청구인은 쟁점부동산의 양도과 관련하여 부동산매매업에 관한 사업자등록을 한 사실이 없고, 여러 필지를 합병하고 분할하였을 뿐 토지의 가치증가를 위한 개발행위를 한 사실이 객관적으로 확인되지 않으므로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없음.
청구인은 쟁점부동산의 양도과 관련하여 부동산매매업에 관한 사업자등록을 한 사실이 없고, 여러 필지를 합병하고 분할하였을 뿐 토지의 가치증가를 위한 개발행위를 한 사실이 객관적으로 확인되지 않으므로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없음.
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 투자자를 모집하여 부동산개발 및 매매를 사업적으로 영위하였으며 그 내역은 다음과 같다. <표 생략>
2. 청구인외 5인은 1차 이행각서를 작성하여 토지를 취득하였고, 합병․분할, 정지 등을 통해 사업성 있는 토지로 개발 후 단기에 매매차익을 얻을 목적으로 쟁점부동산을 양도하였으므로 이는 사업자등록 여부에 관계없이 사업소득에 해당한다. 기간 개발내용 해당지번 비고 2003.10.04.∼10.20. 현황측량 및 정지작업 36-번지, 산12-번지, 산12-번지 2003.11.03.∼11.26. 경계측량, 합병, 형질변경 및 지번변경 등 2003.12.02.∼12.31. 현황측량 및 개발작업 준비 2004.03.11. 행위허가신청(형질변경, 토석채취, 죽목벌채, 토지 분할) -○○동 36-을 분할 36-10를 부함. -○○동 산12-를 산12-와 합병, ○○동36-로 등록전환. -○○동36-를 분할하여 36-, 36-, 36-**를 부함 -○○동 36- 건물 일부 멸실․증축 및 용도변경 -○○동 32-을 분할 32-를 부함. -○○동 36-을 36-*와 합병.
1. 청구외 이○○는 직원 최◎◎을 내세워 토지취득계약을 체결한 장본인으로 본인의 배분금액 ○○천원 중 ○○천원은 사촌 이△△의 계좌로, 나머지 ○○천원은 부친 이□□의 계좌로 받았음에도 조작된 영수증으로 부인하고, 이○○는 청구인이 본인의 명의를 도용하여 소득을 편취하였다는 등의 주장을 하고 있다.
2. 이○○는 2003.10.13. 대리인 명의로 민○○에게 토지대금 ○○천원을 입금하였고, 2003.12.22. ○○천원을 투자금으로 납입하고 안○○로부터 영수증을 수령하는 등 본 사업에 실제로 참여하였다.
3. 청구외 고○○의 확인서에 의하면, 최○○는 공동사업에서 탈퇴하면서 본인 명의로 등기된 토지를 취득하였고, 토지평가액 ○○천원 중 본인지분의 소득금액 ○○천원을 차감한 ○○천원을 납입하기로 한 것이 확인되므로 최○○ 소득금액을 타 투자자의 귀속으로 처분하는 것은 잘못이다.
○○시 ○○구 ○○동 37 대 559 04.05.10 580,000 박○○외1 김○○ 계약서
○○시 ○○구 ○○동 36-9 임 1,673
○○시 ○○구 ○○동 36-3 전 610 04.05.06 190,000 고○○ 최◎◎ 계약서
○○시 ○○구 ○○동 36-11 임 886
○○시 ○○구 ○○동 36-10 전 958 04.05.06 300,000 이○○ 최◎◎ 계약서
○○시 ○○구 ○○동 36-13 임 722
○○시 ○○구 ○○동 36-13 전 2,262 04.05.12 273,600 최○○ 최○○ 확인서
○○시 ○○구 ○○동 36-4 전 1,487 04.01.20 180,000 김◎◎ (추○○) 김○○ 계약서 계 1,523,600
2. 청구인이 쟁점토지에 대해 행위허가신청(형질변경, 토석채취, 죽목벌채, 토지분할, 물건의 적치)을 하여 토지를 개발함으로써 가치를 증진시켰다고 주장하나 쟁점토지는 개발제한구역(그린벨트) 내 토지(현재도 개발제한구역임)로 토지개발과 관련하여 2004. 3월 ○○구청에 행위허가신청(토지의 형질변경, 토석채취, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건의 적치)을 하였으나 ○○구청의 행위허가서를 보면 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 규정에 의하여 신청사항 중 토지의 형질변경 등 개발행위는 허가되지 아니하였고 ○○동 36-3 전 1,332㎡, 같은 동 36-9 임야 6,709㎡ 등 일부 토지의 분할만 허가된 것이 확인되므로 토지의 가치를 합리적으로 증진시키는 행위를 한 것으로 볼 수 없다.
- 나. 이○○, 최○○는 미등기전매 가담 및 수익배분 여부가 불분명하여 공동투자자로 볼 수 없다.
