쟁점부동산의 단기양도에 따른 양도가액에 포함된 비품가액은 청구인이 인수받은 금액이 인정됨

○○세무서장이 2013.5.1. 청구인 에게 한 2002년 과세연도 양도소득세 92,177,450원의 부과처분은 쟁점부동산의 양도가액 750,000,000원에서 비품가액 35,450,000원을 차감하여 양도가액을 결정한 후 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2002.12.12. 쟁점부동산과 영업장(모텔․식당․노래방)의 모든 시설물과 비품 일체를 650백만원에 일괄양도하고 2002.12.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 △△세무서장(이하 “조사청”이라 함)이 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 김△△(이하 “매수인”이라 함)이 2012.6.29. 동 부동산을 양도하면서 신고한 취득가액 750백만원에 대해서 현지확인을 거쳐 쟁점부동산을 750백만원에 취득하였음을 확인하고 통보함에 따라, 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도가액을 750백만원으로 하여 2002년 과세연도 양도소득세 92백만원을 경정․고지하였다. 이에 대해 청구인은 2013.7.1. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산과 시설물 및 비품 등의 실제 양도가액은 650백만원이다.

1. 쟁점부동산의 진정한 매매계약서는 청구인이 2002.12.31. 양도소득세 신고 당시에 첨부한 계약서로서 양도가액은 동 계약서에 기재된 매매대금 650,000,000원이며 대금은 다음과 같은 과정을 거쳐 수령하였다.

• 가) 계약금 10,000,000원은 2002.11.16. 계약과 동시에 계약일 전일인 2002.11.15. ○○은행에서 발행된 자기앞수표 1매를 매수인으로부터 받았고, 당일이 토요일인 관계로 그대로 소지하다가 월요일인 11.18일 청구인의 거래은행 △△은행의 청구인 명의 계좌에 입금하였다.
• 나) 계약서상 잔금지급일은 2002.12.16.이나, 2002.12.12. 매수인 측에서 쟁점부동산을 담보로 한 대출이 가능하여 매매대금을 조기 지급하겠다는 연락을 받고 대출은행인 ○○은행으로 가서 10,000원을 입금하여 동 은행의 대출금을 수령할 수 있는 계좌를 개설하였고 매수자의 대출금 650,000,000원(대출금의 130%인 845,000,000원이 채권최고액으로 근저당 설정)이 청구인 계좌로 입금되어 잔금 초과 입금액 10,000,000원을 즉시 인출하여 매수자에게 반환하였다.
• 다) 위와 같은 대금결제 내용은 금융거래 내용에 의하여 모두 확인되며 그 외 청구인이 쟁점부동산의 양도대금으로 받은 금액은 없다.

2. 이건 계약서 작성 경위는 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산의 양도자인 청구인은 매수인과 2002.11.16. 매매대금을 650,000,000원으로 하고 대금은 은행 대출이 이루어지면 즉시 결제하겠다고 하여 계약금조로 10,000,000원만 받고 중도금 지급 없이 잔금 640,000,000원은 1개월 후인 같은 해 12월 16일 일시 지급하되 은행대출이 이루어지면 그 이전이라도 지급하기로 하고 계약서를 작성하였다.
• 나) 청구인은 잔금 지급일 도래전인 2002.12.12. 매수인으로부터 은행의 대출을 받아 잔금을 지급하겠다는 연락을 받고 인감 및 인감증명서를 지참하고 대출은행인 ○○은행으로 가서 쟁점부동산 이전에 필요한 서류를 작성하고 청구인이 채무자로 되어있는 근저당 말소 등 모든 절차를 마쳤는데, 마침 매수인이 법무사인 관계로 모든 서류를 직접 작성한다고 하여 청구인은 매수인이 시키는 대로 서명하고 인감도장은 매수인에게 맡겼으며 이때 매매대금 650,000,000원인 계약서로는 650,000,000원의 대출이 어렵다는 말을 들은 기억이 있으나 청구인은 이미 작성되어 있는 계약서상의 매매대금만 정확히 받으면 된다는 단순한 생각에서 서류의 내용에는 별로 관심을 가지지 아니하고 등기이전에 관한 서류와 대출에 필요한 서류를 작성하는데 협조하였다.
• 다) 청구인은 계약당시 작성한 계약서대로 대금을 수령하였고 세무사에게 의뢰하여 사실대로 양도소득세를 신고하여 납세의무를 종료하였으며 그 후 10년 가까이 지난 시점에 와서 매매대금이 750,000,000원 이라는 처분청의 안내를 받고 그 배경을 문서로 소명하였으나 처분청은 정상적으로 작성된 진정한 계약서를 무시하고 매수인이 제시한 계약서상의 매매가액을 쟁점부동산의 양도가액으로 판단하고 청구인에게 양도소득세를 부과하는 부당한 처분을 하였다.
• 나. 조사청이 청구인과 이해관계가 전적으로 대립되는 매수인의 일방적 진술을 기초로 작성한 통보자료는 납세의무자가 아닌 자의 일방적 진술을 기재한 것일 뿐 수표가 청구인에게 전달되었는지의 여부와 현금으로 지급하였다는 잔금의 수령인이 청구인이라고 입증되는 근거가 없고 이에 대한 보완조사도 없이 오로지 처분청이 아닌 조사청의 통보자료를 바탕으로 이루어진 이건 과세처분은 다음과 같은 사유로 부당하며(서울행법 구합41349, 2013.05.24. 외 다수 판례 참조) 조사청의 통보자료 내용에 대한 청구인의 견해는 다음과 같다.

