분묘 때문에 양도대금에서 일부를 감액하였다고 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2004.10.6. 서울특별시 ○○구 ○○동 400 전 981㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 이○○(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 400,000천원에 취득하였음에도 2004.10.29. 쟁점토지에 소유권이전청구가등기만 설정한 후 2005.10.31. 차○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 미등기전매하였으나, 이에 대한 양도소득세는 신고는 아니하였다. 처분청은 매수인이 2010.3.22. 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 시 첨부한 2005.10.17.자 부동산 매매계약서상의 매매대금 477,000천원을 청구인의 쟁점토지 양도가액으로 보아 2012.12.1. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 97,693천원을 경정․고지하였다가, 청구인이 소명자료를 제출함에 따라 쟁점토지의 취득가액을 409,853천원으로 인정하고, 부동산 중개수수료 15,000천원 및 분묘 이전비 12,000천원을 필요경비에 추가로 포함하여 2012.12.17. 당초 고지세액을 50,935천원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.26. 이의신청을 거쳐 2013.5.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005.10.17. 매수인과 쟁점토지에 대하여 매매대금 477,000천원에 매매계약을 체결하였는데, 지적현황을 측량한 결과 쟁점토지 중 161㎡가 묘지인 것으로 확인되었다. 이에 매수인이 이의를 제기하고 당초의 매매대금에서 감액하여 줄 것을 요구에 함에 따라 43,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 감액하기로 합의하여 최종 매매대금은 434,00천원을 수령하였으나, 당초 매매계약서는 정정되지 아니하였다. 이러한 사실은 당시 쟁점토지의 거래를 중개한 부동산중개업자 류○○(이하 “중개업자”라 한다)의 확인서를 통하여 확인되므로 청구인이 실제 수령한 금액인 434,000천원을 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 이 건 심사청구에서 주장한 내용은 2012년 12월 처분청에 소명자료를 제출하여 직권시정을 요청할 때 이미 포함되었으나, 그러한 사실을 뒷받침할 만한 증빙이 충분하지 아니하여 시정되지 않았으며, 당시 시정 요구사항 중 쟁점토지에 소재한 분묘의 이전비 12,000천원은 지출사실이 인정되어 필요경비로 인정한 바 있다. 청구인은 묘지로 인하여 쟁점금액이 실제로 매매대금에서 차감되어 거래되었다는 주장과 관련하여 양도당시 중개업자의 확인서 이외에 금융증빙 등 객관적으로 증빙서류를 제시하지 못하고 있다. 또한, 2005.10.7. 김○○이 청구인에게 교부한 영수증에 의하면, 김○○이 쟁점토지의 잔금일(2005.10.31) 이전인 2005.10.7. 분묘 2기의 이전비로 12,000천원을 수령하였다는 내용과 함께 ‘2006.9.30까지 이전하기로 각서공증하였음’이라고 기재된 점으로 보아 청구인의 부담으로 분묘를 이전하는 것을 전제로 쟁점토지를 매매한 것이므로 묘지이라는 이유로 매매대금에서 쟁점금액을 감액할 사유는 없었을 것으로 판단된다. 쟁점토지가 2010.1.26. 공공용지로 수용되자 매수인도 매매대금이 477,000천원인 2005.10.17.자 매매계약서에 의하여 양도소득세를 신고하였으므로 동 매매계약서상 매매대금을 청구인의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 양도 시 분묘로 인하여 당초 매매대금에서 일부를 감액하였는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용을 보면 아래와 같다.

• 가) 매수인이 2010.3.22. 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 첨부한 2005.10.17.자 부동산 매매계약서상에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

소 재 지 서울시 ○○구 ○○동 400 토 지 지 목 전 면 적 981㎡ (296.7525평)

매매대금 477,000,000원 계 약 금 50,000,000원정은 계약시에 지불하고 영수함. 영수자() 잔 금 427,000,000원정은 2005년 10월 31일에 지불한다. 제2조(소유권 이전 등) ～ 제8조(중개수수료 외) ⇨ 생략 특약사항

1. 본 계약은 토지거래허가구역이므로 허가를 필할 시에 계약이 체결된 것으로 본다.

2. 현 등기부상 소유자 이○○은 소유권 이전등기 서류를 가등기자에게 넘겨주며 가등기자는 가등기 말소 서류와 소유권 이전서류를 허가증이 나옴과 동시에 ○○부동산에 보관하고 잔금때 매수인에게 등기이전토록 한다.

3. 본 계약서는 잔금지급시에 파기하며 평당 135만원으로 등기하고 양도신고하며, 본계약서로 양도신고시는 본계약을 파기한다.

4. 가등기권자: 청구인 주소: 서울시

○○ 구

○○ 동 293-7 주민번호 581010-2

5. 잔금일은 토지거래허가필한 후 조정할 수 있다.

