단순히 매매잔금 미지급, 전용허가 미성취 사유만으로 매매계약이 해제되었거나 무효가 되었다고 보기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2008.12.2. ○○시 소재 임야 1,008㎡ (이하 “쟁점①토지”라 한다)와 ○○시 소재 임야 4,859㎡ (이하 “쟁점②토지”라 한다) 를 일괄경매 방식으로 428,580,000원에 취득한 후,

2011. 4.19. 쟁점①토지 와 쟁점②토지 중 4859분의 2657(이하 “쟁점토지”라 한다)을 청구외 박OO(이하 “박OO”이라 한다)에게 650,000,000원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

• 나. OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않은 사실을 확인하고, 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 138,664,360원 (실거래가액 결정, 양도가액 650,000,000원, 취득가액 428,580,000원)을 2012.11.5. 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.16. 이의신청을 거쳐, 2013.4.24. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. (주위적 청구) 쟁점토지는 조건부 계약으로 소유권이전등기를 먼저 하였으나 조건미성취로 계약이 해제되었는바, 양도소득세를 과세할 수 없다. 쟁점토지의 양도는 관계법률의 제한규정에 의하여 쟁점토지 취득자가 관할관청의 산지전용허가를 득하는 조건의 계약이며, 산지전용허가를 득하지 못하였고 잔금도 미지급되었다. 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일이 아닌 조건성취일이며, 조건 미성취로 계약이 해제되었으므로 양도소득세를 과세할 수 없다.
• 나. (예비적 청구) 지분양도한 쟁점②토지의 취득가액을 단순지분율로 안분하여 산정하는 것은 부당하다. 쟁점②토지는 전체가 아닌 일부지분을 양도하였고, 쟁점②토지는 도시계획 선을 기준으로 일반녹지와 공원녹지로 구분되며 개발이 가능한 일반녹지부분만을 양도하였으므로 일반녹지 공시지가와 공원녹지 공시지가를 차등 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다.

• 가. 쟁점토지의 양도시기에 대하여 청구인은 쟁점토지 양도계약은 계약해제 조건부 계약이므로 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일이 아닌 조건성취일(잔금청산일)로 보아야 하고, 계약이 해제되었으므로 양도소득세를 과세할 수 없다는 주장이나, 쟁점토지 매매계약서상 조건 미성취시 계약을 해제한다는 내용이 명시되어 있지 않으며, 또한, 소득세법 시행령 제162조 에 의하면 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정되어 있으므로 등기접수일인 2011.4.19.을 쟁점토지의 양도시기로 보아 과세한 당초처분 정당하다.
• 나. 쟁점②토지의 취득가액 안분계산에 대하여 청구인은 쟁점②토지의 취득가액 산정시 도시계획선 용도선에 따라 공시지가를 차등적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점②토지 내에 서로 다른 도시계획선 용도지역이 걸쳐있다 하여 공시지가를 차등적용 할 수는 없는바, 쟁점②토지에 대한 청구인의 소유권 지분 중 4859분의 2657을 양도하였으므로 쟁점②토지의 전체 취득가액을 양도면적 비율로 안분하여 취득가액을 산정한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지의 양도계약이 해제된 것으로 볼 수 있는지 여부

2. 쟁점②토지의 취득가액 산정이 정당한지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 다. 사실관계

1. 처분청은 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 지분 4859분의 2657을 박OO에게 2011.4.19. 소유권이전 등기를 하였으나 양도소득세를 신고하지 않은 사실을 확인하고, 2012.11.5. 다음과 같이 2011년 과세연도 양도소득세 138,664,360원 을 결정․고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (천원) 구 분 합 계 쟁점①토지 쟁점②토지 비 고 양도가액 650,000 178,760 471,240 취득가액 291,633 126,389 165,243 경매일괄취득 양도차익 343,159 45,779 297,380 고지세액 138,664

2. 쟁점①토지와 쟁점②토지의 취득가액 산정내역은 다음과 같다.

• 가) 쟁점①토지의 취득가액 산정내역 428,580,000원 (쟁점①,②토지 경매일괄취득가액) × 252,000,000원 (경매당시 쟁점①토지 감정가액) = 126,389천원 854,516,000원 (경매당시 쟁점①,②토지 감정가액 합계액)
• 나. 쟁점②토지 중 양도지분의 취득가액 산정내역 <1차 안분> 쟁점①토지와 동일한 방법으로 쟁점②토지 전체 면적의 취득가액 산정 = 302,190천원 <2차 안분> 302,190천원 × 4859분의 2657(양도지분율) = 165,243천원.

3. 청구인은 쟁점토지 매매계약은 관계법률의 제한규정에 의하여 쟁점토지 취득자가 관할관청의 산지전용허가를 득하는 조건의 계약으로 (계약해제)조건부 계약 계약이 해제되었다고 주장하며, 입증자료로 매매계약서, 소장 등을 제출하고 있으며, 그 주요내용은 다음과 같다. 가) 쟁점토지 매매계약서(2011.4.5. 작성) 제2조 계약내용 위 부동산의 산5번지 지분매매는 공원녹지부분을 제외한 25-61 토지와 연접한 구분 으로 도시계획선 분할을 조건으로 하여, 매매에서 제외된 공원녹지 부분의 토지(2,202㎡) 진입도로 폭 8M의 사용권이 매도인에게 권리 존재함에 그 진입도로를 지방자치단체(구청)에 개발로 인한 기부체납하지 아니할 경우 그 진입도로의 지분 3분의 1의 소유는 매도인에게 권리존재한다. 매매대금 금 육억오천만원정 계 약 금 금 일억원정 잔 금 금 오억 오천만원정은 2011. 7. 5. 지불한다. 제3조 위 부동산의 명도 및 소유권(등기)이전은 잔금지급의 잔금수령에 의한다. 제4조 본 계약은 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 변상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기하고 반환 청구하지 않기로 한다. 특약사항: 본 계약을 위한 계약보증금 금오천만원(￦50,000,000)은 본서 작성시 매수인이 지불 하고 매도인은 이를 영수함 매수인이 계약 나머지금 금오천만원(￦50,000,000)을 지불하여 매도인이 이를 영수하여야 본 계약의 효력이 발생된다. (※ 계약보증금 금오천만원(￦50,000,000)은 위 제4조에 속한다) <이하 생략> 나)

