쟁점토지의 실지 취득가액 및 공사대금 필요경비 인정여부

**세무서장이 2013.1.14. 청구인에게 결정․고지한 2006년 과세연도 양도소득세 85,992,060원의 부과처분은 취득가액을 실지취득가액인 75,767천원으로 하고, 공사대금 54,800천원을 필요경비로 보아 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2004.11.16. 청구외 양로부터 시 군 면 리 소재 토지(345.00㎡)를, 청구외 신로부터 리 *번지(340.00㎡), 리 &&&번지(450.00㎡) 소재 토지 등 총 1,135.00㎡를 취득한 후 2006.11.17. 시 군 면 리 소재 1필지(345㎡, 이하 “쟁점토지1”이라 함)와 6-1(170.00㎡), 6-2(4.00㎡), 6-2번지(50.00㎡) 소재 3필지(224.00㎡, 이하 “쟁점토지2”라 함) 등 총 569.00㎡를 청구외 문에게 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 &&&세무서의 청구외 문에 대한 양도소득세 조사결과에 따른 청구인의 과세자료 통보에 의하여, 2013.1.14. 양도가액을 실지거래가액인 225,000천원으로, 취득가액을 환산가액인 49,739천원으로 하여 2006년 과세연도 양도소득세 85,992천원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.4. 이의신청을 거쳐 2013.7.24. 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2004년 봄 펜션사업을 하기 위하여 사업지를 물색하던 중 시 군 면에 알맞은 토지가 있어 시 군 면 리 대지 345.00㎡, 대지 340.00㎡, 대지 450.00㎡, 합계 1,135.00㎡ 3필지 구입하여 펜션 2동을 신축 운영하기로 계획하였다. 2004년 4월 초에 3필지의 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하고, 잔금을 치르기 전에 건축허가가 나오면 잔금을 지급하기로 하고 먼저 토지소유주의 사용승낙을 얻어 군청에 펜션건축허가를 신청한 바 농지법상 1인이 2개의 펜션허가를 받을 수 없다고 하여 청구인과 그 당시 청구인의 동거인인 홍의 명의로 토지를 안분한 후 펜션허가를 신청하여 허가를 받았다. 시 군 면 리 대지 345.00㎡는 청구인의 동거인인 홍 명의로 2004.6.17. 토지소유주인 양와 금 41,600천원에 부동산매매계약을 체결하고 금액이 그리 크지 않아 계약금 없이 토지대금 전체를 청구인 본인의 통장 (계좌번호 1-12-**) 에서 인출하여 2004.6.17. 지불하고 토지대금에 대한 영수증을 수령하였다. 또한 인접토지인 시 군 면 리 대지 340.00㎡와 400.00㎡(합계 790.00㎡)의 소유자인 신와 2004.4.7. 금120,500천원에 부동산매매계약을 체결하고 본인 통장에서 인출하여 계약금 20,500천원은 2004.4.7. 지불하고, 잔금 100,000천원은 2004.5.30. 70,000천원, 2004.5.24. 30,000천원을 지불하고 토지대금에 대한 영수증을 받았다. 상기 3필지에 대한 토지매매계약은 청구인 본인이 직접 펜션사업 부지를 물색하던 중 토지소유주를 만나 계약한 관계로 부동산중개인이 빠져 있으며, 또한 현재 보관하고 있는 원본 부동산매매계약서는 그 당시 작성된 계약서로 지질이나 필적을 감정하여 그 당시 계약서인지 추후에 작성된 계약서인지 과세관청이 감정을 하여보면 알 수 있을 것으로 사료된다. 이의신청 진행 중 토지를 매도한 신와 양를 만나 매매계약서를 보여주며 그 당시 토지매매에 대한 부동산 거래사실 확인서를 의뢰한 바 신는 인감을 첨부하여 확인을 하여 주었으나, 양는 양도신고를 검인계약서로 신고하여 확인해 줄 수 없다고 하여 확인을 받지 못하였다. 또한 과세관청이 소유권이전등기 5개월 전에 토지대금을 지불한 것은 사회통념상 있을 수 없는 거래라고 주장하나, 펜션허가를 신청하기 위하여는 먼저 토지대금을 지불하고 토지사용승낙을 받아야 펜션 허가신청을 할 수 있어 그 당시 계약하고 토지대금을 지불한 것이며, 펜션허가를 받은 후 관할관청인 군청으로부터 2004.6.16. 건축허가를 받았으며, 그 이후 토지분할을 완료한 후 등기가 이루어져 검인계약서는 훨씬 후인 2004.11월에 작성되었다. 토지 취득 후 펜션 2동을 신축할 수 있도록 부지 조성을 건축사에게 의뢰한 바 시 군 면 리 345.00㎡와 번지 340.00㎡에서 모서리 4㎡와 170㎡는 -1번지의 도로를 내기 위하여 -1번지에 합하고, 또한 토지 모양을 직사각형으로 만들기 위하여 동 리 번지 400.00㎡에서 50㎡를 -1번지에 합병하여 합계 569.00㎡를 -1번지의 토지(쟁점토지1, 2)로 하고, 동 리 번지 340.00㎡에서 174.00㎡를 제외한 166.00㎡와 동 리 번지 400.00㎡에서 50.00㎡를 제외한 350.00㎡ 합계 516.00㎡를 1개동의 펜션신축부지로 분할 합병하였다. 토지를 분할하고 펜션을 신축하기 위하여 옹벽공사, 매립공사 및 진입로 개설공사 등을 매수자 문의 동생 문&&과 금54,800천원에 공사도급계약 서를 작성하고(공사도급계약서 작성시 사업자등록이 문&&의 처 방 명의로 되어 있어 방 명의로 계약) 공사를 진행하였으며, 공사대금은 2004.10.19. 16,800천원을 송금하고 2004.11.18. 38,000천원을 방** 명의로 송금하였다. 공사를 완료한 후 토지 취득등기를 법무사에게 의뢰한바 법무사의 착오로 취득인의 명의가 바뀌어져 등기가 이루어진 것을 후에 알았으나 전체 토지가 청구인의 토지라 괜찮다 생각하여 그대로 두었다. 상기와 같이 실지거래가액을 확인할 수 있는 계약서를 보관하고 있고, 그에 대한 금융증빙을 확인할 수 있는데도 불구하고 과세관청은 소득세법에 명시된 순차적 적용방법 중 제일 낮은 순위에 있는 환산가액으로 결정하여 부과처분한 것은 부당하며, 실지 취득가액으로 과세하여야 한다.

