실지거래가액에 관한 매매계약서, 거래상대방 확인서, 금융증빙 등에 의하여 실지 취득가액이 확인되므로 환산가액을 적용하여 계산한 취득가액 산정을 취소하고 실지거래가액에 의하여 취득가액을 산정함
실지거래가액에 관한 매매계약서, 거래상대방 확인서, 금융증빙 등에 의하여 실지 취득가액이 확인되므로 환산가액을 적용하여 계산한 취득가액 산정을 취소하고 실지거래가액에 의하여 취득가액을 산정함
OO세무서장이 2013.8.12. 청구인에게 한 2008년 과세연도 양도소득세 40,762,090원은, 취득시의 실지거래가액 90,000천원과 증빙에 의하여 확인되는 기타 필요경비를 차감하여 양도차익을 다시 산정합니다.
쟁점토지의 취득가액이 90,000천원임이 매매계약서, 거래상대방과 소개인 확인서 등에 의하여 확인되고 있으므로 취득가액을 실지거래가액에 의하여 경정하여야 한다.
청구인이 제출한 취득당시의 매매계약서 및 부동산매매사실확인서 등 증명서로는 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 ｢부동산등기법｣ 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가)
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 청구인이 쟁점토지를 1997.12.11. 취득하여 2008.7.7. OO시청에 183,651천원에 양도(수용)한 사실과 양도소득세를 신고하지 않은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
2. 처분청이 제시한 결정결의서 등 심리자료에 의하면, 처분청은 양도가액은 수용가액인 183,561,000원, 취득가액은 그 실지취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의한 환산취득가액 64,570,287원, 필요경비(개산공제) 1,146,780원으로 양도차익을 산정하여, 2013.8.12. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 40,762,090원을 결정․고지한 것으로 나타난다.
3. 청구인은 부동산매매계약서, 확인서, 영수증, 금융거래증빙 등을 제출하면서 쟁점토지의 취득가액은 90,000천원으로 확인된다고 주장하는바, 청구인 제시한 증빙의 주요내용은 다음과 같다.
(1) 부동산의 표시
□□도 □□시 소재 1,385㎡(약 419평) (2) 부동산 매매대금 대금총액 90,000천원(계약금 1997.10.27 9,000천원, 중도금 1997.11.10. 41,000천원, 잔금 1997,11.28. 40,000천원) (3) 특약 등기 이전시까지 모든 사항은 부동산에서 책임을 진다. (4) 거래당사자 매도인
□□시 남구 홍OO 매수인
□□시 남구 허OO 입회인
□□시 북구 정OO 나) 토지거래사실확인서(2013.7.17.) 쟁점토지 전 소유인인 홍OO이 1997년 11월경 쟁점토지를
□□시 북구
□□ 동 422-4번지 소재
□□ 부동산을 통하여 평당 220,000원으로 하여 92,000,000원에 양도하였다고 되어있으며, 확인자 홍OO, 소개인 김OO 인감증명서를 첨부하고 날인함 다) 중도금 영수증(1997.11.10) 쟁점토지 소개인 김OO이 1997.11.10. 청구인으로부터 중도금 41,000천원을 영수하였다는 내용임 라) 금융거래증빙(청구인의 하나은행 계좌 입출금 내역) 은행명 거래점 계좌번호 거래일 입출금 적요 금액 (원)
□□ 은행 포항중앙 1997.09.29 입금 현금 (예금신규) 52,093,220 1997.10.30 입금 현금 (예금이자) 469,193 1997.10.30 출금 현금 52,562,413 대외기관 505 1997.10.30 입금 현금 (예금신규) 41,560,013 1997.11.10 출금 자기앞 41,560,000 5) 심리담당자가 청구인이 쟁점토지 소개인이라고 주장하는 김OO(50.11.27)과 통화(010-)하여 거래 경위에 대하여 문답한바, 그 내용을 정리하면 다음과 같다. 가) 거래경위 “당시 손OO과 함께
□□ 부동산을 운영하였고, 지인이 청구인을 소개하여 매수를 대리하게 되었으며, 쟁점토지 매도인 홍OO을 대리한 자는 부동산 중개소를 운영하던 정OO라는 사람이다.” 나) 영수증 수수경위 “청구인을 대리하여 청구인으로부터 중도금 41백만원을 수령하여 거래상대방 중개업소로 전해준 것으로 기억한다.” 다) 부동산매매계약서에 소개인이 누락된 사정 “부동산매매계약서를 쟁점토지 매도인 중개업소(정OO)에서 책임작성하여 누락된 것으로 정상적인 것이다.” 라. 판단 처분청은 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 취득가액을 환산가액으로 추계결정 하였으나, 청구인이 실지거래가액에 관한 증빙서류로 취득에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 등을 제출하였음에도 처분청이 환산가액 적용이 정당하다고 주장할 뿐, 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등 특별한 사정을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제시한 중도금 영수증의 내용이 부동산 매매계약서상 금액과 일치하고 금융거래 증빙과도 유사하여 신빙성이 있어 보이는 점, 부동산 매매계약서상 거래가액은 90,000천원이고, 기준시가 환산취득가액은 64,570천원으로 부동산 매매계약서상 거래가액을 현저히 타당성을 잃은 시가로 보기 어려운 점, 쟁점토지를 소개하였다는 김OO의 거래경위 등에 대한 진술내용이 청구인의 진술이나 거래증빙 등과 부합되는 점 등을 종합하면, 청구인이 제시한 취득가액이 쟁점토지의 실제취득가액이 아니라고 단정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청은 청구인이 주장하는 취득시의 실지거래가액 90,000천원과 증빙에 의하여 확인되는 기타 필요경비를 차감하는 등 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 다시 산정해야 할 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.