주택과 연접한 별도필지의 쟁점토지를 주택부수토지로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1980년부터 1989년에 사이에 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 373-4 전, 571㎡외 16필지를 2010.5.6. ㅇㅇ도시개발공사에 양도(｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률｣에 의한 수용)후 2010.7.30. 양도소득세 예정신고․납부하였다. 청구인은 위 양도소득세 예정신고 내용 중 당초 전으로 신고한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 280-12 전, 223㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 2010.11.16. ㅇㅇ도시개발공사에 수용된 후 2010.12.31. 1세대1주택으로 비과세 신고된 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 261 대지, 390㎡ 주택(이하 “쟁점외주택”이라 한다)의 부수토지에 해당하므로, 쟁점토지의 양도차익도 비과세되어야 함을 주장하며 2012.9.24. 경정청구 하였다.
• 나. ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점토지에 대하여 현장확인한 결과 쟁점토지를 주택의 부수토지로 볼 수 없으므로 2012.11.27. 경정청구 거부 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.4.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점토지는 1세대1주택 부수토지로서 비과세에 해당한다.

• 가) ㅇㅇ도시개발공사의 지장물 조사서와 지장물 평면도상 쟁점토지는 동소 261번지와 같이 하나의 토지로 취급하고 있어 1세대1주택 비과세 해당한다.
• 나) 쟁점토지에는 화장실 및 창고 21.46㎡와 차고 15.2㎡가 경운기 보관장소로 사용 중이고 동소 261소재 주택은 농가주택으로 이러한 시설은 농민주거생활에 필수적인 공간이며, 쟁점토지의 하단부분에 배수로가 존재하여 그 경계가 명확하게 구분되고 아래쪽으로 연접한 동소 725 도로와 구분된다.
• 다) 주택으로 출입을 하기 위해서는 쟁점토지를 통하지 않고는 할 수 없고, 항공사진상으로 주택의 지붕과 주춧바닥의 일부는 쟁점토지와 걸쳐져 있어 실제로 주택은 동소 261번지와 쟁점토지에 걸쳐서 존재하는 것인바, 처분청이 현장확인한 결과 주택부수토지 대부분이 주택의 대문과 담으로 둘러싸여 있다고 하나 대문이 존재하는 것은 맞지만 대문이외의 부분은 담이 아니고 주택건물의 외벽에 해당하므로 목조주택건물의 외벽은 그 의미가 담장과 다르다.

2. 처분청이 쟁점토지가 도로와 연속하고 인근 농지의 출입로로도 사용되는 등 주택부수토지 외의 목적으로 이용되고 있다고 하나 청구내용과 같이 주택부수토지에 해당되므로 설사 처분청의 주장을 인정한다고 하더라고 화장실 및 창고, 경운기보관 차고외의 부분은 주택 출입을 위한 도로로 보아 1세대1주택 비과세에 해당한다. 따라서, 양도소득세 경정청구를 거부한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

1. 청구인은 쟁점토지 외 다수 필지를 ㅇㅇ도시개발공사에 양도(수용)하였으며 처분과 관련된 보상금 내역은 <표-1>과 같다. <표-1> 쟁점토지 등의 보상금액 부동산소재지 지목 현황지목 보상단가(원) ㅇㅇ 260 대 대 771,667 ㅇㅇ 260-1 전 전 475,667 도로 157,000 ㅇㅇ 260-2 전 전 472,667 도로 156,000 ㅇㅇ 261(비과세) 대 대 730,000 ㅇㅇ 280-12(쟁점토지) 전 대, 잡 457,333

2. ㅇㅇ도시개발공사의 필지별 ㎡당 보상금액을 확인한바 주택부수토지는 보상금액이 730,000원(건물 부속토지에 준한다)이고, 쟁점토지는 457,333원(농지에 준한다)으로 보상토지의 용도를 달리하여 보상하였고, 지방자치단체에서 공시한 쟁점외주택의 개별주택가격을 확인한바, 쟁점토지는 주택부수토지에 포함되지 않았다.

3. 쟁점토지 및 주택에 현장확인한바 주택부수토지는 담장과 외벽이 둘러쳐져 있는 등 외부와 단절되었으며 주택부수토지 내에 마당, 우물, 장독대 등 주거생활공간이 존재하고 있고 쟁점토지는 주택부수토지와 담장으로 단절되어 있는 등 울타리 밖에 있고 일부는 텃밭으로, 일부는 다른 농로와 연결되어 인근농지로의 진출입로(농로)로 사용되는 등 주택과 경제적 일체를 이루고 있지 않아 주택부수토지로 볼 수 없다. 또한, 비닐하우스(경운기 보관용 차고) 등은 통상적으로 농지에 설치되어 주거생활과는 관련이 없다. 따라서 경정청구를 거부한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 주택과 연접한 별도필지의 쟁점토지를 주택부수토지로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 (3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① ～ ⑥ (중략)

⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배 (4) 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】