• 가. 청구인은 “쟁점토지1”의 실지 취득가액이 41,600천원이라고 주장하면서 취득계약서를 제출하였으나 前 소유자(양)가 신고한 계약서와 상이하여 실지 계약서로 보기 어렵다고 판단된다. 전 소유자인 양는 쟁점토지1(340㎡, 리 *-1)의 양도에 대한 양도소득세를 실지거래가액에 의해 신고하였고, 이에 따른 계약일자, 거래금액, 계약당시 주소 등이 청구인이 제출한 계약서와 상이하다. 또한, 청구인은 청구인 소유 계좌 거래내역을 제출하면서 2004.6.17. 출금된 41,000천원이 ‘쟁점토지1’의 거래대금이라고 주장하고 있으나, 동 금원이 매수인(양)에게 귀속되었음이 확인되지 않고, 소유권이전 등기 5개월 전에 일시에 거래대금 전체를 지급하였다는 주장은 사회통념상 있을 수 없는 정황으로 판단된다.
• 나. ‘쟁점토지2’ 양도에 대한 취득원가(34백만원)를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나 관련 소유권관계 및 대금지급관계가 불분명하여 청구주장을 인정할 수 없다. 시 군 면 리 &, 번지 소재 토지(790㎡)는 청구인이 120백만원에 취득한 후 법무사의 착오로 일부면적(464.2㎡)을 동거인인 홍 명의로 등기하였다고 주장하나, 매도인 신가 제출한 검인계약서를 보면, 소유권등기 및 양도소득세 신고를 위해 청구인 및 홍 명의로 각각 별도의 계약서가 작성된 사실이 확인되며, 날인 및 지분 소유내역이 명확히 확인되는 바 이를 법무사의 단순 실수로 볼 수 없다. 2004.4.7. 당시 청구인의 주민등록상 주소는 “도 시 동”이며, 소유권이전을 위해 제출된 검인계약서에도 동일한 주소로 기재된 것으로 확인되는데도 이의신청과정에서 제출된 계약서에는 “ ”가 주소로 기재되어 있어 이를 실지 계약서로 볼 수 없다. 또한, 2004.4.8. 청구인 소유계좌(, 1-12-*)에서 계약금으로 20백만원을 출금하였고, 잔금은 현금으로 지급하였음을 주장하나(잔금에 대한 금융증빙 제출내역 없음) 2004.4.8. 출금된 금원 및 2004.5.20. 지급한 것으로 주장하는 금원이 신**에게 귀속되었음이 확인되지 않는다.
• 다. 청구인은 ‘쟁점토지1, 2’의 옹벽공사, 매립공사 및 진입로 개설공사 등을 위해 문&&(사업자등록은 처 방 명의)로부터 공사용역을 제공받았다고 주장하나 공사용역과 관련한 세금계산서 등을 발급받은 사실이 없고 공사의 귀속이 불분명하다. 청구인이 제출한 공사계약서를 보면 인건비 등 세부투입단가내역 등 공사원가 산출내역 등이 불분명하며 방(공영, 1-10-)은 해당 공사용역에 대한 부가가치세 등을 신고한 바가 없다. 청구인은 2004.10.5. 군 리에 펜션(1-11-)을 개업한 후 방(공영)으로부터 공사용역을 제공받은 바 있어(05.1기 귀속 세금계산서 250백만원 수취) 청구인이 방에게 송금한 금원이 위 펜션공사와 관련인지 확인되지 않는다. 또한, 청구인이 위 측도 펜션과 관련없이 별도로 공사용역을 제공받았다고 가정 하더라도 동 공사가 청구인이 2004.11.16. 매입한 군 리 -1(345㎡), &(340㎡), (450㎡)번지 전체를 대상으로 이루어졌는지 문에게 매각한 쟁점토지1(345㎡), 쟁점토지2(224㎡)에만 공사를 하였는지 알 수 없다. 상기와 같이 ‘쟁점토지1’의 취득계약서가 전소유자가 신고한 내역과 상이한 점, ‘쟁점토지2’ 취득에 대해 청구외 홍**과 실지 소유관계 등이 불분명한 점, 쟁점토지에 대해 지급한 공사대금에 대한 세금계산서 등을 수수한 바가 없는 점 등으로 보아 ‘쟁점토지1, 2’의 취득원가를 환산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지1의 실지 취득가액이 41,600천원인지 여부

