명의신탁부동산을 매각처분한 경우에는 양도의 주체 및 납세의무자는 명의수탁자가 아니고 명의신탁자임

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구외 조00 등은 청구인으로부터 aa bb 214-1번지 218호 상가(4개) 취득시 다운계약서와 차용증 등을 작성하여 취득가액을 과소 신고하였다고 관할구청에 자진신고 하였다.
• 나. cc세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 서울시 aa bb동 214-1 AA쇼핑몰 소재 상가 218호(명의자 한00, 이하 “쟁점1상가”라 한다), 113호(명의자 이00, 이하 “쟁점2상가”), 110호(명의자 최00, 이하 “쟁점3상가”), 104호(청구인 미등기전매, 이하 “쟁점4상가”)의 실소유자를 청구인으로 보고 2011년 과세연도 양도소득세 51,005,449원 및 2012년 과세연도 양도소득세 80,305,596원 합계 131,311,030원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.7.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점1상가에 대하여 처분청은 매매계약서상 금액인 60백만원 외에 55백만원이 양도자 한00의 배우자인 청구인에게 이체된 내역 및 차용증에 근거하여 과세하였으나, 처분청이 과세근거로 삼고있는 차용증은 소유권이전등기일 이후에 작성되었을 뿐 아니라, 다운계약서 작성시 함께 작성되는 통상적인 차용증과는 달리 채권자는 매수인 조00으로, 채무자는 청구인으로 거꾸로 기재되어있다. 즉, 이 차용증은 부동산매매거래와는 무관하게 청구인이 조00로부터 단기자금을 융통하고 받은 소비대차계약서인 것이다. 또한, 명의신탁이 되기 위해서는 명의신탁자와 수탁자간에 명문의 약정이나 암묵적 추인이 있어야 하는데, 청구인과 한00 사이에는 명의신탁과 관련하여 어떠한 약정도 없었으며 세무조사시 이를 시인한 사실도 없다.
• 나. 쟁점2상가에 대하여 처분청은 매수인 노00의 일방적인 주장만 인정하여 과세하였으나, 청구인은 다운계약서나 현금보관증을 작성한 사실이 없으며, 매매대금 중 55백만원을 2011. 12. 5. 조00이 현금으로 바꾸어 청구인에게 직접 주었다고 주장하나 조00은 쟁점1상가의 매수인일 뿐 청구인과 조00 사이에는 어떠한 친분도 없을 뿐 아니라 동 금액을 받은 적도 없다. 또한, 쟁점2상가는 양도일 이전 2개월 전에 45백만원에 매입하였는데 부동산 급등지역이 아님에도 불과 2개월 만에 매매가액이 75백만원으로 상승할 수는 없는 것이다. 또한, 처분청은 쟁점2상가의 취득대금을 청구인이 지급하였다는 이유로 청구인을 실소유자로 판단하였으나, 이00은 청구인이 운영하는 주식회사 AA쇼핑몰의 보안담당자로서 이00에게 지급하지 못한 인건비 대신에 쟁점2상가의 취득자금을 대납해준 것이므로 청구인과 이00간의 소비대차계약일 뿐 명의신탁과는 무관하다.
• 다. 쟁점3상가에 대하여 처분청은 매수인 미00이 공인중개사 권00에게 입금한 65백만원을 근거로 과세하였으나, 권00은 공인중개사 업무 외에 상당기간 청구인의 자금관리를 맡았던 사람으로서 매도인 최00 명의 통장으로 입금된 양도금액 85백만원 외에 권00 계좌로 입금된 65백만원은 쟁점3상가의 양도대금과는 무관하다. 처분청 주장대로 권00 계좌로 입금된 65백만원이 양도대금이라면 입금당일 청구인에게 전액이 이체되어야 하는데 청구인에게는 40백만원만 입금되었다. 또한, 청구인과 최00 사이에는 명의신탁과 관련하여 어떠한 약정도 없었으며 세무조사시 명의신탁을 시인한 적도 없다. 상가 양도대금 85백만원도 최00 명의의 계좌로 직접 입금되었으므로 청구인을 실소유자로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 라. 쟁점4상가에 대하여 처분청은 매수인 신00의 일방적인 진술에 근거하여 양도가액을 160백만원으로 보고 과세하였으나, 청구인은 쟁점4상가를 전소유자인 강00로부터 100백만원에 취득하고 1개월 후에 신00에게 미등기전매로 양도하였는데 불과 1달 만에 매매가액이 160%나 급등했다는 것은 상식적으로 납득이 안되며, 매수인은 청구인에게 새마을금고 수표 60백만원을 지급하였다고 주장하나 청구인은 동 금액을 받은 적이 없다. 또한, 청구인이 서울중앙지방검찰청으로부터 통고받은 벌금은 매매가액 과소신고에 따른 벌금이 아니라 미등기전매에 관한 벌금이므로 과소신고 혐의와는 무관하다.

