토지대장에 동일자에 기록된 등급이 토지수확량 등급으로 확인되므로 처분청에서 환산가액의 계산은 잘못이 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 답 2,532㎡ 및 동소 644-1 답 1,299㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 동소 644-4 답 1,299㎡를 1975.5.1. 취득 하여, 2012.2.20. 양도하고 쟁점토지 취득가액을 19,469,301원으로 환산하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점토지 취득가액이 토지등급 적용 오류로 과다하게 산정되었음을 확인하고, 쟁점토지의 취득가액을 13,777,153원 으로 환산하여 2012년 과세연도 양도소득세 1,559,080원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.5.24. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지는 처분청에서 취득가액 환산시 기준시가 계산에 오류가 있다하여 양도소득세 1,559,080원을 고지·결정하였으나, 양도소득 산출 내역을 재검토한 바, 양도소득세 2,356,660원을 환급하여야 한다.
• 나. 쟁점토지에 대한 취득가액을 환산할 때, 1990.8.30. 토지등급과 그 직전 토지등급을 합하여 2로 나누어 계산하도록 되어 있으므로 동일 날짜에 등급이 또 조정되어도 직전 등급은 동일 날짜의 첫 등급이 된다.
• 다. 첨부한 ○○시 ○구 ○○동 489-1 토지대장 등본과 같이 청구인이 중앙부서에 알아본 바로는 답의 기준수확량 등급을 등재함에 있어서 당시 올바른 표기법으로는 토지등급을 정상적으로 표시하고 그 하단에 ()를 넣어 표시하여야 함에도 ○○시청은 정상적인 토지등급처럼 표시하였다. 모든 행정행위에는 공시성이 필요하므로 비록 잘못 표기가 되었다 하더라도 다시 정정하기 전까지는 등재된 내용을 바탕으로 적용하여야 한다.
• 라. 첨부된 ○○도 토지 등급 설정가액 통지문과 같이 27등급 가격을 ○○시청의 상위 지방자치단체인 ○○도청에서도 일반 국민과 같이 기준수확량 등급이란 언급없이 일반 토지 등급 가격으로 회신하고 있듯이, 이 건은 엄연히 토지대장상 등재된 27 등급 가격인 27원으로 적용해야 함에도 ○○시청에서는 자기들 혼자만 기준수확량 등급이라고 주장하고 있다.

○○시청에서 기준수확량 등급이라고 주장하려면 1990.2.7. 118등급 표시 하단에 ()을 넣어 27등급이라고 표시하여야 한다. 당시 그런 표시 없이 잘못 표기된 것을 27등급이 기준수확량 등급이라고 주장하는 것은 잘못이다.

○○시청 공문에 의하면 쟁점토지에 대한 1990.8.30. 현재의 시가표준액은 118등급(1,420원/㎡)으로 확인되고, 1990.8.30. 직전에 결정된 시가표준액은 110등급(964원/㎡)으로 이를 근거로 경정한 당초 처분은 정당하며, 청구인이 1990.8.30. 직전에 결정된 시가표준액으로 주장하는 27등급(27원/㎡)은 기준수확량등급으로 확인되므로 이를 적용하여 취득가액을 환산하는 것은 잘못이다.

• 가. 쟁점 토지등급 적용에 대한 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비 계산 】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 3) 소득세법 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 5) 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990.1.1을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득 당시의 시가표준액 1990.8.30 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고내용을 보면, 의제취득일인 1985.1.1 기준시가를 계산시 “1990.8.30. 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합 계액을 2로 나누어 계산한 가액”으로 하여야 하나, 1989.9.1. 토지등급 110, 1987.8.1. 토지등급 104를 적용하였음이 확인된다.

