무허가주택의 취득가액은 평가액인 5백만원으로 봄이 타당함

OO세무서장이 청구인의 양도소득세 예정신고시 취득가액 205,198,000원에 포함된 쟁점무허가주택가액 40,000,000원을 부인하고, 2012.11.26. 청구인에 대하여 한 양도소득세 16,428,770원의 부과처분은 쟁점무허가주택의 가액을 5,091,625원으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 1991.4.15. OO시 OO구 OO동 산 97-1 소재 무허가 주택 26㎡(이하 “쟁점무허가주택”이라 한다)를 취득하여 OO제1구역 주택재개발사업조합으로부터 입주권을 부여받은 후 2002.6.7. 청구외 산림청으로부터 같은 동 산 97-7 대 12㎡와 같은 동 산 97-13 대 17㎡를 18,516,500원에 국유재산을 불하받은 후 주택재개발사업조합으로부터 OO시 OO구 OO동 1735 OOO휴먼시아 207-403(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 2006.8.28. 임시사용승인을 받아 분양받고, 2011.11.22. 청구외 AAA에게 양도하면서 양도가액 423,000,000원, 취득가액 205,198,000원, 기타 필요경비 1,740,027원으로 하여 양도소득세 59,846,690원을 2012.1.31. 신고․납부하였다.
• 나. OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 취득가액에 쟁점무허가주택의 취득가액 40,000천원을 가산하여 신고하였으나, 실지매매계약서 및 매매대금의 지급증빙이 없이 부동산 매매가액 확인서만을 제출하여 취득가액에서 40,000천원을 부인하여 청구인에 대하여 2012.11.26. 이 건 양도소득세 16,428,770원을 경정․고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.28. 이의신청을 거쳐 2013.3.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점아파트를 양도하고, 양도소득세를 신고하는 과정에서 기존에 취득한 쟁점무허가주택 계약서 등 지출을 입증할 서류가 필요하다는 사실을 알게 되었으나, 본인의 무지 또는 관리 소홀로 분실하였으며 급한 마음에 당시 쟁점무허가주택을 중개한 부동산중개사무소를 수소문하여 거래 당시 실거래가를 확인해 달라고 부탁하였으나 거래 금액을 기억할 수 없으나 당시 시세는 위치 등에 따라 40백만원에서 70백만원까지 거래된 것으로 기억하여 확인서는 낮은 금액인 40백만원으로 부동산 매매가격 확인서를 받아 양도소득세를 잘못 신고 납부하였다. 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제163조 제12항 그리고 같은법 시행령 제170조의 2에 의하면, “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로써 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증빙서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.”라고 되었다. 이에 청구인은 취득 당시 타인 매매계약서를 어렵게 수집하여 취득실가 보충조서와 같이 취득실가를 입증하오니 취득가 65백만원을 인정하여 양도소득세를 재경정하여야 한다.
• 나. 처분청의 이의 신청 결정서를 보면, “입주권 자격을 취득한 2003.11.25.(관리처분인가일)에 비해 훨씬 이전인 1991.4.15.에 쟁점무허가주택을 취득하였으므로 취득가액에 조합원 지위 가치가 반영되었다고 보기 어렵다.”라고 하였으나, 이는 재건축 재개발 아파트에 대한 오해에서 비롯된 것으로 입주권을 취득할 수 있는 자격은 조합설립일 또는 사업고시 인가일 현재 사업지내에 부동산을 가지고 있는 사람이면 소유기간에 불구하고 조합원으로써의 지위를 갖게 되며 쟁점사업자는 1985년부터 재개발이 추진되어 온 곳으로 당연히 쟁점무허가주택에는 조합원 지위 가치가 반영되었다. 또한, “쟁점무허가주택 취득가액은 입주권이 아닌 무허가건물 취득가액으로서 해당 건축물이 관리처분계획인가일(2003.11.)전 멸실되었고, 분양계약시 토지분에 대해서만 종전부동산 평가액에 대한 보상(분양금액에서 차감)되었으므로 취득가액 불산입함이 타당한다.”라고 하였으나, 이 또한 사실을 잘못 이해한 것으로 관리처분 내역서(분양대상자별 종전권리가액 평가내역서 참조)에 종전부동산 가액평가에는 종전토지평가액 18,516,500원과 건물(무허가주택)평가액 5,091,625원 합계 23,608,125원으로 분명히 쟁점무허가주택가액이 포함되어 있으며, 사업고시인가일(2001.9.28.) 이후 사업시공자인 대한주택공사(현 LH공사)로부터 이주비 10백만원을 받고 주택공사에 명도하였으며 그 후 대한주택공사에서 재개발사업의 일환으로 쟁점무허가주택을 멸실하였던 것이다. 따라서 쟁점무허가주택 취득가액은 당연히 재개발아파트의 취득원가에 산입해야 한다.
• 다. 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호 에서 “주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부속토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부속토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하는 산식은 [관리처분인가후양도차익×납부한청산금÷(기존건물과 그 부속토지의 평가액+납부한청산금)(이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다)+{{관리처분인가후양도차익×기존건물과 그 부속토지의 평가액÷(기존건물과 그 부속토지의 평가액+납부한 청산금)}+관리처분계획인가전양도차익(평가액-취득가액-필요경비)}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)”라고 규정하고 있다. 그런데도 처분청은 쟁점아파트 양도차익을 계산하면서 관리처분계획인가일후 양도차익만 계산하고 관리처분계획인가전 양도차익은 계산하지 않고 무시하여 스스로 법을 위반하였다. 만약 쟁점무허가주택의 취득가액을 인정하지 아니한다면 기존 토지 취득금액은 18,516,500원이고, 관리처분계획인가서에서 기존부동산의 평가금액이 23,608,125원이므로 기존부동산의 양도차익이 5,091,625원 발생하였을 것이다.
• 라. 감정가액이나 환산취득가액의 적용이 불가능한 경우 매매사례가액으로 타인 매매계약서를 적용하여야 한다.

