검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 보아 양도소득세 과세한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.5.10. ○○ ○○ 646-3번지 대지 217㎡ 및 건물 476.04㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 나

○○ 으로부터 취득하여 2003.3.21. 청구 외 박

○○에게 양도하고, 2003.4.17. 검인계약서 를 근거로 양도가액은 200,000,000원, 취득가액 은 165,000,000원으로 양도소득세를 신고하였다.

• 나. 처분청은 쟁점부동산 양수자인 청구외 박

○○ 에 대한 양도소득세 고지 과정 에서

부동산의 양도가액이 470,000,000원으로 확인되자, 청구인에게 양도 가액은 470,000,000원, 취득가액은 검인계약서상 매매가액 165,000,000원으로 하여 양도 소득세 187,252,200원을 경정․고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 당초 신고한 검인계약서상의 취득가액은 실지 취득가액으로 볼 수 없으므로 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 세액을 경정해야 한다. 1) 청구인은 2000년 쟁점부동산을 취득할 당시 실지로 400,000,000원에 근접한 금액을 지급하고 취득하였으나, 취득당시 매매계약서를 소유하고 있지 않고 대금지급이 계좌로 이루어지지 않아 취득가액을 소명할 수 있는 자료를 제출하지 못하는 실정이다. 2) 당시 부동산의 계약과 대금 지불 등 거래 전반을 관리하였던 청구인의 배우자가 현재 오랜 기간 투병중이고 청구인 역시 몸이 불편하여 쟁점 부동산의 취득당시 상황을 기억하지 못하고 있어 취득가액을 증명할 수 있는 다른 자료들을 찾지 못하는 상황이다. 3) 다만, 쟁점부동산의 취득당시 전세보증금과 담보대출을 함께 승계하였던 사실을 기억하여 금융기관 대출 거래내역을 조회한바, 담보대출로 190,000,000원의 차입금을 승계하였고 대출발생 당시 금융기관에서 평가한 쟁점부동산의 평가금액은 381,469,000원이라는 사실을 확인하였다.
• 나. 쟁점부동산의 실지 취득가액을 확인할 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세해야 한다.

1. 쟁점부동산 취득시 금융기관 평가금액은 381,469,000원으로 검인계약서상 취득가액의 2배가 넘는 금액이고, 기준시가로 환산한 취득가액은 금융 기관 평가금액보다 높다. 2) 쟁점부동산의 등기부등본상의 근저당권설정 금액은 230,000,000원, 실지 승계한 대출금은 190,000,000원으로 검인계약서상의 취득가액 165,000,000원 보다 높아 검인계약서를 실지 취득계약서로 인정할 수 없는 근거가 되기에 충분하다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 실제 약 400,000,000원에 근접한 가액으로 취득하였다고 주장하나 이를 증명할 수 있는 계약서 및 금융증빙을 전혀 제출하지 못하고 있어 검인계약서 외에는 취득가액을 확인할 수 있는 증빙이 없다.
• 나. 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 검인계약서가 진정하게 작성되지 않았다는 점은 주장자가 입증하여야 한다.(대법원 1993.4.9. 93누2353 판결참조)
• 다. 청구인은 검인계약서가 허위로 작성되었다는 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 검인계약서상 매매가액으로 양도소득세를 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 구 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실지로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통 령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② ～ ⑤ (생략) 2) 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② ～ ⑦ (생략)

3. 구 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과 세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도 가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ ～ ⑦ (생략) 4) 구 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① ～ ⑪ (생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 구 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

① (생략)

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 제158조제1항 각호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ ～ ⑤ (생략)

• 다. 사실관계 1) 국세통합시스템에 의하면 청구인의 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정 내용은 다음과 같이 확인되고, 청구인과 처분청간에 쟁점부동산의 양도가액 470,000,000원에 대하여는 다툼이 없다. 구 분 양도가액 취득가액 양도소득 금액 납부세액 고지세액 신 고 200 165 19 2

• 경 정 470 165 289

• 187 (단위: 백만원) 순위번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권 설정 1999.4.26. 1999.4.26. 설정계약 채권최고액 금 230,000,000원 채무자 나

○○

○○ 시

○○ 동 646-3 근저당권자

○○○○ 조합

○○

○○

○○ 로 1가 75 (

○○○○ 시장지점) 공동담보 동소 동번지 건물 1-1 근저당권 변경 2000.7.27. 2000.7.25. 계약인수 채무자 이

○○

○○

○○○○

○○○ 동 235-1

○○ 아파트

○○ 동 15

○○ 호 2 근저당권설정 2000.7.29. 2000.7.29. 채권최고액 금 26,000,000원 채무자 이

○○

○○

○○○○

○○○ 동 235-1

○○ 아파트

○○ 동 15

○○ 호 근저당권자

○○○○ 조합

○○

○○

○○ 로 1가 75 (

○○○○ 시장지점) 공동담보 건물

○○ 도

○○ 시

○○ 동 646-3 3 근저당권 설정 2003.8.1. 2003.8.1. 채권최고액 금 420,000,000원 채무자 박

○○

○○ 도

○○ 시

○○ 동 454-8

○○ 아파트 104 근저당권자

○○○○ 조합

○○ 시

○○ 면

○○ 리 463-1 공동담보 건물

○○ 도

○○ 시

○○ 동 646-3

2. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 근저당 설정 내역은 다음과 같다.

