 김ㅇㅇ에서 청구인으로 소유권 이전된 사실이 등기부상 확인된다. 청구인은 판결문의 쟁점토지2의 취득가액은 31,000천원으로 이를 1㎡ 당 안분하면 1㎡ 238,461원으로 이를 토대로 쟁점토지1의 취득가액을 계산하면 259,684천원으로 취득계약서상 취득가액 198,000천원은 정당하다는 주장이다. 판결문의 ‘그 매매대금이 시세의 1/10 정도에 불과하여’ 내용과 같이 피고 김낙기는 청구인에게 쟁점토지 2의 매매금액 31,000천원이 시세대비 1/10 정도에 불과하여 불공정한 계약이라는 주장내용으로 볼 때 이를 근거로 청구인은 취득계약서상 취득가액은 정당하다는 주장이다. 쟁점토지 1,2외 인근지인 ㅇㅇ ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 228 전 1718㎡ 또한 상기 판결문의 피고와 청구인이 동일사유로 가처분등기가 되어 있음이 등기부상 확인된다.

• 라) 청구인은 쟁점토지 1,2는 지목상 임야이나 언제든지 개발이 가능한 상태로 주변 토지와 더불어 근린생활시설을 건축하고자 구입한 토지라고 주장하고 있으며, 이에 대한 근거서류로 쟁점토지 1의 사진 2매와 지적측량성과도, 지상 1층(근린생활시설) 건물의 배치도 및 평면도를 제출하였다.

5. 쟁점토지 2의 근저당권 등은 등기부상 확인되지 않으며, 쟁점토지1의 부동산 등기부등본 내역을 확인한 바, 청구인의 근저당 및 지상권 설정내역이 아래와 같이 확인된다. (단위: 천원) 근저당권자 설정일 해지일 채권최고액 이ㅇㅇ 2004.8.5. 2008.4.8. ,000 서ㅇㅇ 2006.6.12. 2008.4.8. *,000 ㅇㅇ농업협동조합 2008.5.8. 2012.6.25. **,000 ㅇㅇ농업협동조합 2008.5.8. 2012.6.25. 지상권

6. 2004.7.21. 청구인에게 쟁점토지1을 양도한 홍순철은 기준시가로 양도소득세 신고하였음이 국세통합시스템에 의하여 확인된다. * 쟁점토지1은 2004.8.25. 토지거래허가지역으로 지정됨

• 라. 판단 위 사실관계와 관계법령 등을 종합해 살펴보면, 청구인은 쟁점토지1의 실제취득가액은 청구인과 쟁점토지1의 전소유자 홍순철간에 체결된 부동산매매계약서 상의 매매대금 198백만원이라는 주장이나, ｢소득세법｣ 제114조 제7항 등 관련 규정에 따르면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액 확인을 위한 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 되었거나, 동 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에는 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있는바, 청구인이 제출한 취득 매매계약서는 중개인의 중개사실이 없는 쌍방계약서의 사본인 점, 매매계약서상 취득가액에 대한 증빙으로 소개인이라고 주장하는 자들에게 이체한 내역과 인출내역만으로 취득가액을 뒷받침하기에는 부족한 점, 또한 소개인이라고 주장하는 사람들이 실제 쟁점토지1,2의 매입과 관련하여 중개를 하였다는 증빙서류도 제출되지 않았고, 취득가액과 비슷한 금액이 인출되었다는 사실만 확인될 뿐, 인출내역 자체가 쟁점토지1의 매매대금 지급의 직접적인 증빙이라고 보기 어려운 점, 청구인이 제출한 판결문의 쟁점토지2의 취득가액을 기준으로 쟁점토지1의 취득가액이 추론가능하다는 주장 또한 신빙성이 부족한 점 등을 종합해 볼 때 처분청이 쟁점토지1의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 쟁점토지1의 취득가액을 환산가액으로 하고, 이 건 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유가 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.