쟁점토지의 양도가 무효라는 청구주장은 받아들이기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 1999.6.19. 취득한 ○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산 51 임야 7,438㎡(2004.12.10. 이후 ○○리 865-2 대지 1,079㎡ 등 10필지로 등록전환 및 분할되었으며, 이하 “모번지토지”라 한다)에 대하여 2004.6.25. 방달성 외 3인(이하 “1차 매수인”이라 한다)과 매매대금을 400,000천원으로 하여 매매계약(이하 “1차 계약”이라 한다)을 체결하고 계약금 및 중도금 200,000천원을 수령하였다. 청구인은 2004.12.10. 모번지토지의 분할로 인하여 3필지로 나누어진 ○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산 51 임야 5,000㎡, 같은리 산 51-1 임야 1,219㎡ 및 같은리 51-2 임야 1,219㎡ 합계 7,438㎡(이하 “분할후토지”라 한다)에 대하여 2006.2.7. 매매대금 470,000천원에 김○영 및 최○남(이하 “2차 매수인”이라 한다)에게 양도하기로 매매계약(이하 “2차 계약”이라 한다)을 체결하였으며, 계약금 및 중도금은 1차 매수인이 지급한 200,000천원을 2차 매수인이 인수하고, 잔금 270,000천원은 쟁점토지를 담보로 대출받은 250,000천원 및 현금 20,000천원으로 지급받았다. 청구인은 분할후토지에서 분필된 총 10필지의 토지 중 토지거래허가를 받지 못한 ○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 863-2 임야 586㎡(이하 “쟁점외토지”라 함)를 제외한 같은리 산 51 임야 1,095㎡, 같은리 51-1 임야 1,219㎡, 같은리 산 51-2 임야 1,219㎡, 같은리 51-3 임야 750㎡, 같은리 863-3 임야 700㎡, 같은리 863-4 임야 700㎡, 같은리 863-5 임야 528㎡, 같은리 863-6 임야 360㎡(이상 9필지 임야 6,813㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 이○남, 윤○○, 김○화(이하 “3차 매수인”이라 함)와 매매계약(이하 “3차 계약”이라 함)을 체결하고 매매대금을 206,100천원으로 하여 매매계약서를 작성하였으며, ○○군수로부터 쟁점토지에 대하여 토지거래허가를 득하고 부동산거래계약신고필증을 교부받아 소유권이전등기를 하였다.

○○ 세무서장은 쟁점토지의 양도가액을 3차 매수인 앞으로 소유권이전등기 시 ○○군수에게 신고한 매매가액인 206,100천원으로 하여 2010.1.5. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 48,609천원을 결정고지하였다. 한편, ○○군수는 2011년 2월 쟁점토지의 거래와 관련하여 실거래가위반 여부 등을 조사한 결과, 실제 매수인이 김○영, 최○남, 이○남임에도 김○영이 부(父) 김○화로, 최○남이 배우자 윤○○으로 소유권이전등기한 사실을 확인하여부동산 실권리자명의 등기에 관한법률제5조에 따라 과징금을 부과하였다. 처분청은 2012.10.5.부터 2012.10.24.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 양도가액을 382,000천원으로 보아 2013.2.1. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 71,933천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.5. 이 건 심사청구를 하였다.

이 건 양도소득세의 과세근거가 된 2006.2.7.자 2차 계약은 매매대금의 수수도 없었으며, 법률이 정한 토지거래허가도 득하지 못하였음이 판결서에 의하여 확인되므로 무효의 계약이다. 대법원 판례(대법원 2000.10.27. 선고 98두13492 판결)에 의하면, 국토이용관리법 상의 토지거래계약허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 하여 허가 없이 매매계약이 체결된 경우 그 매매계약은 유동적 무효상태에 있는 것이고, 유동적 무효상태에 있는 매매계약에 관하여 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 하는 합의를 하였다고 하더 라도,국토이용관리법상 토지거래 계약허가 제도의 입법취지에 비추어 위 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생하는 것이지, 그와 같은 허가 없이 매도인과 매수인 및 제3자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약상의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전한다고 할 수 없고 한 다음, 매매계약이 거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없으므로 제2차 계약에 관하여 토지거래허가를 받은 것만으로 제1차 계약이 유효하다고 보아 그에 따른 양도를 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없다고 판시하였다. 위와 같은 대법원 판결에도 불구하고 처분청은, 미등기전매자가 토지거래허가규정을 ‘잠탈, 배제’하기 위하여 등기 없이 전매함으로써 부당하게 양도소득을 취한 사례와 혼동하여 이 사건에서 엉뚱하게미등기전매자가 아닌 원소유자인 청구인에게토지거래 허가를 잠탈, 배제하여 전매한 당사자라고 우기면서 과세하였다. 처분청이 처음에는 청구인에게 위와 같이 토지거래허가 규정을 ‘잠탈, 배제한 전매자’로 가정하여 과세하려고 하였으나, 청구인이 이를 반박하자, 뒤늦게 매수인 김○영의 ‘명의신탁행위’라고 변경하여 과세처분을 하는 등 부과처분의 이유조차 오락가락하였다. 그러나 ‘명의신탁’이거나 ‘잠탈, 배제’거나 모두 미등기전매자의 이득에 과세 하는 점에서 다름이 없다. 과세당국의 과세원인 사실이 진실하다면 납세자는 미등기전매자인 김○영이 되어야지 왜 원소유자인 청구인이 되어야 하는지 이유를 모르겠으며, 원소유자가 다른 당사자와 매매계약을 체결하였으나, 그 계약이 토지거래 허가를 득하지 못해 무효로 되었을 때에는 과세당국이 관여할 부분이 아닌 당사자 간의 부당이득 반환의 문제일 뿐이다. 이상의 과세경위와 더불어, 관할관청에 당사자가 서명날인하여 제출한 거래계약허가 신청서나 거래사실신고서 등 공적으로 확인된 문서들을 외면하고, 확인되지 않은 추측, 기타 정체불명의 문서로서, 더구나 대법원 판례에 반하여 과세하는 것은 부당하므로 당초처분을 취소하여야 한다.

