양도인이 잔금일 이전에 소유권을 청구인에게 이전하고 쟁점부동산에 대한 특별한 조치를 취하지 않은 점 등으로 보아 1,650백만원을 취득가액으로 본 처분은 정당함.
양도인이 잔금일 이전에 소유권을 청구인에게 이전하고 쟁점부동산에 대한 특별한 조치를 취하지 않은 점 등으로 보아 1,650백만원을 취득가액으로 본 처분은 정당함.
이 건 심사청구는 기각합니다.
• 6억원 이상 0.9
• 임대차 5천만원 미만 0.5 200,000 5천만원 이상 1억원 미만 0.4 300,000 1억원 이상 3억원 미만 0.3
• 3억원 이상 0.8
• 다. 청구인은 쟁점부동산의 건물 신축과 관련하여 소요된 공사비용 중 쟁점 창호공사비용은 붙임 계약서와 같이 140,000,000원으로 보아야 한다.
1. 토지의 취득가액 18억원을 인정할 수 없다는 의견에 대하여
① 2004.8.18. 양도인으로부터 쟁점부동산을 18억원에 계약하면서 계약금 3억원을 계약과 동시에 지급하고, 등기부등본 상 양도인이 상환해야 할 대출금을 포함하여 잔금 15억원을 2004.9.10. 지급하기로 하였으나, 청구인은 잔금을 치루기 위하여 은행 대출이 필요한 상황이었고 양도인들 또한 급하게 자금이 필요(양도인과 관련된 건설회사에 급전이 필요한 것으로 알고 있음)한 사정이 있어 양도인이 2004.8.19. 청구인이게 잔금일 전에 대출을 속히 진행하여 중도금의 지급을 요청하여 공인중개사 입회하에 양도인과 협의를 거쳐 2004.8.20. 쟁점부동산을 담보로 농협에서 1,450백만원의 대출을 발생시켜 1,350백만원은 중도금으로 지급하고 잔금 150백만원은 약정한 대로 2004.9.10. 지급하기로 한 것이다. 대신 청구인은 대출을 받기 위하여 담보제공 용도로 잔금이 지급되기 전 쟁점부동산의 등기를 이전해 줄 것을 요청하여 2004.8.25. 이전 등기가 된 것이며, 그 후 잔금 지급기일이 다가오자 청구인 또한 자금사정이 여의치 않아 2004.9.15. 지인인 FFF로부터 쟁점부동산에 근저당을 설정하고 현금을 조달하여 잔금지급을 완료한 것이다.
② 조사청은 토지 매매계약서 상 취득가액 18억원의 진실성을 의심할 만한 하자(양도인으로부터 제시받은 계약서와의 상이 여부 및 계약서 작성상태들을 고려한 진위 여부)가 없음에도 불구하고 약 10년 전의 대금 지급의 구체적인 입증을 요구하였고, 청구인은 당시 기억을 되살려 잔금을 입증할 만한 객관적인 자료를 최대한 확보하여 소명에 임했으나 수표 중 일부금액의 입금처가 불명확하다는 점을 들어 계약서 상 취득대금의 전부를 인정할 수 없다고 하여 부족금액 150백만원을 소명할 만한 통장 출금내역(조사청의 2004.11.경 지급금액)을 제시한 것이다.
③ 2004년 당시 농협 통장의 출금기장내역이 ‘대체’로 되어 있는 경우가 허다하였고, 은행에서도 ‘대체’로 표시하는 경우 여러 종류의 거래가 포함된 경우로서 어느 계좌로 입금되었는지 알기 힘드는 등 청구인뿐만 아니라 조사청도 은행입출금 내역의 정확한 추적이 현실적으로 어려웠다.
④ 따라서 청구인은 간접적이지만 객관적 증거를 제시할 필요가 있어 쟁점부동산 취득대금의 진실성 여부를 주장하기 위하여 입회한 공인중개사의 확인서 및 인감증명서, 당시 중개수수료를 지급하고 받은 영수증을 제시하였던 것이다(같은 뜻 심사양도 2008-0259, 2008.12.26. 공인중개사 중개수수료 영수증이 거래관행상 수수료율에 맞게 작성된 경우 이를 진실된 것으로 인용).
⑤ 또한, 조사청의 의견에 따르면 매매계약서 자체가 허위라는 것이 아니라 대금의 일부가 지급된 것으로 볼 수 없다고 판단한 것으로 추정되는바, 청구인의 쟁점부동산 취득대금을 결정하기 위해서는 납세자가 진실되게 작성한 것으로 보이는 매매계약서를 1차 증거(납세자의 입증책임)로서 삼고 1차 증거의 신뢰성이 확보되지 못한 경우(과세관청의 입증책임)에만 2차 증거로서 대금지급과정(납세자의 입증책임) 등을 살펴 취득가액을 결정해야 할 것이라 판단되며(조심 2012서174, 2012.5.2.), 다른 측면에서 양도인이 청구인에게 매매계약서와의 차액에 대하여 아무런 법적 조치를 취하지 않고 있는지 상식적으로 설명이 되지 않았다.
