상속개시당시 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법에 의한 평가액을 시가로 봄

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999.7.25. ○○도 ○○시 ○○동 소재 토지 3,164㎡, 건물 1,396㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받아 보유하던 중, 2009.9.17. 대한주택공사에 양도하고 그 대가로 2,761,557천원을 받았으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은, 취득가액은 상속세 신고가 액(기준시가)인 533,631천원으로 하고, 양도가액은 실지거래가액인 2,761,557천원 으로 하여, 2012.12.1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 735,215천원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.2. 이의신청을 거쳐, 2013.7.29. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 상속재산이면서 근저당권이 설정된 재산이므로 그 평가액은 상속세 및 증여세법 제60조, 66조 및 동법 시행령 제63조 제1항의 규정에 따라 채권최고액으로 봄이 타당하므로 쟁점부동산의 취득가액을 채권최고액으로 재계산하여 양도소득세를 경정 결정하여야 한다.

청구인은 상속세 신고 시 쟁점부동산을 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 신고하였고, 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가특례)는 그 재산이 담보하는 채권액과 시가를 비교하는 것이지, 채권최고액을 시가로 하야야 한다는 규정이 아니다.

• 가. 쟁점 근저당권이 설정된 상속재산을 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 하여 계산함에 있어 취득가액을 당해 상속재산에 설정된 근저당권의 채권최고액으로 할 수 있는 지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31>

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종 류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으 로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 4) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례 】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액 과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권 이 설정된 재산 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. ∼ 2. (생략)

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2009.9.17. 대한주택공사에 쟁점부동산을 2,761,557천원에 양도하였으나 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였고, 처분청은 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법인 기준시가로, 양도가액을 실지거래가액으로 하여, 2012.12.1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 735,215,450원을 결정․고지하였음이 확인된다.

2. 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구인은 1999.7.25. 쟁점부동산을 배우자 김○○의 사망으로 상속받았으며, 1999.12.27. 상속세 신고 시 쟁점부동산을 보충적 평가방법(기준시가)으로 산정하여 그 평가액을 533,631천원으로 신고하였다.

3. 청구인은 쟁점부동산을 상속받을 당시 쟁점부동산에 근저당권이 설정되어 있어 채권최고액(1,739,000천원)을 시가로 보아야 한다고 주장하는바, 청구인이 제시한 등기부등본 상 쟁점부동산의 채권최고액 및 근저당설정 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 설정일자 근저당권자 채무자 채권최고액 공동담보사항 1985.09.13. 70,000 1985.09.23. 28,000 1985.10.30. 42,000 1988.04.28. 67,000 1988.07.11. 80,000 1990.02.27. 170,000 1990.11.19. 602,000 1993.10.04. 140,000 1993.10.04. 70,000 1993.10.04. 140,000 1993.10.04. 미화 221,000불 1993.10.04. 70,000 1995.04.01. 200,000 1996.09.07. 60,000 합 계 1,739,000 미화 221,000불

4. 청구인이 제시한 부채잔액증명서 등 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 채무자인 OO금속주식회사는 청구인의 피상속인이 대표이사로 재직하였던 회사이며, 상속개시일 시점인 1999.9.29. OO금속주식회사의 OO은행에 대한 금융부채는 다음과 같이 683,008천원으로 나타난다. 부 채 잔 액 증 명 서 금六億八阡參百萬원정 대출과목 대출일자 대출기한 대출잔액 담보종류 자금용도 일반자금대출 〃 당좌대출 일반자금대출 부동산저당대 〃 외화지급보증 合計 1998.09.30 1999.08.16 1997.01.03 1996.11.18 1997.11.20 1996.05.20 1996.10.24 1999.09.29 2000.08.12 2000.01.04 1999.11.18 2000.11.20 1999.11.20 1999.10.06 100,000,000 100,000,000 46,075,000 100,000,000 100,000,000 200,000,000 36.933,000 683,008,000 운전자금 〃 〃 시설자금 운전자금 〃 〃 위 금액은 1999년 9월 29일 현재 저희은행에 대한 귀하의 부채잔액임을 증명합니다. 2012 년 9 월 13 일 주 소: OO금속(주) 대표이사 임OO 귀 하 주식회사 OO은행 OO 동 부점장

• 마. 판단 상속세 및 증여세법 제66조 는 저당권 등이 설정된 재산은 평가 기준일 현재의 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 평가액과 당해 재산이 담보하는 채권액 등으로 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제63조는 “당해 재산이 담보하는 채권액”은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액으로 규정하고 있는바, 근저당권의 채권최고액을 상속개시 당시 시가로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점부동산의 상속개시 당시 시가와 근저당권이 담보하는 채권액이 불분명한 것으로 확인된 이 건의 경우는 상속세 및 증여세법상 기준시가로 평가한 가액을 상속개시 당시 시가로 보아야 할 것이고, 그렇다면 쟁점부동산의 양도가액에 대응된 취득가액은 상속세 및 증여세법상 기준시가로 평가한 가액이 타당하다 할 것인바, 이를 적용하여 결정한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.