1. 계약금 10,000천원은 쟁점부동산을 취득하면서 무리한 자금 동원으로 어려움이 있고 수차의 광고 게재 등으로 거래가 성립되는 상황에서 대출이 이루어지면 즉시 대금을 지급하겠다고 하면서 현재 준비한 돈이 없다고 하여 부동산 처분이 시급한 청구인으로써는 조기처분을 위해 계약을 체결한 것임에도 이러한 사정 등은 확인해보지 아니하고 이 점을 근거로 허위 계약서라고 단정한 것이다.

2. 후소유자 금융계좌에서 인출된 수표와 현금이 어떠한 과정을 거쳐 어떻게 청구인에게 전달되었는지에 대한 확인도 없이 날짜와 금액이 같다는 이유만으로 청구인에게 지급된 것으로 추정한 것이다.

3. 동일자에 7매의 수표가 발행되어 청구인에 전달하였다는 점에 청구인도 의문을 가지고 수표 수취인을 찾아 청구인의 결백을 밝히기 위해 청구인이 계약금으로 받아 입금한 1매의 수표번호를 기준으로 수표발행은행을 찾아 연결된 7매 수표의 추심인을 확인하려고 발행은행에 문의하였으나 은행 측에서 일반인에게는 확인해 줄 수 없고 세무당국에서 수표번호를 제시하여 조회하면 가능할 것이라고 하였다.

4. 청구인이 잔금 수령을 위해 후 소유자의 대출은행에 개설한 계좌로 대출금 650,000천원 전액이 입금되어 계약금조로 받은 금액을 합하면 10,000천원이 초과입금 되어 이를 반환하는 것은 너무도 당연한 계산임에도 △△세무서장은 이를 청구인이 세무조사를 대비하여 짜맞추었을 가능성을 배제할 수 없다고 하는 것은 전혀 근거없는 판단이고 더욱이 잔금 지급시 40,000천원의 현금이 인출되어 청구인에게 지급하였다는 점에 있어 계약시점에는 소지가 용이한 10,000천원권 수표로 지급하고 잔금은 소지가 불편한 현금으로 지급하였다는 점에 대하여는 전혀 의문을 가지지 아니하고 영수증 확인도 없이 현금 인출금 전액이 청구인에게 전달되었다고 인정하는 것은 도저히 납득할 수 없다.

5. 청구인은 2종의 계약서가 작성된 것으로 알고 있는데 후 소유자 측에서는 3종의 계약서가 존재한다고 주장하고 있는 바 이에 대한 청구인 측 생각으로는 650,000천원의 진정한 계약서, 650,000천원을 대출받기 위해 만든 750,000천원의 처음 작성한 대출용 계약서, 750,000천원의 계약서로 650,000원의 대출이 어렵게 되자 900,000천원으로 대금을 고쳐서 다시 만든 대출용 계약서의 3종의 계약서를 보관하고 있다가 후 소유자가 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 그 중 하나를 고의 또는 착오로 제출하였을 가능성을 배제할 수 없다. * 청구인은 650,000천만원의 계약서만 현재까지 원본 보관하고 있음

• 다. 처분청이 쟁점부동산의 일괄 양도가액 750,000,000원으로 인정하면서 양도소득세 과세대상이 아닌 비품 등 시설물의 가액을 차감하지 아니하는 오류를 범하였다.