⑥ 만일, 대금지급의 입증책임을 전부 청구인이 부담한다고 하더라도 취득대금 1,800백만원 중 1,650백만원에 대하여 입증(거래대금의 91.6%)하였는바 청구인에게 그 이상의 입증책임을 부담하게 하는 것은 과도한 행정조치다.
⑦ 청구인이 쟁점부동산의 잔금을 위하여 대출을 진행하는 시점에서 은행에서도 쟁점부동산의 감정평가액을 2,249,320,000원(180-2: 1,579,860,000원, 181-1: 669,460,000원)으로 평가한 사실이 있다.
2. OO빌딩 창호공사비용 140백만원에 대하여
① 청구인이 OO빌딩을 신축하는데 소요된 건축비는 아래 표와 같으며, 이에 대한 증빙을 첨부하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 표 생략-
② 청구인은 OO빌딩을 처음으로 신축한 상황이었으며 관련 규정에 대한 전문적인 지식도 부족한 상태이므로 건축과정에서 지인들의 도움에 의지하고 있었고, 건축비에 관한 영수증 등을 챙기는 일도 그들의 조언을 받는 상황이었다. 거래처에서 세금계산서를 주면 주는 대로 받았고 세금계산서를 주지 않는 경우에는 기 작성된 계약서를 보관하거나 입금증을 받았으며 쟁점창호공사에 대하여는 아래와 같이 계약서, 입금증, 세금계산서를 징구하였다.
• 표 생략-
③ 양도소득세 계산에 있어서는 법적증빙에 의한 필요경비가 아닌 경우 필요경비로서 인정할 수 없다는 특별한 규정이 없는 것으로 알고 있으므로 조사청이 필요경비의 입증자료로서 납세의무자가 제시한 증빙의 진실성을 의심하기 위하여는 이를 뒷받침할 만한 증거로서 거래상대방에 대한 확인, 증빙의 허위나 조작 가능성을 의심케 하는 중대한 하자가 있음을 밝히는 과정이 필요하고 궁극적으로 증빙의 신뢰성을 조각하는 증거가 발견된 경우에만 납세의무자로 하여금 금융증빙 또는 대금지급을 입증할 만한 증거로 소명하게 하여야 할 것이다.
④ 조사청은 ‘과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담한다. 그러나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결).’라고 말하고 있으나, 오히려 이 건의 경우에는 조사청이 거래상대방으로부터 거래내역의 진실성을 확인하기에 우월한 위치에 있을 뿐 아니라, 청구인은 조사 당시 소명과정에서 그 진실성의 확인을 부탁하였다.
⑤ 결론적으로 청구인은 양도소득세 신고에 있어서 납세의무자로서 통상적으로 할 수 있는 최선의 노력을 하였는바 창호공사비용의 일부 금액만을 법정증빙이 없다는 이유로 필요경비로 인정하지 못한 것은 형평성에 어긋난 조치다.
1. 실지취득가액에 관한 증빙서류로 공인중개사 사실내용확인서와 영수증을 첨부하여 제출하기는 하였으나, 이는 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다거나 이를 실지취득가액으로 추정하여야 한다고 볼 수 없다.
2. 2004.8.18. 양도인으로부터 18억원에 계약하고 계약금 3억원, 잔금 15억원을 지급, 잔금은 대출을 받아 즉시 지급하기로 약정하였으나 2004.8.24. 대출금 1,450백만원 중 1,200백만원을 포함하여 1,350백만원만 잔금으로 지급되었으며, 그 외 대금지급사실이 확인되지 않으므로 토지의 실지거래가액을 1,650백만원으로 결정하여야 한다.
3. 청구인이 양도소득세 조사당시 제출한 토지취득관련 대금지급내역 소명에 의하면, 쟁점 토지에 대한 소유권이전등기를 2004.8.25. 마쳤지만 청구인은 소유권이전등기일 이후인 2004.11. 경 잔금 150백만원을 지급하였다고 주장하나 부동산의 매도인이 지급받아야 할 잔금이 150백만원이 남아 있음에도 이를 지급받기 전에 소유권이전등기를 마쳐 주는 것은 경험칙상 쉽게 납득하기 어렵다. 따라서 쟁점 토지의 취득대가로 1,800백만원을 지급하였다고 인정할 증거가 없으므로 토지의 취득가액을 1,650백만원으로 경정한 당초 처분은 정당하다.
1. 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담한다. 그러나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결). 이 건의 경우 창호공사비용에 대한 입증책임이 청구인에게 있는 바, 입금증만으로는 세금계산서 미수취분 70백만원을 지급하였음을 인정하기 어렵고 달리 이를 입증할 증거 제시가 없다.