청구인은 2006.2.7.자 2차 계약은 매매대금의 수수도 없었고 법률이 정한 토지거래허가도 득하지 못하여서 무효이므로 이 건 양도소득세 부과처분도 무효라고 주장하나, 3차 계약에 따라 매수인 앞으로 토지거래허가를 받아서 쟁점토지를 등기이전한 거래는 청구인과 김○영 및 최○남 간에 매매계약과 대금지급이 이루어진 상태에서 등기이전 시 매수인의 사정으로 쟁점토지를 최○남의 배우자인 윤○○, 김○영의 부친 김○화, 이○남으로 토지거래허가를 받아 유효하게 소유권이 이전되었다. 처분청은 당초 김○영 및 최○남이 분할후토지의 매대대금으로 청구인에게 지급한 470,000천원 중 3차 계약에 따라 등기의무자인 청구인에서 등기권리자인 윤○○, 김○화, 이○남으로 등기이전된 쟁점토지의 매매대금에 해당하는 382,000천원을 실제 양도가액으로 보아 과세한 것이지, 2차 계약 자체에 대하여 과세한 것이 아니다. 또한, 청구인은 2013.3.15.자 ○○지방법원의 판결(사건번호 2012가단97***, 매 매대금반환)을 이유로 과세근거인 매매계약이 무효가 되었다고 주장하나, 위 판결은 피고인 김○영이 재판당시 수감 중이어서 무변론으로 종결된 것으로 소유권이전등기가 이루어진 쟁점토지에 대한 매매계약을 취소하라는 판결이 아니다. 따라서 토지거래허가를 받아 등기이전한 쟁점토지의 실제 양도가액을 382,000천원으로 보아 실질과세원칙에 따라 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 매매대금이 지급되지 않고, 토지거래허가를 득하지 못하였다 하여 매매계약을 무효로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 (2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제14조【실질 과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

2. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 등기부등본 및 토지대장에 의하여 모지번토지의 분할, 등록전환 및 지목변경 내역을 요약하면 아래와 같다. (단위: ㎡) 토지소재지 분할전면적 최종면적 변경이력 비고

○○리 865-2 7,438 1,079 산 51에서 등록전환됨

○○리 산51-1 1,219 산 51에서 이기

○○리 산51-2 1,219 산 51에서 이기

○○리 산51-3 750 산 51에서 이기한 후 산 51-5로 일부 이기

○○리 산51-5 242 산51-3에서 이기

○○리 863-2 (쟁점외토지) 586 산51에서 이기후 863-2로 등록전환. 이후 863-3,4,5,6 으로 일부 이기 토지거래허가를 받지 못함

○○리 863-3 700 863-2에서 이기

○○리 863-4 700 863-2에서 이기

○○리 863-5 528 863-2에서 이기

○○리 863-6 360 863-2에서 이기 합계 7,438 7,383 * 최초면적대비 차이면적 55㎡(7,438 → 7,383)는 865-2 등록전환시 면적감소분 16㎡(1,095 → 1,079) 및 863-2 등록전환시 면적감소분 39㎡(2,913 → 2,874)의 합계임

