주택과 한 울타리 안에 있는 농지 중 주택정착면적의 5배 이내 부분은 비과세함

○○세무서장이 2013.2.19. 청구인에게 한 2010년 과세연도 양도소득세 55,169,440원에 대한 경정거부 처분은, ○○광역시 ○○구 ○○동 207-1 단독주택의 건물정착면적(수평투영면적)을 187.38㎡로 본 다음, 같은 동 207 전 4,328㎡ 중 277.9㎡를 추가로 1세대 1주택의 부수토지로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1971.12.31. 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 207-1 대 659㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 그 지상의 단독주택 160.46㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다), 1972.5.18. 취득한 같은 동 207 전 4,328㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다) 및 1997.9.19. 취득한 같은 동 산 7 임야 643㎡를 공공용지 협의취득을 원인으로 하여 2010.5.14. 한국토지주택공사(이하 “LH공사”라 한다)에 1,833,886천원에 양도한 후, 쟁점①토지는 1세대 1주택의 부수토지로 보아 비과세를, 쟁점②토지는 8년 이상 자경농지로 보아 2억원을 한도로 감면을 각 적용하여 2010.7.31. 양도소득세 예정신고를 하고 100,959천원을 신고·납부하였다. 청구인은 당초 자경농지로 보아 감면신청을 하였던 쟁점②토지 중 766㎡[쟁점주택 둘레에 설치된 금속울타리 안의 토지, 이하 “쟁점토지”라 한다]는 쟁점①토지와 마찬가지로 1세대 1주택인 쟁점주택의 부수토지에 해당한다 하여, 2010년 과세연도 양도소득세 55,169천원을 환급하여 달라고 2012.11.28. 처분청에 경정청구를 하였다. 처분청은 2013.2.19. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.8. 이의신청을 거쳐 2013.4.22. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지라 함은 지적법상의 지목 또는 지번에 관계없이 당해 1주택과 그 부지가 사실상 경제적 실체를 이루고 있는 토지로서 관련 규정에 규정된 범위 이내의 토지를 말하는 것이며(재일46014-398, 1997.2.22. 참조), 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것이다(부동산거래관리과-123, 2012.2.28. 참조).
• 나. 그리고 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 이 경우 주택에 딸린 토지는 전부를 주택으로 보는 건물정착면적(수평투영면적)에 소득세법 시행령제154조 제7항에 규정하는 배율을 적용하여 계산하는 것이다(부동산거래관리과-0818, 2011.9.22. 참조).
• 다. 또한 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 사회통념상 농ㆍ어업에 필수적인 것으로 인정되는 범위내의 축사, 퇴비사 및 농기구용 창고 등도 농가주택의 일부분으로 보아 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 해당여부를 판단하여야 한다(부동산거래관리과-422, 2010.3.18. 참조).
• 라. 쟁점주택의 경우 건축물관리대장상 연면적은 160.46㎡이고, 건축면적은 178.23㎡이나, LH공사가 작성한 손실보상명세서에 첨부된 보상내역 도면에는 아래와 같이 건물정착면적(수평투영면적)이 187.38㎡이다. 구 분 건물명 구 조 면적(㎡) 주 택 가 옥 적벽돌 철근콘크리트 슬라브 127.53 보일러실 샌드위치판넬 10.15 베란다1 적벽돌 철근콘크리트 알미늄샤시 26.25 베란다2 14.21 옥외계단1 철근콘크리트 5.46 옥외계단2 시멘트콘크리트 3.78 계 187.38
• 마. 한편 쟁점②토지에는 비닐하우스 2개 동이 있었는데, 1개 동(74.48㎡)은 비닐하우스 위에 검은색 덮개를 씌워 주로 농기구 보관창고로 쓰고 바닥에 벽돌이 깔린 부분은 주차장으로 사용하였으며, 다른 1개동(106.4㎡) 중 28㎡에도 검은색 덮개가 씌워져 있고 그 안에 고추건조기가 설치되어 있는 등 농기구 보관창고로 사용하였으므로 102.48㎡를 추가로 농가주택으로 보아야 한다. 구 분 건물명 구 조 면적(㎡) 농기구 창고 등 농업용 비닐 하우스 쇠파이프 비닐보온덮개 74.48 쇠파이프 비닐차양막 28.00 계 102.48
• 바. 그리고 쟁점주택의 울타리 안에 있는 쟁점①토지(659㎡)와 쟁점토지(766㎡)의 면적 합계인 1,425㎡의 용도별 내역을 분류하면 아래와 같다. 구 분 면적 (㎡) 주택부수토지 여부 비 고 주택투영면적 187.38

