쟁점주택 매매계약서상 매매가액을 양도가액으로 산정함이 타당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005. 6. 23. 쟁점주택(토지 25.24㎡, 건물 48.35㎡)을 매매로 취득하여 보유하다가, 2010. 9. 2. 매매를 원인으로 양도한 후 양도소득세를 무신고 하였다.
• 나. OO세무서장(이하 “처분청”라 한다)은 청구인이 양도소득세를 무신고 하자, 양도계약서 상 매매대금 286백만 원을 양도가액으로 하여, 2013. 4. 5. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 26,868,020원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013. 6. 25. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점주택은 청구인이 5년간 보유한 주택으로 1세대 1주택에 해당하며, 과세 대상이라고 할지라도, 양도가액은 19,000만원(전세보증금 9,000만원+대출금 4,000만원+조정조서 상 청산금 6,000만원)인바, 처분청이 쟁점주택 양도가액을 286백만원으로 결정한 것은 부당하다.

청구인이 쟁점주택을 5년 이상 보유한 사실은 있으나, 2010년 9월 양도당시 1세대1주택 비과세 요건인 거주요건 2년을 충족하지 못하였으므로 비과세에 해당하지 않으며, 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로(소득세법 제96조), 청구인이 주장하는 조정조서의 내용은 청구인이 소 청구를 포기한 것으로 양도가액과 무관하고, 양도 계약서상 특약사항의 대출금, 임차보증금, 채권최고액의 금액이 매매계약서 상 양도가액과 일치하며, 등기부등본 상의 기재가액과도 일치하는바, 양도가액을 286백만원으로 산정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 1세대 1주택으로 비과세 대상인지, 계약서 상 양도가액을 실제 거래가액으로 보아 양도가액을 산정한 것이 정당한 지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정‧경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 신고의무자 라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 등기부 기재가액 이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2010. 9. 2. 쟁점주택을 양도 한 후 양도소득세를 무신고 하였고, 처분청은 양도가액을 매매계약서상 금액 286백만원으로 보아, 2013. 4. 5. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 26,868,020원을 결정․고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 처분청이 제시한 쟁점주택 등기부동본, 주민등록등․초본 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 2005. 6. 23. ~ 2010. 9. 2. 보유하였으나, 동 기간 중 쟁점주택에 거주한 사실은 나타나지 아니한다.

3. 처분청이 제시한 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 매매가액은 286백만원, 근저당 채권최고액은 156백만원으로 기재되어 있으며, 부동산매매계약서 상의 양도가액은 286백만원으로 나타나는바, 부동산매매계약서의 매매가액에 대한 특약사항을 요약하면, 다음과 같다. 양도가액 (①+②+③)

① 전세보증금

② 은행대출금

③ 개인채무 286,000,000원 90,000,000원 40,000,000원 156,000,000원

4. 청구인은 서울◯◯지방법원 조정사건 결정문(2010가단4*, 2012.1.6. 소유권이전등기말소의 조정)에 의하여, 양수인에 대한 청구인의 채무가 60백만원으로 확인되므로 다음과 같이 양도가액을 조정하여야 한다고 주장한다. 번호 내 역 양도가액 차이 처분청 결정 청구인 주장 1 전세보증금 90,000,000원 90,000,000원

• 2 ◯◯ 은행 대출금 40,000,000원 40,000,000원

• 3 개인 채무액 (근저당설정) 156,000,000원 60,000,000원 96,000,000원 합계 286,000,000원 190,000,000원 96,000,000원

5. 청구인이 제시한 서울◯◯지방법원 조정조서(2010가단4*, 소유이전등기말소, 2012.1.6.)의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 소유권이전등기말소 청구 무효인 매매계약서에 기하여 소유권이 원고(청구인)로부터 피고(채권자:최옥)에게로 이전된 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 서울동부지방법원 강동등기소 2010.9.2. 접수 제33185호로 경료한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 청구하였다.
• 나) 법원의 조정내용

1. 원고(청구인 이OO)는 이 사건 청구를 포기한다.

2. 원고는 쟁점주택이 피고(양수인 최O)소유임을 인정하고, 그 대신 피고는 원고에 대하여 이OO 3,000만원, 함OO 3,000만원 등 일체의 채무를 면제한다.

3. 원고는 별지 목록 기재 부동산에 압류된 국민건강보험공단의 체납보험료를 2012. 6. 30.까지 변제한다.

4. 원고와 피고는 일체의 채권․채무가 없음을 확인한다.

6. 심리담당자가 쟁점주택 취득자 최O에게 전화(00)로 양도가액에 대하여 문의한 바, 쟁점주택의 매매가액은 286백만원이라고 진술하였다.

• 라. 판단 [1세대 1주택 해당여부에 대하여] 청구인은 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당된다고 주장하나, “1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 서울특별시에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것인바, 청구인은 쟁점주택을 5년 이상 보유한 사실은 인정되나, 쟁점주택에서 2년 이상 거주한 사실이 없는바, 쟁점주택을 1세대 1주택으로 보아 관련 양도차익을 비과세할 수는 없는 것으로 판단된다. [양도가액에 대하여] 청구인은 쟁점주택 매매계약서에 기초하여 양도가액을 286백만원으로 산정한 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 제시한 법원의 조정조서는 쟁점주택의 소유권 환원에 대한 조정조서로 청구인과 양수자간의 당초 쟁점주택 매매계약서를 근거로 쟁점주택의 실지 양수도를 인정한 것으로 보이는 점, 조정조서에 의하면 쟁점주택 소유권 귀속과 상호 채권․채무에 대하여는 조정이 성립된 것으로 나타나나 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 아무런 언급이 없는 점, 매매계약서 상 매매가액과 등기부등본상의 거래가액이 일치하고, 양수자도 매매계약서 상 매매금액을 정당한 양도가액으로 진술하고 있는 점 등을 종합하면, 쟁점주택 매매계약서상의 매매금액을 양도가액으로 산정함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 286백만원으로 산정하고, 양도차익에 대하여 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.