• 가. 쟁점1상가 매매와 관련하여 청구인은 차용증의 작성일자가 소유권이전등기일 이후에 작성되었고, 통상적인 차용증과는 달리 채권자는 매수인 조00이고 채무자는 청구인으로 거꾸로 기재되어 있으므로 부동산 거래와는 무관한 소비대차계약서라고 주장하고 있으나, 매수인 조00은 매매대금 115백만원을 지급하였으나 60백만원으로 다운계약서를 작성하자 불안하여 차이나는 금액에 대하여 빌려준 것으로 차용증을 작성한 것이고, 대금지급증빙으로 청구인과 중개인 권00에게 이체한 금융자료를 제출하였으며, 관할구청에 실제 매매가액을 자진 신고하였다. 또한, 부동산 매매계약서 및 차용증에 명의자 한00(청구인의 남편)이 아닌 청구인이 날인하였으며, 양도대금도 청구인이 사용하였으므로 쟁점1상가의 실소유자는 청구인으로 판단된다.
• 나. 쟁점2상가 매매와 관련하여 청구인은 다운계약서나 현금보관증을 작성한 사실이 없다고 주장하나, 매수인 노00은 관할구청에 다운계약서를 작성하였다고 자진신고하였으며, 잔금 65백만원에 대하여 청구인의 요청으로 수표를 현금으로 바꿔서 지급하였다고 계약시 입회한 조00과 중개인 권00이 사실 확인하였다. 또한, 쟁점2상가의 매매계약서상 매도인의 핸드폰번호가 청구인의 것으로 기재되어 있고, 명의자 이00의 당초 취득자금도 청구인이 지급한 것으로 확인되므로 실소유자는 청구인으로 판단된다.
• 다. 쟁점3상가 매매와 관련하여 매수인 미00은 매매가액이 150백만원으로 기재되어 있는 실제 부동산매매계약서를 제출하였으며, 매매대금도 청구인의 중개인인 권00에게 입금하였음이 확인된다. 또한, 명의자 최00은 청구인의 딸로서 양도대금이 최00 명의의 계좌로 입금되었으므로 실제 소유자는 최00라고 주장하나, 최00 명의의 계좌에 입금된 금액도 즉시 청구인의 계좌로 이체되어 쟁점3상가의 실소유자는 청구인으로 판단된다.
• 라. 쟁점4상가 매매와 관련하여 매수인 신00이 실거래가액이 160백만원이라고 관할구청에 자진 신고하였으며, 신00의 계좌에서 160백만원이 출금된 사실이 확인되므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1, 2, 3상가의 실소유자가 청구인인지와 양도가액 적정 여부 및 쟁점4상가의 양도가액 적정 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "명의신탁약정"(명의신탁약정)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(실권리자)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(추인)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의무등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 【과징금】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

• 다. 사실관계

○ 이 건 관련된 이의신청 결정문의 사실관계에 따르면, 다음의 내용이 확인된다.

1. 쟁점상가들의 양도소득세 신고 및 결정, 명의자와 청구인과의 관계는 다음과 같다.(표 생략)

2. 쟁점1상가의 실제 양도가액과 명의신탁 여부에 대한 청구인과 처분청의 주장과 근거는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 조00과 작성된 차용증은 부동산 매매거래와는 무관하며, 청구인이 일시적으로 자금의 융통이 필요하여 조00로부터 단기자금을 융통하고 작성한 것이라고 주장하고 있으며 그 내용은 다음과 같다. 차 용 증

○ 일금 육천만원(￦ 60,000,000) 상기 금액은 2012. 2. 10. 성립되었으며, 이 증서를 작성하고 기명 날인한다. 그리고 차용된 상기금액은 2012. 2. 23. 갚기로 한다. 빌려준 사람 빌린 사람 이름: 조00 (날인) 이름: 청구인 (날인) 주민등록번호: (기재) 주민등록번호: (기재) 연락처: (기재) 연락처: (기재)