2. 쟁점부동산의 건물 신축과 관련된 창호공사는 140백만원에 계약하였으나 세금계산서는 70백만원만 수취하였고, 상대방이 발행한 입금표는 140백만원을 제시하고 있어 창호공사 대금지급이 확실치 않고 당시 건물신축에 대한 부가가치세 환급을 받았던 사업장으로서 세금계산서를 교부받지 않을 이유가 없으므로 세금계산서 미수취분 70백만원은 취득가액 부인한 당초 처분은 정당하다.
2. 필요경비 중 창호공사비를 얼마로 보아야 하는지 여부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. (생략)
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
④ (생략)
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ (생략)
⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
1. 조사청은 2013.4. “양도소득세 조사종결 보고서”를 제시하고 있다.
2. 조사청은 청구인이 제시한 OO빌딩[OO 서 OO지구 25B 1L (구지번: OO동 180-2,181-1] 토지 취득 관련 소명 내역과 통장 거래 내역을 제시하고 있다.
3. AAA에 대한 매매 중도금 1,350,000,000원에 대한 2004.8.24.자 영수증을 제시하고 있다.
4. 2005.4.21.자 AAA과 청구외 OO알미늄 GGG 의 “공사하도급 계약서”와 2005.6.27.자 공급가액 70,000,000원, 세액 7,000,000원의 세금계산서 및 입금표를 제시하고 있다.
5. 청구인은 조사청의 2013.4.12.자 양도소득세 50,991,719원과 관련된 과세예고 통지, 처분청의 2013.6.1.자 양도소득세 50,991,710원의 납세고지서, 2013.6.13. AAA이 수령인으로 표시된 국내등기/소포우편(택배)조회를 제시하고 있다. 6) 청구인이 2011.8.31. 제출한 양도가액 1,750,000,000원, 취득가액 1,593,797,130원, 납부할세액 21,088,678원의 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서를 제시하고 있다.
7. 청구인은 OO빌딩 취득과 관련한 다음의 증빙을 제시하고 있다.
8. 쟁점부동산(OO동 180-2와 181-1)의 등기부등본에 의하면, 2004.8.23. 매매를 원인으로 청구인등에게 2004.8.25. 소유권이 이전되었다.
9. 청구인 명의의 농협 보통예금 거래명세표에 의하면, 아래와 같이 대출금 1,450,000,000원의 입금과 1,449,511,658원의 출금 내역이 확인된다.
• 표 생략-
1. 18억원의 매매계약서, 중개인 확인서, 대출관련 서류 등에 의거 매매금액이 추정되고, 대금의 90% 이상을 금융자료로 소명하였으므로 계약과 달리 1,650백만원이 취득가액이라는 입증은 조사청이 하여야 한다는 청구 주장에 대하여 보면, 청구인은 매매계약서의 내용에 따른 대금지급과 관련하여 계약금 3억원과 대출금 1,350백만원 합계 1,650백만원에 대한 지급 금융증빙을 제시하고 있음에도 잔금 지급과 관련해서는 당초 제출한 금융자료가 아닌 지인으로부터 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 현금을 조달하여 지급하였다고 하여 신빙성이 없어 보이는 점, 일반적으로 잔금일(2004.9.10.) 이전에 소유권이 이전된 경우 양도자는 특별한 경우를 제외하고는 잔금이 청산되었거나 채권확보를 위한 법적인 조치를 취하는 것이 일반적인 상관행임에도 불구하고 양도인은 2004.8.25. 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 이전하면서 채권확보를 위하여 쟁점부동산에 대한 조치가 없었을 뿐만 아니라 매매계약서의 잔금청산일 이전에 청구인이 150백만원을 청산하였다는 구체적인 금융증빙 등 입증을 하지 못하는 점(춘천지방법원2011구합1526, 2013.1.18.) 등에 비추어 볼 때, 조사청이 쟁점부동산의 매매가액을 1,650백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
2. 창호공사를 실시한 사업자가 140백만원임을 확인하고 있으므로 창호공사비를 140백만원으로 보아야 한다는 청구 주장에 대하여 보면, 청구인은 OO빌딩을 신축하면서 일반사업자로 등록을 하고 건물신축관련 매입세금계산서를 교부받아 매입세액을 공제받고 있었음에도 청구인이 제시하고 있는 공사하도급 계약서의 계약금액 140백만원 중 70백만원에 대한 세 금계산서만을 발행되어 공제받은 점, 나머지 70백만원의 거래만을 주장할 뿐 이를 객관적으로 입증할 수 있는 세무신고자료나 금융자료 등을 제시하지 못하는 점(서울행정법원2012구단4602, 2013.1.10.) 등에 비추어 볼 때 조사청이 창호공사비 70백만원을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분을 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.