1. 이○○가 공동투자자에 해당하는지 여부
- 가) 1차 이행각서 의 이○○ 서명은 이○○ 본인의 필체가 아니고, 목도장으로 날인하였으며 2차 이행각서에는 서명없이 이□□의 인감도장만 날인되어 있으므로 이○○가 합의이행각서를 작성하였음을 인정하기 어렵다. 나) 이○○가 조사청에 제출한 사실증명각서를 보면 청구인이 작성한 것으로 ‘○○시 ○○구 ○동 소재 부동산 매매(동업)와 관련하여 이○○ 몰래 가공의 거짓투자자를 만들어 지분을 편취한 것에 대해 속죄한다’는 내용이 기재되어 있고, 이○○의 확인서, 문답서, 제출한 입증자료상 청구인의 행위 등을 감안할 때 청구인이 지분편취를 위해 가상으로 넣어 날인하고 관리한 것으로 판단된다.
- 다) 청구외 고○○, 홍○○, 최○○의 확인서에 따르면 전매에 참여한 합의이행각서 작성자 중 전매를 주도한 청구인과 안○○를 제외하고는 이○○를 알고 있는 사람이 없다.
- 라) 청구인은 3차 정산 계산내역 중 사장님(청구인을 지칭)
○○ 천원에 이□□(이○○의 부친) 몫이 포함되어 있고 이를 안○○의 계좌를 통해 송금하였음을 주장하고 있으나 이에 대해 이○○는 위 금액을 다른 물건과 관련하여 받은 것으로 안○○에게 발행한 영수증을 제시하며 쟁점부동산과 관련이 없는 건임을 주장하고 있고, 1차∼3차 정산까지 이○○에 대한 이익금 지급내역은 없다.
- 마) 청구인이 제출한 이익금에 대한 정산내역은 다음과 같고, 이○○에게 배분된 금액은 없다. (금액단위: 천원) 구 분 1차정산 (’04.06.12) 2차정산 (’05.02.21) 3차정산 (2005.08.19) 고○○ 63,160 11,055 15,543 안○○ 63,160 18,038 24,869 홍○○ 63,160 18,038 24,869 권○○ 113,161 10,455 15,543 이◇◇ 5,227 15,543 사장님 66,837
2. 최○○가 공동사업 탈퇴시 수익을 배분받았는지 여부
- 가) 청구인은 최○○가 공동사업에서 탈퇴하면서 수익을 배분받았다고 주장하며 청구외 고○○의 확인서를 제출하였으나 이는 최○○에 대한 투자수익 및 이익금을 계산한 확인서로 탈퇴에 따른 이익정산금이 68,780천원이라는 내역일 뿐 이익정산금을 지급하였거나 토지금액에서 차감하고 얼마를 받았는지 등에 대한 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다. 나) 최○○는 당초 1차 이행각서를 작성하면서 50,000천원을 출자한 사실은 있으나 탈퇴시 미등기전매 물건인 ○○동 36-5번지 전 2,262㎡를 ○○천원(평당 ○○만원으로 계산)에 매수하였고, 이익정산금은 전혀 받은 사실이 없으며 매수대금은 공동매수인 윤○○을 통해 청구인에게 전액 지급하였다고 주장하며 청구외 윤○○과 작성한 토지구입과 관련된 이행각서를 제시한 바, 이행각서에는 각각
○○ 천원을 부담하여 공동매수한 것으로 되어있다.
- 다) 청구인은 최○○에 대한 정산금 계산내역 외에 이익금
○○ 천원을 지급했다는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 최○○는 중간 탈퇴로 매수대금 전액을 지급하여 이익금을 받은 사실이 없다고 주장하므로 탈퇴한 최○○를 양도자로 인정하기는 어렵다.
- 다. 청구인의 잔여필지 양도분 등을 포함하여 소득금액을 계산한 이 건 처분 은 적정하다.
1. 처분청과 청구인이 주장하는 양도소득금액 차이에 대한 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 구분 처분청 청구주장 차액 차액내역 양도가액 1,655,642 1,443,600 212,042 박○○외 1 양도분 차이 80,000 김○○의 잔여필지 지분양도분 132,042 취득가액 887,297 799,198 △88,099 김○○ 지분양도분 취득가액 86,251 필요경비 32,808 60,000 △27,192 부동산 수수료 30,000 양도차익 735,533 584,402 151,131 소득금액 735,533 584,402 151,131
2. 양도가액은 청구인이 주장하는 양도가액
○○ 천원에 잔여필지에 대한 청구인의 지분양도분과 박○○외 1인에게 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 37번지 및 같은 동 36-9번지에 대한 양도가액
○○ 천원을 가산한
○○ 천원이 타당하다.
- 가) 미등기 전매 후 남은 2필지(○○동 32-1, 36-12번지)에 대해 새로운 투자자를 모집하여 2차 이행각서를 작성시 청구인의 지분이 26.22% 감소하였고, 이에 대한 평가액
○○ 천원을 청구인의 양도가액에 가산함이 타당하다.
