농어촌주택 취득이후에 취득한 일반주택을 양도할 경우 양도소득세 과세특례 대상이 아님

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 건설임대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2005. 2. 7. 임차하여 거주하다가 2006. 11. 17. 쟁점주택을 분양받아 2011. 10. 25. 000원에 양도한 후, 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것으로 보아 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다.
• 나. ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 양도소득세 무신고자 과세자료에 의하여 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 청구인의 배우자가 무안읍 소재 주택(이하 “무안주택”이라 한다)을 소유하고 있어, 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니한 것으로 보아 2013. 4. 1. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 000원을 고지 결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013. 6. 7. 이의신청을 거쳐 2013. 9. 12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 처분청은 쟁점임대아파트는 일반주택에 해당되지 않으므로 농가주택을 3년 이상 보유했더라도 보유와 상관없이 농가주택에 해당되지 않는 다른 목적에 의해 구입된 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 과세대상이라고 한 것은 잘못된 판정이다.

2. 쟁점주택 입주 및 분양받을 당시 세무서에 상담을 하였는바, 농가주택이 있으므로 임대아파트 분양전환시 임대기간이 필요하므로 분양전환을 하면 과세대상이 된다고 하여 쟁점주택 분양전환시 1년을 유예하고 다음연도에 분양전환하게 되었으며, 세무서의 잘못된 상담이 없었다면 바로 분양시점에서 정상적으로 분양을 받아 무안소재 농어촌주택보다 취득이 빨랐을 것이며, 쟁점주택은 세무서에서 가르쳐 준대로 양도소득세 비과세조건을 충족 하기 위해 재산권을 행사하지 아니하고 7년을 보유하고 나서 양도하게 되었다.

3. 세법은 무허가주택도 주택으로 보고 있고, 건설임대아파트는 특례법으로도 입주시부터 임대보유기간을 인정하고 있어 당연히 건설임대주택 입주시점부터 보유한 주택으로 보아야 하고, 청구인이 건설임대주택 입주 및 분양시 무주택자로 인정받아 임대아파트에서 거주하였다면 청구인이 양도한 쟁점주택은 양도소득세 비과세 해당되어야 함에도 세무서별로 각각 서로 다른 이유를 들어 이 건 양도세를 부과하고 있어 과세관청의 행위에 대하여 신뢰성이 없고 믿을 수가 없다.

4. 무안주택은 조세특례제한법 제99조 의 4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】및 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】규정 모두에 해당되며, 무안주택은 청구인의 배우자가 2,000평 이상 농지를 소유하고 있어 영농목적으로 구입했으므로 농어촌주택에 해당되며, 12년 전에 과수나무를 직접 심어 재배하는 등 20년이 넘게 농사를 지었고 최근 몇 년만 농사를 짓지 않았으며, 무안주택은 부동산 경매로 취득한 이후 이전 거주자가 강제로 명도를 하지 않고 있어 청구인의 가족이 거주를 못하고 있으며, 청구인의 배우자가 비록 2010년 목사안수를 받아 목회활동 및 ○○ 학습지를 겨울철 2달만 운영하고 있음에도 불구하고 처분청은 다른 일을 하면서 농사를 짓지 못한다고 하는 것은 이치에 맞지 아니한다.

5. 무안주택은 특례법을 만든 어느 날 저녁뉴스를 듣고 아버님이 돌아가신 후 청구인 배우자 소유 2,000여평의 토지에 농사를 지어야 했고 ○○에 모신 어머니가 치매 증세를 보이셔서 어머니를 따로 모셔야 할 상황에 여러 가지 필요가 생겨 세무서 상담을 받아 영농목적으로 구입하였으며, 농어촌주택과 일반주택을 보유한 자의 일반주택의 양도에 대한 세법규정엔 농가주택 취득 전에 취득이 아닌 “보유”하던 일반주택을 양도시라고 명시하고 있어, 쟁점주택은 건설임대주택이므로 아파트 입주시점부터 보유로 판정하여 농어촌주택인 무안주택을 취득하기 전에 청구인은 이미 일반주택인 쟁점주택을 보유하고 있으므로 당연히 쟁점주택은 비과세 대상이다.