2. 청구인에 대한 양도소득세조사 종결보고서의 주요 내용은 아래와 같다. 가) 2004.6.25. 모번지토지(○○리 산51)에 대하여 매도인을 청구인, 매수인을 방○○ 외 3인으로 하여 매매대금 400,000천원에 계약을 체결하고 매매대금 400,000천원 중 2004.6.25. 계약금 50,000천원 및 중도금 150,000천원 합계 200,000천원을 지급받았다. 첨부된 각서를 통해 매수인 방○○, 안○○는 토지거래허가절차 등 과정에서 세무관련 부담이 매도인에게 미치지 않도록 확약하고 손해가 발생시 배상할 것 등을 명기하였으며, 2004.6.25.자 1차 계약은 계약금 및 중도금 등 2억원을 지급받은 후 진행이 중단되었다. 나) 2006.2.7. ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 산 51 외 2필지(분할후토지)에 대해 매도인을 청구인, 매수인을 김○영과 최○남으로 하여 매매대금 470,000천원에 계약한 후 2006.11.7. 토지거래허가를 받아 등기이전하였다. 등기이전은 윤○○(최○남의 처), 김○화(김○영의 부), 이○남 3인에게 이전되었으나, ○○군청의 조사에서 실제 매수인은 김○영, 윤○○인 것으로 확인되며, 매매대금 470,000천원 중 계약금 및 중도금은 1차 계약 시의 200,000천원을 인수하고, 잔금 270,000천원은 근저당권 대출액 250,000천원과 현금 200,000천원으로 지급하였다. 한편, 매매계약서의 특기사항에 양도소득세는 매수인 부담으로 실거래가액에 준하여 조정하도록 기재되어 있다. 다)

○○군수는 2011년 2월 토지거래허가를 받지 못한 쟁점외토지를 제외한 쟁점토지에 대한 부동산 거래계약에 대해 사실조사를 하여 아래와 같이 실제 매수자를 확인, 과징금을 부과하였다. (단위: 천원) 부동산 소재지 신고금액 실거래 금 액 매도인 실 제 매수인 조사 확인 과징금 부과

○○리 산 51-1 36,900 180,000 청구인 윤○○ 계약은 최○남이 하였으나 구입자 금이 배우자 윤○○ 소유로 윤○○ 명의 로 등기함 과징금 부과 처분 없음

○○리 산 51-5 7,300

○○리 863-4 21,200

○○리 863-5 16,000

○○리 863-6(1/2) 5,400

○○리 863-6(1/2) 5,400 132,000 청구인 김○영 부(父) 김○화 명의로 명의신탁 등기 확인 과징금 6백만원 부과

○○리 산 51-3 22,700

○○리 863-3 21,200

○○리 산 51, 산 51-2 70,000 70,000 청구인 이○남

○○리 863-2 (쟁점외토지)

• 88,000

• - 토지거래허가를 받지 못함 합 계 206,100 470,000

• 라) 고양세무서장이 2010년 1월 쟁점토지에 대한 양도소득세 무신고에 대한 결정고지 시 토지거래허가 신고금액(기준시가)인 206,100천원을 양도가액으로 보아 고지결정하였으나, 실지거래계약서로 확인된 2006.2.7.자 2차 계약서의 총 매매금액은 470,000천원이며, 청구인이 전액을 정상 수령한 사실이 확인된다. 계약금 및 중도금 200,000천원을 1차 계약 시 청구인이 수령하였고, 2차 계약 시 김○영 및 최○남에게 승계되었으며, 2006.2.9 ○○군산림조합에 분할후토지를 담보로 제공하고 대출받은 250,000천원을 포함하여 잔금 270,000천원 전액을 청구인이 수령하였다.
• 마) 위 ○○군청의 부동산 신고내역에 대한 사실조사 내용에서 총 매매대금 470,000천원 중 토지거래허가를 받지 못한 ○○리 863-2 임야 586㎡의 매매대금 88,000천원을 제외한 382,000천원이 쟁점토지의 양도가액이다.
• 바) 청구인은 쟁점토지를 전소유자 김○식으로부터 150,000천원에 취득하였음에도 고양세무서장의 양도소득세 부과처분에서 취득 가액이 제대로 반영되지 않고 주장하나, 관련 증빙서류를 제시하지 않고 있는바, 환산취득가액인 86,787천원으로 결정한다.
• 사) 2006.2.7. 김○영 등이 1차 계약을 승계받아 매도인 박

○○(청구인) 과 매매계약하여 정상적인 대금 지급이 이루어진 사실이 확인되었으며, 2006.11.7.

○○군수로부터 토지거래허가를 받음으로써 계약은 소급하여 유효하게 성립 되었으므로 총 매매대금 470,000천원 중 쟁 점외토지의 거래금액 88,000천원을 제외한 382,000천원에 대하여 양도 소득세를 경정결정한다.

3. 처분청이 제시한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.