6. 잔금지급 시 매수인 앞으로 묘지이전 공증을 해준다. 2005년 10월 17일 매 도 인 이○○ (날인 안 함) 대 리 인 안○○ (날인) 매 수 인 차○○ (날인) 중 개 업 자

○○공인중개사사무소 류○○ (날인)

• 나) 결정일자가 2012.11.30.인 양도소득세 결정결의서 및 양도소득세 과세자료 검토조서에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 매수인에게 미등기전매한 것으로 보아 70%의 세율을 적용하여 2012.12.1. 청구인에게 97,693,750원을 경정․고지하였으며, 쟁점토지의 양도가 미등기전매에 해당한다는 점에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.
• 다) 2012.12.17.자 양도소득세 경정결의서 및 양도소득세 경정 검토서에 의하면, 청구인이 2012년 12월 취득가액 및 필요경비 소명내역을 제시하면서 양도소득세를 직권시정하여 줄 것을 요구한 것에 대하여 아래와 같은 사항을 반영하여 당초 고지세액에서 46,758,290원을 감액결정하였음이 나타난다.

(1) 청구인은 본인이 전소유자를 대리하여 매수인과 작성한 매매계약서상 매매대금이 477,000천원으로 기재되어 있으나 쟁점토지에 분묘가 있다는 이유로 매수인이 가격조정을 요구함에 따라 잔금정산 시 쟁점금액을 감액하여 실제로 434,000천원만을 받았다고 주장하며, 당시 중개업자의 확인서를 제출하였으나 이를 입증할 만한 증빙이 없어 시정할 수 없다.

(2) 취득계약서상 매매대금 400,000천원 중 2004.10.6. 잔금 360,000천원을 지급한 이후인 2005.10.26. 추가로 전소유자에게 9,853천원을 지급한 사실이 금융증빙에 의하여 확인되므로 취득가액에 가산한다.

(3) 취득시 및 양도시의 중개비용으로 각각 10,000천원 및 5,000천원 합계 15,000천원을 지출한 사실이 금융증빙 및 영수증에 의하여 확인되므로 필요경비에 가산함

(4) 청구인의 진술 및 중개업자가 작성한 확인서에 의하면, 양도할 당시 묘지부분이 문제 되었음이 짐작되고, 분묘 이전비로 김○○에게 12,000천원을 지급하였음이 2005.10.7.자 김○○의 영수증 및 수표사본에 의하여 확인되므로 필요경비로 인정한다.

• 라) 매수인이 2010.2.22. ○○세무서장에게 접수한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 매수인은 2010.1.26. 쟁점토지를 매매대금 592,883천원에 한국토지주택공사에 양도한 후, 2005.10.17.자 쟁점토지에 대한 매매계약서상의 매매대금 477,000천원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였으며, 송파세무서장은 매수인의 신고내용을 그대로 인정하였음이 나타난다.

2. 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

• 가) 대한지적공사 서울특별시본부 ○○지사장이 2005.9.27. 발급한 지적현황측량성과도에 의하면, 쟁점토지 전체 면적 981㎡ 중 820㎡는 전이고, 161㎡는 묘지인 것으로 표시되어 있다.
• 나) 쟁점토지의 양도 시 중개업자가 2012.12.11. 작성한 확인서의 주요 내용은 아래와 같다. 쟁점토지를 2005.10.17. 매매함에 있어 매매대금을 477,000천원으로 하기로 하였으나, 당 토지에 묘지가 있는 관계로 매수인이 묘지부분에 대한 가격을 빼달라고 하였습니다. 합의 끝에 묘지 161㎡에 대하여 매매대금에서 43,000천원을 뺀 434,000천원에 매매하였음을 확인합니다.

3. 처분청의 이의신청결정서에 의하면, 이의신청 심리담당자가 2013.3.5. 매수인과 전화통화를 한 결과, 매수인은 매매계약서상의 금액으로 거래하였다고 답변하였다고 적시되어 있다.

• 라. 판 단 소득세법제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정하고 있는 점, 쟁점토지에 대한 2005.10.17.자 매매계약서에 매매대금이 477,000천원으로 기재되어 있는 점, 매수인이 동 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 한 점, 매수인이 처분청의 이의신청 심리담당 직원에게 477,000천원에 쟁점토지를 취득하였다고 답변한 점 등을 감안할 때, 청구인이 쟁점토지를 477,000천원에 양도한 것으로 보인다. 청구인은 쟁점토지에 분묘가 있어 매수인의 매매대금을 감액하여 줄 것을 요구함에 따라 쟁점금액을 차감하여 434,000천원만을 쟁점토지 매매대금으로 수령하였다고 주장하나, 매수인과 매매계약을 체결하기 이전인 2005.9.27. 쟁점토지에 대하여 지적현황을 측량하여 161㎡가 묘지인 사실을 확인한 점, 2005.10.17.자 매매계약서의 특약사항에 “잔금지급 시 매수인 앞으로 묘지이전 공증을 해 준다”라고 명시한 점, 청구인이 김○○에게 묘지이전비(분묘이전비를 잘못 표시한 것으로 보임)로 12,000천원을 지급하였다고 증빙서류를 제출하여 필요경비로 인정받은 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 매매대금에서 실제로 쟁점금액을 감액하였다고 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서 청구인과 매수인 간에 2005.10.17. 작성한 매매계약서상의 매매대금인 477,000천원을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.