부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액으로 결정함이 타당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 경북 ○○시 단독주택 대지 231㎡, 건물 53㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2000.2.21. 취득하여, 2012.8.28. 105,000,000원에 양도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 청구인에게 쟁점부동산의 취득과 관련하여 장부 및 증빙자료 제출을 요청하였으나 미제출하여 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액 57,057,902원으로 계산하여 2012년 과세연도 양도소득세 4,340,420원을 2013.6.1. 결정․고지하였다.

쟁점부동산은 청구인의 시동생이 1997년 생활정보지에 8,900만원에 나온 것을 보고 협의를 통해 8,200만원에 취득한 것으로, 신문기사 등을 스크랩하는 습관에 1996년 하반기에 당시 생활정보지를 스크랩한 내용이 있지만, 이는 일부분의 내용으로 날짜가 명기되어 있지 않기에 하단에 함께 광고된 ○○아파트의 등기부등본과 토지대장을 첨부하였다.

○○아파트의 경우 1995년에 토지가 매입되어 1996년 당시에 분양신청을 받는 광고를 하는 중이었으며, 더불어 쟁점부동산의 취득가액 8,200만원은 이 당시 매도인(010-**-**)에게 지금도 확인이 가능하다. 이후, 시동생은 ○○세무서에서 ○○지방국세청으로 근무지가 변경되어 포항에서 서울로 이사를 가면 취득 시 들어간 부대비용과 보유기간 3년에 대해 2,000만원의 수익을 반영하기로 협의한 후 해당 부동산을 1억 2백만원에 본인에게 매매하였다. 그 당시 해당 지역은 신항만 건설이라는 개발호재가 있어서 남에게 매매하 기에 너무나 아까운 부동산이었기에 청구인이 취득하게 된 것이며, 첨부된 신항만 건설에 관련된 신문기사들을 보면 시동생으로부터 쟁점부동산을 취득한 가액이 합리적인 금액이라는 것을 알 수 있다.

청구인은 2000.2.21. 시동생으로부터 1억2백만원에 취득하였다고 주장하며 시동생 본인의 매매거래확인서를 제출하였으나 이와 관련된 장부 및 금융증빙등 객관적인 증빙서류를 제출하지 않았다. 객관적인 증빙서류로 확인되지 않은 매매거래확인서는 실제취득가액으로 인정할 수 없는바 소득세법 시행령 제176조 의 2호 에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 순차 적용하고 취득당시 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 않아 환산가액으로 과세 결정하였다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점부동산에 대한 2012년 과세연도 양도소득세는 양도가액 105,000,000원, 환산취득가액 57,057,902원으로 결정되었음이 국세통합시스템에 의해서 확인된다.

2. 쟁점부동산의 개별주택가격 공시내용은 다음과 같다. 공시일자 개별주택가격(원) 공시일자 개별주택가격(원) 2005.04.30. 37,000,000 2009.04.30. 47,800,000 2006.04.28. 41,800,000 2010.04.30. 47,900,000 2007.04.30. 44,800,000 2011.04.29. 51,800,000 2008.04.30. 48,700,000 2012.04.30. 55,100,000

3. 쟁점부동산의 연도별 토지 공시지가 현황은 다음과 같다. 연도 공시지가(원) 연도 공시지가(원) 1996 230,000 2005 280,000 1997 230,000 2006 260,000 1998 230,000 2007 260,000 1999 210,000 2008 260,000 2000 220,000 2010 259,000 2001 200,000 2011 260,000 2002 200,000 2012 263,000 2003 230,000 2013 264,000 2004 230,000

4. 쟁점부동산의 등기부등본 확인 결과 시동생의 취득일자는 1997.2.1.로 확인된다.

5. 청구인의 시동생이 쟁점부동산을 취득한 계기가 된 내용이라며 쟁점부동산의 부동산거래 지역정보지에 게재된 내역을 제출하였으나 발행일자는 확인할 수 없다.

○○동 동사무소위 5개골목 찻길 각지 70평 건평 20평 매8900(상가지구, 길가에 주차 여러대 가능) ☎ 49-**, 77-**

6. 청구인은 상기 지역정보지의 발행일자를 입증하기 위해서 상기 부동산 양도 광고와 같이 게재된 ○○아파트 분양광고에 대해서 동 아파트의 토지대장과 등기부등본 을 제출하였다. <지역정보지 게재내용> 확실한 집을 마련합니다.

○○아파트(분양예정일: 11월 30일경) <토지대장>

○ 소재지: 경북

○ 소유권 이전: 1995.6.8. ○○종합건설(주) <등기부 등본>

○ 소재지: 경북 ○○아파트

○ 소유권 보존: 1999.2.9. ○○종합건설(주)

6. 쟁점부동산의 지적도 및 인터넷 다음 지도를 확인한 결과 상기의 정보지에 나타난 주변상황 및 면적이 비슷하다.

7. 청구인은 쟁점부동산의 전소유자인 시동생으로부터 2013.8.12. 작성된 매매거래확인서를 제출하였으며 내용은 다음과 같다. <표 생략> 8) 청구인은 쟁점부동산의 전전소유자인 신

○○ 의 전화번호(010-7*-**)를 제출하여 심리담당자가 2013.10.21. AM 9:20경 신○○에게 쟁점부동산의 양도가격을 문의한 결과 다음과 같은 답변을 받았다. <전화통화 내용> 문: 신

○○ 씨 맞으십니까. 답: 예 맞습니다. 문: 선생님이 예전에 ○○시 주택을 1997년 2월에 파신 일이 있으신데, 그 건으로 나중에 사신 분들이 세금문제가 발생해서 억울 하게 세금을 더 내는 일이 없도록 하기 위해 선생님이 파신 금액을 확인코자 전화를 드렸습니다. 그 당시 얼마에 양도하셨습니까. 답: 정확하게 기억이 나지 않지만 약 6천 몇백만원 정도에 판 것으로 기억합니다. 문: 양도당시 파신 주택의 대지가 평당 시세가 얼마 정도였습니까. 답: 평당 1백만원이 되지 않았던 것으로 기억합니다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산을 시동생으로부터 102백만원에 취득하였다고 주장하고 있으므로 이를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련된 구체적인 금융증빙 등 관련서류를 제출하지 못하고 있는 점, 청구인이 양도한 쟁점부동산은 토지 공시지가가 취득일부터 양도일까지 12년간 20%가 상승하였으며, 개별주택가격이 최초 공시된 2005년부터 2012년까지 40%가 상승하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 102백만원에 취득하여 105백만원에 양도하였다는 주장은 타당성이 있다고 보이지 않는 점, 청구인은 시동생이 쟁점부동산을 신○○에게 82백만원에 매입하였다고 주장하고 있으나, 신

○○ 은 청구인의 시동생에게 쟁점부동산을 6천 몇백만원에 양도하였다고 주장하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.