• 가) 2004.6.25.자 청구인과 방○○ 외 3인 간의 1차 계약서 및 관련 증빙

(1) 2004.6.25.자 부동산매매계약서 주요 내용

소재지: ○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산51 임야 면적 7,438㎡(2,250평)

매매대금: 一金 四億 원정 (￦400,000,000) 계 약 금: 一金 五阡萬 원정은 계약시에 지불하고 영수함. 중 도 금: 一金 壹億五阡萬 원정은 2004년 6월 25일에 지불하며, 잔 금: 一金 貳億 원정은 2004년 7월 25일에 지불한다. 특약사항

1. 매도인은 토지거래허가에 관한 제반서류를 토지거래허가 신청시 제공한다.

2. 토지거래허가시와 동시에 잔금을 지급키로 한다.

3. 계약금 및 중도금은 상기 토지의 위임자인 김금미 계좌로 입금함 매도인: 청구인, 매수인: 방○○ 외 3인, 중개업자: 이성관, ○○공인중개사 사무소

(2) 계약금 및 중도금 영수증에 의하면, 청구인이 방○○ 외 3인으로부터 2004.6.25. 50,000천원을, 2004.6.25. 150,000천원을 각각 수령하였음이 나타난다.

(3) 2004년 8월 방○○ 및 안○○가 청구인에게 교부한 각서의 주요내용 본인들은 ○○군 ○○읍 ○○리 산 51 임야를 소유주 청구인으로부터 매입함에 있어, 위 토지상에 존재하는 개집 등 일체의 건축물에 대하여 더 이상 이의를 제기 하지 않고 매수인 측이 감수하겠으며, 토지거래 허가절차와 관련하여 매수인들이 사업계획 인가를 취득하는 과정에서 발생하는 세무관련 부담이 매도인에게 미치지 않도록 확약함과 동시에 만약 매도인 측에 손해가 발생할 시에는 본인 들이 배상할 것을 각서합니다.

(4) 방○○의 2011.2.5.자 확인서 내용 2004년 6월 박○○의 ○○읍 ○○리 산 51번지 임야를 매매계약할 당시 김

○영 계약당사자가 아니었던 사실을 확인하며, 계약당일 안○○가 빌려달라고 하여 제가 직접 1억원을 제 통장에서 김○미의 통장으로 계좌이체하였음을 확인합니다.

• 나) 2006.2.7.자 청구인과 김민성, 최○남 간의 2차 계약서 및 관련 증빙

(1) 2006.2.7.자 부동산매매계약서 주요 내용

○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산 51번지 외 2필지

매매대금: 금 사억칠천만 원정(￦470,000,000) 계 약 금: 금 오천만 원정은 계약시 지불하고 중 도 금: 금 일억오천만 원정은 년 월 일 지불하며 잔 금: 금 이억칠천만 원정은 2006년 2월 7일에 지불한다. 특기사항:

① 양도세는 매수인이 부담한다 (실거래가격에 준하여 조정토록 한다)

② 소유권 이전 절차에 매도인은 협조한다. 매도인: 박○○, 매수인: 최○남, 김○영

(2) 2차 계약서의 부칙 내용 부동산의 표시: ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 산51, 약 2250평 위 토지에 대하여 2006년 2월 7일부로 매수인 최○남과 김○영은 잔금과 동시에 세금(양도소득세)부분에 대하여 책임을 지기로 한다. 단 매도인은 소유권 이전등기 절차에 대하여 적극 협조토록 하며, 위 부동산에 대하여 최○남의 동생 최○일외 2인 미만으로 소유권 이전 서류를 교부토록 한다. 매도인: 박○○, 매수인: 김○영, 최○남

(3) 2006.2.9.자 근저당권 설정계약서 작 성 일 2006년 2월 9일 채권자겸 근저당권자

○○군산림조합 채무자 박 ○ 민 근저당권설정자 박 ○ ○ 근저당물건목록

1. ○○군 ○○읍 ○○리 산51 임야 5000 평방미터

2. 동 리 산 51-1 임야 1219 평방미터

3. 동 리 산 51-2 임야 1219 평방미터 채권최고액 금 삼억오천만원 정(￦350,000,000)

(4) 2006.2.10.자 금전소비대차약성서상 아래와 같은 거래조건으로 차입자 박○민, 연대보증인 김○영으로 하여 ○○군산립조합으로부터 금전을 차용하였음이 나타난다. 대출과목 상호금융대출 대출금액 금 이억오천만원 (￦250,000,000) 자금용도 사업자금 대출개시일 2006년 2월 10일 대출기간만료일 2009년 2월 10일 이자율 연 9.6 % 지연배상금 연 18 %

• 다) 청구인과 이○남 간의 부동산매매계약서 등

(1) 2006.9.7.자 청구인과 이○남 간의 부동산매매계약서

① ○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산 51번 임야 1095평방미터

② 동소 산 51-2 임야 1219평방미터

매매대금: 금 70,000,000원 계 약 금: 금 10,000,000원 원정은 계약시 지불하고 잔 금: 금 60,000,000원 원정은 2006년 9월 20일에 지불한다. 매도인: 박○○, 매수인: 이○남

(2) 토지거래계약허가증에 의하면, 이○남은 2006.5.18.과 2006.9.6. ○○리 산 51-2 임야 1,219㎡와 같은리 산 51 임야 1,095㎡ 등에 대하여 ○○군수로부터 각각 토지거래계약허가를 받았음이 나타난다.

