취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 계상한 것의 정당여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 쟁점부동산을 1987.5.10. 명의신탁 해지 사유로 취득하였다가 2012.12.14. 주택공사의 수용에 따라 양도하고, 양도가액은 보상가액인 294,118,290원, 취득가액은 261,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 나. ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 양도소득세 신고내용 중 쟁점부동산의 취득가액에 대하여, 실제거래금액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 2013.6.12. 기준시가에 의거 환산한 가액으로 계상하여 2012년 과세연도 양도소득세 26,706,299원을 고지처분 하였으나, 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2013.8.2 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 공유수면매립지로서 동 매립과 관련하여 청구인은 1984년부터 1990년까지 공유수면매립면허자인 청구외 정ㅇㅇ(이하 “정ㅇㅇ”이라 한다)과 청구외 구ㅇㅇ(이하“구ㅇㅇ”라 한다) 및 청구외 기ㅇㅇ(이하 “기ㅇㅇ”라고 한다)에게 청구외 김ㅇㅇ(이하 “김ㅇㅇ”라 한다)를 통하여 261,000,000원을 대여하였으나, 변제받지 못함으로써 위 공동매립자의 한 사람인 정ㅇㅇ를 상대로 쟁점부동산에 대한 소유권이전 소송을 제기하여 승소판결을 받아 명의신탁해지를 원인으로 취득한 것이므로, 취득가액은 대여금 261,000,000원으로 보는 것이 타당함에도 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 이를 인정하지 아니하고 환산가액으로 경정하는 것은 부당하다.

청구인의 신고 및 소명자료에 의하면 쟁점부동산의 명의자 정ㅇㅇ 등 매립면허자들에게 1984년부터 1990.10.8.까지 261,000,000원을 대여하고 변제받지 못하여 소송을 통해 그에 대한 변제대상으로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하며, 관련 증빙서류로 법원 판결문, 공유수면매립면허자 정ㅇㅇ, 구ㅇㅇ, 김ㅇㅇ와 기ㅇㅇ의 각서를 제시하고 있으나, 해당 증빙서류에서는 해당 금액에 대한 차용인 및 대차내역이 구체적으로 드러나지 않으며, 청구인과 청구인이 주장하는 차용인간 작성한 차용증, 쟁점부동산에 대한 매매계약서(명의신탁 및 그에 부수되는 공유수면매립사업 부수대금관련), 대금변제계약 및 약정내역서, 차용인과의 금융거래 내역 등의 대여금의 존재 및 그 금액, 대물변제계약의 존재를 확인할 수 있는 아무런 객관적인 자료가 없으며, 또한 청구인이 주장하는 차용인 및 대여금에 대하여 담보권 설정등의 채권확보 행위 없이 6년에서 7년에 걸쳐 261,000,000원을 대여하고 수년동안 변제를 독촉하지 않았다는 점, 공유수면매립면허업자에게 사업비명목으로 해당 금액을 대여하였다고 하더라도 쟁점부동산 및 인근 유사부동산의 당시 지가를 몇 배 상회하는 금액을 아무런 계약내용도 없이 지급하였다는 것은 사회통념상 인정하기 어렵고 청구인의 쟁점부동산 취득은 법원의 1987.5.10. ‘명의신탁해지를 등기원인으로 하는 소유권 이전’ 판결을 통한 것으로서 청구인이 주장하는 대물변제는 아니며, 해당 판결문상 청구인이 주장하는 대여금과의 존재 및 관련성을 확인할 수 없으며, 설사 청구인이 주장하는 대여금 또는 대금지급내역이 있었다고 할지라도 쟁점부동산의 취득가액 및 자본적지출에 대한 직접적인 관련성을 입증할 수 있는 증빙 등이 없는 이상 별개의 사인간 금전거래로 보아야 할 것이므로 청구인의 주장 및 제출자료만으로 직접적인 관련성을 인정하기가 어려우므로 소득세법 제97조제1항제1호 나목에 해당하여 동법 및 동법 시행령 제163조에 의거 환산가액을 취득가액으로 하여 고지한 당초 결정은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아, 환산취득가액으로 계상한 것의 정당여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사레가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 이 건 관련된 청구인에 대한과세전적부심사청구 결정서에 따르면, 다음의 내용이 확인된다.
• 가) 이 사건 토지의 등기사항전부증명서 의하면 청구인은 쟁점부동산을 1987.5.10.자로 명의신탁해지를 등기원인으로 하여 소유권 이전되었음이 확인된다.
• 나) 청구인은 취득가액에 대한 증빙서류로 ①공유수면매립면허증 ②구ㅇㅇ가 정ㅇㅇ에게 작성해준 각서, ③기ㅇㅇ가 김ㅇㅇ에게 작성해준 합의각서, ④김ㅇㅇ가 청구인에게 작성해준 약정서 ⑤법원 판결문등을 제출하고 있는바,

