쟁점부동산의 양도차익이 없다고 볼 수 없으므로 이 건 과세는 정당함

이 건 심사청구는 기각결정합니다.

1. 청구인은 2002.1.15. 취득한 ○○ ○구 ○○동 44-29 공장용지 1,392㎡, 건 물 2,224.23㎡ 및 같은 동 44-114 도로 107㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.6.19. 문○숙에게 양도한 후, 양도소득세를 무신고 하였다.

2. 처분청은 쟁점부동산의 등기부상 실거래신고가액 1,140,000,000원 중 공시 가격이 없어 환산취득가액으로 양도차익을 계산할 수 없는 도로 107㎡의 양도가 액 60,000,000원을 제외한 1,080,000,000원을 양도가액으로, 환산취득가액 899,682,591 원을 취득가액으로 하여 2009과세연도 양도소득세 36,467,760원을 2012.12.1. 결 정·고지하였다.

3. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.28. 이의신청을 거쳐 2013.7.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1) 양도소득세란 자산양도에 따라 발생한 소득에 과세되는 세금으로 청구인 은 쟁점부동산을 손해를 보고 매매하였으므로 이 건 양도소득세 부과는 부당 하다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산에 설정된 ○○은행 대출금 1,072,000천원, 서○○세무 서 체납액 28,410천원, 공장근로자 보험료 1,146천원, 지방세 4,284천원, 연금보험료 3,147천원, 근로자 인건비 8,300천원을 문○숙이 부담하는 조건으로 쟁점부동산의 소유권을 문○숙에게 이전하였고, 쟁점부동산의 양도대금으로 현금을 받은 사실은 없으므로 양도차익은 발생하지 않았다.

2. 청구인이 지출한 쟁점부동산 시설공사비 97,483천원, 창고증축 추가공사비 13,179천원, 건물공사에 따른 인건비 55,352천원, 섬유공장 가동에 필요한 추가 공사비 170,389천원, 수전설비(고압선) 비용으로 40,000천원, 쟁점부동산 취득 및 공사비 조달을 위하여 ○○은행으로부터 차입한 대출금에 대한 이자 188,408천원을 쟁점부동산의 필요경비로 인정하여야 한다.

1) 소득세법 제95조 제1항 에 따르면 양도소득금액은 납세자가 양도한 물건의 양도가액에서 제97조에 따른 필요경비를 공제한 금액에서 장기보유특별공제를 공제한 금액이며, 청구인의 각종 체납세금 및 채무액, 금융기관 이자 등은 소득세법상 필요경비가 아니므로, 실제 남은 이익이 없다고 인식하는 것은 잘못된 주장임

2. 청구인은 쟁점부동산 매수 후 건물에 대한 시설공사비용 및 금융기관 대출금에 따른 이자 등의 필요경비에 반영하여야 한다는 주장하고 있으나 비용과 관련된 세금계산서, 금융거래 증빙 등 객관적인 증빙을 제출하지 않았다.

• 가) 청구인의 2002년 귀속 이후 종합소득세 신고서 상의 대차대조표를 살펴보면 토지가액 465,060,545원, 건물가액 218,939,455원으로 기재가 되어 있고, 건물에 대하여 별도의 감가상각비 계상은 하지 않은 것으로 확인이 된다.
• 나) 청구인이 주장하는 필요경비가 실제 지급이 되었다면 장부상에 반영되어 있어야 하고, 세금계산서 등 관련 증빙서류를 모두 구비하고 있어야 하는데도2002년부터 2008년까지 건물에 대한 가액의 변동내역이 없고, 이의신청시 재결청의 보정요구에도 불구하고 제출한 증빙서류는 없는 상태이다.

3. 쟁점부동산을 취득할 당시 매매계약서, 필요경비 금액에 대한 객관적인 증빙자료가 없고, 2002년 장부가액에 대한 증빙도 확인되지 않는 상황에서 청구인이 주장하는 필요경비를 인정할 수 없고, 금융기관 대출금에 따른 이자는 소득세법상 별도의 필요경비로 규정하고 있지 않으므로 이를 필요경비로 공제해야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 소득세법 제114조 제7항 에 따라 해당 자산의 취득 당시의 실질거래가액을 확인할 수 없어 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 양도차익이 있는 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (이하생략) 5) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2009.5.4. 매 매대금 1,140,000천원으로 하여 문○숙과 쟁점부동산의 매매계약서를 작성하 였다.

2. 쟁점부동산의 양도 당시 등기부상 매매금액은 ○○ ○구 ○○동 44-29번지 토지 및 건물은 1,080,000천원이고, 같은 동 44-114번지 도로 107㎡는 60,000천원으로 확인된다.