○ 농가주택 옥외주차장(시멘트콘크리트) 14.20

○ 장독대 8.25

○ 옥외세면대 8.25

○ 바닥포장(적벽돌) 81.75

○ 바닥포장(잔디) 237.44

○ 잔디는 마당과 같음 바닥포장(잔디) 149.04

○ 잔디는 마당과 같음 바닥포장(시멘트) 50.40

○ 농업용 보온덮개 비닐하우스 (차고, 관리기 보관용) 74.48

○ 농어가주택에 필수적인 시설 농업용비닐하우스(일부 보온덮개) (모종용, 고추건조기 등 농기구 보관용) 106.40

○ 농어가주택에 필수적인 시설 화장실, 견사 등 5.00

○ 소 계 922.59 텃밭 180.00

○ 한 울타리 내 텃밭으로 쟁점 주택의 부수토지 기타 322.41

○ 담 주변, 통로, 수목 주변 등 합 계 1,425.00

• 사. 위와 같이 쟁점주택의 수평투영면적 187.38㎡과 농업용 비닐하우스 중 농가주택으로 볼 수 있는 부분의 면적 102.48㎡를 합한 289.86㎡의 5배에 해당하는 면적은 1,449.3㎡이나, 그 중 금속울타리 내에 있는 1,425㎡는 쟁점주택의 부수토지로 보아 비과세하여야 한다.
• 아. 더욱이 청구인은 2006년 쟁점주택을 신축할 때 금속울타리를 설치하였고, 쟁점②토지 중 금속울타리 안에 있는 부분(쟁점토지)을 복토하여, 농지로 사용하는 나머지 부분의 지면보다 사람키 만큼 일부러 높여서 주택의 경계선을 만든 것이므로 쟁점토지를 포함하여 금속울타리 안의 토지는 전부 쟁점주택의 부수토지로 보아야 한다.
• 자. 설령 쟁점토지를 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 없다면, 검은색 보온덮개를 씌워 농기구 등 보관창고 등으로 사용한 농업용 비닐하우스를 농가주택으로 인정하지 아니하더라도 최소한 쟁점주택의 수평투영면적(187.38㎡)의 5배에 해당하는 936.9㎡는 쟁점주택의 부수토지로 보아 비과세하여야 한다.

청구인은 쟁점①토지와 한 울타리 내에 있는 쟁점토지는 쟁점주택의 부수토지에 해당된다고 주장하고 있으나, 주택의 부수토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거공간으로 인정되는 토지를 말한다. 2006년부터 2011년까지의 항공사진에 의하면, 쟁점①토지는 전체가 쟁점주택의 부수토지로 보이나, 쟁점②토지는 비닐하우스 및 농로 등이 있어 전체가 농지임이 명확히 확인된다. 그리고 2005.6.10. 쟁점①토지에서 2,249㎡가

○○ 동 207-4로 분할되었다가 2006.5.9. 다시 쟁점2토지로 합병된 점을 볼 때, 쟁점토지가 청구인의 주장대로 주택 부수토지였다면 당초 쟁점①토지를 대지로 형질변경할 때 2,249㎡를 굳이 분할 등기할 이유가 없다. 또한 쟁점②토지에 설치된 울타리(철구조물)는 임의로 설치된 것으로 보이며, 쟁점토지에 수목이 있는 밭과 비닐하우스 등이 존재한 점에 비추어 실질적으로 농지로 사용되고 있는 것으로 확인되므로 단순히 울타리가 설치된 사실만으로 쟁점토지를 1세대 1주택인 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 없다 할 것이다.

