소유권이 환원되지 않았으므로 양도소득세 과세할 수 있음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2012.2.17. ○○○도 ○○군 ○○리 토지 3필지 및 건물(이하 “쟁 점1부동산”이라 한다)과 ○○○도 ○○군 서변리 토지 4필지 및 건물(이하 “쟁점2부동산”이라 하고, 쟁점1부동산과 쟁점2부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고 양도소득세를 무신고 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 금액인 양도가액 970백만원, 취득가액 750백만원으로 양도소득세를 계산하여 2012.10.5. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 47,870,500원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.24. 이의신청 거쳐 2013.4.4. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 매도한 사실이 없으며, 현재 소송계류 중에 있으므로 판결시까지 양도소득세 부과를 유보하여야 한다.

1. 청구인은 외국으로 도주한 이○훈에게 사기를 당하여 사문서위조로 고소(지검 2012형제7683)하였는바, 지방검찰청 □□지청은 피의자소재불명으로 이○훈을 불기소하고 지명수배 중에 있으며, 쟁점부동산을 매수한 박○주 등 2명에 대해서는 소유권이전등기말소등기소송(☆☆지법 2012가합1290, 이하 “매매무효소송”이라 한다)을 제기하여 현재 소송계류 중에 있다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 매수인 박○주 등을 사기혐의로 고소(☆☆지검 ★ ★지청 2012형제14949)하여 수사가 진행되고 있는 등 청구인이 당한 사기와 관련하여 민․형사 사건이 계류 중에 있으므로 판결 시까지 양도소득세 부과를 유보하여야 한다.

• 나. 쟁점2부동산의 양도가액은 470백만원이다.

1. 이○훈과 매수인인 박○주와 김○수(이하 박○주와 김○수를 합쳐 “매수인들”이라 한다)는 부동산매매계약서를 위조하여 등기소 등에 제출하였다.

2. 매매무효소송에 제출한 쟁점2부동산의 매수인 박○주의 답변서와 준비○면을 보면 박○주가 쟁점2부동산을 470백만원에 매수하였다고 시인하고 있어 쟁점2부동산의 양도가액은 처분청이 과세한 700백만원이 아닌 470백만원을 적용하여야 한다.

• 가. 청구인은 명의를 도용당하였으므로 쟁점부동산의 매매는 무효라고 주장하지만 쟁점부동산의 등기부등본에 매매를 원인으로 소유권이전이 되어있고, 매매무효소송이 진행 중에 있으나 실질적으로 소유권환원등기가 되지 않았으므로 당초 처분은 정당하다.
• 나. 청구인은 매매무효소송 중에 매수인 박○주가 쟁점2부동산의 매매계약서를 실제 작성하지 않았고, 매매대금이 470백만원이라는 내용의 준비○면을 제출하였다고 하면서 쟁점2부동산의 실제 양도가액은 470백만원이라고 주장하나, 준비○면의 내용은 박○주가 실제 지급한 양도대금은 270백만원이고, 200백만원은 추후 쟁점2부동산을 매각한 후에 지급하기로 한 구두약속을 하였다는 내용으로 청구인은 박○주의 ○면내용 외 실제 양도가액이 470백만원이라는 어떠한 객관적인 증빙도 제시하지 못하고 있다.
• 다. 쟁점부동산과 관련된 고소와 매매무효소송은 현재 수사중이거나 소송계류 중에 있으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 소유권이전등기말소등기소송이 진행 중인 쟁점부동산에 대하여 양도소득세 과세를 유보할 수 있는지 여부와 쟁점2부동산의 양도가액을 700백만원으로 보아 과세할 수 있는지 여부에 있다.
• 나. 관계법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 단서생략 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양 도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다. 5) 소득세법 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 무신고한데 대하여 처분청은 등기부등본에 나타나는 실지거래가액에 의하여 양도가액 970백만원, 취득가액 750백만원으로 양도소득세를 계산하여 2012.10.5. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 47,870,500원을 결정․고지한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. <쟁점부동산 취득 및 양도현황> (단위: ㎡, 천원) 구분 부동산 소재지 지목 면적 취득 양도 일자 가액 일자 가액 양수인 쟁점1부동산

○○ ○○ ○천 961 잡종지 392.50 2008.05.15 81,013 2012.02.17 128,194 김○수 392.50 2009.04.17 84,066

○○ ○○ ○천 961 건물 121.88 2008.05.15 38,616 2012.02.17 61,947 김○수 121.88 2009.04.17 38,566

○○ ○○ ○천 961-1 답 57.00 2008.05.15 9,960 2012.02.17 8,005 김○수 57.00 2009.04.17 5,250

○○ ○○ 심천 961-2 잡종지 220.00 2008.05.15 45,409 2012.02.17 71,854 김○수 220.00 2009.04.17 47,120 소계 토지 건물 1,339.00 243.76 350,000 270,000 쟁점2부동산

