쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용함이 타당함

○○세무서장이 세무서장이 2013.3.4. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 75,016,760원의 부과처분은 ○○광역시 ○○구 ○○동 510-13 대 262.9㎡ 및 여관건물 478.2㎡의 취득가액을 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호에 의하여 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2001.4.9. 청구외 김○○(이하 “전소유자”라 한다)로부터 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 510-13 대 262.9㎡ 및 여관건물 478.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2011.5.20. 매매대금 845,000천원에 양도한 후, 실지취득가액을 확인할 수 없다 하여 환산취득가액인 493,710천원을 적용하여 2011.8.1. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하고, 세액인 68,222천원을 납부하였다. 처분청은 2012.9.24.부터 2012.10.13.까지 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 한 결과, 전소유자의 양도소득세 신고서에 첨부된 2001.3.11.자 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상의 매매대금인 200,000천원에 청구인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 보고, 양도가액은 청구인의 신고대로 845,000천원인 것으로 보아 2012.10.24. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 82,656천원을 과세예고 통지하였다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용하여 과세하여야 한다고 2012.11.22. 과세전적부심사청구를 제기하였으며, 국세심사위원회에서 쟁점부동산의 실지취득가액을 232,000원으로 하여 양도소득세를 경정하라고 결정함에 따라 처분청은 2013.3.4. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 75,016천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.5. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 과세전적부심사청구에 대한 결정(○○2012-0118, 2012.11.22)에서 청구인의 주장을 일부채택하여 쟁점부동산의 취득가액을 232,000천원으로 보았는바, 이는 당초 처분청이 실지계약서로 추정한 쟁점계약서상의 매매대금 200,000천원과는 상당한 차이가 있기 때문에 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액이 적용되어야 한다. 그리고 청구인은 쟁점부동산을 취득하는 데 실지로 약 4억원이 소요되었고, 취득당시 시세 또한 약 4억원으로 기억하고 있는데(감정가액 283,925천원, 기준시가 275,875천원), 이것 또한 처분청이 쟁점계약서를 실지계약서(2억)로 추정하는 것과 상당한 차이가 있으며, 청구인이 쟁점부동산 취득한 후 ○○은행에 대출신청 시 감정평가한 감정평가서에 보면 2001.1.1.부터 2002.3.6.까지 지가변동률이 3.03%에 불과하여 취득당시와 감정평가 당시의 지가변동은 큰 차이가 없으므로 취득당시 감정평가도 유사할 것으로 보이고, 취득당시 쟁점부동산의 기준시가는 275,875천원이므로 이러한 점에도 쟁점부동산의 취득가액은 환산취득가액을 적용하여야 한다. 당초 전소유자는 쟁점부동산을 2001.3.8. 경락으로 195,000천원에 취득하고, 2001.4.9. 청구인에게 200,000천원에 양도하였다고 신고하였고, 처분청은 이를 적정하다고 판단하였으나, 경락비용 및 취득부대비용 등을 감안할 때, 전소유자가 청구인에게 쟁점부동산을 손해를 보고 단기양도하였다는 것은 비상식적이고, 과세전적부심사 결정에서도 전소유자의 양도가액 200,000천원은 잘못된 것이라고 인정하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 전소유자가 양도소득세예정신고 시 제출한 쟁점계약서를 실지계약서로 보아 이를 근거로 청구인의 취득가액을 결정하였으나, 과세전적부심사에서 청구주장을 일부 채택하였으며, 현재 청구인이 쟁점부동산을 취득한 지 10년 이상이 경과하여 취득당시 실제 계약서 및 금융증빙 등 객관적인 증빙자료를 분실한데다 건강이 좋지 않아 계속 병원치료를 받고 있어서 실지취득가액을 해명할 수가 없는 실정인바, 이 건의 경우 처분청 또한 청구인의 실지 취득가액을 확인할 수 없다고 보아야 한다. 