○○지방법원 (매매잔대금사건 2012가합) 소장사본을 제출 하였고, 쟁점관련 주요내용은 다음과 같다. 매매계약 체결 및 해지사유에 대하여 이 사건 원고(청구인)는 별지목록기재부동산을 이 사건 피고 박OO과 소외 성OO에게 매도하게 된 동기는 위 피고 박OO 및 소외 성OO이 별지목록 기재부동산(토지:임야)위에 산지전용(개발행위)허가를 득하여 주택축조를 하겠다고 하여 매도하게 된 것으로써, 매매잔대금원에 대하여 건축신고를 득하기 위하여 건축하고자 하는 주택축조의 대상지가 산지임에 대상지 토지(임야)의 개발행위 (산지전용)허가신청의 자격에 우선적으로 소유권을 넘겨 주는 조건에 2011. 7. 5.자까지 특정하고 피고 박OO 및 소외 성OO이 건축신고신청을 할 수 있도록 2011. 4. 19.자에 이 사건 별지목록기재부동산의 소유권이전등기를 경료하였고, 피고 박OO은 투자자인 피고 김OO에게 투자한 금원에 대하여 가등기를 경료한 바 있습니다. <중 략>

2011. 4. 19.자에 피고 박OO 및 소외 성OO이 관할청으로부터 건축신고 및 개발행위(산지전용)허가를 받기 위하여 이 사건 원고가 소유권이전등기 경료한 것인데, 위 박OO 및 소외 성OO은 잔금기일지정한 2011. 7. 5.까지도 건축신고 및 개발행위(산지전용)허가를 받지 못하였을 뿐만 아니라 매매대금 잔대금원을 지급하지 아니하면서도, 이 사건 매매계약 공동체결자인 소외 성OO의 매매지분을 승계한 피고 이OO에게 2011. 7. 25.자에 매매절차로 지분소유권을 이전하였습니다. <중략> 이 사건 매매부동산의 당사자간의 매매체결조건은 해제조건부 계약입니다. 그것은 이 사건 박OO 및 소외 성OO의 매수목적인 주택축조를 위한 건축신고 및 개발행위(산지전용)허가를 하기 위하여서는 건축하고자 하는 주택축조의 대상지가 산지임에 주택신고 및 대상지 토지(임야)의 개발행위(산지전용)허가 신청으로 그 허가 득하는 조건으로 하여 그 허가 불가시 해제를 조건으로 하였습니다. 그러므로, 이 사건 부동산 매매계약 내용과 같이 개발행위(산지전용)허가가 가능한 부분의 지분에 한정하여 매매계약을 체결하였고, 그 지분을 < 산지관리법 시행령> 제20조 제6항과 관련 [별표4]1-마-11 규정에 따라 이 사건 원고가 이 사건 매매잔대금원을 지급받지 아니하고 매매계약한 그 지분을 개발행위(산지전용)허가의 불가시 기거래된 계약금 및 잔대금의 일부금원의 반환에 이전된 소유권을 원상회복하여 주기로 동시이행을 약정하고 소유권이전을 하여 준 것입니다. <이하 생략> 4) 쟁점①토지와 쟁점②토지의 공시지가 변동현황은 다음과 같다. (㎡, 원) 구분 연도 쟁점①토지 쟁점②토지 비 고 2011 55,400 37,700 2010 50,200 35,800 2009 48,500 32,500 2008 48,500 32,500

• 라. 판 단

① 에 대하여 청구인은 산지전용허가를 득하는 계약조건이 성취되지 못하여 잔금이 미지급되었으며 이로 인하여 쟁점토지의 매매계약이 해제되었다고 주장하나, 쟁점토지 매매계약서상 “조건 미성취시 계약을 해제한다”는 내용이 명시되어 있지 않은 점, 쟁점토지의 소유권이 환원되지 않고, 계약금 및 중도금의 반환도 이루어지지 않은 점, 청구인이 소송을 제기 하였을 뿐 달리 쟁점토지의 매매계약이 적법하게 해제되었다는 증빙이 없는 점 등을 종합하면, 쟁점토지의 매매계약이 해제되었다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】규정에 따라 쟁점토지의 등기부에 기재된 등기접수일을 양도시기로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점②에 대하여 지목이 다른 토지를 필지별 가액의 구분 없이 공동으로 취득하여 면적기준으로 각자의 지분별로 분할등기 후 양도하는 경우 각자의 실지 취득가액은 전체 취득가액에 토지의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것인바(서면인터넷방문상담4팀-1805, 2004.11.8. 같은 뜻), 청구인이 쟁점②토지 전체면적 중 4859분의 2657을 양도한 것에 대하여, 처분청이 쟁점②토지 중 양도된 면적(지분)의 취득가액을 전체 취득가액 중 양도된 면적(지분) 상당액 으로 산정한 것은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.