② 쟁점토지2의 실지 취득가액이 34,167천원인지 여부 * 청구주장 실제 취득가액 120,500천원중 청구인 지분(224/790) 금액임

③ (쟁점①, ②인용시 심의) 쟁점토지1, 2에 대한 공사대금의 필요경비 인정 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2002.12.8.개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자 산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매 계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 기준시가 (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 처분청은 청구인이 ‘쟁점토지1, 2’를 양도한 후 무신고하자, 양도가액 225,000천원(실지거래가액), 취득가액 49,739천원(환산가액)으로 양도소득세를 부과처분 하였다. 청구인의 양도가액은 쟁점토지 후 소유자인 문에 대하여 *세무서에서 양도소득세 실지조사 결과 통보된 금액으로 청구인과 처분청 모두 양도가액에 대하여는 다툼이 없다. 2) ‘쟁점토지1’과 ‘쟁점토지2’는 취득 이후 분할 및 합병되어 양도한 토지로서 쟁점토지의 분할과 소유권 변동내역은 다음과 같다. (표 생략)

3. ‘쟁점토지1, 2’의 분할 전, 후의 도면은 다음과 같음

• 가) 토지분할 전 도면
• 나) 토지 가분할 도면(가운데 실선으로 분할)

4. ‘쟁점토지1, 2’의 등기부등본 확인한바 소유권 이전등기 접수일자는 2004.11.16.이고, 등기원인일은 2004.10.15.로 확인된다.