부산지방법원 판례(2008구합2485, 2009.5.28)를 보면 양도당시 매매계약서가 확인되어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 검인계약서는 실지계약서로 추정되는 것이지만, 취득시 검인계약서의 금액은 기준시가를 기준으로 작성되었고 소급감정한 시가와 상당한 차이가 나는 경우 검인계약서의 추정력이 번복되어 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고 환산취득가액을 적용하도록 되어 있다. 또한, 조세심판원의 심판례를 보더라도 실제 매매계약서 및 금융증빙 등 다른 객관적인 증빙에 의하여 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액이 확인되지 아니하는 경우, “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당하는 것으로 보아 환산한 가액으로 취득가액을 산정하도록 결정(조심2010중3762, 2010.12.29)한 바 있고, 청구인이 주장하는 실지취득가액과 처분청이 과세근거로 한 검인계약서의 가액 모두 실지취득가액으로 인정하기 어려운 경우 청구인이나 처분청이 쟁점부동산과 유사한 부동산의 매매사례가액이나 당해 부동산에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 환산가액을 적용하도록 결정한 사례(조심2008서2077, 2009.5.20)가 있다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여 처분청이 부과처분 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2001.4.9. 취득한 쟁점부동산에 대한 실지취득가액이 확인되지 않는다는 사유로소득세법제114조 제7항에 따라 기준시가에 의하여 환산한 493,710천원을 취득가액으로 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였으며, 전소유자는 쟁점부동산을 청구인에게 200,000천원에 양도하였다고 2001.4.9. 양도소득세 예정신고를 하면서 관련증빙으로 쟁점매매계약서 및 거래사실 확인서, 본인 및 청구인(매수인)의 인감증명 등을 처분청에 제출하였고, 처분청은 전소유자의 신고내용 정당하다고 결정하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 전소유자의 양도가액인 200,000천원에 청구인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 2012.10.24. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 82,656천원을 과세예고 통지하였다. 청구인은 이에 대하여 2012.11.22. 처분청에 과세전적부심사청구를 제기하여 영수증 등에 의하여 청구인이 전소유자에게 지급한 것으로 확인되는 금액만 인정하더라도 232,000천원이고, 취득당시의 쟁점부동산의 기준시가가 275,875천원이며, 약 1년 후의 감정가액이 283,925천원인 점 등을 감안하면, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 본 200,000천원은 인정할 수 없으므로 당초 청구인이 신고한 환산취득가액은 정당하다고 주장하였다. 청구인의 과세전적부심사청구에 대한 국세심사위원회 심의결과, 청구인이 전소유자에게 매매대금으로 2011.3.11. 47,000천원, 2001.3.16. 50,000천원을 각 지급하고 은행대출금 135,000천원을 인수한 사실이 확인된다는 이유로 232,000천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정하였다. 청구인은 이 건 심사청구서에서 과세전적부심사청구한 내용과 마찬가지로 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산의 매매대금으로 전소유자에게 232,000천원을 지급한 사실이 확인되므로 동 금액을 취득가액으로 보는 것이 타당하다. 또한 청구인은 쟁점부동산의 취득에 약 4억원이 소요되었다고 주장하나, 97,000천원을 지급한 영수증 2매 외에는 쟁점부동산의 취득가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하며, 과세전적부심사청구시 제시한 감정가액 283,925천원도 취득일로부터 약 1년 후인 2002.3.6. 감정한 것으로써 취득당시의 정확한 시세를 반영하지 못한 것이므로 과세전적부심사 결정에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 232,000천원으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단 1) 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의하면, 청구인은 2011.5.20. 쟁점부동산을 양도한 후, 양도가액 845,000천원, 취득가액은 실지취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의한 환산취득가액 493,710천원을 적용하여 2011.8.1. 처분청에 아래와 같이 양도소득세 예정신고를 하였음이 나타난다. (단위: ㎡, 천원) 소재지 종류 면적 양도가액 취득가액 필요경비 산출세액 인천 ○○구

