통상 계약금은 매매가액의 10%임을 가만할 때 쟁점토지의 양도가액은 계약금 10%에 근접한 매수인이 주장하는 양도가액으로 판단됨
통상 계약금은 매매가액의 10%임을 가만할 때 쟁점토지의 양도가액은 계약금 10%에 근접한 매수인이 주장하는 양도가액으로 판단됨
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인은 후소유자로부터 2003.1.20. 계약금 50백만원, 2003.2.10. 잔금 ***백만원을 수표와 일부 현금으로 수취하여 청구인의 유일한 금융계좌인 탄동농협 외삼동지점 계좌에 입금하였다.
2. 처분청과 후소유자의 주장대로 거래금액이 백만원이라면 차액 백만원은 고액으로 수표 또는 현금인대 청구인이 사용하는 유일한 금융계좌인 탄동농협 외삼동지점 계좌에 입금하지 않고 보관할 곳이 없으며, 후소유자도 ***백만원 보다 더 지급한 증빙은 제시하지 못하고 있다.
1. 쟁점토지는 쟁점토지의 소재지 원주민인 고**과 부동산중개업자 김ㅇㅇ(진영부동산 중개보조원)의 소개로 후소유자에게 양도하였다.
2. 2003.1.20. ㅇㅇ구 ㅇ동 소재한 ㅇㅇ부동산에서 고ㅇㅇ, 김ㅇㅇ, 청구인의 지시로 실지 계약서 작성부터 토지거래허가와 등기업무를 대행한 법무사 사무실 사무장 양ㅇㅇ, 청구인, 후소유자, 신원불상의 1인 총7인이 모인 자리에서 실지 계약서(청구인 주장 양도가액 ***백만원)를 양ㅇㅇ이 작성하여, 청구인과 후소유자의 동의하에 양ㅇㅇ이 보관하고 있다가 2003.2.11. ㅇㅇ부동산에서 잔금을 받고 폐기한 후 등기용 검인계약서를 작성 2003.2.20. 소유권이전등기를 하였다.
3. 처분청이 후소유자 측 중개인으로 하여 양도가액을 1평당 600천원, 총매매대금 ***백만원임을 확인한 이ㅇㅇ은 쟁점토지의 거래에 전혀 관여하지 않고 계약 장소인 ㅇㅇ부동산 사무실만 빌려 준 자로 거래내역을 확인할 자격이 없어 이ㅇㅇ의 확인은 처분의 근거가 될 수 없으며, 처분청은 쟁점토지의 거래에 직접 관여한 고ㅇㅇ, 김ㅇㅇ, 양ㅇㅇ에게는 사실관계를 전혀 확인하지 않았다.
4. 처분청은 조사과정에서 후소유자 정ㅇㅇ의 취득자금만 확인하고 박ㅇㅇ는 사망했다는 이유로 박ㅇㅇ의 배우자를 통해서 취득자금 지급여부를 확인할 수 있음에도 확인하지 않고 공동소유자인 정ㅇㅇ이 지급한 금액에 2배를 청구인의 양도가액으로 추정하여 과세하였다.
1. 청구인은 쟁점토지를 백만원에 양도하고 2003.1.20. 계약금 50백만원과 2003.2.10. 잔금 백만원을 일부 수표와 현금으로 수령하여 청구인의 양도가액은 ***백만원이라 주장하나 청구인은 조사과정에서 작성한 확인서에서 부동산매매대금을 전액 현금으로 수령하여 수표로 양도대금을 수령한 바가 없다고 확인하였는데 불복청구에서 일부 수표로 받았다는 주장은 조사공무원이 계약금이 청구인의 계좌로 입금된 것을 조사하자 당초 주장을 번복한 주장으로 신빙성이 없다.