• 가. 쟁점 당초 자경농지로 감면신청한 토지 중 쟁점주택과 한 울타리 안에 있는 부분을 농지로 볼 것인지, 1세대 1주택의 부수토지로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령(2010.5.4. 대통령령 제22151호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호 생략)을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑦ 법 제89조제1항제3호에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

3. 건축법(2009.12.10. 법률 제9774호로 개정된 것) 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “대지(垈地)”란측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 각 필지(필지)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(정착)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(고가)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 등기부등본, 지적도 및 일반건축물대장에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

• 가) 청구인은 쟁점①토지를 1971.12.31., 쟁점②토지는 1972.5.18. 각각 취득하였으며, 쟁점①토지는 당초 답 2,951㎡이었는데, 2002.12.12. 답 43㎡가 분할되어 ○○동 207-3으로 이기되었고, 2005.6.10. 다시 답 2,249㎡가 분할되어 ○○동 207-4로 이기되었다.
• 나) 2006.5.3. 쟁점①토지의 지목이 ‘답’에서 ‘대’로, 쟁점②토지는 ‘답’에서 ‘전’으로 각각 변경되었으며, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 연접하여 있다.
• 다) 쟁점주택은 철근콘크리트조 농가용 단독주택으로 연면적 160.46㎡, 건축면적 178.23.㎡이며, 2005.12.23. 사용승인되어 청구인 명의로 건축물대장에 등재되었다.

2. 청구인이 쟁점토지가 쟁점주택의 부수토지임을 입증하기 위하여 제시한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.

• 가) 2006년부터 2011년까지의 항공사진에 의하면, 쟁점주택이 쟁점①토지에 소재하여 있고 주변에 잔디가 심어져 있는 반면, 쟁점②토지의 일부로서 쟁점①토지와 한 울타리에 안에 있는 쟁점토지에는 비닐하우스 2개 동이 설치되어 있고 일부에는 밭고랑의 흔적이 보인다.
• 나) 쟁점주택 주변을 촬영한 사진에 의하면, 동일한 금속울타리(약 1.5m) 안에 있는 쟁점①토지 및 쟁점토지는 농지로 사용되는 쟁점②토지의 나머지 부분보다 더 높아 보이고, 금속울타리 주변으로 수목들이 심어져 있으며, 쟁점토지 중 일부는 잔디가 심어져 있다.
• 다) 청구인이 농기구 보관창고로 사용하였다고 주장하는 검은색 보온덮개를 씌운 비닐하우스(74.48㎡)를 내․외부를 촬영한 사진에는 내부에 농기구 등이 보관되어 있고, 바닥에 벽돌이 깔린 부분에는 승용차가 주차되어 있으며, 차량이 출입할 수 있도록 철제 대문이 설치되어 있다.
• 라) 다른 비닐하우스(106.4㎡)를 촬영한 사진에는 일부에만 검은색 보온덮개가 씌워져 있는데, 그 내부에 고추건조기가 설치되어 있고 농기구 등이 보관되어 있으나, 검은색 덮개가 없는 부분은 모종재배 등 농업용으로 사용되는 것으로 보인다.
• 마) LH공사가 쟁점①․②토지 수용과 관련하여 작성한 소유물건 명세서 및 보상내역 도면에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

(1) 쟁점주택의 가옥(127.53㎡), 보일러실(10.15㎡), 베란다(40.46㎡), 옥외계단(9.24㎡)을 모두 합한 면적은 187.38㎡이다.