• 나) 쟁점1상가의 등기부등본에 의하면, 매수인(조00)으로 소유권이전등기 접수일은 2012. 1. 26.이고 거래가액은 60백만원으로 나타난다.
• 다) 처분청의 심리자료에 의하면, 매수자 조00은 쟁점1상가의 실제 매매가액이 115백만원이라고 관할구청에 자진 신고하였으며, 대금지급증빙은 다음과 같다.(표 생략)
• 라) 처분청의 조사종결보고서에 의하면, 실제 매매대금은 115백만원인데 청구인이 60백만원의 다운계약서를 작성하자 불안한 매수인(조00)이 차이나는 금액에 대하여 빌려준 것으로 하여 차용증을 작성하였다고 나타난다.
• 마) 청구인은 남편 한00이 신용불량자라서 청구인이 모든 통장을 관리하였다고 주장하고 있다.
• 바) 2012. 1. 12. 작성된 부동산매매계약서에는 매도인이 명의자(한00)이 아닌 청구인으로 기재되어 있고, 청구인이 날인하였다.

3. 쟁점2상가의 실제 양도가액과 명의신탁 여부에 대한 청구인과 처분청의 주장과 근거는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 처분청이 매수인 노00의 일방적인 주장만 받아들여 과세하였으며, 다운계약서나 현금보관증을 작성한 사실도 없고, 명의자 이00은 청구인이 운영하는 주식회사 AA쇼핑몰의 보안담당직원으로 미지급한 인건비 대신에 쟁점2상가의 취득자금을 대납한 것이라고 주장하면서 이00이 서명한 영수증 등을 제출하였으며 그 주요내용은 다음과 같다.
• 나) 매수인(노00)이 서울시 aa청에 접수한 부동산거래신고 소명서에 의하면, 쟁점2상가의 실제 매매가액이 75백만원인데 청구인이 OO상가 관례상 다운계약을 한다고 하여 그에 따랐고, 불안한 마음에 실제거래금액으로 관할구청에 자진신고한다고 기재되어 있다.
• 다) 처분청의 심리자료에 의하면, 노00이 쟁점2상가의 매매대금으로 지급한 증빙은 다음과 같다.(표 생략)
• 라) 2011. 12. 5. 국민은행 oo동지점 전표에 의하면 1백만원권 10매와 현금 5,500만원을 지급한 사실이 나타난다.
• 마) 쟁점2상가의 취득 및 양도 관련 부동산매매계약서상 명의자는 이00로 되어있으나 전화는 청구인의 핸드폰번호가 기재되어 있으며, 이00의 서명이 서로 다르게 기재되어 있다.

4. 쟁점3상가의 실제 양도가액과 명의신탁 여부에 대한 청구인과 처분청의 주장과 근거는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 처분청이 양도인 최00(청구인의 딸) 계좌에 입금된 85백만원 외에 매수인 미00이 중개인 권00의 계좌에 입금된 65백만원도 쟁점3상가의 매매대금으로 보아 과세하였으나, 소유권이전일(2011. 10. 18.) 이후인 2011. 11. 1. 일어난 미00과 권00의 자금수수는 청구인과는 무관하고, 만약 권00에게 입금된 65백만원이 부동산매매와 관련된 것이라면 당일 전액 청구인의 계좌로 입금되어야 하는데 청구인에게 40백만원만 입금되었으므로 청구인과 무관한 자금이라고 주장한다.
• 나) 처분청의 심리자료에 의하면, 부동산매매계약서의 매매가액이 150백만원으로 기재되어 있으며, 매도인은 최00을 대신하여 청구인이 날인하였고, 대금지급증빙은 다음과 같다.(표 생략)
• 다) 매도인 최00의 우리은행 02-201계좌의 2011.

15. ∼

2011.

