공유물분할 소송에 대한 법원의 조정으로 결정한 양도가액을 시가로 인정함

○○세무서장이 2013.

6. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 184,730,760원의 부과처분은 이를 취소한다.

처분청은 의 상속세 조사에서 구 **동 대지 (이하 “전체토지”라 함)가 2011.11.23. 2,490백만원에 양도된 사실 및 양도직전(등기접수일 2011.10.06.)에 특수관계자인 청구인으로부터 전체토지의 1/4(이하 “쟁점토지”라 함)을 245백만원에 취득한 사실을 확인하여 양도소득의 부당행위계산부인 규정에 의하여 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 185백만원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.27. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 사실관계 청구인은 서울특별시 구 동 소재 대지의 1/4을 2005.11.29. 상속을 원인으로 취득하여 소유하고 있었으며, 이에 따라 전체토지의 4분지 3을 소유하고 있는 과 지분을 공유하고 있었다. 전체토지를 청구인과 이 지분으로 공유하고 있는 까닭에 매매 등 부동산 권리행사에 지장을 초래하자, 전체토지의 3/4을 소유한 이 1/4을 소유한 청구인에게 민법 제268조 와 269조에 의한 공유물분할 청구소송을 제기하였으며, 이에 대하여 서울지방법원은 2009가단 호(2009.11.27.)로 조정 결정을 하였으며, 그 내용을 살펴보면 청구인은 에게 쟁점토지를 2010.6.30.까지 소유권이전등기 절차를 이행하고, 양재형은 그 토지가액으로 285백만원(공시지가를 감안하여 산정)을 청구인에게 지급하도록 조정결정을 하였다. 위 조정사항에 대하여 청구인과 은 혈족관계로 쌍방 합의에 의하여 양도대금을 245백만원으로 하고, 쟁점토지의 소유권을 이전함에 있어 2 011.9.5. 원인으로 하여 2011.10.6. 등기이전절차를 종료하였으며, 이에 따라 양도소득세를 자진 납부하였다. 쟁점토지를 청구인으로부터 매수한 은 쟁점토지를 포함한 전체토지를 청구외 에게 2012.1.5. 2,490,270천원에 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인과 은 혈족관계로 특수관계에 해당되므로 소득세법 101조 에 의한 부당행위거래 대상으로 청구인과 과의 거래가액인 245백만원을 부인하고, 2012.1.5. 이 청구외 *에게 양도한 매매가액을 시가로 보아, 쟁점토지의 양도가액을 622,567,500원으로 하여 양도소득세 184,730,765원을 2013. 7월 수시분으로 결정고지 하였다.
• 나. 청구이유 청구인과 은 혈연에 의한 특수관계자이나 쟁점토지의 거래 경위와 거래가액의 결정내역을 살펴보면 각각 지분소유로 재산권의 행사에 불이익을 받고 있는 등 불편함이 있어 매수자()가 관할법원에 매수청구권을 신청하여 법원의 조정결정에 의하여 결정된 정상적인 거래가액이므로 소득세법 제101조 【부당행위계산】및 같은법 시행령 제167조에 의한 조세를 부당하게 감소시키기 위한 목적이 전혀 없어 담합에 의한 거래가액이 절대로 아닌 것이다. 쟁점토지는 전체토지의 1/4 지분토지로 공유된 토지의 거래가액은 재산권의 완전한 행사제한 등 불이익으로 제대로 정당한 가액으로 평가받을 수 없다는 것은 사회통념이고, 누구나 알고 있는 사항으로, 더욱이 쟁점토지 거래가액은 양도·양수자간에 다툼을 해소하고자 법원을 통한 매수청구권에 의하여 확정된 거래금액인 점으로 미루어 보아도 정상가액으로 판단하여야 한다. 처분청이 쟁점토지가액으로 인용한 전체토지가액은 지분소유에 의한 공유토지가 1인 소유로 전환됨으로써 재산권 행사의 문제점이 제거된 후의 정상적 거래가액이므로 당연히 쟁점토지가액과의 단순비교는 커다란 오류가 있음에도 처분청은 지분에 의한 공유토지의 쟁점토지가액을 1인 소유로 전환된 전체토지가액과 동일한 것으로 보아 이를 쟁점토지가액의 시가로 보는 것은 국민의 재산권에 대한 완벽한 조사가 결여된 오류를 범한 결정으로 보아야 할 것이다. 매수청구권에 대한 법원의 조정결정내용을 살펴보면 쟁점토지의 소유권을 2010.6.30.까지 이전등기절차 완료일로 확정하고 동일자를 기준으로 하여 거래가액을 확정하고 있는 바, 이로 미루어본다면 청구인(양도자)이 쟁점토지의 양도일을 2010.6.30로 보아야 하는 것임에도 처분청이 쟁점토지가액으로 인용한 전체토지의 양도일은 2012.1.5.로 이는 쟁점토지 양도일자 (법원조정에 의한 양도확정일: 2010.6.30.)와는 1년 6개월의 시차가 있는 것으로 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】제5항(전후 3개월)에 위배되는 판단착오를 범한 것이다.