2. 쟁점토지는 청구인으로부터 정ㅇㅇ과 박ㅇㅇ가 각 1/2 공동취득한 부동산으로 박명자는 조사일 현재 사망한 자로 조사를 실시하지 못하고 정ㅇㅇ의 계좌에 대해 금융조사를 실시한 결과 정기순이 2003.1.15. 하나은행 ㅇㅇ지점에서 인출한 수표 50백만원(25백만원 2매)가 2003.1.16. 청구인이 탄동농협 ㅇㅇ동 지점에서 청구인 계좌로 입금된 것이 확인되었다. 본 금액은 쟁점토지의 계약금으로 청구인에게 지급된 금액인 것으로 정ㅇㅇ으로부터 확인하였다. ※ 계약금으로 지급된 50백만원이 정ㅇㅇ의 인출액으로 전액 지급된 것은 당시 박ㅇㅇ가 자금이 부족하여 정기순이 박명자에게 25백만원을 빌려주어 계약금으로 지급되었다.
3. 잔금지급에 대해 정ㅇㅇ에게 확인한바 정기순이 지급할 총액 백만원 중 계약금으로 지급한 25백만원을 제외한 백만원을 잔금지급일인 2003.2.11. 지급하였으며, 하나은행 ㅇㅇ지점에서 대출받아 잔금지급일 2003.2.11. 인출한 수표 백만원과 지인 이ㅁㅁ에게 차용한 수표 백만원, 현금 백만원으로 잔금을 지급한 것으로 확인되었다.
4. 정ㅇㅇ이 쟁점토지의 취득대금으로 지급했다는 수표의 교환은행을 확인한바 49백만원은 탄동농협 ㅇㅇ지점을 통해 2003.2.11. 교환되었으며, ***백만원 역시 탄동농협 ㅇㅇ동지점을 통해 2003.2.12. 교환된 것으로 확인되었다. 수표교환 전표가 폐기되어 청구인이 교환했는지 여부는 확인하지 못하였으나 청구인은 조사과정에서 청구인의 모든 금융거래는 탄동농협 ㅇㅇ동지점과 탄동농협 ㅇㅇ지점만을 거래했다고 확인하였으며 정ㅇㅇ 역시 2003.2.11. 인출한 수표의 사용처가 쟁점 부동산의 취득 대금 외에는 다른 사용처가 없으므로 정ㅇㅇ이 잔금지급일 인출한 수표는 청구인이 받아 탄동농협 ㅇㅇ동지점을 통해 교환하여 사용한 것으로 판단된다.
5. 공동취득자 박ㅇㅇ는 사망자로 부동산 취득자금 전부에 대해 확인하지는 못하였으나 금융조사를 통해 박ㅇㅇ의 남편 박ㅁㅁ 농협계좌에서 잔금지급일 2003.2.11. **백만원이 수표인출되어 같은날 탄동농협 ㅇㅇ동지점에서 교환된 것으로 확인되는바 이 역시 청구인이 쟁점 부동산의 취득대금으로 사용한 것으로 판단된다.
6. 이상의 금융조사 내용을 요약하면 청구인은 모든 금융거래를 탄동농협 ㅇㅇ동지점과 ㅇㅇ지점을 통해서만 거래했다 확인하고 있는바 정기순이 계약금과 잔금지급일 인출한 수표가 탄동농협 외삼동지점에서 교환되어 계약금 50백만원은 청구인 계좌로 입금되었고 잔금지급일 인출한 수표 *백만원도 탄동농협 ㅇㅇ동지점을 통해 교환된 점, 공동취득자 박ㅇㅇ의 잔금중 확인금액 백만원 역시 탄동농협 ㅇㅇ동지점을 통해 교환된 것으로 볼 때 정ㅇㅇ 등이 인출한 수표는 청구인이 받아 탄동농협 ㅇㅇ동지점을 통해 교환하여 사용한 것으로 판단된다.
1. 청구인은 고ㅇㅇ에게 매도를 부탁하고 고ㅇㅇ이 ㅁㅁ부동산 김ㅇㅇ에게 중개를 의뢰하여 매매가 이루워졌고, 매수인측 부동산중개사무실인 ㅇㅇ부동산에서 매매계약약서를 작성하였으며, 당시 쌍방의 중개사와 고ㅇㅇ, 청구인, 매수인들 입회한 자리에서 법무사 사무장 양ㅇㅇ이 매매계약서를 작성하고 계약성립 후에는 당초 계약서를 폐기한 사람이어서 매매대금이 얼마인지 알고 있으나 이에 대한 조사가 불비하다고 주장하나, 청구인과 정ㅇㅇ은 대전 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 -번지 ㅇㅇ부동산을 통해 쟁점 부동산을 매매계약을 체결하였고 계약금 등을 ㅇㅇ부동산에서 수수했다는 주장이 일치하여 당시 부동산을 중개했던 이철근을 조사하여 쟁점 부동산의 매매가액이 *백만원인 것을 확인하였다.