(3) 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인과 이○남은 2006.9.20. ○○리 산 51-2 임야 1,219㎡와 같은리 산 51 임야 1,095㎡의 거래금액을 33,100천원과 36,900천원 합계 70,000천원으로 하여 ○○군수로부터 부동산거래신고필증을 교부받았음인 나타난다.

• 라) 청구인과 윤○○ 간의 부동산매매계약서 등

(1) 2006.11.7.자 청구인과 윤○○ 간의 부동산매매계약서

1. ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 산 51-1 임야 1219 평방미터

2. 동소 산 51-5 임야 242 평방미터

3. 동소 863-4 임야 700 평방미터

4. 동소 863-5 임야 528 평방미터

5. 동소 863-6 임야 360 평방미터(360분의 180 박○○ 지분 일부)

매매대금: 금 86,800,000원 계 약 금: 금 86,800,000원 원정은 계약시 지불하고 잔 금: 금 원정은 년 월 일에 지불한다. 매도인: 박○○, 매수인: 윤○○

(2) 토지거래계약허가증에 의하면, 윤○○은 ○○군수로부터 2006.11.17. ○○리 산 51-5 임야 242㎡, 같은리 863-5 임야 528㎡, 같은리 863-4 임야 700㎡ 및 같은리 863-6 임야 360㎡ 중 2분의 1에 대하여 각각 토지거래계약허가를 받았다.

3. 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인과 윤○○은 2006.11.9. 총 5필지 2,869㎡에 대하여 거래금액을 86,800천원으로 하여 아래와 같이 ○○군수 로부터 부동산거래신고필증을 교부받았음이 나타난다. (단위: ㎡, 천원) 지 번 계

○○리 산 51-1

○○리 산 51-5

○○리 863-4

○○리 863-5

○○리 863-5 면 적 2,869 1,219 242 700 528 180 거래금액 86,800 36,900 7,300 21,200 16,000 5,400

• 마) 청구인과 김○화 간의 부동산매매계약서 등

(1) 2006.11.7.자 청구인과 김○화 간의 부동산매매계약서

1.○○ ○○군 ○○읍 ○○리 산 51-3 임야 750 평방미터 2.동소 863-3 임야 700 평방미터 3.동소 863-6 임야 360 평방미터(3번 이전할지분 360분의 180 박○○지분 전부)

2. 매매대금: 금 49,300,000원 매도인: 박○○, 매수인: 김○화

(2) 토지거래계약허가증에 의하면, 김○화는 2006.11.7. ○○리 산 51-3 임야 750㎡, 같은리 산 51-5 임야 1,219㎡ 및 같은리 863-6 임야 360㎡ 중 2분의 1에 대하여 ○○군수로부터 토지거래계약허가를 받았음이 나타난다.

(3) 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인과 김○화는 2006.11.8. 총 3필지 1,630㎡에 대하여 거래금액을 49,300천원으로 하여 아래와 같이 ○○군수로부터 부동산거래신고필증을 교부받았음이 나타난다. (단위: ㎡, 천원) 지 번 계

○○리 산 51-3

○○리 863-3

○○리 863-6 면 적 2,869 750 700 180 거래금액 49,300 22,700 21,200 5,400

• 바) ○○○○경찰서장이 2011.2.9. ○○세무서장 및 ○○군수에게 통보한 부동산실거래가 허위신고를 통한 양도소득세등 탈루자 적발 통지 공문(수사과-591, 2011.2.9)에는 아래와 같은 내용이 나타난다.

(1) 행위자는 매도인 청구인과 공동 매수인 최○남 및 김○영이다.

(2) 위반내용 매도인 박○○은 2006.2.7. ○○ ○○군 ○○읍 갑곳리 소재 박지원 법무사사무실에서 ○○

○○군 ○○읍 ○○리 산51, 산51-1, 산51-2 임야를(산51번지는 이전 직전에 ○○리 863-2, 863-3, 863-4, 863-5 863-6, 산51-3, 산51-5, 865-2로 분할된 것이며, 386-2번지는 아직 미이전 상태임) 공동 매수인 최○ 남 및 김○영에게 470,000,000원에 매매하는 계약을 체결하여 매매대금을 완납받았음에도 매매가격을 2억6백만원에 매매한 것으로 허위신고하여 불상액의 양도소득세등 세금을 포탈하였다.