- 나) 청구인은 ‘○○동 37, 36-9번지’양도와 관련하여 당초에는 ○○천원의 매매계약서를 제시하였다가 새로운 ○○천원의 매매계약서를 제출하여 매도가액이 ○○천원임을 주장하나 ○○천원의 매매계약서는 공동매수인인 박○○이 알지 못하는 것으로 결국 청구인과 임○○(매도가액 ○○천원의 계약서상 공동매수인 신○○의 배우자) 두 사람간 작성하여 효력이 없는 계약서로 판단된다. 조사당시 임○○, 박○○은 민사소송 진행 중으로 양측 모두 매수가액 ○○천원을 1/2씩 부담하였음을 주장하였고, 박○○은 실제로 ○○천원의 1/2을 부담한 것이 금융자료 등으로 확인되며 임○○은 쟁점부동산의 중개에 관여하여 ○○천원을 받는 등 청구인과 평소 잘 아는 사이로 청구인과 임○○이 작성한 ○○천원의 매매계약서는 신뢰할 수 없어 매매대금은 ○○천원으로 판단된다.
3. 취득가액은 청구인이 주장하는 취득가액 ○○천원에 잔여 필지에 대한 청구인의 지분양도분에 대한 취득가액 ○○천원을 가산한 ○○천원이 타당하다.
4. 청구인은 2줄이 기록된 “○○동 지출내역” 증빙을 제출하면서 ○○21에 지급한 투자정산수수료 ○○천원을 필요경비로 공제해 줄 것을 주장하나 금융증빙 등 구체적이고 객관적인 지출내역은 확인되지 아니하고, 조사당시 및 이의신청, 심사청구 등 현재까지 제출된 “○○동 지출내역”은 총 3장으로 각각 내용이 달라 필요에 따라 임의로 작성된 것으로 판단된다.
- 가) 이의신청 당시 제출된 증빙을 보면 ○○21 수수료 ○○천원, ○○21 용역비용 ○○천원 등이 기재되어 있으나 조사당시 제출한 것에는 용역비용○○천원은 빠져있는 등 임의적으로 작성된 서류로 신뢰할 수 없다.
- 나) ○○21은 미등기전매 주도자인 청구인이 사위 김◈◈, 안○○ 등을 데리고 운영하던 업체로 실제 지출여부가 분명하지 않아 필요경비로 인정하기 어렵다.
① 쟁점부동산의 양도에 따른 소득이 양도소득인지 여부
② 청구외 이○○가 소득금액을 배분받은 공동투자자에 해당하는지 여부
③ 청구외 최○○가 소득금액을 배분받은 공동투자자에 해당하는지 여부
④ 양도가액 계산의 적정 여부
⑤ 필요경비 계산의 적정 여부
① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. <개정 2000.12.29>
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
1. 조사청은 ’12. 5. 24. ∼ ’12. 8. 11.(60일간) 청구인외 5인에 대해 부동산투기조사를 실시하여, 쟁점부동산의 양도에 대해 양도가액 ○○천원, 취득가액 ○○천원, 필요경비 ○○천원으로 보아 투자자 지분별로 안분하고 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 ○○천원을 과세하였다.
2. 청구인외 5인의 부동산 매매흐름은 다음과 같다.
3. 쟁점①에 대하여 본다.
○○ 계약금:
○○ 2003.9.9. 지급일 중도금:
○○ 2003.10.13. 지급일 잔금:
○○ 2003.12.13. 지급일 1)
○○시 ○○구 ○○동 32-1 (명의자: 안○○) 지목: 전 면적: 2,965㎡ 2)
○○시 ○○구 ○○동 36-12 (명의자: 권○○) 지목: 전 면적: 3,192㎡ (2)실제지분 소유자 각서인 1: 고○○ (출자금 100백만원) 각서인 2: 홍○○ (출자금 100백만원) 각서인 3: 최○○ (출자금 100백만원) 각서인 4: 안○○ (출자금 100백만원) 각서인 5: 김○○ (출자금 365백만원) 각서인 6: 이○○ (출자금 365백만원) 각서인 1: 권○○ (지분 597.8/6,157) 각서인 2: 안○○ (지분 597.8/6,157) 각서인 3: 김□□ (지분 1,347.9/6,157) 각서인 4: 이□□ (지분 1,347.9/6,157) 각서인 5: 고○○ (지분 597.8/6,157) 각서인 6: 홍○○ (지분 597.8/6,157) 각서인 7: 이◇◇ (지분 298.9/6,157) 각서인 8: 김◎◎ (지분 717.3/6,157)
(3) 합의내용
• 출자금 1,130백만원으로 민○○ 소유의 부동산 매수
• 잔금시까지 매수인의 명의를 최◎◎으로 함
• 모든 비용은 출자금 비율로 부담
• 필지별 미등기전매 최저가격 설정
• 매도금액 분배 방법
• 매도금액은 고○○ 명의의 통장에 입금
• 부동산의 표시에 기재된 토지를 8인이 공동매수하여 권○○, 안○○로 등기함을 각서
• 소유지분 표시 및 지분별 설정등기
• 부동산 매도시 8인 중 5인의 동의 -매도금액 및 세액 공동분배
(4) 기타 이○○가 처분청에 제출한 확인서와 필적이 다르고 주민번호 잘못 기재되어 있음. 청구외 이□□의 서명없이 도장만 날인되어 있고, 합의각서(2)에는 권○○, 이□□의 도장날인 없음. 다음과 같다.
