주택 취득비용에 대한 객관적인 증빙이 없어 필요경비 부인

이 건 심사청구를 기각한다.

청구인은 2012.3.28. ○○유동화전문유한회사(이하 “유동화전문회사”라 한다)로부터 ○○시 ○○ ○○ 제201호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 같은 날 윤○○에게 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도가액과 취득가액을 각각 등기부 기재가액인 730백만원과 480백만원으로 보아 2013.2.1. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 142,654,310원을 결정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.14. 이의신청을 거쳐 2013.9.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 청구인은 쟁점주택의 실지소유자인 이○○와 협상을 거쳐 2010.8.10. 쟁점부동산의 매매가액을 730백만원(쟁점주택 임차보증금 50백만원 및 공사미수금에 대한 유치권은 청구인 부담 조건)으로 하여 매매계약서를 작성하고, 계약금으로 150백만원(이하 “쟁점계약금”이라 한다)을 지급하였으며, 쟁점주택의 건축업자인 성○○에게 유치권 관련 채권 175백만원(이하 “쟁점유치권금액”이라 한다)을 인정하고 175백만원의 차용증을 작성하여 교부하였다.

2. 이후 쟁점주택이 임의경매가 개시되었고, 유동화전문회사에 쟁점주택 임차보증금 50백만원(이하 “쟁점임차보증금”이라 하며, 쟁점계약금, 쟁점유치권금액 및 쟁점임차보증금을 “쟁점비용”이라 한다), 노동부 배당금 21백만원, 쟁점유치권금액 175백만원은 청구인 부담 조건으로 하여 매매대금 480백만원에 매매계약을 체결하였다.

3. 청구인이 매매대금 지급방안을 검토하던 중 매수희망자 윤○○를 소개받아 임차보증금과 성○○의 쟁점유치권금액을 해결하는 조건으로 730백만원에 양도하기로 하고, 유동화전문회사로부터 소유권을 이전받아 윤○○에게 소유권을 이전하였으나, 현재까지 임차보증금 및 유치권에 대한 문제가 해결되지 아니하여 매매계약이 해제될 위기에 있다.

4. 청구인은 쟁점주택을 취득하기 위하여 쟁점계약금 150백만원, 유동화전문회사에 지급한 480백만원, 쟁점임차보증금 50백만원, 쟁점유치권금액 175백만원, 총 855백만원에 취득하여 730백만원에 양도함으로써 실질적으로 125백만원의 손실이 발생하였으므로 청구인에게 부과된 양도소득세는 취소되어야 한다.

유치권자 성○○ 및 이○○는 유치권 관련채권을 변제받은 사실이 없다고 진술하고 있고, 청구인이 쟁점주택 임차인 원재관에게 송금한 50백만원은 쟁점주택이 아닌 301호 임차인에게 지급한 금액이므로 청구인이 유치권 관련 채권 변제 등으로 지급하였다고 주장하는 타당성이 없다.

가. 쟁점 쟁점주택의 양도차익 계산 시 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계

1. 청구인이 윤○○에게 쟁점주택을 양도한 가액이 730백만원이라는 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

2. 쟁점주택에 대한 등기부에는 2012.3.28. 청구인이 유동화전문회사로부터 양수한 거래가액이 480백만원으로 기재되어 있다.

3. 청구인이 이○○에게 지급하였다고 주장하는 쟁점계약금이 쟁점주택의 취득과 직접 관련되어 있음을 입증할 증빙은 확인되지 아니하며, 청구인의 통장사본에 2011.11.3. 이○○에게 12백만원을 송금한 것으로 기재되어 있다.

4. 청구인이 유동화전문회사와 체결한 부동산매매계약서에 따르면 쟁점주택 매매대금은 480백만원으로 나타나며, 특약사항의 주요내용은 다음과 같다. ※ 특약사항

1. 본건 매매목적물에 대한 □□법원 2010○○**** 부동산 임의경매 사건에서 확정된 선순위 금액(조세채권, 임금채권, 임차보증금 등) 일체는 매수인이 부담하기로 하며 잔금시점에 정산하기로 한다.

2. 본건 명도책임(유치권 등도 포함)은 매수인의 부담으로 하기로 하며 매도인은 일체에 책임을 지지 아니한다. (단서 생략)

3. 매도인은 매매대금 잔금 수령과 동시에 별도의 조치 없이 소유권 이전에 필요한 서류 및 상기 목적물을 현상 그대로 인도하는 것으로, 공부상의 하자, 관할관청의 인허가(토지거래계약 허가, 부동산거래 신고 등), 건물의 멸실, 타인 소유물건(유체동산)의 존재와 명도 및 유치권 등 제반사항은 매수인의 책임 하에 처리하여야 하며, 매도인은 일체의 책임을 지지 않는다.

5. 청구인이 제출한 고소취하서에 따르면, 고소인 성○○가 피고소인 장□□을 ○○경찰서에 사기죄로 고소하였으나 고소인이 입은 재산상의 손해에 대하여 고소인과 피고인 사이에 원만히 합의하였으므로 고소를 취하한다는 내용이 나타난다.

6. 청구인은 장□□이 성○○에게 2억원의 약속어음을 지급한다는 어음공정증서 사본 및 약속어음 사본을 제출하였다.

7. 유치권과 관련하여 처분청의 조사보고서 주요내용은 다음과 같다. ․ 성○○와 전화통화한바 성○○는 쟁점주택 공사를 한 사실이 있으나 공사대금을 수취하지 못하여 유치권을 설정하였고, 유치권 변제금액을 수취한 사실도 유치권 포기각서를 작성한 사실도 없으며, 유치권 관련 채권과 대여금을 지급받지 못하여 장□□을 고소하였으나 고소를 취하해 주면 대금을 지급하겠다고 하여 고소를 취하하였고 그 이후 약속을 지키지 않았다고 진술하였음. ․ 쟁점주택 경매 시 유치권 신고사실은 확인되나 낙찰 전 쟁점주택을 점유한 사실은 확인되지 않음.

8. 쟁점주택 임차보증금과 관련하여 청구인이 제출한 전(월세)계약서(작성일자 2011.2.15.)는 쟁점주택과 같은 번지의 301호에 대한 것으로 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점비용을 쟁점주택의 양도차익 계산 시 필요경비로 인정해야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점계약금이 쟁점주택을 취득하기 위하여 직접적으로 소요된 비용임을 입증할 수 있는 계약서 및 지급증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 설령 실제 계약이 있었다 하더라도 쟁점주택이 경매됨에 따라 매매계약이 파기되어 쟁점계약금에 대한 별도의 채권이 발생할 뿐이므로 쟁점계약금을 쟁점주택 취득비용으로 보기 어렵다. 또한 유치권 포기각서 등 청구인이 제시한 서류 이외에 쟁점유치권금액이 쟁점주택 취득과 직접 관련되었다는 사실 및 청구인이 이를 변제하였다는 사실을 입증할만한 객관적이고 구체적인 증거서류가 확인되지 아니하며, 쟁점임차보증금은 쟁점주택에 대한 것이 아닌 다른 주택에 대한 것으로 확인되는바, 위 사실관계를 종합하여 보면 쟁점비용을 쟁점주택의 양도차익 계산시 공제할 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점비용을 쟁점주택의 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.