① 영 제155조제1항 및 같은 조 제17항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. <개정 1996.3.30, 1998.3.21, 1998.8.11, 2000.4.3, 2002.4.13, 2005.3.19, 2005.12.31, 2008.4.29, 2009.4.14, 2011.3.28, 2012.2.28, 2012.6.29>

1. 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)에 매각을 의뢰한 경우

3. 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우

4. 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우

② 영 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제3호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. <개정 1996.3.30, 1997.4.23, 1998.3.21, 2000.4.3, 2003.4.14, 2005.3.19, 2012.6.29, 2013.2.23> (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2010.5.6.에 ㅇㅇ도시개발공사에 양도(수용)한 쟁점토지를 포함한 총 17필지를 2010.7.30. 양도소득세 예정신고 하였고, 2010.11.16. ㅇㅇ도시개발공사에 양도(수용)한 쟁점외주택은 1세대1주택 비과세로 2010.12.31. 양도소득세 예정신고 하였다.

(2) 청구인은 2010.5.6. 수용된 쟁점토지가 2010.11.16. 수용된 쟁점외주택의 부수토지 임을 경정청구 하였고 처분청은 이를 거부하였으나, 그 외 사실에 당사자 간 이견은 없다.

(3) ㅇㅇ도시개발공사가 2008.11.11. 작성한 쟁점토지의 토지이용현황조사서에 의하면 『261번지 건축물 침범, 마당 및 창고 일시적이용』으로 기재되어 있고 이는 항공사진으로 확인된다.

(4) 쟁점토지 위에 위치한 위 지장물 조사서 상의 15번 지장물은 기타(차고)/비닐하우스로 되어있고 청구인과 처분청이 제출한 항공사진 상으로 농기구 보관장소로 확인되며, 16번 기타(화장실 및 창고)/조립식스레트는 일부는 쟁점외주택 부수토지에 일부 연접한 동소 261-1 소재에 정착되어 있는 것이 항공사진으로 확인된다.

(5) 쟁점토지는 인접한 동소 280-2 전, 535㎡에서 1982.4.6.에 분할되었고 쟁점외주택과 연접한 260-1 전, 1140㎡의 ㅇㅇ도시개발공사 보상단가는 실지 사용된 용도에 따라 농지 916㎡는 475천원으로, 공부상 용도와 달리 도로로 사용된 224㎡는 157천원으로 책정되었다.

(6) 쟁점외주택의 진출입은 청구주장의 쟁점토지 뿐만 아니라 ㅇㅇ도시개발공사가 실지 이용현황을 도로로 보아 보상한 쟁점외주택과 인접한 동소 260-1번지 토지로도 가능하다.

(7) 쟁점토지 및 쟁점외주택 토지의 개별공시지가 변동이력 및 수용시 보상단가는 아래와 같다. <개별공시지가 및 보상단가> 구분 쟁점토지 쟁점외주택 쟁점토지 쟁점외주택 연도 공시지가 공시지가(원) 보상단가 보상단가(원) 2012 406,000 575,000 457,333 730,000 2011 390,000 547,000 2010 369,000 479,000 2009 353,000 460,000 2008 280,000 418,000 2007 220,000 338,000 2006 218,000 미공시 2005 176,000 225,000 금액: 원

(8) ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청 세무과에 쟁점토지에 대한 2010년 재산세 부과현황을 문의한바 전(田)으로 과세되었음이 확인된다.

(9) 판단 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외주택이 포함된 지적도, 쟁점토지 및 쟁점외주택 을 촬영한 사진, ㅇㅇ도시개발공사의 지장물조사서 등을 제출하면서 쟁점토지가 1세대1주택 비과세되는 주택의 부수토지임을 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 주택의 부수토지는 당해주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고, 주거용 건물과 한울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지로 보아야 하는 것이나(대법원91누10367, 1992.8.18. 같은뜻), 처분청의 현장확인 결과 쟁점토지와 쟁점외주택은 외벽으로 구분되어 있고, 쟁점외주택의 부수토지 내에 마당․우물․장독대 등 주거생활공간이 존재하고 있다는 점 청구인은 ㅇㅇ도시개발공사의 쟁점외주택에 대한 지장물조사서에 쟁점토지가 쟁점외주택과 한 울타리 내로 표시되어 있으므로 쟁점외주택의 부수토지임을 주장하나 ㅇㅇ도시개발공사는 쟁점토지와 쟁점외주택을 필지별․토지이용현황별로 각각 구분하였고 쟁점토지에 대해서는 농지로 보상평가한 점 청구인은 농가주택의 특성상 화장실이 쟁점외주택 밖같쪽에 있고, 화장실을 출입하기 위해서는 쟁점토지를 반듯이 통과해야 하므로 쟁점토지는 쟁점외주택의 부수토지라고 주장하나 처분청의 현장확인 결과 쟁점토지 전체가 쟁점외주택의 전용도로로 사용된 것이 아니라 일부는 텃밭으로 사용되고 일부는 경운기 보관장소 및 쟁점토지의 인근 농지로의 진출입에 사용되는 농로로 보이는 점을 종합해 볼 때 쟁점토지를 1세대1주택의 부수토지로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 청구인의 경정청구를 거부한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유가 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.