1. 청구인이 실지거래계약서라고 주장하는 쟁점부동산 매매계약서에는 양도가액이 650,000,000원으로 기재되어 있으며 특약사항란에는 시설물가액을 포함하는 것으로 되어 있다. 또한 청구인은 같은 계약서를 첨부하여 2002.12.31. 양도소득세 신고를 하면서 일괄 양도가액 650,000,000원에 장부가액 비율을 곱하여 토지 및 건물의 가액을 616,402,648원으로, 시설물가액을 33,597,352원으로 안분계산하여 신고하였는데 신고당시 주소지 관할세무서장은 이에 대하여 아무런 문제도 제기하지 아니하였다.

2. 그런데, 처분청은 일괄 양도가액이 750,000,000원으로 기재된 쟁점 부동산매매계약서 역시 양도가액에 부동산의 표시란 및 특약사항에 양도소득세 과세대상이 아닌 시설물가액을 포함하는 것으로 기재되어 있음에도 장부가액 비율을 기준으로 안분계산하지 아니하고 일괄 양도가액 전액을 쟁점부동산 매매대금으로 판단하였는바, 이는 명백하게 잘못된 과세로서 일괄 양도가액을 750,000,000원으로 하더라도 양도소득세 과세대상이 되는 토지 건물의 양도손익을 정상적으로 계산한다면 다음과 같이 계산되어야 한다. <표 생략>

• 가. 사건경위

1. 쟁점부동산에 대한 전·후소유자 실가상이자료에 따른 양도소득세 과소신고로 △△세무서에서 처분청으로 2012.10.18. 수동자료가 통보되었다.

2. 쟁점부동산에 대한 청구인에게 소명안내를 통해 다운계약서 진위여부 및 양도가액 650백만원에 대한 금융자료를 근거로 전소유자의 양도가액 적정한 것으로 판단하고, 후소유자 김△△의 취득가액에 대한 구체적인 거래사실을 확인코자 재차 △△세무서로 2013.1.4. 수동자료를 재통보하였다

3. 재통보된 실가상이 수동자료를 △△세무서에서 매수인에 대한 현지확인을 통해 추가자료를 근거로 쟁점부동산의 매수인 취득가액이 750백만원으로 사실 확인되어 2013.3.5. 시효임박 수동자료로 다시 처분청으로 통보되었다.

• 나. 쟁점부동산의 2002년귀속 실가상이자료에 대하여 청구인 관할세무서와 매수인 관할서에서 확인된 자료를 근거로 청구인이 쟁점부동산을 750백만원에 양도한 것으로 판단하여 양도소득세를 경정․고지한 것은 타당하다

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 650백만원인지 여부와 양도가액에 포함된 비품가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 등기부등본에 표기된 소유권이전현황은 다음과 같다. <표 생략>

2. 청구인의 쟁점부동산에 대하여 처분청에서는 다음과 같이 경정하였다. <표 생략>

3. 청구인은 2002.12.31. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 다음과 같이 616,402,648원으로 계산하였다. <표 생략>

4. △△세무서장이 쟁점부동산에 대한 취득가액을 확인하기 위하여 매수인으로부터 확인한 내용에 대한 보고서의 주요내용은 다음과 같다. <표 생략>

5. 쟁점부동산에 대하여 2002.11.16. 작성된 매매계약서는 다음과 같이 각기 양도금액이 다른 3매가 존재하며, 수기로 작성된 계약서는 동일한 필체 및 동일한 도장이 사용되었음이 확인된다. (단위: 백만원) 구 분 청구인 주장 매수인 주장 실계약서 실계약서 대출용 계약서 매매대금 650 750 900 계약금 10 70 250 중도금