10. 31. 기간 동안 입출금거래내역서 주요내용은 다음과 같으며, 청구인은 딸 최00의 통장을 본인이 관리하였다고 주장하고 있다.(표 생략)

• 라) 청구인의 중개인 권00의 OO은행 1926×××××계좌의 2011. 11. 1. ∼

2011. 11. 2. 기간 동안 입출금거래내역서 주요내용은 다음과 같다.(표 생략)

5. 쟁점4상가의 실제 양도가액과 명의신탁 여부에 대한 청구인과 처분청의 주장과 근거는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 전소유자인 강00로부터 2011. 10. 31. 취득한 후 약 1개월 뒤인 2011. 11. 25. 신00에게 미등기전매하였는데, 100백만원에 취득한 상가가 불과 1달만에 160백만원에 매도하였다는 것은 상식적으로 있을 수 없는 일이며, 매수인 신00은 새마을금고 발행수표 60백만원을 청구인에게 지급하였다고 주장하나 청구인은 동 금액을 받은 적이 없다고 주장한다.
• 나) 매수인 신00은 쟁점4상가의 실제 매매가액이 160백만원이라고 관할구청에 자진신고 하였으며, 서울시 aa청의 과태료부과 통보 공문의 주요내용은 다음과 같다. (단위: 원) 성 명 위반사항 과태료 비 고 강00 매수인을 거짓으로 신고 2,000,000 청구인 부동산거래계약 미신고 4,000,000 미등기전매 신00 부동산실거래가격 허위신고 7,680,000 자진 신고
• 다) 처분청의 심리자료에 의하면, 신00이 쟁점4상가의 매매대금으로 지급한 증빙은 다음과 같다.(표 생략)
• 라. 판단 청구인은 쟁점1, 2, 3상가의 실소유자가 아니고, 가사 실소유자라도 그 양도가액이 적정하지 않다고 주장하면서, 쟁점4상가에 대해서는 청구인이 실소유자이지만 양도가액이 적정하지 않다고 주장하므로 이에 대해 살펴보면

1. 쟁점1상가의 경우, 매수인 조00이 실제 매매가액이 115백만원이라고 관할구청에 자진신고한 점, 매수인과 중개인이 제출한 금융자료에 의하면 매수인이 지급한 금액이 115백만원으로 보이는 점, 청구인의 주장대로 조00과 청구인이 아무 친분이 없음에도 60백만원을 빌려줄 이유가 없고, 60백만원에 대한 이자나 원금 상환에 대한 증빙 또한 제시된 바 없는 점, 쟁점1상가의 매매대금과 관련있는 것으로 보이는 차용증의 작성자가 명의자가 아닌 청구인인 점, 2012.1.11. 작성된 매매계약서에는 양도인이 청구인으로 기재·날인되어 있는 점, 양도대금의 귀속자가 청구인으로 확인되는 점 등으로 보아 쟁점1상가의 실소유자는 청구인으로 보이고, 실제 양도가액도 115백만원으로 보인다.

2. 쟁점2상가의 경우, 매수인 노00이 실제 매매가액이 75백만원이라고 관할구청에 자진신고한 점, 청구인은 쟁점2상가의 실소유자가 신청외 이00이라고 주장하면서 제출한 영수증 등은 청구인과 이00간의 관계에 비추어 언제든지 임의 작성이 가능하고, 법인과 관련된 비용을 청구인 개인이 지급한 점 등으로 보아 그 진정성에 의심이 가며, 매수인이 청구인과 계약을 했다고 진술하고 있을 뿐 아니라 취득 및 양도 관련 부동산매매계약서상 전화번호가 모두 청구인의 핸드폰번호인 점, 매수인이 제출한 금융자료에 의해 75백만원이 출금된 사실이 나타나고, 국민은행 oo지점 전표에 의해 수표를 현금으로 바꾼 사실을 입회인과 중개인이 확인하고 있는 점 등으로 보아 실소유자는 청구인으로 보이고, 실제 양도가액도 75백만원으로 보인다.

3. 쟁점3상가의 경우, 부동산매매계약서에 청구인이 등기부등본에 소유자로 기재된 최00을 매수자로 청구인이 최00의 대리인으로 기재되어 있는 점, 신고가액 85백만원 외에 중개인 권00 계좌로 65백만원이 입금되고 동 금액이 청구인에게 이체된 것으로 보이는 점, 부동산매매계약서에 매매가액이 150백만원으로 기재되어 있는 점 등으로 보아 실소유자는 청구인으로 보이고, 실제 양도가액도 150백만원으로 보인다.

4. 쟁점4상가의 경우, 매수인 신00이 실제 매매가액이 160백만원이라고 관할구청에 자진신고한 점, 매수인이 제출한 금융자료에 의해 160백만원이 출금된 사실이 나타나는 점 등으로 보아 양도가액은 160백만원으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점1, 2, 3상가의 실소유자의 실소유자는 청구인라고 판단하면서 쟁점1, 2, 3, 4상가의 양도가액을 각각 115백만원, 75백만원, 150백만원, 160백만원으로 본 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.