- 나) 등기사항전부증명서 및 매매계약서에서 부동산의 분할․합병 내역은 다음과 같다. 분할․합병 전 토지 분할․합병 후 지번 양수인 (명의신탁자) 양도일 비고 지번 지목 면적 지번 지목 면적 (㎡) 37 대 599 37 대 599 박○○ 2004.5.10. 쟁점부동산 36-3 전 1,332 36-3 전 610 고○○ 2004.5.6. 36-10 전 722 이○○ 2004.5.6. 36-4 전 1,487 36-4 전 1,487 추○○ 2004.7.16. 36-5 전 1,241 36-5 전 2,262 최○○ 2004.5.12. 36-6 전 1,021 산12-2 임야 2,777 3,721 36-9 임야 1,673 박○○ 2004.5.10. 36-11 임야 886 고○○ 2004.5.6. 산12-24 36-13 임야 958 이○○ 2004.5.6. 36-12 임야 3,192 (권○○) 2004.5.12. 32-1 전 2,965 32-1 전 1,482 (안○○) 2004.5.12. 32-2 전 1,483 계 15,103 15,314
- 다) 청구인이 쟁점부동산의 분할과 관련하여 과세전적부심사청구시에 제출한 접수증에는 ‘접수일시: 2004.03.11’, ‘민원인: 민○○’, ‘민원명:행위허가신청(신고)(토지의 형질변경, 토석채취, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건의 적치)’라고 기재되어 있고, 쟁점부동산에 대하여 2004.3.13. ○○구청으로부터 받은 행위허가서통보서상의 허가내용은 다음과 같이 기재되어 있다. 지번 지목 지적면적(㎡) 분할면적(㎡) 비고 계 1,332 36-3 전 1,332 610 분할 후 매매 722 분할 후 매매 6,709 36-9 임 6,709 1,673 분할 후 매매 886 분할 후 매매 958 분할 후 매매 3,192 분할 후 매매
- 라) 부동산매매계약서에서 확인되는 쟁점부동산의 거래내역은 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 미등기전매 내역 비 고 지번 지목 면적 (㎡) 양도 일자 양도 가액 매도인 매수인
○○시 ○○구 ○○동 37 대 559 ’04.05.10 500,000 1) (580,000) 민○○ 대 김○○ 박○○외1
○○시 ○○구 ○○동 36-9 임 1,673
○○시 ○○구 ○○동 36-3 전 610 ’04.05.06 190,000 최◎◎ 고
○○
○○시 ○○구 ○○동 36-11 임 886
○○시 ○○구 ○○동 36-10 전 958 ’04.05.06 300,000
• 이
○○
○○시 ○○구 ○○동 36-13 임 722
○○시 ○○구 ○○동 36-13 전 2,262 ’04.05.12 273,600 최○○
○○시 ○○구 ○○동 36-4 전 1,487 ’04.01.20 180,000 민○○ 대 김○○ 김◎◎ 추
○○ 으로 소유권 등기 계 1,443,600 (1,523,600)
- 마) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인이 제출한 이익금 정산내역은 다음과 같고, 1차 정산에 대한 증빙으로 홍○○, 권○○의 영수증, 2차 정산에 대한 증빙으로는 김◈◈(청구인의 사위)의 농협거래명세표, 3차 정산에 대한 증빙으로는 안○○가 이△△ 계좌로 20,000천원, 이□□(이○○의 父) 계좌로 46,837천원을 입금한 내역을 제출하였다. 구 분 1차 정산 (2004. 6. 12.) 2차 정산 (2005. 2. 21.) 3차 정산 (2005. 8. 19.) 고○○ 63,160,000 11,055,000 15,543,500 안○○ 63,160,000 18,038,000 24,869,600 홍○○ 63,160,000 18,038,000 24,869,600 권○○ 113,161,817 10,455,000 15,543,500 이◇◇ 5,227,000 7,771,750 사장님 66,837,050 합계 302,641,817 62,813,000 155,435,000
- 바) 청구인이 제출한 ‘○○동 공동지분 투자현황 대비’표와 합의이행각서에 따른 부동산지분변동내역은 다음과 같다. (단위: 천원, %) 1차이행각서(2003.9월) 최○○탈퇴 2차이행각서(2004.) 지분증감 지분양도금액 일련 번호 성명 출자금 지분율 출자금 지분율 성명 출자금 지분율 1 김○○ 365,000 32.30 365,000 35.44 김○○ (김□□) 112,454 22.33 △13.11 66,022 2 이○○ 365,000 32.30 365,000 35.44 이○○ (이□□) 112,454 22.33 △13.11 66,022 3 안○○ 100,000 8.85 100,000 9.71 안○○ 48,893 9.71
• 4 고○○ 100,000 8.85 100,000 9.71 고○○ 48,893 9.71
• 5 홍○○ 100,000 8.85 100,000 9.71 홍○○ 48,893 9.71
• 6 최○○ 100,000 8.85
• 0.00 권○○ 48,893 9.71 9.71 7 이◇◇ 24,447 4.85 4.85 8 김◎◎ 58,672 11.65 11.65 계 1,130,000 100.00 1,030,000 100.00 503,599 100.00
• 4) 쟁점②에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인이 제출한 청구외 안○○의 확인서에는 다음과 같이 기재되어 있다.