5. ‘쟁점토지1’의 취득가액이 41,600천원인지 여부 관련

• 가) 청구인은 ‘쟁점토지1’에 대한 부동산 매매계약서를 제출하였고, 제출한 계약서와 전 소유자 청구외 양**가 양도소득세 신고시 제출한 계약서 내용의 주요사항은 다음과 같다. (생략)
• 나) 청구인은 ‘쟁점토지1’의 취득금액이 41,600천원이라고 주장하며 청구인의 통장(계좌번호: 1-12-)을 제출하였고, 거래내역은 다음과 같다. (생략)
• 다) 청구인은 청구주장과 관련하여 전소유자인 양**로부터 받은 대금지급 영수증을 아래와 같이 제출하였음

6. ‘쟁점토지2’ 실지 취득가액이 34,167천원인지 여부 관련 * 청구주장 실제 취득가액 120,500천원중 청구인 지분(224/790) 금액임

• 가) ‘쟁점토지2’는 청구인과 청구외 홍이 시 군 리 &번지(340㎡), 동소 *번지(450㎡)를 공동명의로 취득하여 취득일 이후 토지를 분할하였다. (생략)
• 다) 청구인은 ‘쟁점토지2’의 취득대금으로 지급하였다고 주장하며, 청구인의 통장(계좌번호: 1-12-)을 제출하였고, 출금된 내역은 다음과 같다.
• 라) 청구인은 ‘쟁점토지2’의 취득 당시 작성한 부동산매매계약서를 제출하였다.
• 마) 청구인은 전소유자인 신**의 부동산거래확인서, 인감증명서를 제출하였다.
• 바) ‘쟁점토지2’ 전 소유자 신는 공시지가(양도당시 공시지가 ㎡당 10,400원)로 양도소득세를 신고하였으며, 신고 당시 제출된 검인계약서중 청구인 지분 매매가액은 2,000천원이며, 청구외 홍 지분 매매가액은 6,000천원으로 확인되며, 검인계약서에 기재된 청구인 주소지는 “시 동 454번지”로 작성되어 있다.

7. 쟁점공사금액 54,800천원이 ‘쟁점토지1, 2’의 필요경비인지 여부

• 가) 청구인은 펜션A동을 신축하기 위하여 ‘쟁점토지1, 2’의 옹벽공사, 매립공사 및 진입로 개설공사 등을 위하여 ‘쟁점토지1, 2’의 매수자 청구외 문의 동생 청구외 문&&(사업자등록은 처 방 명의)과 공사금액 54,800천원에 공사도급계약서를 작성하였다고 주장하며, 공사도급계약서를 제시하였으며, 그 내용은 다음과 같다. (생략)
• 나) 청구인은 공사대금으로 청구인 (계좌번호1-12-) 통장에서 청구외 방 통장으로 2004.10.19. 16,800천원을, 2004.11.18. 38,000천원을 입금했다고 주장하며, 청구인의 통장을 제출하였고, 통장에서 방**에게 출금된 내역이 다음과 같이 확인된다. (생략)
• 다) 국세통합시스템 확인한 바 청구인의 다른 펜션 사업장인 시 군 리 &번지의 펜션(1-11-)과 청구외 방의 공영(1-10-)이 거래한 2005. 1기 매입세금계산서합계표(세금계산서 매수 2매, 공급가액 280,000,000원, 세액 28,000,000원)가 제출된 사실이 확인되나 청구외 방이 ‘쟁점토지1, 2’의 옹벽공사, 매립공사 및 진입로 개설공사와 관련하여 지급 받은 공사대금에 대한 부가가치세 신고내역은 확인되지 않는다. 라) 청구인은 ‘쟁점토지1, 2’ 공사(펜션A동)와 별도로 인근토지인 리 &, *번지(펜션B동) 부지조성용 옹벽 및 기타 부대공사도 청구외 방과 48,600천원의 공사계약을 체결 하였으며, 공사를 한 청구외 방 통장으로 공사금액을 이체하였다고 주장하며, 청구인의 **통장을 제시하였고, 출금된 내역을 아래와 같다. (생략)
• 라. 판단 (쟁점