○○동 510-13 토지 262.9 845,000 493,710 7,453 (개산공제) 68,222 건물 478.2

2. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 종결보고서의 주요 내용은 아래와 같다.

• 가) 청구인은 2001.11.1.부터 2011.5.24.까지 쟁점부동산에서 ‘○○장’라는 상호로 여관업을 영위하였으나, 간이과세자이자 간편장부대상자인 관계로 쟁점부동산의 장부가액은 확인되지 아니한다.
• 나) 청구인에게 쟁점부동산을 얼마에 취득하였는지 소명할 것을 요구하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 450백만원～500백만원에 취득하였다고 주장할 뿐 매매계약서 및 매매대금 지급증빙 등 취득가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하였다.
• 다) 전소유자는 쟁점부동산을 청구인에게 2억원에 양도하였다고 실지거래가액으로 처분청에 양도소득세 신고를 하였으며, 양도가액 관련 증빙으로 매매대금이 2억원인 매매계약서, 거래사실확인서, 본인 및 청구인의 인감증명을 제출하였으며, 처분청은 전소유자의 신고내용이 정당하다고 인정하였다.
• 라) 전소유자에게 쟁점부동산의 양도가액과 관련하여 소명을 요구하였으나 현재 연락이 되지 않고 있다.
• 마) 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 구체적으로 소명하지 못하였는바, 쟁점부동산의 취득가액을 2억원으로 보아 양도소득세를 경정하고 조사종결하고자 한다.

3. 청구인에 대한 과세전적부심사청구 결정서(○○2012-0118, 2012.12.27)에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다. 가) 청구인은 분실하여 제출하지 못한 쟁점부동산에 대한 실질계약서상 취 득금액은 302,000천원이며 관련 지급내역은 아래와 같다고 주장한바, 이에 대하여 살펴본다. 지급일자 구 분 금액(천원) 증 빙 거래내역 2001.3.11. 계약금 47,000 영수증 1매 현금지급 2001.3.16. 중도금 50,000 영수증 1매 수표출금(2001.3.7) 2001.4.9. 잔 금 70,000 임차보증금 135,000 등기부등본 은행대출금 인수 합 계 302,000

(1) 계약금 47,000천원 및 중도금 50,000천원의 지급분에 대하여 전소유자의 인감도장이 날인된 영수증서를 살펴본바, 청구인과 과세예고관서(처분청) 간에 지급사실에 대해서는 다툼이 없는 사실로 파악된다.

(2) 쟁점부동산에 대하여 2001.3.8. ○○농협협동조합이 채무자를 전소유자로 하여 근저당권 175,000천원(채무액 135,000천원, 담보설정비율 130%)이 설정된 사실과 동 근저당권을 2001.4.23. 청구인이 확정채무 면책적인수 사실이 확인되는바, 2001.4.9.자 잔금 중 135,000천원 지급사실은 객관성이 담보된 증빙으로 보인다.

(3) 잔금 중 70,000천원은 청구인이 운영하였던 ‘△△장’이란 여관의 임차보증금을 수취하여 지급하였다 주장하나, 국세통합전산망상 △△장의 폐업일이 2001.10.31.으로 확인되는바, 청구인이 2001.4.9. 그 임차보증금으로 잔금을 지급하였다는 주장은 신뢰하기 어렵다.

(4) 위의 사실관계로 보아 청구인이 전소유자에 지급한 금액은 계약금 47,000천원, 중도금 50,000천원, 잔금 135,000천원 등 총 232,000천원으로 판단된다.

(5) 또한 청구인이 쟁점부동산 취득 시 취득세․등록세 합계 12,680천원을 지급한 사실은 제시한 증빙에 의거 확인된다.

• 나) 전소유자가 2001.3.8. 경락을 원인으로 195,000천원에 쟁점부동산을 취득하여 2001.4.9. 청구인에게 양도한 사실과 그 당시 쟁점부동산의 기준시가는 275,875천원임이 심리자료에 의해 확인된다.
• 다) 쟁점부동산의 전소유자가 청구인이 주장한 취득가액을 인정한 사실은 보이지 아니한다.
• 라) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 302,000천원이라고 주장하나, 이 중 잔금으로 지급하였다는 70,000천원의 자금출처가 청구주장과는 일치하지 아니한다고 판단되고, 지급사실이 객관적 확인되지 아니하므로 인정하기 어렵다 하겠다. 그러나 지출이 확인되는 취득·등록세 12,680천원을 별론으로 하더라도 객관적으로 지급사실이 확인되는 계약금 47,000천원(2001.3.11. 지급), 중도금 50,000천원(2001.3.16. 지급), 잔금 중 확정채무 인수액 135,000천원 등 총 232,000천원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 하여 경정고지함이 타당하다.