2. 이ㅇㅇ은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 00동 ***-*번지에 (합)ㅇㅇ부동산투자컨설팅을 2001.5.23. 설립하여 현재까지 운영중인 자로 실질적으로 ㅇㅇ부동산을 운영한 자이며, 청구인과 정ㅇㅇ이 일관되게 중개인으로 확인한 이ㅇㅇ에 대해 조사를 실시하여 쟁점 부동산의 매매가액을 확인하였는데 관련인의 조사가 불비하다는 청구인 주장은 이유 없다.
1. 청구인은 쟁점토지의 실제 매매계약서를 파기한 것은 잘못이라 인정하고 있으나, 조사당시 청구인은 매매계약서를 작성하지 않았다 2회에 걸쳐 확인하다가 정기순과 이ㅇㅇ에 대한 조사를 진행하여 당시 매매계약서가 작성된 것이 확인되자 이를 번복하여 매매계약서가 작성되었으나 이를 파기하였다 청구인이 인정한 것으로 청구인은 수시로 주장을 번복하여 인정하기 어려운 점이 있고, 정ㅇㅇ이 조사공무원에게 쟁점토지 매매계약서 작성과 관련한 문답내용을 인용해 보면 ‘백만원원의 실제 계약서가 작성됐는데 (누가 작성했는지 모름, ㅇㅇ부동산에 계약하러 갔더니 이미 계약서가 작성되어 있었음) 청구인이 백만원 실제 계약서가 누출되면 양도소득세를 맞게 되니까 매수지인 본인과 박ㅇㅇ에게 교부하지 않고 청구인측 부동산중개인에게 맡겨 놓는 다고 계약서를 가지고 갔음(계약서를 제가 가지고 가면 계약을 하지 않겠다고 하여 어쩔 수 없이 주게되었음)’과 같이 진술하였다.
2. 이상 청구인과 정ㅇㅇ의 주장을 요약해 보면 쟁점토지 매매당시 계약서는 작성되었으나 청구인은 쟁점토지의 매매시점에 작성된 부동산매매계약서를 정ㅇㅇ 등에 교부하지 않고 보관하다 조세를 회피할 목적으로 계약서를 폐기한 것으로 확인되므로 청구인이 주장하는 양도가액은 근거없는 주장이다.
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>
1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】(2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정되기 전의 것)
① 삭제 <2000.12.29>
② 법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.
1. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우
4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우 (이하 생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다 (이하 생략)
1. 쟁점토지의 후소유자들의 소유권 변동과 양도소득세 조사내용을 통한 청구인의 양도소득세 조사경위는 다음과 같다.
2. 쟁점토지의 취득가액 백만원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나 처분청에서는 쟁점토지의 양도가액을 백만원으로 조사결정하였고 청구인은 ***백만원이라고 주장하고 있다.
3. 쟁점토지의 양도에 대한 계약금은 50백만원이고 쟁점토지의 매매계약 장소가 ㅇㅇ부동산이였음은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.
4. 처분청의 조사보고서에 의하면 쟁점토지의 양도가액을 ***백만원으로 하여 경정한 이유는 다음과 같이 확인된다.
5. 청구인은 양도물건의 매매가액이 ***백만원이라고 확인한 이ㅇㅇ은 쟁점토지를 중개한 사실이 없고 단순하게 사무실만 제공한 자이며, 쟁점토지를 청구인에게 소개한 고ㅇㅇ, 중개인 김ㅇㅇ, 계약서 작성 및 등기대행한 양ㅇㅇ에게 사실관계를 확인하여 달라고 과세전적부심사 청구서에서 주장하였다.