①,

② 관련) 처분청은 ‘쟁점토지1’의 취득가액과 관련하여 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 前 소유자인 양가 신고한 계약서와 상이하고, 매수인과 매도인의 성명이 반대로 되어 있고, 매수인이 청구인이 아닌 홍으로 되어 있는 등 실지 매매계약서로 보기 어려우며, 청구인 통장 에서 2004.6.17. 출금된 41,000천원이 전 소유자인 양에게 귀속되었음이 확인되지 않는 점 등을 들어 실지취득가액으로 볼 수 없고, ‘쟁점토지2’의 취득가액과 관련하여 매도인 신가 제출한 검인계약서는 등기부등본상 청구인과 홍의 지분별로 별도의 계약서로 작성되어 있으나, 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 청구인이 모두 매수한 것으로 나타나고, 청구인의 주소지가 매수당시 주민등록상 주소지와 상이하여 계약서의 내용이 신빙성이 없는 점 등을 들어 실지취득가액으로 볼 수 없다고 주장하고 있는바, ‘쟁점토지 1’은 청구인의 동거인인 홍 명의로 작성된 부동산매매계약서와, 청구인의 통장에서 인출하여 2004.6.17. 토지대금으로 지급한 사실과 양의 대금지급 영수증에 의하여 실지취득가액으로 보이는 점, ‘쟁점토지2’는 2004.4.7. 작성된 부동산매매계약서의 내용과 양도인 신의 영수증, 부동산거래확인서 및 청구인의 농협통장에서 인출된 금액이 거의 일치하여 실지거래가액으로 보이는 점, 또한, 펜션허가를 받은 후 관할관청인 군청으로부터 2004.6.16. 건축허가를 받은 사실로 보아 토지사용승낙을 받아야만 펜션 허가신청을 할 수 있었기에 부득이 소유권 이전등기 5개월 전에 계약하고 토지대금을 먼저 지급하였다는 점 등을 감안하면, 청구인이 주장하는 ‘쟁점토지1’ 41,600천원, ‘쟁점토지2’ 34,167천원을 실지취득가액으로 보는 것이 타당하다. (쟁점③ 관련) 처분청은 청구인이 제출한 공사계약서상 인건비 등 세부투입단가내역 등 공사원가 산출내역 등이 불분명하며, 방(공영, 1-10-)은 해당 공사용역에 대한 부가가치세 등을 신고한 사실이 없는 점 등을 들어 공사비용을 필요경비로 볼 수 없다는 주장이나, ‘쟁점토지1, 2’ 공사(펜션A동)와 별도로 인근토지인 군 면 리 &, 번지(펜션B동) 부지조성용 옹벽 및 기타 부대공사를 방과 48,600천원의 공사를 한 내역이 청구인이 방의 통장으로 이체한 사실로 확인되는 점, 청구인과 청구외 방이 작성한 공사도급계약서와 공사세부내역과, 청구인의 통장에서 방에게 출금된 내역이 54,800천원에 의하여 ‘쟁점토지1, 2’의 부지조성용 옹벽 및 기타 부대공사를 한 사실이 확인되므로, 부지조성용 옹벽 및 기타 부대공사를 하고 공사대금을 받은 방**에 대한 부가가치세 과세여부는 별론으로 하더라도 청구인의 ‘쟁점토지1, 2’에 대한 공사대금 54,800천원을 인정하여 필요경비로 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기 본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.