보유주택을 폐가라고 볼 수 없어 1세대 1주택자 비과세 대상이 아님

이 건 심사청구는 기각결정합니다.

청구인은 ○○○○시 ○구 ○○동 401-65에 소재한 주택 및 토지(이하 “ 양도주택”이라 한다)를 1997.7.19. 취득하여 2010.7.19. 양도하고 2010년 과세연도 양도소득세 과세표준신고를 하지 않았다. 처분청은 청구인이 양도주택을 양도할 당시 청구인의 처 전○옥이 ○○○도 ○○시 ○○○○구 ○○동 38-3에 소재한 제1호 주택 및 토지(이하 “보유주택”이라 한다)의 지분 5분의 1을 소유하고 있어 1세대 2주택에 해당한다고 보아 양도주택의 취득가액을 46,193,575원, 양도가액을 54,288,001원으로 하여 2013.3.13. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 185,910원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.1. 이의신청을 거쳐 2013.6.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

첫째, 이 건 양도주택은 건축된 지 30년 이상 된 주택으로서 양도가액보다 집 보수비용 등 필요경비가 더 많으므로 양도소득이 없는 주택에 해당된다. 15년 거주동안 지붕방수, 상수도관, 방과 거실 바닥 온수관 및 장판교체, 도시가스 공사, 대문, 현관문, 창문, 방범창 등의 보수공사를 하였다. 둘째, 이 건 보유주택은 은행 담보대출이 되지 않는 슬레이트 지붕 집으로 건축연식이 오래되어 낡고 최저가 주택으로 폐가상태의 주택이다. 처 전○옥은 보유주택의 5분의 1지분의 소유자이며, 보유주택은 2010.4.30. 건설교통부(이하 “건교부”라 한다) 기준시가가 8,200천원으로 1천만원 미만으로 한 세대의 소유주택으로 볼 수 없다. 증여세 과세가액은 동일인으로부터 20년 이내 수증재산이 1천만원 이상인 경우에 그 가액을 증여세 과세가액으로 산정한다는 국세기본법에 반하므로 양도소득세 부과 대상의 주택요건을 갖추지 못하고 있다. 주택 용도의 구분은 공부상 용도가 아니라 사실상 용도에 따라 판단하여야 하므로 보유주택은 주택으로 볼 수가 없으므로 이 건 양도소득세 부과는 부당하다.

청구인은 양도주택이 건축된 지 30년 이상 된 주택으로서 양도가액보다 집 보수비용 등 필요경비가 더 많으므로 양도소득이 없는 주택에 해당된다고 주장하고 있으나 공사비용에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 필요경비를 인정하기 어렵다. 또한 보유주택은 폐가로서 주택에 해당되지 않는다고 주장하고 있으나 보유주택은 1997.10.17. 매매를 등기원인으로 하여 청구인의 처 전○옥, 전○수, 전○자, 전○양, 전○연 등 5명의 명의로 5분의 1지분씩 공유자로 소유권이전등기 되었고, 개별주택으로 건교부 개별주택가격이 공시되고 있으며, 전○옥은 1998년부터 2011년까지 보유주택에 대한 재산세를 납부하고 있는 등 보유주택이 주택이 아니라고 볼 수 없다. 청구인의 주장대로 보유주택이 사실상 사람이 거주하기 곤란한 폐가라면 공부상 주택이라 할지라도 주택으로 볼 수 없으나 이를 증빙할 만한 근거자료가 없는 점, 보유주택의 개별공시가격이 있는 점, 전○옥의 재산세 납부내역 등이 있는 점, 일시적 공가 상태라 할지라도 향후 주거용으로 사용될 수 있다면 주택으로 볼 수 있는 점 등을 볼 때 보유주택을 주택으로 보아 이 건 양도주택은 1세대1주택에 해당되지 않는다고 본 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 보유주택을 폐가라고 보아 청구인을 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상에 해당하는지 여부와 양도주택의 필요경비가 양도가액을 초과하는지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통 지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. 4) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 청구인은 양도주택을 1997.7.19. 취득하여 2010.7.19. 주식회사 ○○개발에 매매를 원인으로 소유권 이전한 사실이 등기사항전부증명서에 확인되며, 청구인은 양도주택을 양도한 후 양도소득세 과세표준신고를 하지 않았다. 청구인의 처 전○옥은 이 건 보유주택의 5분의 1지분을 1997.10.17. 매매를 원인으로 취득하여 현재까지 소유하고 있으며 보유주택은 목조 와즙 단층주택(31.75㎡)과 목조 아연즙 단층부주택(11.90㎡)으로 되어있음이 등기사항전부증명서에 확인되고, 보유주택의 개별주택가격은 2008년 44,200천원, 2009년 41,700천원, 2010년 41,400천원, 2011년 41,500천원, 2012년 41,900천원인 것으로 확인되며, 전○옥은 보유주택과 관련하여 2013.4.6. 현재 1998년～2010년 귀속 재산세를 납부한 사실이 지방세세목별 납세 증명서에 의해 확인된다. 처분청은 청구인과 청구인의 처 전○옥이 각각 1개의 주택을 보유하고 있어 이 건 양도주택에 대하여 양도가액을 실지거래가액인 54,288,011원, 취득가액을 환산가격인 46,193,575원으로 하여 청구인에게 2013.3.13. 2010년 과세연도 양도소득세 185,910원을 부과처분 하였다. 청구인은 이 건 양도주택의 보수비용이 많이 들어갔기 때문에 양도소득이 없다고 주장하나 공사비 등 보수비용을 증명할 자료를 제시하지 못하고 있다. 처분청은 청구인이 2013.4.1. 이의신청을 제기하자 2013.4.16. 출장하여 보유주택의 현장을 확인하였으며 현지확인보고서에 “출장일 현재 문은 닫혀 있었으며, 전기계량기가 작동하지 않는 점으로 보아 아무도 거주하지 않는 것으로 보인다. 한국전력공사 ○○지사의 요금담당부서에 보유주택의 전기사용 내용을 확인한 결과 양도주택의 양도일(2010년 7월) 이후인 2010년 10월에 93kw, 2010년 11월에 31kw의 전기를 사용하였으며 2010년 11월 이후 전기가 해지된 사실이 확인되어 양도 당시에는 사람이 거주하였던 것으로 추정된다. 주택의 상태는 언제든 사용가능한 것으로 확인된다.”고 기재되어 있다.
• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령을 바탕으로 청구인이 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 본다. 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단하는 것(재산세과-1598, 2009.7.31.같은 뜻)이다. 이 건 보유주택의 경우 2010.7.19. 양도주택을 양도한 이후인 2010년 10월 및 11월에도 전기를 사용한 내역이 있는 점, 청구인의 처 전○옥은 보유주택과 관련하여 재산세를 납부한 사실이 확인되는 점, 처분청의 현지확인 결과 보유주택의 상태를 언제든 사용가능한 것으로 확인한 점, 보유주택의 공부상 용도가 주택인 점 등을 종합하여 볼 때 보유주택을 사실상 주택으로 보아 청구인이 1세대 1주택 보유자가 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다. 또한 청구인은 양도주택의 필요경비에 대해 주장만 할 뿐 달리 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 양도가액보다 필요경비가 더 많다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.