(3) 경찰조치사항에는 본건 공인중개사의업무 및 부동산거래신고 등에 관한 법률위반(실거래 신고 위반) 혐의에 대하여는 형사상 처벌규정이 없고 과태료 처분 규정만 있어 불기소(혐의없음)의견으로 ○○지방검찰청 송치(사건번호 ○○경찰서 2010-1970호)하였다고 기재되어 있고, 참조사항에는 대상자인 청구인, 김○영, 최○남 모두 실거래미신고 사실에 대하여 모두 시인하였다고 기재되어 있다.

• 사) ○○군수가 2012.9.28. 처분청에 통보한 부동산 신고내역 사실조사에 대한 회신(민원지적과-19593, 2012.9.28.)에 첨부된 조사결과 내용은 아래와 같다. 부동산 소재지 거래가격 (천원) 매도자 실 제 매수자 조사 확인 과징금부과

○○리 산 51-1 36,900 청구인 윤○○ 토지의 계약은 최○남이 하였으나 토지구입자금이 부인 윤○○ 소유여서 윤○○ 명의로 등기함 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한회피 등의 사유가 없음 부동산실명법 제8조 에 의한 배우자 명의의 특례대상임 과징금 부과 처분 없음

○○리 산 51-5 7,300

○○리 863-4 21,200

○○리 863-5 16,000

○○리 863-6 (지분 1/2) 5,400

○○리 863-6 (지분 1/2) 5,400 청구인 김○영 김○영은 본 토지를 계약한 후 부 김○화 명의로 명의신탁약정을 체결하고 명의신탁 등기경료함 법령위반이나 세금포탈 등의 목적이 없는 것으로 판단됨, 법 무지에서 온 사안이나 위반 행위가 해소될 수 없음(과징금액의 50%를 경감) 부동산실권리자명의등기에 관한법률제3조, 제5조에 의거 과징금 부과 금액 6,980,100

○○리 산 51-3 22,700

○○리 863-3 21,200

○○리 863-2

• -

• 지목은 임야이나 사실상 대지로 토지거래허가를 받지 못함

• 아) 김○영이 ○○군수에게 제출한 ‘실거래신고사실확인서’의 내용은 아래와 같다. 실거래 신고 사실 확인서

○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산51외 총 매매대금 ￦ 470,000,000원 최초 매매는 사억원에 매수인 방○○외 3인이 체결되었으나 계약 불이행으로 사억칠천만원에 윤○○, 김○화, 이○남이 계약 승계됨 토지거래불가이유로 현재 미 이전된 토지

○○읍 ○○리 863-2번지 면적 586㎡(177평) 위토지에 구옥이 건립되어 있어 인근 토지보다 높이 평가함 평당약 * 177평 = 8,800만원 윤○○ 소유 토지

○○군 ○○읍 ○○리 863-4번지 면적 700㎡ 주택허가용지 863-5번지 면적 528㎡ 주택허가용지 산51-5번지 면적 180㎡ 주택허가용지 863-6번지 면적 180㎡ 도로 산 51-1 번지 면적 1219㎡ 농림지역 임야 합계 2869㎡(868평)* = ￦180,000,000 김○화 소유 토지

○○군 ○○읍 ○○리 863-3번지 (700㎡) 주택허가용지 산51-3번지 (750㎡) 주택허가용지 863-6번지 (180㎡) 합계 1630㎡(9493평) = ￦132,000,000 이○남 소유토지

○○군 ○○읍 ○○리 산 51번지(1095㎡) 노인복지시설용지 산 51-2 (1219㎡) 농림지역 임야 합계 2314㎡(700평) ￦70,000,000 평가방법 도로의 인접성, 향후 토목공사비용, 허가기준, 토지의 형태, 경사도 등을 고려하여 매수한 토지를 분배하였음 소명의견서 토지를 매수한 본인들은 매도자 박○○씨를 실거래 신고 위반 및 사기 등으로 ○○ ○○경찰서에 고소한 사실이 있으며 이러한 원인으로 ○○경찰서 지능범죄팀에서 여러 차례 조사를 받은 사실이 있고 위 근거를 토대로 입증자료를 제출하는 바입니다.

1. ①최○남, 김○영과의 매매계약서 작성은 누가 했나? 도장은 누가 찍었는지? (최○남, 김○영과의 계약서는 어떻게 설명?) 매도자 박○○ 씨와 김○영 본인이 계약서를 작성 (최○남씨는 계약서 작성시 없었음)

② 계약서의 특시사항 ‘양도세는 매수인인 부담한다(실거래가격에 준하여 조정토록 한다)’은 누가 요청하여 작성한 것인지? 2004년도에 매매계약을 체결 당시는 실거래가격 신고사항이 아니었으나 2004년도의 계약을 승계하면서 2006년도부터 실거래가격으로 변경됨으로 인하여 김○영 본인이 요청, 작성하였음.