1. 저는 2005.8.19. ○○동 32-1 전 1,482㎡를 노
○○ 에게
○○ 원에 매매하면서 제가 결산을 본 사실이 있습니다. 결산 내역은 경비
○○ 원을 제외한 투자수익금인
○○ 원에 대해 당시 공동투자자인 고○○에게
○○ 원(투자수익금액 1/10), 권○○에게
○○ 원(투자수익금 1/10), 이◇◇에게
○○ 원(투자수익금액 1/20), 안○○ 본인에게
○○, 홍○○에게
○○ 원 나머지
○○ 원 중
○○ 원은 이○○ 사촌 이△△, 나머지
○○ 원은 이□□ (이
○○ 부친)의
○○ 은행계좌 (77001-01-)로 입금한 사실이 있습니다.(정산자료)
2. 당시 제가 정산을 한 사실이 있는데 투자수익금에 대한 분배는 2003.9. 작성한 합의내용에 의해 정산을 한 것으로 합의 내용서에 기재된 각서인은 각서인 본인들이 자필로 작성하였으며, 날인된 도장은 이○○를 제외하고는 인감도장으로 날인한 것으로 알고 있습니다.
3. 그 당시 이○○는 인감도장을 가지고 오지 않아 막도장을 날인 한 것으로 기억하고 있습니다.
4. 2003.12.22. 공동투자자 이○○로부터 위 ○○동 32-1 토지를 구입하는데 매입자금 중 일부로
○○ 만원을 투자받고, 그에 대한 영수증을 이○○가 작성한 영수증에 발행인을 제 명의로 하여 발행해준 사실이 있습니다.(
○○ 만원권 영수증 사본)
○○
5. 원에 대한 별첨 영수증은 발행인이 이○○로 되어 있고, 영수인이 본인 안○○ 명의로 되어 있는데 이는 내용에 맞지 않는 영수증이며, 본인은 위의 영수증을 받은 기억이 없고 이 영수인란의 성명, 주민등록번호, 주소에 대한 필체와 날인된 도장은 제 도장이 맞지만 위 영수증 상의 작성일자인 2005.9.2. 당시 위 영수증상에 기재된 주소는 당시 제가 있던 주소가 아닙니다. (초본 참조)
6. 위 영수증을 받게 된 경위는 2012. 8. 10. 이○○로부터 전화로 “서류를 찾다보니 2005년도에 작성된
○○ 에 대한 영수증 사본을 발견하였는데 가지고 있느냐? FAX로 보낼테니 안○○ 본인이 글씨와 도장이 맞는지 확인해보라고 하여 받게 된 것입니다. 붙임: 결산자료 사본, 영수증 사본, 합의이행각서 사본, 주민등록초본 사본, 영수증 (30백만원) 사본.
2012. 8. 31. 안○○ 나）안○○와 이□□의 통장사본 확인결과, 안○○가 2005.8.22.에 이△△의
○○은행 계좌로 ○○천원, 2005.8.25. 이□□의 계좌로 ○○천원을 이체하였음이 확인되고, 이와 관련하여 청구외 이○○가 제출한 영수증에는 ‘46,837천원을 ○○시 ○○구 □□동 산23-25 배○○ 관련으로 영수함. 2005년 09월 02일’이라고 기재되어 있다.
- 다) 조사청이 2012.8.14. 안○○와 작성한 문답서에서 안○○는 위 영수증 사본에 기재된 서명과 날인은 본인의 자필이 맞으나, 당시 주소가 상이하여 원본확인이 필요하고 원본이라면 이○○의 주장이 맞는 것 같다고 진술하였다.
- 라) 안○○의 주민등록초본 확인결과 영수증상 주소지인 “○○시 ○○구 ○○ ○○ 3-1*”에서 2003.02.21.∼2005.4.26. 기간동안 거주하다가 “○○시 ○○구 ○○ 199 ○○아파트 3-2”로 이주하였고, 본 영수증의 작성일은 2005.9.2.로 기재되어 있다.
- 마) 위 확인서 3.과 관련하여 살펴보면, 청구인은 2013.9.25 추가의견서 제출시 안○○의 인감증명서가 첨부된 사실확인서를 제출하였고, 사실확인서에는 “2003.9월 본 사업을 위한 투자자들 간에 합의이행각서(1)에 대한 서명, 날인시 투자자 이○○의 부탁을 받고 대리 서명, 날인한 사실이 있으며”라고 기재되어 있다.
- 바) 청구인은 이○○가 실제 사업에 참여하여 토지구입대금 중 일부를 지급하였다며 입금증을 제출하였고, 입금증에는 ‘받는분 민○○, 보내는분 최 ◎◎, 대리인 김◈◈, 금액 24,000,000원, 입금일 2003.10.13.’으로 기재되어 있다.
- 사) 조사청이 2012.8.16.에 이○○와 작성한 문답서에서 이○○는 ‘2003.9월 1차 이행각서를 작성한 사실이 없고, 각서에 날인된 서명은 본인 필적이 아니고 날인된 목도장에 대해 전혀 아는 바 없다’고 진술하였다.