6. 이의신청 재결청에서 청구인이 확인할 것을 청구한 고ㅇㅇ, 김ㅇㅇ, 양ㅇㅇ에게 확인한 내용을 요약하면 다음과 같다. 〈고택현 확인내용〉
○ 확인일시: 2013. 2. 4. 15:40, 전화확인
○ 본인확인방법: 청구인이 청구서에 주민등록번호를 기재하지 않아 주소와 주민등록번호를 확인하고 국세통합전산망에서 일치여부를 확인함
• 이름: 고ㅇㅇ
○ ㅇㅇ 동에 농지와 선영을 가지고 있는 이ㅁㅁ가 토지를 소개하여 줄 것을 요구하여 청구인의 양도물건을 소개하여 이ㅁㅁ에게 소개하여 준 것이 전부이지 계약에 관여하였거나 매매금액은 전혀 알지 못함. 작년 초여름경부터 청구인이 무언가를 확인해 달라고 하였으나 아는 것이 없어 확인하여 주지 않음 〈김ㅇㅇ 확인내용〉
○ 1차 확인일시: 2013. 2. 4. 15:50 (ㅇㅇ부동산 사무
- 실) 부재중
○ 2 차 확인일시: 2013. 2. 5. 13:20 (ㅇㅇ부동산 사무 실)
• 김ㅇㅇ라는 사람은 근무하지 않음 (수신자 미확인) 〈양ㅇㅇ 확인내용〉
○ 확인일시: 2013. 2. 4. 15:50, 전화확인
○ 본인확인방법: 청구인이 청구서에 주민등록번호를 기재하지 않아 주소와 주민등록번호를 확인하고 국세통합전산망에서 일치여부를 확인함.
• 이름: 양ㅇㅇ
○ 청구인의 요청으로 실지 매매계약서를 작성한 당사자 이며 청구인과 후소유자와 누구인지 기억할 수 없지만 ㅇㅇ부동산에서 계약서에 서명날인시 참여한 사실이 있으며, 후소유자의 토지거래허가를 득한 후 다운계약서를 작성하여 등기를 대행해 준 사실은 있으나 매매금액이 얼마인지, 매매대금의 지급(수령)을 어떠한 방법으로 하였는지는 전혀 알지 못하고 있음
7. 청구인이 매수인 측 중개인이라고 주장하는 김ㅇㅇ으로부터 아래와 같은 사실확인서를 받아 제출하였다. 사실확인서 본인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동에서 ㅁㅁ부동산 사무실을 운영하고 있습니다. 본인은 평소 알고 지내는 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 거주 고ㅇㅇ으로부터 쟁점토지를 중개해 줄 것을 의뢰받은바 있습니다.(고ㅇㅇ은 토지 소유자인 청구인으로부터 위임받아 본인에게 중개 의뢰한 것임) 그리하여 본인은 이 토지를 매물로 내 놓았고 매수인 측인 ㅇㅇ부동산(대표 이ㅇㅇ) 사무실에서 매매계약서를 작성하게 되었습니다. 그래서 본인은 매매대금을 기억하고 있는데 당시 평당 390,000원으로 정하였습니다. 위 내용이 사실이기에 추후 법정증인이 필요한 경우 언제라도 출석하여 증언하겠습니다. 2013.5.6. 위 확인인 김 ㅇㅇ
8. 심리담당사무관이 쟁점토지의 토지거래허가 등 소유권 이전등기 업무를 대행해 주었던 법무사사무실 사무장 양ㅇㅇ과 통화한 내용은 다음과 같다. 문: 청구인의 쟁점토지 매매계약서를 작성해 준 사실이 있는지 답: 본인이 작성하고 보관하고 있다가 나중에 폐기하였다. 문: 쟁점토지의 매매계약서를 작성한 장소는 답: ㅇㅇ부동산이 맞다. 문: 매매계약서를 작성 매수인 측 중개인 이ㅇㅇ이 입회한 것은 사실인가 답: 이ㅇㅇ 이라는 사람은 ㅇㅇ부동산에 근무한 것은 맞지만 계약에는 입회하지 않은 것으로 기억한다. 문: 청구인의 매매계약의 거래금액을 기억하는가 답: 당시 거래가 너무 많아서 기억나지 않는다.