① 공유수면매립면허증에는 공유수면매립을 구ㅇㅇ외 5인과 이ㅇㅇ외 3인에게 면허한다는 내용이 기재되어있다.

② 구ㅇㅇ가 정ㅇㅇ에게 작성해준 각서에는 구ㅇㅇ가 정ㅇㅇ에게 5,000평을 양도하기로 한다는 내용이 기재되어 있으며,

③ 기ㅇㅇ가 김ㅇㅇ에게 작성해준 합의각서에는 차용한 금액을 변제하지 못할 경우 별도의 부동산을 넘겨줄 것을 약정한다는 내용이 기재되어있다.

④ 김ㅇㅇ가 청구인에게 작성해준 약정서에는 차용한 금액 261,000,000원에 대한 변제로 쟁점부동산에 대한 소유권 이전등기를 정ㅇㅇ에게 요구하였으나 이행하지 않아 법원의 명의신탁해지로 인한 판결을 얻을 때 소유권 이전등기에 대해 책임지고 이행할 것을 약정한다는 내용이 기재되어있다.

⑤ 법원 판결문에는 원고(청구인외 6명)들이 1985.11.18.자 피고(정ㅇㅇ)와의 명의신탁 계약에 의하여 그 부분에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마치게 함으로써 피고에게 명의신탁 하였다가, 1987.5.10.에 이르러 위 각 명의신탁을 해지하였다는 원고들의 주장사실을, 피고는 공시송달에 의하지 아니한 적법한 소환을 받고도 변론기일에 출석하지 아니하고 답변서 기타 준비서면도 제출하지 아니하였으므로 자백한 것으로 보아 원고들의 청구는 이유 있어 1987.5.10. 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결되어있다.

• 다) 청구인과 같이 해당 소송을 진행한 원고인들 중 양도소득세 신고를 한 원고의 양도소득세 신고내역을 확인한 바, 취득가액을 환산가액으로 하여 신고한 사실이 확인된다.
• 라) 또한 청구인은 법무법인으로부터 명의신탁해지 소송판결은 대여금의 거래사실이 있어 승소판결을 득하였다는 내용이 기재된 입증서를 제출하였다.

2. 청구인이 대여금으로 변제받았다는 취득가액은 ㎡당 157,874원인데 반하여 쟁점부동산 분할 전 토지의 공시지가 조회결과 1990년도에는 ㎡당 62,000원으로 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산의 명의자 정ㅇㅇ 등 공유수면매립면허자들에게 1984년 부터 1990.10.8.까지 261백만원을 대여하고 변제받지 못하여 소송을 통해 그에 대한 변제대상으로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하는바, 이에 대해 살펴보면, 청구인이 관련 근거서류로 제시하고 있는 법원 판결문은 쟁점부동산에 대해 명의신탁해지를 등기원인으로 하는 소유권 이전에 대한 판결로, 청구인이 주장하는 대여금 발생 및 변제 등의 관련성을 확인할 수 없는바, 쟁점부동산을 대물변제로 취득하였다는 청구인의 주장은 설득력이 약해 보이는 점, 공유수면매립면허자 정ㅇㅇ, 구ㅇㅇ, 김ㅇㅇ와 기ㅇㅇ의 각서는 금융거래 증빙내역 등이 없는 사인간에 작성된 서류로 객관적인 근거자료로 삼기에는 어려우며, 또한 청구인과 청구인이 주장하는 차용인간 작성된 차용증, 대금변제계약 등 대물변제의 존재를 확인할 수 있는 객관적인 자료가 없는 점, 청구인은 차용인들에게 담보권 설정 등의 채권확보 행위 없이 장기간에 걸쳐 261백만원을 대여하였고, 이 과정에서 변제를 독촉한 사실도 나타나지 않는 것으로 보이는 바, 사회통념상 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아, 환산취득가액으로 계상하여 이 건 양도소득세를 경정고지 한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.