○○ ○○ ○변 177-1 대지 107.50 2008.02.14 39,623 2012.02.29 138,837 박○주 107.50 2008.08.01 39,623

○○ ○○ ○변 177-4 대지 127.75 2008.02.14 69,482 2012.02.29 239,816 박○주 127.75 2008.08.01 69,482

○○ ○○ ○변 177-5 대지 82.50 2008.02.14 30,410 2012.02.29 106,550 박○주 82.50 2008.08.01 30,410

○○ ○○ ○변 177-6 대지 56.50 2008.02.14 42,062 2012.02.29 145,211 박○주 56.50 2008.08.01 42,062

○○ ○○ ○변 177-6 건물 96.86 2008.02.14 18,423 2012.02.29 69,586 박○주 96.86 2008.08.01 18,423 소계 토지 건물 748.5 193.72 400,000 700,000 계 토지 건물 2,087.50 437.48 750,000 970,000

2. 청구인은 쟁점부동산을 매도한 사실이 없다는 근거로 다음과 같은 증빙을 제출하였다.

• 가) 소유권이전등기말소등기 등 소장(사건번호 ☆☆지법 2012가합1290호)

(1) 청구인은 쟁점부동산의 매수인들에게 소유권이전등기말소등기 절차를 이행하라는 취지와, 박○주가 쟁점2부동산을 담보로 제공하여 채권최고액 286백만원의 근저당권을 설정한 ☆○서부농업협동조합에게 박○주의 소유권등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라는 취지로 2012.3.7. ☆☆지방법원에 소유권이전등기말소등기 등 소송을 제기하였다.

(2) 소유권이전등기말소등기 등 소장의 주요내용은 다음과 같다. (가) 이○훈은 청구인이 소유한 ○○○도 ○○군 ○면 ○○리 1720-2번지 전 976㎡, 같은 곳 1723번지 674㎡, 같은 곳 1723-6번지 전 709㎡(이하 “○○리토지”라 한다)를 매입할 당시 중개하였던 자로, 2012년 1월경 청구인에게 ○○리토지를 매도하고 쟁점부동산의 인접토지를 매입할 것을 제의하여 청구인이 수락하였다. (나) 2012.2.7. 이○훈이 ○○리토지에 대한 계약금 15백만원을 가지고와서 청구인에게 등기신청용 위임장의 날인을 요구하여 날인하여 주었고, 세 차례에 걸쳐 인감증명 6통, 주민등록 초본 3부를 교부하여 주었다. (다) 2012.2.17. 청구인은 청구인의 사정으로 ○○리토지에 대한 매매철회를 요구하였고, 2012.2.23. 이○훈이 계약을 철회하겠다는 문자를 보내어 와서 청구인은 이○훈에게 받은 계약금을 돌려주었다. (라) 청구인은 2012.3.2. 당초 매각을 진행하던 ○○리토지가 아닌 쟁점부동산의 소유권이 매수인들에게 이전된 사실을 확인하고, ○○○경찰서에 이○훈을 사문서위조 및 사기 등의 혐의로 고소하였으나 이○훈은 2012.2.29. 이미 출국한 사실을 알게 되었다 (마) 따라서 청구인은 쟁점부동산을 매도한 사실이 없어, 쟁점부동산의 매매등기는 원인무효이다.

• 나) 불기소이유통지(사건번호 지방검찰청 □□지청 2012형제7683호, ☆☆지방검찰청 ☆○지청 2012 형제16258호, 지방검찰청 2013형제11980호) 청구인은 쟁점부동산 매매와 관련하여 사문서위조, 사기 등의 죄명으로 이○훈, 유○희, 박○주 외 2명을 고소하였고, 2013.5.31. **지방검찰청검사장 등은 피고소인의 혐의를 인정할만한 증거가 없어 불기소한다는 내용을 고소인인 청구인에게 통지하였다.
• 다) 고소사건 수사지휘 통지(사건번호 ☆☆지검 ★★지청 2012형제14949호) 청구인이 박○주외 2명을 고소한데 대하여 2012.11.8. ☆☆지검 ★★지청장이 경남★★경찰서장에 수사지휘 하였다는 내용을 청구인에게 통지하였다.
• 라) 쟁점부동산 거래관련 서류

(1) 매매무효소송과 관련하여 청구인 및 매수인이 ☆☆지방법원에 제출한 소유권이전등기신청서(매매), 위임장, 인감증명, 부동산거래계약신고필증, 쟁점1부동산의 매매계약서, 영수증 등을 제출하였다.