3. 청구인은 전 소유자인 청구외 나

○○ 의 쟁점부동산에 대한 근저당권 채무 190백만원을 인수하였다는 증빙으로 대출계좌별 보증/담보 총괄조회 표와 대출금 거래내역을

○○ 은행으로부터 발급받아 제출하였다. <대출계좌별 보증/담보 총괄조회표, 2013.6.19. 발급> 대출여신 정보 접수번호 02000-0405809 계좌번호 382-11- 계좌상태 완제계좌 대출금액 100,000,000 대출잔액 0 연체여부 무 대출일자 2000-07-28 상환기일 2002-07-28 우편발송 자택 채권보전 담보대출 주담보 주상복합상가 ◆ 담보정보 물건 구분: 건물 평가금액: 381,469,000 주상구분: 주거용 설정금액: 221,000,000 담보권 구분: 포괄근 최종변경일자: 2000-07-28 해지일자: 2007-03-28 담보상태: 강제해지

4. 심리담당자가 대출계좌별 보증/담보 총괄조회표상 담보정보의 물건 구분 란에 건물 주소가 없어 대출을 담당했던

○○ 은행

○○○○ 시장 지점에 전화하여 확인한바, 건물평가 관련서류는 보관되어 있지 않고 대출 전산 조회화면에 쟁점부동산이 다른 부동산과 같이 381백만원으로 평가된 것으로 나타난다고 하였다.

5. 청구인은

○○ 대학교

○○ 병원 의사 최

○○ 이 2013.8.26. 작성한 진단서 2 장을 제출하였고, 위 진단서에 의하면 청구인은 상세불명의 다발신경병증을 앓고 있으며 청구인의 배우자는 상세불명의 뇌경색증(알츠하이머형 노년성 치매)을 진단 받았다. 6) 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 나

○○ 은 2000.6.29. 양도가액은 193,918,880 원, 취득가액은 211,243,950원으로 하여 양도소득금액 △27,786,080원을 신고하였다. 7) 처분청은 쟁점부동산 양수자인 청구외 박

○○ 를 상대로 2013.5.15. 쟁점부동산의 양도가액에 (중략) 문)

○○ 청 감사지적과 관련하여 귀하는

○○

○○ 동 646-3번지(이하 쟁점건물이라 함)에 대해 2억원에 매수하였다고 계약서를 작성하였음은 물론 확인서를 제출 하신 사실이 있으십니다. 다운계약서를 작성하시고, 확인서를 작성하신 연유에 대해 말씀하여 주십시오. 답) 저는 01년부터 쟁점건물에 거주하고 있었습니다. 당시 운영하고 있던

○○ 식품(주)(1

○○ -81-314

○○)을 쟁점건물로 이전을 하려고 하였으며, 계약을 하려고 하자 전소유주인 이

○○ 씨의 남편 안

○○ 씨가 본인 에게 양도소득세가 많이 고지되므로 다운계약서를 써주지 않으면 매도를 하지 않겠다하여 실제로는 4억7천에 매수하였으나 2억으로 검인계약서를 작성 하고 계약하는 날 확인서를 작성한 것입니다.

• 문) 쟁점건물의 계약 및 매수와 관련하여서는 누구와 거래를 진행하셨나요?
• 답) 이

○○ 의 남편인 안

○○ 씨와 거래를 하였습니다. 실제로 이

○○ 씨는 한번도 뵌 적이 없었으며, 안

○○ 씨는 당시 법무사 사무장으로 건물의 매매에 관해 관련 지식이 해박하였습니다. 계약서 작성 및 대금지급은 모두

○○ 동 453-1에 있는

○○ 부동산에서 안

○○ 씨와 직접 거래하였습니다. (중략)

• 문) 기타 하실 말씀에 대해 말씀하여 주십시오.
• 답) 거래 당시에는 다운계약서를 쓰는 일이 종종 발생하였고, 저는 건물을 매수 해야 하는 입장이라 성급하게 전소유주가 요구한대로 다운계약서를 작성한 것입니다. 이 부분에 대한 선처 부탁드립니다. 대한 문답서를 아래와 같이 작성하였다.
• 라. 판단 청구인은 검인계약서상 매매가액은 실지 취득가액으로 볼 수 없으므로 취득가액을 재조사하거나, 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산가액으로 재계산하여 양도소득세를 경정해야 한다고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실지와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증해야 하는 것(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결)으로 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 거래당사자간에 매매계약서의 요건을 모두 갖추어 구리시장의 검인을 받은 적법한 계약서로 취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 않는 점 청구인은 검인계약서가 실지와 달리 작성되었다고 주장할 뿐, 실지매매계약서와 매매대금에 대한 계좌이체 등 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하는 점 등으로 볼 때 처분청이 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정․고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.