③ 계약서에는 매수자가 최○남, 김○영에서 윤○○, 김○화로 바뀌고 이○남이 추가가 어떻게 된 것인지 설명? 최○남, 김○영, 이○남 세명이서 공동으로 매수하였고 최○남씨는 부인에게, 김○영씨는 부친에게 소유권이전하게 되었습니다.

2. 실거래신고는 2006.9.20.에 했으나 매매계약서는 2006.2.7.에 작성함. 그리고 2.9에 김○영 소개로 대출받았다는데 ①김○영이 어떤 소개를 했고 ②대출은 왜 받았으며, ③계약서(2.7) 작성후 이틀후인 2.9에 대출받은건 부동산 권리이전후 대출도 승계목적으로 이루어진건 아닌지? 대출을 받은 원인은 박○○씨에게 토지대금 잔금을 치루기 위하여 대출을 받게 되었고 토지 잔금까지 정상적으로 치루었는데, (이하 내용 없음)

• 자) 김○영이 ○○군수에게 제출한 문답서 내용
• 차) 3차 매수인이 ○○군수에게 제출한 부동산거래신고소명서의 주요 내용은 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원) 구 분 이○남 윤○○ 김○화 목적부동산

○○리 산 51, 51-2

○○리 산 51-1, 산 51-5, 863-4,5,6

○○리 863-3,6 산 51-3 면적 2,314 2,869 1,630 부동산의 가격 신고금액 70,000 86,800 49,300 실제금액 70,000 180,000 132,000

4. 청구인이 이 건 심사청구 시 쟁점토지의 양도가 무효임을 입증하기 위하여 제시한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.

• 가) 2004.12.22.자 내용증명서(통고서)에 의하면, 청구인이 수신자를 방○○, 안○○, 이

○○ 으로 하여 2005.1.15.까지 이행 지체한 계약금 등 지급하지 않을 경우 관련 매매계약이 실효된 것으로 간주한다는 취지로 2004.12.22. 내용증명을 발송하였음이 나타난다.

• 나) 2011.3.4.자 내용증명서에 의하면, 청구인이 수신자를 안○○, 제목을 ‘매매계약의 무효, 취소, 해제 통보’로 하여 안○○가 2004.6.25. 4억원으로 ○○읍 ○○리 산 51 임야를 매수하기 위하여 방○○ 외 3인으로 청구인과 계약한 매매계약의 무효를 확인함과 동시에, 당해 계약의 취소와 해제를 통보하니, 이로 인한 나머지 정산절차에 협력해 주기 바란다는 내용이 나타난다.
• 다) 2011.3.4.자 내용증명서에 의하면, 청구인이 수신자를 최○남 및 김○영으로, 제목을 ‘매매계약의 무효, 취소, 해제 통보’로 하여 청구인과 최○남 김○영이 2006.2.27. 체결한 부동산매매계약이 전면 무효임을 확인함과 동시에 그 취소와 해제를 내용증명 으로서 통보하오니, 최○남 및 김○영의 불법행위로 인한 모든 손해를 정산 하는 데 협력해 주기 바란다는 내용이 나타난다.
• 라) ○○지방법원의 판결서(○○지방법원 2013.3.15. 선고 2012가단97*** 판결) 및 소확정증명원에 의하면, 청구인이 김○영을 피고로 제기한 매매대금반환 소송에 대하여 2013.3.15. 무변론으로 종결되어 2006.2.7.자 매매계약은 무효임을 선고하였으며, 2013.4.4. 소가 확정되었음 이 나타난다.
• 마) 청구인이 수신자를 윤○○, 제목을 ‘매매대금의 지급 최고’로 하여 윤○○에게 발송한 2013.4.18.자 내용증명서의 주요내용은 아래와 같다.

(1) 윤○○이 2006.10.7. 청구인 소유의 ○○읍 ○○리 산 51 외 총 5필지의 임야를 86,800천원에 윤○○ 명의로 이전등기할 것을 약정한 후 소유권이전등기절차까지 경료하였음에도 불구하고 아직까지 대금지급을 단 한 푼도 하고 않고 있다. (2) 따라서 청구인은 이 문서로서 윤○○이 지급을 지체하고 있는 매매대금 86,800천원과 그동안의 지연손해금을 즉시 지급할 것을 최고한다.