1. 청구인과 청구인의 배우자 ㅇㅇㅇ은 쟁점주택의 양도일(2011. 10. 25) 현재 동일 세대원으로 쟁점 양도주택과 무안주택 2채를 보유하고 있는 1세대로, 무안주택을 1세대1주택 비과세 판단 시, 주택 수 계산에서 제외할 수 있는지에 대해 검토한 바, 청구인의 배우자는 무안주택을 조세특례제한법 제99조 의 4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】에서 규정한 농어촌주택 취득기간(2003. 8. 1.~2008. 12. 31)인 2005. 10. 11일에 취득하여 양도일 현재 3년 이상 보유한 사실이 확인되나, 양도한 쟁점아파트는 무안주택을 취득한 이후인 2006. 11. 17. 취득한 주택이므로 조세특례제한법 제99조 의 4에서 규정하는 과세특례가 적용되는 일반주택에 해당하지 않는다.

2. 영농 목적으로 연고지인 읍(또는 면) 지역 소재하는 농어촌주택을 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】제7항 규정에 의거 취득하여 보유하고 있는 주택은 과세특례가 적용되는 ‘귀농주택’에 해당하나, 청구인의 배우자가 소유하고 있는 무안주택은 양도한 부동산 취득일 이전에 취득하였고 무안주택에 주민등록을 이전하고 전입을 개시한 날로부터 계속해서 3년 이상 해당 주택에 거주한 사실이 없으며, 청구인의 배우자는 양도일 현재 ○○시 ○○동에 거주하면서 목사로 재직 중인 사실 등이 확인되어, 소득세법 시행령 제155조 제7항 제3호 에서 규정한 ‘영농 또는 영어 목적으로 취득한 귀농주택’에 해당하지 않는다. 따라서, 무안주택은 1세대1주택 비과세 여부 판단시 주택수 계산에서 제외하는 주택에 해당하지 않으므로 쟁점주택을 1세대2주택으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 건설임대주택을 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택으로 보아, 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세 대상인지 여부
• 나. 관련법령

1. 조 세특례제한법 제99조의4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2011년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용한다. <개정 2010.1.1, 2011.5.19>

각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

• 가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 지방자치법제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재할 것 1)~4) (생략)
• 나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것
• 다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조 에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원을 초과하지 아니할 것

③ 1세대가 취득한 농어촌주택등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010.1.1>

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010.1.1>

⑥ 제1항 및 제4항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <개정 2010.1.1>

⑦ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.1.1> 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2008.2.29, 2010.2.18>

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 밖의 지역중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. <개정 2005.2.19, 2008.11.28>

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑩ 제7항 제3호에서 "귀농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. <개정 2002.12.30, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4>

1. 기획재정부령으로 정하는 연고지에 소재할 것

2. 제156조의 규정에 의한 고가주택에 해당하지 아니할 것

3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것

4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

• 가. 1,000제곱미터이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지(제153조 제3항의 규정에 의한 농지소재지를 말한다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것
• 나. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것

⑪ 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항 본문의 규정을 적용한다.

⑫ 제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말한다)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다. <개정 1996.12.31>

⑬ 제7항의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령이 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준신고기한 내에 기획재정부령이 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 전자정부법 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 하며, 제1호의 경우 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다.

2. 일반주택의 토지 및 건축물대장 등본

3. 농어촌주택의 토지 및 건축물대장 등본

⑭ 제7항 내지 제13항을 적용함에 있어서 농어촌주택의 범위등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <개정 2008.2.29>

• 다. 사실관계

1. 청구인은 건설임대주택 분양받은 후 보유하다가 2011. 10. 25. 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하여, 처분청은 쟁점주택은 양도당시 1세대2주택으로 보아 2013. 4. 1. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 000원을 경정․고지하였다.

• 가) 2005. 02. 07: 쟁점주택(건설임대주택)에 주민등록 이전
• 나) 2005. 10. 11: 청구인의 배우자가 무안주택을 경매로 취득
• 다) 2006. 11. 17: 쟁 점주택 분양전환(취득가액 000원)
• 라) 2011. 10. 25: 쟁점주택 양도(양도가액 000원)

2. 청구인의 배우자가 취득한 무안소재 주택 및 거주내용, 직업은 다음과 같다.