• -

• 잔 금 640 680 650 잔금지급일 2002.12.16. 특약사항 1.매도인은 현 영업장에 모든 시설 및 비품 일체를 매수인에게 양도한다. 2.매도인은 명도시에 필요한 모든 서류를 갖추어 주어야 한다. 1.잔금 기일내 은행대출건으로 서류가 완비될 시는 이날을 잔금일로 한다. 2.은행 대출에 필요한 서류를 계약과 동시에 매도인은 매수인에게 준비하여 주며 명도시 명도서류를 구비해 준다. 3.매도인은 현 영업장에 모든 시설 및 비품일체를 매수인에게 양도한다. 1.매도인은 현 영업장에 모든 시설 및 비품 일체를 매수인에게 양도한다. 2.매도인은 명도시에 필요한 모든 서류를 갖추어 주어야 한다.

6. 청구인은 2002.11.16. 계약금으로 자기앞수표 1매 10백만원을 받아 2002.11.18. 본인의 계좌에 입금한 사실이 예금거래명세에 의해 확인되고, 계약금 수령일이 토요일, 입금일이 월요일임이 확인된다.

7. 청구인은 2002.12.12. 매수인이 대출받은 650백만원을 입금받아 10백만원을 반환하였다고 주장하며 본인의 ○○은행계좌 예금거래명세서를 제출하였다. <표 생략>

8. 청구인은 쟁점부동산의 영업장(여관․식당․주점)의 비품구입과 관련하여 다음과 같은 확인서를 제출하였다. <표 생략>

9. 쟁점부동산 소재지의 사업자등록현황은 다음과 같다. <표 생략>

• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 650백만원이라고 주장하고 있어 이에 대해서 살펴보면, 쟁점부동산의 매매가액 750백만원인 계약서만이 특약사항에 금융기관 대출에 따른 매도인의 의무를 명시하고 있는 점, 청구인은 잔금으로 매수인의 금융기관 대출금 650백만원을 지급받고 매수인에게 현금 1천만원을 지급하였다고 주장하고 있으나, 현금 1천만원을 지급하고 받은 영수증 등 사실관계를 입증할 관련 증빙이 없는 점, 일반적으로 부동산 매매에 따른 계약금은 매매가액의 10% 정도를 지급하는 것이 관례임에도 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 650백만원에 대한 계약금으로 10백만원을 지급받았음을 주장하고 있으나, 매수인은 취득가액이 750백만원으로 2002.11.16 계약금 70백만원을 지급하였으며, 매수인 계좌에서 2002.11.15. 73백만원이 인출된 사실이 확인되는 점, 매수인은 쟁점부동산의 잔금을 2012.12.12. 금융기관 대출금 650백만원과 같은 날 현금 30백만원을 청구인에게 지급하였다고 주장하고 있으며 2012.12.12. 매수인 계좌에서 40백만원이 인출된 사실이 확인되는 점 등으로 비추어 볼 때, 처분청에서 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 750백만원으로 경정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

2. 하지만, 쟁점부동산의 주업은 여관과 식당으로 여관 등을 양수도시 통상적으로 비품 등을 포함하여 양도가액을 결정하는 것이 일반적인 상관행이며, 이 건 다툼이 된 쟁점부동산의 양도가액 750백만원이 기재된 양도계약서에서도 특약사항에 “매도인은 현 영업장에 모든 시설 및 비품 일체를 매수인에게 양도한다”고 기재되어 있다. 이에 대해서 쟁점부동산의 양도가액에 포함된 비품가액을 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산을 양도시 양도가액에 포함된 비품가액으로 계상한 금액은 청구인이 쟁점부동산의 전 소유자로부터 인수한 여관․식당비품 25,000,000원, 단란주점 대표자로부터 노래방기기 6,000,000원, 가구구입비 4,450,000원 합계 35,450,000원으로, 제출된 확인서 등이 타당성 있다고 보이며, 쟁점부동산은 여관으로 동일 건물내에 식당과 단란주점이 운영되고 있었던 사실이 확인되고, 청구인은 쟁점부동산을 2002.3.15. 취득하여, 2002.12.12. 단기 양도한 사실 등으로 볼 때 청구인의 쟁점부동산 양도가액에 포함된 비품가액은 35,450,000원으로 봄에 무리가 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.