- 아) 이○○가 조사청에 제출한 사실증명각서는 ‘부동산 투자 약정서를 조작해 신◈◈가 부동산 공동투자자인 것처럼 하여 피해를 끼친 것에 사죄한다’는 내용으로 주요 내용은 다음과 같다. “본 각서인(김○○) 및 지○○, 신○○, 3인이 다음 내용으로 귀하에게 거짓말을 하고 본 사실증명서에 첨부되어 있는 부동산 투자 약정서를 조작해 신◈◈가 부동산 공동투자자(5인증)인 것처럼 귀하에게 하여 많은 피해를 당하게 한 것에 대해 진심으로 속죄하며 귀하에게 피해를 입힌 사례를 양심에 따라서 사실 증명 에 각서를 합니다.” “이○○ 모르게 지○○ 본인이 잘 알고 있는 신◈◈ 명의로 거짓 투자자로 만들어 지○○, 신○○, 김○○ 3인이 많은 수익을 만들자고 하여 신○○, 김○○은 그렇게 하자고 동조해서 지○○은 부인이 운영하던 공인중개사무소에서 합의이행각서를 작성하고 이○○ 본인이 가지고 온 신◈◈ 도장으로 합의이행각서에 서명 날인을 하고 또한 부동산 공동투자 약정서에도 지○○ 본인이 직접 신◈◈ 이름을 서명날인하였음이 사실임을 이○○에게 명확히 확인 증명에 각서 합니다.” 2010년 7월 13일 각서인: 김○○
- 자) 청구인은 이○○가 주도적인 공동투자자로 ○○구 ○○동 매매에서는 최◎◎을, ○○구 □□동 매매에서는 양○○을 내세워 수익은 챙기고, 투자수익을 현금이나 친인척 계좌로 수령하여 자신의 행위를 은폐하였다고 주장하나 이에 대한 증빙은 제출된 바 없다.
5. 쟁점③에 대하여 살펴본다.
- 가) 조사청이 제출한 청구외 최○○의 ‘탈퇴경위 및 토지취득 답변서’에는 최○○가 ‘공동사업 탈퇴로 토지 취득시 투자금 ○○만원을 제한 나머지 금액을 공동투자자인 윤○○을 시켜 청구인에게 지급하였다’고 기재되어 있고, 주요 내용은 다음과 같다.
2003. 9. 고○○ 외 5명은 공동으로 ○○구 ○○동 37번지외 7필지를 매입하여 도로를 개설한 후, 8필지로 분합필하여 매각하기로 합의하였습니다. 그 후 매매과정에서 ○○동 37번지 대지를 김◇◇과 임○○이 공동(50%)으로 매수하는 중에 평소 본인과 친분이 있던 김◇◇으로부터 매매금액이 ○○백만원임에도 ○○억원으로 감액하여 본인을 포함한 소외된 투자자들에게 허위 사실을 말하여 달라는 부탁을 받았다는 말을 듣고, 이 사람들과는 더 이상 일을 할 수 없다고 판단하여, 탈퇴하겠다고 하자 그들은 나에게 전 684평을 평당 ○○원에 가져가라고 요구하였고 저는 기 투자금 ○○ 만원을 제한 나머지 금액을 본인과 공동투자자인 윤○○을 시켜 김○○에게 지급 하였습니다. 영수증 발급을 요구하자 김○○은 사위인 김◈◈를 시켜 대신 발행하였고 윤○○이 보유하고 있었습니다. 윤○○은 저에게 제출을 거부하고 있습니다. 사실이 그러함에도 김○○은 본인이 이익분배금으로 토지를 취득하였다고 주장하고 있으며, 본인은 듣도 보도 못한 영수증을 보유하고 있다느니, 2차 이행각서가 있다느니 하고 있습니다. 본인은 부동산 투자에 경험이 없어 그들에게 철저히 외면당했으며 중요 과정에는 참석도 못했습니다. 투자대비 손실이 발생하였다고 할 때는 언제이고, 이제 와서 이익을 분배하였다니 참으로 이해가 되지 않습니다.” 작성인 최○○
- 나) 조사청이 제출한 최○○와 윤○○ 간에 작성된 이행각서에는‘○○동 36-5번지 토지에 대하여 공동지분 각각 50%(1억7천1백만원)을 소유하며, 토지 명의는 최○○로 한다’고 기재되어 있다.
- 다) 최○○의 공동사업 탈퇴에 따른 수익배분근거로 청구인이 제출한 고○○ 확인서의 내용을 요약하면 다음과 같고, 동업해지 후 토지 취득대가로 추가 납입할 금액이
○○ 천원으로 기재되어 있다. 확인서
본인은 ○○시 ○○구 ○○동 36-3외 10필지의 공동사업과 관련하여 투자자 최○○가 공동사업약정 해지요청이 있어 아래의 내용과 같이 정산하였음을 확인합니다. (1)공동사업 투자수익 계산
① 실현 수익금액(○○만원)
② 미실현(예정) 수익금액(○○천원)
③ 총 수익금액(①+②): ○○천원 (2)최○○ 투자원금에 대한 정산
① 공동사업 총 투자 예정금액:○○억(11.3구좌/구좌 당 ○○억원)
② 공동사업 실제 투자금액: ○○만원(구좌 당 ○○만원)
③ 공동사업 기 실현수익금액:○○억원
④ 공동사업 판매관리비 등: ○○ / 11.3구좌 = ○○원
⑤ 공동사업 순 투자원금: ○○-○○ =○○원...................