9. 충청권 토지시장은 2002년 9월 노무현 대통령 후보가 충청권 신행정수도 이전 공약을 발표하면서 들썩거리기 시작하여 2002년 12월 노무현 대통령의 당선으로 계룡신도시, 공주시 장기지구, 연기군 남면 종촌, 충북 청원군 오송지구, 멀게는 천안.아산일대의 토지까지 전반적인 상승세를 탔다. 이후 2004.3.12. 노무현 대통령 탄핵이 결정되면서 이탈세가 있었고 2004.8.11. 충남 연기군이 신행정수도 이전 후보지로 최종 결정되면서 다시 충남 연기군을 중심으로 매수세가 유입되다가 2004.10.21. 헌법재판소의 신행정수도특별법에 대한 위헌판결 후 소강상태에 이른다. 지난 79년에도 행정수도 후보지로 거론됐던 공주시 장기지구와 연기군 남면일대 토지는 대통령선거 직후 준농림지가 평당 최고 30만원 가까이 치솟는 등 투기열풍에 휩싸인 뒤 최근에 숨고르기에 들어가는 분위기다. 충청권 토지는 대선 직후 가격급등세를 보이다가 최근 가격조정에 들어간 반면 아파트는 여전히 투자열기로 뜨거웠다. <연기군 남면 종촌> 지난해 대선 직후 4개에 불과했던 부동산 중개소가 최근 22개로 늘어났다. 김대용 행정수도공인중개사무소 실장은 “대통령선거 다음날 외지인들이 물밀 듯이 몰려와 일주일새 도로변 준농림지 가격이 30만원 이상으로 치솟았다.”며 대선 전에는 거래가 없어 가격조차 형성되지 않았던 곳이었다고 말했다. 하지만 이곳에서도 최근들어 급등세가 다소 진정되고 있다. 차익매물이 흘러나오면서 평당 30만원까지 치솟았던 준농림지 가격이 20만원대로 떨어졌다. 매물도 점차 늘어나는 추세다. <공주시 장기지구> 지난 79년 행정수도 이전지역으로 선정되면서 한차례 투기바람이 휩쓸고 간 지역이다. 이번에도 행정수도 후보지로 유력하게 꼽히고 있는 것도 이 때문이다. 중개업소마다 청와대 법원 국회 등의 위치를 그려넣은 행정수도 설계도가 결려있는 것도 이 지역만의 특징이다. 그러나 이곳에서도 실제 거래는 뜸했다. 대선 직후 보름간 들끓었던 투자자들의 발걸음도 최근에 시들해졌다. 땅값도 대체적으로 하락세를 보이고 있다. 실제 거래가 이뤄지지 않아 가격은 천차만별이다. 박사공이중개사무소 박성순 사장은 “대략 준농림지는 15만원선에서 급매물이 나오고 있다”며 그러나 호가는 여전히 20～30만원에 형성돼 있다.”고 말했다. 이곳도 대선 전에는 거래가 없어 가격이 형성되지 않았다. * 2003.2.6. 한국경제신문의 기사(네이버 발췌)
10. 쟁점토지의 2000년 이후 공지지가 변동현황은 아래와 같다. 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 24,200 24,200 24,200 25,500 30,900 38,400 76,900 (단위: 원) 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 92,600 115,000 115,000 114,000 116,000 119,000 122,000
- 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지의 계약금으로 백만원의 10%를 받았다고 주장하다가 정기순 등의 금융증빙에 의하여 50백만원으로 확인되자 이를 번복하였고, 쟁점토지의 실제 계약서는 처음부터 없었다고 하다가 나중에 파기했다는 등 청구인의 주장을 수시로 번복하여 청구인의 유일한 금융계좌인 탄동농협 계좌에 입금된 금액 백만원이 양도가액의 전부라고 하는 주장의 신뢰성이 떨어지는 반면, 정ㅇㅇ은 쟁점 토지를 백만원에 매매하였다고 일관되게 주장하고 있는점, 쟁점토지의 계약금 50백만원은 청구인이 주장하는 매매가액 백만원의 20% 수준이고 정ㅇㅇ 등이 주장하는 매매가액 백만원의 12% 수준인바, 계약금은 통상 매매가액의 10%임이 통상적인 점, 정ㅇㅇ 등이 주장하는 매매가액 백만원에 가까운 점 등을 종합해 볼 때 쟁점토지의 양도가액은 백만원으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 백만원으로 경정한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장이 이유가 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.