3. 청구인은 2013.2.28. ○○지방국세청장에 이의신청을 제기하면서 2002.1.15. 최ㅇ호로부터 쟁점부동산을 취득한 후 시설공사를 하였으며, 시설공사비는 가설공사 750천원, 토공사 4,800천원, R.C공사 26,797천원, 미장공사 4,568천원, 철구조물공사 29,790천원, PANNEL 창호공사 23,528천원, 노무비 6,316천원, 노무비 산재비용 934천원 합계 97,483천원을 지출하였고, 창고증축 추가 공사비 13,179천원, 건물공사에 따른 인건비 55,352천원, 섬유공장 가동에 필요한 추가공사비 170,389천원, 쟁점부동산 취득 및 위 공사비를 조달하기 위하여 ○○은행으로부터 차입한 대출금으로 인하여 이자 188,408천원이 발생하였다고 주장하였다.

• 가) 청구인은 이를 입증할만한 객관적인 증빙서류(세금계산서, 금융자료 등)를 제시하지 않아 2013.3.11. 재결청은 보정요구를 하였으나 청구인은 2013.3. 22. 보정서류로 사용승인신청서 1부, 사진 3장, 일반자금대출에 대한 금융거래확인서 1부, 등기부등본 2부 등을 제출하였다. 나)쟁점부동산에 대한 취득시 매매계약서, 금융증빙 등을 제시하지 않아 2013.3.14. 재결청은 보정요구를 하였으나 제출하지 않았다.
• 다) 이 건 심사청구를 제기하면서 청구인은 시설공사비용으로 수전설비 비용 40,000천원을 추가 주장하면서 별도의 증빙자료는 제출하지 아니하였다.

4. 청구인의 쟁점부동산 매매내역은 다음과 같다. 쟁점부동산 전소유자 면적 취득일 양도일 비 고 토지 건물 이현 44-29 최ㅇ호 1,392 2,224.23 2002.1.15. 2009.6.19. 공장 이현 44-114 최ㅇ호 107 2002.1.15. 2009.6.19. 도로 (단위: ㎡) 5) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 등기부상 매매금액을 적용하고 취득가액은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용한 것으로 확인되며, 쟁점부동산 중 공시가격이 없어 환산취득가액으로 양도차익을 계산할 수 없는 ○○ ○구 ○○동 44-114번지 도로 107㎡에 대해서는 양도소득세 계산을 하지 않았다. 6) 청구인의 쟁점토지에 대한 처분청의 과세내역은 다음과 같이 확인된다. 구 분 신 고 경 정 증 감 비 고 양 도 가 액 무 신 고 1,080,000 1,080,000 실지가액 취 득 가 액 899,682 899,682 환산가액 필 요 경 비 26,735 26,735 양 도 차 익 153,581 153,581 장기보유특별공제 33,825 33,825 양도소득금액 119,755 119,755 기 본 공 제 2,500 2,500 과 세 표 준 117,255 117,255 산 출 세 액 26,899 26,899 총 결 정 세 액 36,467 36,467 고 지 세 액 36,467 36,467 (단위: 천원)

• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령을 바탕으로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 본다.

1. 쟁점부동산의 매매계약서상 양도금액과 등기부에 기재된 실거래금액이 1,140,000천원인 점, 쟁점부동산 중 공시지가가 없는 ○○ ○구 ○○동 44-114번지 도로 107㎡은 환산취득가액을 구할 수 없어 처분청이 상기 도로에 대한 등기부상 양도가액 60,000천원을 양도가액에서 차감하여 양도가액을 1,080,000천원으로 하고 상기 도로와 관련된 취득가액도 이 건 양도소득세 계산에서 제외한 점,

2. 쟁점부동산에 대한 시설공사비용, 금융비용 등으로 지출한 564,811천원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 견적서, 설계도면, 사진, 등기부등본 외 세금계산서, 금융거래증빙 등 객관적인 증빙을 제출하지 않은 점, 부동산의 취득을 위한 차입금에 대한 지급이자는 소득세법상 별도의 필요경비로 규정하고 있지 않는 점, 3) 소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목, 제114 제7항에 부동산의 양도차익계산은 원칙적으로 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 점, 양도가액은 실지거래가액이 확인되나 취득가액이 확인되지 않는 경우 추계조사의 방법을 적용하여 취득가액을 결정하도록 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서나 대금지급 증빙 등 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때

4. 처분청이 쟁점부동산에 대하여 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.