(2) 소유권이전등기신청서(매매), 부동산거래계약신고필증에 쟁점1부동산의 매매가액은 270백만원, 쟁점2부동산의 매매가액은 700백만원으로 기재되어 있 고, 쟁점1부동산의 매매계약서에는 2012.2.3. 매매대금 270백만원으로 계약하여 계약당일 25백만원을 영수하였다는 청구인의 날인과 이○훈의 서명이 되어 있으며, 잔금 245백만원은 2012.2.15. 지불하기로 되어 있다. 또한 쟁점1부동산의 전세금은 4곳의 점포에 35백만원이라 부기되어 있고, 계약금 영수란과 매도인란에 찍힌 청구인의 도장은 인감증명 및 위임장의 도장과 다른 막도장이 날인되어 있다. 이와 관련하여 이○훈이 쟁점1부동산의 매수인인 김○수에게 전세금을 제외한 잔금 210백만원을 영수하였다는 영수증도 같이 제출되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점2부동산의 매매계약서는 제출하지 않았다.

• 마) 청구인, 매수인들, ☆○서부농업협동조합의 준비○면 및 답변서

(1) 청구인은 쟁점부동산을 매도한 사실이 없다고 주장하는 반면, 매수인들과 ☆○서부농업협동조합은 청구인이 위임한 이○훈에게 매수인들이 쟁점부동산을 매입한 것은 유효하다는 내용으로 작성된 준비○면과 답변서를 제출하였다.

(2) 2012.6.15. 박○주의 소송대리인이 ☆☆지방법원에 제출한 준비○면을 보 면 박○주와 청구인을 대리한 이○훈 사이에 쟁점2부동산에 대한 매매계약서를 작 성 한 사실이 없다는 내용과 쟁점2부동산의 매매대금은 470백만원으로 270백만원 은 이○훈에게 지급하였으며, 나머지 200백만원은 쟁점2부동산을 타인에게 매각한 후 지급하기로 하였으나 아직 지급하지 못하고 있다는 내용이 포함되어 있다.

• 바) 진술조서(2012.3.2., 2012.3.21., 2012.3.22. 3차례 작성) 이○훈의 고소사건과 관련하여 청구인이 ○○○경찰서에 출석하여 작성한 진술조서로서 조서내용을 보면 경찰관이 쟁점2부동산의 매매계약서에는 청구인의 인감도장이 찍혀있고, 부동산의 표지 첨부지와 간인을 하고 있는데 그런 사실이 있는지를 질문하자 청구인은 부동산매매계약서에 인감도장을 찍어준 기억은 전혀 없다면서 이○훈이 계약서에 청구인의 인감도장을 어떻게 찍은 것인지 의문이라고 답변하고 있다.
• 사) 출입국사실조회에 대한 회신 2012.6.13. ☆☆출입국관리소가 ☆☆지방법원장에게 이○훈의 2011.1.1.～2012.6.11. 기간 중 개인별 출입국현황을 회신한 내용으로 동기간 중 이○훈은 7차례에 걸쳐 단기 입출국을 반복하다가 2012.2.29. 마지막으로 출국하여 회신일 현재 입국하지 않은 것으로 나타난다.
• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령을 바탕으로 소유권이전등기말소등기소송 등이 진행 중인 부동산에 대하여 양도소득세 과세를 유보할 수 있는지 여부와 쟁점2부동산의 양도가액을 700백만원으로 보아 과세할 수 있는지 여부를 본다.

1. 먼저 청구인은 쟁점부동산을 매도한 사실이 없고, 매수인들을 상대로 매매무효소송을 제기하여 재판에 계류 중에 있으므로 판결이 확정될 때까지 양도소득세 부과를 유보하여야 한다는 주장을 본다. 가) 소득세법 제88조 에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 같은법 기본통칙 88-0…1【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 제2항에서 『매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다』고 규정하고 있다

• 나) 그러나, 매수인들에게 소유권이전 된 쟁점부동산이 심리일 현재까지 청구인명의로 소유권이 환원 등기된 사실이 없고, 부동산의 매매로 그 소유권이 이전 등기된 후 매매무효소송이 진행중이더라도 소송결과 원인무효로 판시되어 소유권이 환원되지 않는 이상 양도로 보지 아니할 수 없으므로(심사양도1999-483, 2000.3.24., 심사양도2001-0070, 2001.06.01., 같은뜻), 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분청에 달리 잘못이 없다.

2. 다음으로 쟁점2부동산의 양도가액은 700백만원이 아니라 470백만원이라는 청구인의 주장을 본다. 가) 소득세법 제96조 제1항 에 토지와 건물의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정되어 있다.

• 나) 쟁점2부동산의 등기부등본에 양도가액이 700백만원으로 기재된 사실이 확인되는 반면, 청구인은 쟁점2부동산의 실제 매매가액이 470백만원이라는 증빙으로 쟁점2부동산의 매매대금을 470백만원으로 구두약속하였다는 내용이 적혀있는 박○주의 준비○면 외에 어떠한 객관적인 증빙도 제시하지 않고 있어 이를 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액으로 보기 어렵다.(조심2010서3693, 2010.12.27., 같은뜻)
• 다) 따라서, 처분청이 쟁점2부동산의 매매가액을 등기부등본에 기재되어 있 는 700백만원을 실거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없

이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.