(4) 최○○ 탈퇴에 따른 정산내역
○○-{○○+(○○-○○/11.3)}=○○원
(5) ‘윤○○의 투자에 대한 사항 투자자 고○○, 홍○○, 최○○는 자금사정으로 ‘윤○○’을 신규 투자자로 영입하여 3인의 지분을 4인의 지분으로 합의하여 수익금을 분배함 -2004.6.12. ○○만원, 2004.12.28. ○○만원
- 라) 처분청이 제출한 청구외 최○○, 고○○, 홍○○의 사실확인서에는 이○○를 전혀 모른다고 기재되어 있다.
6. 쟁점④에 대하여 살펴본다.
- 가) 박○○에게 양도한 ‘○○동 37 외 1필지’와 관련하여 청구인이 제출한 매매계약서는 작성일 2003.12.13., 매매대금 ◇◇ 천원, 매수인 박○○으로 기재되어 있고, 처분청이 제출한 계약서에는 작성일 2003.12.12., 매매대금 ◇◇ 천원 매수인 박○○, 신○○로 기재되어 있으며, 두 계약서 모두 ‘계약금
○○ 억원은 계약시에 지불하고 영수함’란에 청구인의 도장이 날인되어 있다.
- 나) 청구인이 제출한 ○○천원 계약서에 기재된 융자금은 ○○천원이고, ○○천원의 계약서상 융자금은 ○○천원으로 기재되어 있고, 토지등기사항전부증명서에 기재된 채권최고액은 ○○천원이다.
- 다) 처분청이 제출한 금융자료에 따르면 박○○이 ○○천원(2004.6.17. ○○천원, 2004.6.23. ○○천원, 2004.7.2. ○○천원)을 김◈◈의 계좌에 입금하였고, 2004.7.23. 민○○의 대출금 ○○천원을 상환한 것이 확인된다. 또한 김◇◇(박○○의 배우자)이 2004.7.14. 민○○의 대출금 ○○천원을 상환한 것이 확인된다.
- 라) 이에 처분청은 박○○에게 양도한 ‘○○동 37번지외 2필지’의 양도가액을 ○○천원으로 보아 청구인이 주장하는 ○○천원과의 차이 ○○천원을 양도가액에 가산하여 청구인외3인에게 지분별로 안분하고, 2차 이행각서 작성시 청구외 권○○, 이◇◇, 김◎◎가 새로 추가되면서 권○○ 9.71%, 이◇◇ 4.85%, 김◎◎ 11.65%의 지분이 증가하고, 청구인지분 26.22%가 감소한데 대하여 이를 양도로 보아 26.22%에 해당하는 평가액 ○○천원을 청구인의 양도가액에 가산하여 양도소득세 결정하였다.
7. 쟁점⑤에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인은 부동산 중개수수료 ○○천원에 대한 필요경비를 주장하며 ‘발행인 부동산 ○○21 우○○’, ‘부동산의 표시: ○○시 ○○구 ○○동 37번지외 7필지 중개수수료 및 컨설팅금액’ ‘금 ○○만원정’이라고 기재된 영수증과 청구외 임○○에게 지급한 ○○천원의 입금증을 제출하였는바, 임○○은 부동산중개업이나 컨설팅으로 사업자등록된 사실이 없다.
- 나) 처분청은 조사당시 제출한 필요경비내역 중 세금계산서, 입금표 등으로 확인되는 측량비 등 ○○천원, 임○○에게 지급한 ○○천원만 필요경비로 인정하여 양도소득세 결정하였다.
- 다) 청구인이 쟁점부동산 거래에 대한 필요경비로 제출한 ‘○○동 지출내역’에는 과세전적부심사청구 당시 합계 ○○천원 이의신청 당시 합계 ○○천원이라고 기재되어 있으나, 이 건 심사청구시 제출한 ‘○○동 지출내역’에는 합계 ○○천원이라고 기재되어 있고, 내역도 다르다.