4. 쟁점계약서에 의하면, 동 계약서는 부동산중개업자 없이 2001.3.16. 당사자간에 작성되었고, 매매대금 200,000천원 중 계약금 30,000천원은 계약당일인 2001.3.11.에, 잔금 170,000천원은 2001.3.30.에 지급하되 융자금 135,000천원을 공제하고 지급하기로 특약하였음이 나타난다.

5. 청구인이 이 건 심사청구 시 제출한 주요 증빙서류를 살펴보면 아래와 같다.

• 가) 2002.3.6.자 감정평가서에 의하면, ○○감정평가법인이 (주)○○은행 ○○동지점장의 의뢰에 따라 2002.3.6.을 가격시점으로 하여 담보목적으로 쟁점부동산을 아래와 같이 283,925천원으로 평가하였음이 나타난다.
• 나) 쟁점부동산의 폐쇄등기부등본에 의하면, 1997.11.1. (주)○○은행이 채무자를 (주)○○시멘트로 하여 쟁점부동산에 채권최고액 4억원의 근저당권을 설정하고, 2001.7.18. 교보생명 주식회사가 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 채권최고액 238,000천원의 근저당권을 각각 설정한 사실이 나타난다.

6. 쟁점부동산의 기준시가 및 처분청이 인정한 실거래가액을 비교하면 아래와 같으며, 청구인은 취득당시 기준시가가 275,875천원이라고 주장하고 있으나, 이는 건물의 신축연도를 잘못 적용함(1981년 → 1986년)으로 인한 계산착오에서 기인한 것으로 보인다. (단위: 천원, %) 구 분 기준시가(①) 실지거래 가액(②) 비율 (②/①) 합계 토지 건물 양도당시 455,498 304,964 150,534 845,000 185.5 취득당시 250,530 128,821 121,709 232,000 92.6

7. 국세통합전산망에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

• 가) 청구외 문○○가 1997.12.20.부터 2001.11.1.까지 쟁점부동산에서 ‘○○여관’이라는 상호로 여관업을 영위하였으며, 월세 없이 보증금 30,000천원에 임차한 수록되어 있다. 그러나 쟁점부동산의 규모에 비추어 국세통합전산망에 수록된 임대내용이 정확하다고 보기는 어렵다.
• 나) 청구인은 1995.3.2.부터 2001.10.31.까지 ○○광역시 ○○ ○○동 480-7에서 ‘△△장여관’이라는 상호로 여관업을 영위하였으며, 다시 쟁점부동산에서 2001.11.1부터 2011.5.24.까지 ‘○○장’라는 상호로 여관업을 영위하였다.
• 라. 판 단 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 환산취득가액을 적용할 수 있는지에 대하여 본다. 이 건의 경우 쟁점계약서가 실제 매매계약서가 아니라는 점에 대하여는 다툼이 없으나, 실제 매매계약서, 거래상대방의 확인서 및 금융자료 등에 의하여 실지취득가액이 객관적으로 확인되지 아니하는 점, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 232,000천원은 기준시가 250,530천원 및 취득일부터 약 1년 후의 감정가액 283,925천원보다 낮아서 취득당시의 시세에 부합한다고 보기도 어려운 점, 청구인의 쟁점부동산 보유기간 중 기준시가는 181.8% 상승하였음에도 처분청이 실지거래가액으로 인정한 금액은 364.4% 상승한 점, 청구인이 쟁점부동산의 계약금으로 47,000천원을 지급하였다고 처분청도 인정하였는바, 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 수수하는 부동산 거래관행에 비추어 실제 취득가액이 232,000천원보다 높았을 개연성이 있어 보이는 점, 처분청은 청구인이 잔금지급 시 쟁점부동산의 임차보증금 70,000천원을 인수하지 아니한 것으로 보았으나 취득당시 임차인이 여관업을 영위하고 있었던 점에 비추어 청구인이 임차보증금을 승계하지 아니하였다고 단정하기 어렵지만 당시의 임차보증금이 얼마인지는 구체적으로 확인되지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호에 의한 환산취득가액을 적용함이 타당하다고 판단된다. 다만, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고 시 취득가액을 환산할 때 적용한 기준시가는 적정한 것으로 보이지 아니하므로 정당한 기준시가를 적용하여 환산취득가액을 산정하여야 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.