청구인은 법원 조정결정에 따라 청구인의 의사와 상관없이 소유권 이전되었으므로 법원 조정금액이 정당한 양도가액이라고 주장하고 있으나 조정조서가 작성된 임의 조정결정은 법원의 조정형식만 빌린 것일 뿐 사실관계는 당사자간 합의에 의해 결정된 금액이므로 법원의 조정결정이 있었다고 하여 일반적인 양도거래로 볼 여지는 없다. 청구인은 의 3촌 조카로 으로부터 전체 상속재산 24,184백만원 중 43.5%에 해당하는 10,520백만원을 유증으로 취득한 자로 소득세법 규정에 의한 특수관계에 있는 자에 해당한다. ***은 청구인으로부터 전체토지의 1/4지분을 양도받은 후 어떠한 개발행위도 없이 약 29일 후에 전체토지를 양도하는 계약을 체결하였으므로 전체양도가액 중 1/4지분에 해당하는 금액이 청구인이 양도한 전체토지 1/4지분의 시가에 해당하므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 소득세법상 부당행위계산에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 범위】

③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

• 다. 사실관계

1. 서울지방국세청 조사국의 피상속인 *에 대한 상속세 조사종결보고서에 의하면 쟁점토지와 관련하여 다음 내용이 확인된다. (생략) 2) 청구인은 아래의 서울지방법원 조정조서를 제출하였다. (생략)

3. 전체토지의 등기부등본에 나타나 있는 소유권 변동사항 살펴보면 다음과 같다. (생략) 4) 쟁점토지의 개별공시지가는 다음과 같다. 연도 개별공시지가 청구인 지분 면적 청구인 지분 가액 2009년 2,230,000원 104.475㎡ 232,979,250원 2010년 2,300,000원 104.475㎡ 240,292,500원 2011년 2,340,000원 104.475㎡ 244,471,500원 2012년 2,450,000원 104.475㎡ 255,963,750원

5. 쟁점토지의 양도와 관련하여 결정세액을 비교해 보면 다음과 같다. (단위: 백만원) 구분 청구인 *** 당초 직접 양도했을 경우 양도가액 245 622 622 취득가액 167 167 256 세율 24% 35% 50% 결정세액 12 132 182

• 라. 판단 법원의 조정결과는 재판상 화해의 효력을 가지며, 민법 제732조 에 의하면 화해란 당사자가 서로 양보하여 당사자간 분쟁을 종결할 것을 약정함으로써 과거의 권리관계를 소멸시키고 화해로 인한 새로운 권리관계를 발생시키는 창설적 계약을 의미하는 것으로(국심2006서1437, 2006.6.15. 참조), 쟁점토지는 전체토지의 1/4의 지분토지로 공유된 토지의 거래가액은 재산권의 완전한 행사제한 등 불이익으로 사회통념상 제대로 정당한 가액으로 평가받을 수 없어 전체토지의 가액과의 단순비교가 어려운 점, 쟁점토지의 법원조정에 의한 거래가액은 청구인과 이 특수관계자이지만 양자간 다툼을 해소하고자 법원의 조정조서에 의하여 확정된 가액으로 정상적인 시가로 보이는 점, 청구인이 직접 양도 했을 때의 양도소득세 결정세액 보다 이 양도 후 신고한 양도소득세 결정세액이 더 많아 경제적 합리성 측면에서 굳이 저가로 양도할 이유가 없는 점 등으로 보아, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과처분한 것은 부당하다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.