- 라. 판단 (쟁점 1에 대하여) 청구인은 투자자를 모집하여 부동산개발 및 매매를 사업적으로 영위하였고, 쟁점부동산의 매매는 사업계획[합의이행각서(1),(2)]에 따른 것이므로 사업소득으로 과세함이 타당하다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도자의 부동한 거래현황, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 판단하여야 하는 바, 청구인은 쟁점부동산의 양도과 관련하여 대외적으로 사업을 한다는 의사표시인 부동산매매업에 관한 사업자등록을 한 사실이 없고, 여러 필지를 합병하고 분할하였을 뿐 토지의 가치증가를 위한 개발행위를 한 사실이 객관적으로 확인되지 않는다. 또한, 청구인은 2003.9월부터 2010.3월까지 쟁점부동산의 양도 외에도 ○○동, ○○동, ○○동, ○○동에서 부동산매매업을 영위하였다고 주장하며, ○○동, ○○동의 토지매매계약서를 제출하였으나, 계약서에 기재된 매도인과 매수인은 청구인이나 투자구성원이 아닌 제3자이고, ○○동 매매계약서는 2005.6.1.에 작성된 것으로 청구인 주장하는 투자시기인 2007.8월과 일치하지 아니하여 이를 부동산매매업의 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵고, 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 금융거래증빙이나, 장부없이 수익배분에 대한 계산내역만 제시하였는바 이는 1회성의 양도행위로, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행한 것이라 보기 어렵고, 1984년∼2005년 기간동안 부동산 양도횟수가 5회에 불과하여 부동산매매업을 영위한다고 보기 어려워 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (쟁점 2에 대하여) 청구인은 이○○가 직원 최◎◎을 내세워 토지취득계약을 체결하고, 타인의 계좌를 통해 쟁점부동산의 양도와 관련한 소득을 실제 배분받았음에도 조작된 영수증으로 이를 부인하고 있다고 주장하나, 이○○는 안○○가 2005.8.25. 부친 이□□에게 송금한 ○○천원이 ○○동 투자와 관련하여 받은 것이라고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 2005.9.2. 안○○가 발행한 영수증을 제출하였고, 쟁점부동산의 양도로 인한 수익은 2004.6.12.에 정산이 완료되어 2005.8월에 받은 금액을 쟁점부동산의 양도로 받은 것으로 보기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 이○○에게 ‘○○구 ○○동 투자와 관련하여 가공의 투자자를 포함해 부동산 투자 약정서를 작성함으로써 이○○에게 피해를 끼친 것에 사죄한다’는 내용으로 자필서명하여 사실증명각서를 작성해 준 점, 1차 이행각서 상의 공동투자자 최○○, 홍○○, 고○○이 이○○를 모른다고 진술한 점, 투자금 ○○천원에 대해 안○○가 이○○에게 발급한 영수증의 발행일은 2003.12.22.로 취득 토지의 잔금일인 2003.12.13. 이후이므로 투자금 납입에 대한 증빙으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때 이○○를 실제 공동사업자로 보기는 어렵다 할 것이다. (쟁점 3에 대하여) 청구인은 최○○가 공동사업에서 탈퇴하고 본인 명의로 명의신탁된 토지를 취득하면서 소득금액 ○○천원을 배분받아 실제 공동투자자에 해당한다고 주장하나, 이에 대한 객관적인 금융증빙은 제출된 바 없고, 청구인이 제출한 ○○천원에 대한 분배내역은 단순히 공동투자자별 이익금을 계산한 내역에 불과하고, 권○○, 홍○○의 영수증은 사인 간에 임의로 작성이 가능하여 이를 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 최○○는 조사청에 제출한 ‘탈퇴경위 및 토지취득 답변서’에서 ‘공동투자 탈퇴시 토지를 취득하면서 당초 투자한 ○○만원을 제한 나머지 금액을 공동투자자인 윤○○을 통해 청구인에게 지급하였고, 윤○○이 영수증을 받았으나, 제출을 거부하고 있다’며 청구인과 상반된 진술을 하고 있어 최○○를 공동투자자로 판단하기는 어렵다. (쟁점 4에 대하여) 청구인은 ‘○○동 37번지외 1필지’를 박○○외 1인에게 ○○천원에 양도하였다는 매매계약서를 심사청구시 제출하였으나, 객관적인 금융증빙을 제시하지 않고 있어 신빙성이 없고, 조사청이 위 부동산의 1/2지분 양수인인 박○○에 대해 금융조회한 결과, 토지대금 ○○천원을 지급한 사실이 확인되므로 조사청이 과세근거로 삼은 계약서(○○천원)가 타당한 것으로 판단되고, 청구외 최○○가 조사청에 제출한 ‘탈퇴경위 및 토지취득 답변서’에 ‘○○동동 37번지외1필지의 양도가액이 ○○천원임에도 ○○천원으로 감액하여 투자자들에게 허위사실을 말하여 달라는 부탁을 받았다는 김◇◇(양수인 박○○의 배우자) 말을 듣고 탈퇴하게 되었다’고 기재되어 있는 것으로 보아 박○○외 1인에게 양도한 ‘○○동 37번지외 1필지’의 양도가액은 ○○천원으로 봄이 타당하다 할 것이다. 또한, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 남은 2필지에 대하여 새로운 투자자를 추가하여 2차 이행각서 작성하면서 감소한 청구인의 지분 26.22%은 양도에 해당하므로 지분 평가액 ○○천원을 양도가액에 가산한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (쟁점 5에 대하여) 청구인이 주장하는 필요경비 ○○천원 중 ‘○○21’에 지급하였다고 주장하는 ○○천원은 ○○동 지출내역에 기재된 명세와 영수증 외에는 객관적인 증빙이 제출된 바 없고 사업자등록도 되어 있지 아니하여 필요경비 인정하기 어려우므로 나머지 ○○천원만 필요경비로 인정한 당초 처분은 정당하다 할 것이다.
이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 이 부동산의 양도와 관련하여 청구인은 양도가액 500,000천원을, 처분청은 양도가액 580,000천원을 주장하고 있음.
결정내용은 붙임과 같습니다.