• 가) ㅇㅇㅇ은 무안소재 주택 (건물 37.6㎡, 대지258㎡)을 2005.10.11. 경매를 원인으로 취득하였음
• 나) 청구인의 배우자 ㅇㅇㅇ의 주민등록 변경내용(생략) 청구인의 배우자는 무안주택에 3.4년 기간 동안 주민등록이 되어 있음
• 다) 국세청통합전산망에 의하여 확인된 청구인의 배우자 직업(생략)

3. ㅇㅇㅇ이 소유한 무안군 소재 농지는 다음과 같으며, ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 장이 2013. 6. 17.에 발급한 농지원부에는 최초작성일자가 2013. 4. 2.로 되어있다. 4) ㅇㅇ 군 ㅇㅇ 면장이 2013. 6. 19. 처분청에 회신한 공문에 의하면, ㅇㅇㅇ소유의 농지와 관련한 쌀 직불제 확인결과 ‘해당없음’으로 확인된다.

5. 처분청이 2013. 6. 20. 무안소재 농지의 경작여부 및 무안주택의 실거주자에 대한 현장 확인한 내용은 다음과 같다.

• 가) ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 전 000㎡는 수년간 방치되어 잡목이 우거진 상태이어 경작중인 농지로 볼 수 없으며, 같은 면 ㅇㅇ리 전 000㎡은 경작의 흔적이 없는 휴경지이며 마을 주민의 확인에 의하면 최근 6년여간 휴경지였고 청구인의 배우자를 보지도 못했다고 하고 있다.
• 나) 무안주택은 ㅇㅇㅇ이 2005. 10월 경매로 취득한 이후에도 전소유자와 그 배우자가 계속하여 거주하고 있고, ㅇㅇㅇ은 누군지도 모른다는 사실을 주민 4인으로부터 확인하고 있다.

6. 청구인은 1988. 3. 1.부터 현재 재직 중인 중등교사이며, 쟁점주택의 양도일(2011. 10. 25.) 이후인 무안주택에는 2012. 12. 26. 처음으로 주민등록이 이전되었다.

7. 청구인이 이 건 심리자료 사전열람 후 제시한 추가 자료는 다음과 같다.

• 가) ㅇㅇㅇ이 소유하고 있는 무안주택에 대하여, 처분청이 현지확인시 전 소유자가 계속 거주하고 있다는 사실을 청구인이 반박하면서 제시한 전소유자의의 ‘거주사실확인서’의 내용에 의하여 ㅇㅇㅇ이 실제거주하였다고 주장하고 있다. * 청구인이 제시한 전소유자의 주민등록표에는 무안주택에 2002.6.22. 전입하여 2011. 6. 1. 현주소지로 전출한 것으로 나타남
• 나) ㅇㅇ군 ㅇㅇ면사무소에 가서 쌀직불금 수령관계를 확인한바, 2002년도에 전입하여 농지원부가 작성된 이후 2002년 당해 연도 쌀직불금은 ㅇㅇㅇ의 어머니 이름으로 받은 이후(실제로 받은 사실이 없음) 그 다음부터는 주지 않아 타인이 수령한 것으로 보인다.
• 라. 판단 청구인은 쟁점임대주택 입주 후에 무안소재 주택을 취득하였고, 또한 무안주택에 실제로 거주하여 1세대1주택 과세특례규정 적용대상이라고 주장하고 있다. 이에 대하여 살펴보면, 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것이나, 농어촌주택 취득 이후에 다른 주택을 취득하여 양도하는 경우 동 규정이 적용되지 않는 바(상속증여세과-455, 2013.08.06), 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】제1항 1호에 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다고 규정하고 있어, 농어촌주택 등에 대한 양도소득세 과세특례 적용시 건설임대주택에 입주하였다고 하여 입주시점부터 건설임대주택(일반주택)을 보유하였다고 볼 수 없는 점, 청구인은 무안군 소재 주택을 청구인의 배우자가 취득한 2005. 10월 이전인 2005. 2월에 임대주택법에 의한 건설임대주택에 주민등록을 이전한 사실은 있으나 2006. 11월 임대주택의 분양 전환으로 취득한 것으로 나타나, 농어촌주택 취득 이후에 일반주택(건설임대주택)을 취득하여 양도하였으므로 조세특례제한법 제99조 의 4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】규정을 적용할 수 없는 것으로 판단되는 점 또한, 무안군 소재 주택이 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】제7항의 귀농주택의 요건을 충족하려면, 귀농으로 전세대원이 농어촌주택으로 이사하여 3년 이상 영농에 종사하고 그 주택에 거주하여야 하나 청구인은 그러한 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 점 등을 고려하면, 청구인의 주장을 받아들이기가 어려운 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 청구인의 배우자가 소유한 무안군 소재 주택을 ‘농어촌주택’ 또는 ‘귀농주택’으로 볼 수 없어 쟁점주택 양도당시 1세대2주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.