(2) 쟁점주택(가옥부분)의 보상가액은 1㎡당 853,333원인 반면, 청구인이 농기구 등 보관창고로 사용하였다고 주장하는 쟁점토지에 있는 비닐하우스 2개 동의 경우 쟁점②토지(금속울타리 밖)에 있는 비닐하우스 6개 동과 동일하게 ‘농업용’으로 보아 1㎡당 12,200원씩 보상받았다.

(3) LH공사는 쟁점토지에 있는 감나무 46주, 배나무 5주, 포도나무 5주, 매실나무 3주, 살구나무 2주, 보리수 2주, 대추나무 1주, 석류나무 1주, 밤나무 1주 등 유실수 66주 및 주목 71주, 연산홍 25주, 무영목 1주 등 조경수에 대하여 손실보상을 하였다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 쟁점주택에 설치된 비닐하우스 2개 동 중에서 검은색 보온덮개가 씌워진 102.48㎡는 농기구 보관창고 등으로 사용하였으므로 이 부분을 추가로 농가주택으로 보아야 한다고 주장하여 쟁점주택의 주택정착면적(수평투영면적)이 얼마인지에 대하여 본다. 건축법제20조 및 건축법 시행령제15조 규정에 의하면, 가설건축물은 일반 건축물의 법적 규제를 별도로 정할 정도의 일시적, 제한적 용도로 사용하는 축조물로 구분되어 있고, 가설건축물은 존치기간이 경과할 경우 멸실을 전제로 축조된 것이므로 건물(주택)로 보기 어렵다(조심2011중5129, 2012.2.15. 같은 뜻임). 그리고 1세대 1주택으로 비과세하는 소정의 주택이라 함은 반드시 건축허가를 받아서 신축한 건물만을 뜻하는 것은 아니라 할지라도 적어도 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 토지의 정착물로서 건물로서의 실체를 갖추고 있는 것을 말한다 하겠다(서울고등법원 1998.4.8. 선고 96구36625 판결 참조). 그렇다면 비닐하우스나 가건물 등 무허가로 축조한 임시적인 구조물은 그것이 본 건물인 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 하나의 주거용 생활단위로 제공된다 하더라도 이를 주택으로 볼 수는 없다 하겠다. 이 건의 경우 쟁점주택의 건물정착면적(수평투영면적)은 LH공사가 쟁점①․②토지 수용과 관련하여 작성한 소유물건 명세서 및 보상내역 도면상의 건물면적인 187.38㎡로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

2. 쟁점주택의 부수토지가 얼마인지에 대하여 본다. 처분청은 당초 지목이 대지인 쟁점①토지(659㎡)은 1세대 1주택인 쟁점주택의 부수토지로 보아 비과세하였다. 앞에서 본 바와 같이 쟁점토지(766㎡)는 쟁점①토지와 마찬가지로 한 울타리 안에 있고, 쟁점주택 신축 당시 복토를 하여 농지로 사용하는 쟁점②토지의 나머지 면적(3,562㎡)과 명확하게 구분되어 있는 점, 쟁점토지 중 잔디, 유실수 및 정원수가 식재된 부분은 사실상 정원 등으로 사용된 것으로 보이는 점 등을 감안하여 볼 때, 쟁점토지 중 모종재배용 비닐하우스 및 텃밭 등으로 사용하는 부분을 제외하고는 대부분 쟁점주택과 주거생활의 일체를 이루고 있는 것으로 보인다. 그렇다면 검은색 보온덮개를 씌워 농기구 등 보관창고 등으로 사용한 농업용 비닐하우스를 농가주택으로 인정하지 않더라도 최소한 쟁점주택의 수평투영면적(187.38㎡)의 5배에 이내인 936.9㎡를 부수토지로 인정할 수 있으므로 당초 자경농지로 감면신청한 쟁점토지 중 277.9㎡를 추가로 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.