담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 감정가액은 시가로 인정할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 2001.6.28. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 1682-3 등 3필지(공장용지 1,650㎡, 도로 41㎡) 및 그 지상 건물(공장 655.9.㎡)(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 최○○으로부터 취득하고, 쟁점부동산이 2011.12.20.○○시에 수용되자, 취득가액은 은행 대출을 위한 감정평가기관의 감정가액 291,650,230원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로, 양도가액은 수용가액 1,097,607,000원으로 하여 2012.2.8. 양도소득세를 예정신고․납부하였다.

• 나. ○○ 세무서장 (이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점감정가액을 취득당시의 시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액으로 인정할 수 없다고 판단하여 취득가액을 쟁점감정가액이 아닌 환산가액 203,079,170원을 적용하여 2013.2.1. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 20,320,390 원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.22. 과세전적부심사청구를 거쳐 2013.5.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2001년 쟁점부동산 구입시 지급한 365,000,000원의 매매계약서가 없고, 양도소득세 예정신고시 금융자료를 찾을 수가 없어 2001년 8월

○○ 은행으로부터 150,000,000원을 대출받기 위하여

○○ 감정평가기관에 의뢰한 쟁점감정가액을 취득가액으로 신고하였다.

• 나. 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 최

○○ 을 어렵게 찾아서 거래사실확인서를 작성해달라고 했지만 거절당하고, 청구인이

○○ 은행과

○○ 은행을 방문하여 매매당시 지급한 수표 및 대체의 수취인을 알려달라고 요청하였으나 금융실명제 때문에 본인 외에는 알려줄 수 없고, 국세청 등 과세관청에서 정식 절차에 의한 요청이 있을 경우에만 알려줄 수 있다고 회신을 받았다. < 쟁점부동산 취득시 매매대금 지급내역 > (단위: 원) 지급일자 거래은행 거래내용 금액 비 고

2001. 4. 14

4. 25

5. 11

6. 15

6. 15

6. 25

7. 10

7. 28

7. 31

7. 31

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행

○○ 은행 대체 수표 대체 수표 대체 대체 대체 대체 대체 현금 25,000,000 40,000,000 30,000,000 25,000,000 45,000,000 30,000,000 20,000,000 100,000,000 46,000,000 4,000,000 일반 22304060 일반 22304897 365,000,000

• 다. 실지로 쟁점부동산의 취득가액은 365,000,000원임에도 부족한 금액인 쟁점감정가액으로 양도소득세를 예정신고․납부 하였으니, 처분청은 신고한 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정해야 한다.

쟁점부동산에 대한 실지거래가액 및 매매사례가액이 확인되지 아니하고, 청구인이 주장하는 감정가액은 소득세법 시행령 제176조의2

③ 항의 규정에 의한 감정가액으로 볼 수 없어 환산가액을 취득가액으로 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 생략

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ ～⑥ (생략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정 하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ ～⑤ (생략)

• 다. 사실관계 1) 국세통합시스템에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에서

○○ 산업이라는 상호로 2001.8.10.부터 2006. 11.13.까지는 조립금속제품 제조업을 영위하였고, 2006.11.14.부터 2011.11.20.까지는 부동산임대업을 영위하였음이 확인된다. 2) 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역은 다음과 같으며, 쟁점부동산의 취득일자는 2001.6.28.이고, 양도일자는 2011.12.20.이다. (천원) 구분 양도가액 취득가액 양도차익 양도소득 금액 과세표준 산출세액 감면세액 총결정세액 신고 1,097,607 291,650 805,956 564,169 561,669 181,684 36,336 145,347 경정 1,097,607 203,079 888,336 621,835 619,335 201,867 40,373 164,860 차액

• △88,571 82,380 57,666 57,666 20,183 4,037 19,513 3) 청구인은 양도소득세 신고시 부속서류로

○○ 시의 토지 등 수용사실 확인서와 취득계약서 대신

○○ 감정평가법인의 감정평가서를 제출하였다.

4. 청구인이 취득가액 증빙으로 제출한

○○ 감정평가법인의 감정평가서의 내용은 다음과 같다. <(토지, 건물) 감정평가표> 평가의뢰인:

○○ 은행

○○ 동지점장(

○○ 산업 대표 이

○○) 평가목적: 담보 가격시점: 2001.8.11. 조사기간: 2001.8.11. 작성일자: 2001.8.11 평가내용 공장용지: 1,650㎡ × 85,000원 = 140,250,000원 건 물: 449.9㎡ × 280,000원 = 125,972,000원 합 계: 266,222,000원

5. 청구인은 취득계약서는 없지만, 실지 취득가액은 365,000,000원이라고 주장하면서

○○ 은행 계좌(305-05-) 및

○○ 은행 계좌(231-00**-0) 거래내역을 증빙으로 제출하였고, 동 계좌들에는 2001년 4월부터 7월까지 수표와 대체 등의 거래내용이 기재되어 있다.

6. 처분청은 수표 등의 수취자를 확인하기 위해

○○ 은행과

○○ 은행(구

○○ 은행)에 금융거래정보 제공요구서를 보냈으나 보존기간 경과로 인해 문서가 폐기되어 거래상대방 계좌를 확인할 수 없었고, 쟁점부동산의 전소유자인 최

○○ 에게 전화통화 하여 양도당시 상황을 문의하였으나 너무 오래되어 기억이 나지 않는다고 하였다.

7. 처분청의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 경정결의서에 의하면, 1개 감정평가기관에 의한 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정하지 않고 기준시가로 환산한 가액 203,079천원을 취득가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.

• 라. 판단 청구인은 1개 감정기관이 평가한 쟁점감정가액 을 취득가액으로 인정해달라고 주장하나, 소득세법 제114조 제7항 및 동법 제176조의2 제3항에 의 하면, 취득당시의 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정 가액, 환산 가액을 적용하도록 되어 있고, 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균 액을 취득가액으로 인정할 수 있다고 규정하고 있는 점 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련된 매매계약서, 금융증빙 등 객관적인 자료를 제시하지 않아 실지 취득가액을 확인할 수 없고, 1개 감정평가기관의 쟁점감정가액은 관계법령에 의거 취득당시의 시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액으로 볼 수 없는 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점감정가액을 부인하고 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.