2. 청구인이 제출한 쟁점토지의 토지대장(2012.3.5. ○○구청장 발급)에 표기된 내용을 보면, 지목이 1990.2.7. 전에서 답으로 변경되었으며 토지등급은 다음과 같다. 등급수정연월일 1984.7.1. 수정 1987.8.1. 수정 1989.9.1. 수정 1990.2.7. 수정 1990.2.7. 수정 토지등급 (기준수확량등급) 100 104 110 27 118 * 쟁점토지 2필지 상기와 동일하게 표기됨

3. 쟁점토지에 대한 양도가액은 다음과 같다. <표 생략>

4. 청구인과 처분청이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은 아래와 같다. <표 생략>

5. 청구인의 이의신청 결정문에서 쟁점토지대장에 1990.2.7. 표기된 27 등급에 대한 내용은 다음과 같다. 이 건 심리와 관련하여 ○○시청에 쟁점토지 토지대장상에 기재되어 있는 쟁점등급 27등급(27원/㎡)에 대해 확인한 바, 이는“전”에서 “답”으로 지목변경 된 것으로 지목이 “답”으로 변경시에는 토지등급과 농지의 기준수확량등급을 새로히 수정토록 규정되어 있어 1990.2.7. 동일 같은 일자로 2개의 등급이 토지대장에 정리된 것으로 쟁점등급 27등급(27원/㎡)은 쟁점토지에 대한 기준수확량등급으로 확인된다.

6. 처분청에서 제출한 쟁점토지의 토지대장(행정정보공동이용을 이용한 하나로민원 열람용)의 토지등급 표기내용은 다음과 같다. <표 생략> 7) 청구인이 제출한 ○○시 ○○동 485-5번지 답에 대한 구 토지대장에 표기된 내용은 다음과 같다. 등급수정연월일 76.7.1. 수정 79.1.1. 수정 79.9.1. 수정 80.1.1. 수정 토지등급 (기준수확량등급) 50 (23) 52 56 (26) 56

8. 청구인은 ○○도청으로부터 2013.2.19. 통지된 ○○리 643번지의 토지등급 회신문을 제출하였으며, 내용은 다음과 같다. 수신 ○○○(청구인) 귀하 제목 토지등급 설정가액 통지

1. 귀하께서 요청하신 ○○도 ○○시 ○○리 643번지의 ‘구 지방세법시행규칙 제42조 ’의 규정에 따른 토지등급 설정가액을 아래와 같이 통지합니다. 토지소재지 년 도 등 급 가격(원)

○○도 ○○시 ○○리 643 1989 110 964 1990 27 27 118 1,420

2. 아울러, 동 토지에 대한 등급은 구지방세법시행령제80조의2의 규정에 의하여 토지소재지 시장․군수가 설정하는 것임을 알려 드리니 이와 관련된 사항은 해당 시군으로 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.

• 마. 판단 청구인은 쟁점토지에 대한 의제취득일인 1985.1.1. 기준시가를 계산할 때, “1990.8.30. 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액”으로 하도록 되어 있어, 이에 해당되는 쟁점토지에 대한 1990.2.7. 토지등급이 27등급과 118등급이 존재하므로 계산 산정방법에 따라 동일자에 표기된 2개의 토지등급을 사용하여 계산해야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴보면, 첫째, 쟁점토지의 토지대장에 1990.2.7. 토지등급이 2개가 존재하는 사유를

○○시청에 확인한 결과, 지목이 1990.2.7. “전”에서 “답”으로 변경되어 지목 변경시에는 토지등급과 농지의 기준수확량등급을 새로이 수정토록 규정되어 있어 동일자로 2개의 등급이 토지대장에 기재된 것이며, 그 중 27등급 표기분은 기준수확량등급을 표기하고 있는 점, 둘 째, 처분청에서 쟁점토지에 대한 1985.1.1. 기준시가를 산정시, 1990.8.30. 현재의 시가표준액을 1990.2.7. 수정분 토지등급 118을 적용하고, 그 직전에 결정된 시가표준액으로 1989.9.1. 수정분 토지등급 110을 적용하여 의제취득일의 기준시가를 적법하게 산출한 점 등으로 비추어 볼 때, 처분청에서 쟁점토지에 대한 환산가액을 계산시 토지등급 적용의 오류 등이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.