(3) 2013.4.30.까지 위 사실에 상응한 조치가 따르지 않을 경우 부득이 윤○○과의 위 계약이 취소, 해제됨으로써 소급하여 효력을 상실하게 됨을 통지한다. 바) 청구인이 수신자를 윤○○, 제목을 ‘계약 취소 및 해제 통고서 ’로 하여 청구인이 윤○○에게 발송한 2013.5.3.자 내용증명서에 의하면, 청구인이 윤○○에게 2013.4.30.까지 ○○읍 ○○리 산 51 외 총 5필지의 임야에 대한 매매대금 86,800천원 및 지연소해금의 지급을 최고하였음에도 이를 이행할 의사와 능력이 없는 것으로 간주하여 매매목적물의 소유권에 관하여 계약해제의 효과에 상응한 원상화복 조치가 신속하게 이루어지도록 협력해 줄 것을 요청한다는 내용이 나타난다.

5. 기타 조사내용

• 가) 청구인이 김○영을 피고로 제기한 매매대금반환 소송(○○지방법원 2012가단97***)은 김○영이 수감 중이어서 변론에 응하지 못하여 무변론으로 종결되었다.
• 나) 3차 계약에 의하여 2006.11.7. 김○화에게 소유권이전된 ○○광역시 ○○군 ○○읍 ○○리 산 51-3 임야 750㎡, 같은리 863-3 임야 700㎡ 및 같은리 863-6 임야 180㎡는 채권자인 ○○삼림조합의 임의경매신청에 의하여 2011.7.11.부터 2011.9.7.까지 3차례 경락되어 타인에게 소유권이 이전되었으며, 심리일 현재 청구인 명의로 소유권이 환원되지 아니하였다.
• 다) ○○지방법원 2013가단38182의 사건진행내용에 의하면, 청구인이 윤○

○를 피고로 하여 2013.5.6. 제기한 소유권말소등기의 소가 심리일 현재 진행 중임이 나타난다.

• 라) 방○○이 2012.4.16. 작성한 거래사실확인서에는 방○○이 2004.6.25. 안○○(김○미)한테 100,000천원을 빌려주고 김○영과 최○남으로부터 2006년부터 수차에 걸쳐 100,000천원을 변제받았다는 내용이 기재되어 있다.
• 마) 김○영의 신한은행계좌 거래내역에 의하면, 김○영이 2007.3.30. 방○○에게 100,000천원을 인터넷뱅킹으로 송금한 것으로 나타난다.
• 바) 김○영이 2006.9.7. 이○남에게 교부한 영수증에 의하면, 김○영이 2006.9.7. ○○군 ○○읍 ○○리 토지대금으로 70,000천을 수령하였다는 내용이 나타난다.
• 사) 청구인에 대한 과세전적부심사결정서(○○2009-0192, 2009.11.30.)에 의하면, 청구인은 고양세무서장이 쟁점토지의 양도와 관련하여 2009.10.29. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 48,609천원을 과세예고통지를 하자, 청구인은 양도 여부나 양도가액에 관하여는 다투지 아니하고 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 과세하는 것은 부당하다는 주장만을 하였으나, 불채택된 것으로 나타난다.
• 라. 판 단 청구인은 2006.2.7.자 2차 계약은 매매대금의 수수도 없었으며, 토지거래허가도 득하였으므로 무효의 계약에 해당하는바, 이를 근거로 한 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

1. 청구인 쟁점토지의 매매대금이 수수된 바 없다고 주장하나, ① 1차 계약부터 3차 계약까지의 일련의 계약과정과 매매대금 수수상황, ②

○○경찰서 및 ○○군수의 쟁점토지 거래에 관한 조사내용, ③ 청구인과 이○남, 윤○○, 김○화 간에 작성된 쟁점토지에 관한 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 토지거래허가증의 기재내용, ④ 이○남, 윤○○, 김○화가 ○○군수에게 제출한 부동산거래소명서의 내용 등을 종합하여 볼 때, 김○영과 최○남이 쟁점토지의 매매대금을 청구인에게 지급하였으며, 청구인이 이○남, 윤○○, 김○화 명의로 새로이 부동산매매계약서를 각각 작성하고, ○○군수로부터 토지거래계약허가증을 발급받아 이○남, 최○남의 배우자 윤○○, 김○영의 부 김○화 명의로 소유권이전등기한 것으로 보인다.

2. 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하자, 청구인이 수감 중인 김○화를 상대로 ○○지방법원에 매매대금반환 청구소송을 제기하여 무변론으로 승소하였으나, 재판과정에서 실체적인 사실관계에 대한 다툼이 없었으며, 심리일 현재까지도 해당 토지의 소유권이 청구인에게 환원되지 아니한 점에 비추어 이러한 사실만으로 청구주장을 인정하기는 어렵다.

3. 또한 ○○세무서장이 2009.10.29. 쟁점토지에 대한 양도소득세 48,609천원을 과세예고통지한 것에 대하여 청구인이 취득가액에 대하여만 다투고 쟁점토지의 양도가 무효임을 주장하지 아니한 점으로 보아도 청구인의 주장은 설득력이 부족하다 하겠다.

4. 따라서 청구인이 쟁점토지를 382,000천원에 3차 매수인에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.