• 가. 실지취득가액이 65백만원이라는 청구 주장에 대해 청구인은 1991.4.15. 취득한 쟁점 무허가주택에 대한 취득가액(청구주장 65백만원)을 양도물건의 필요경비에 산입하여 줄 것을 주장하고 있다. 아파트입주권을 취득하기 위한 전제로서 쟁점 무허가주택을 취득하였다고 한다면 동 양수대금은 분양권 취득을 위한 경비로 볼 수 있으나, 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 그 가액으로 하는 것인데, 청구인은 쟁점 무허가주택 취득실가에 대한 입증을 함에 있어 양도소득세신고시에는 OO OO구 소재 OO부동산 BBB가 확인한 “부동산매매가격확인서”(붙임)를 첨부하여 40,000,000원으로 신고한 후 2013.3.21. 본 심사청구서 제출시에는 다시 본인의 명의로 작성한 “취득실가 보충조서”를 붙임 서류로 하여 취득가액을 65,000,000원으로 변경하여 동 심사청구서를 제출하였다. 청구인의 취지대로 인정 한다면 양도주택의 취득에 관련된 실 계약서 및 대금증빙 서류 등을 제출하여 취득가액 65,000,000원에 대해 진정성 있는 입증이 전제되어야 할 것이나 취득당시 매매계약 당사자(전 소유자)의 인적사항을 밝히지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 바, 평당 8,125,000원을 지급한 대금 지급근거도 제시하지 못하고 있다. 따라서, 청구인이 제시한 쟁점 무허가주택 취득가액 65,000,000원은 근거 없는 주장이며, 진정성이 없어 용인하기 어렵다.
• 나. 처분청이 관리처분 인가전과 관리처분 인가후의 양도차익을 구분계산하지 않아 양도차익을 과소계산한바, 부과결정에 하자가 있으므로 재경정해야 한다는 주장에 대해 쟁점아파트는 주택재개발 사업의 시행결과 신축된 주택을 양도하는 경우로서 양도차익을 구분하여 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 다만, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 구분계산하지 아니하고 양도가액에서 분양가액과 쟁점 무허가주택 취득가액(40백만원)만을 차감하는 방식으로 신고하였고, 신고내용 중 무허가주택의 취득가액에 대한 거래증빙불비 부분에 대해서 부과결정이 이루어진 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점무허가주택의 취득가액을 매매사례가액에 따른 65백만원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. ～ 5. (생략)

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2, 3. (생략)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. ～ 4. (생략) (이하 생략) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다) 에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가후양도차익 이라 한다) ＋[(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가전양도차익 이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

• 가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]
• 나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 청산금납부분양도차익 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 기존건물분양도차익 이라 한다)

제1항제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 기존건물과 그 부속토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 기준시가 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 및 제2항제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획인가일 전후"로 본다.

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간

2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

• 가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
• 나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익: 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 － 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익: 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익: 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 － 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) － 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

• 다. 사실관계

1. 처분청은 양도가액 423,000,000원, 취득가액 165,198,910원, 필요경비 1,740,027원으로 하여 2012.11.26.자로 청구인에 대하여 2011년 과세연도 양도소득세 16,428,774원으로 경정하는 양도소득세 결정결의서를 제시하고 있다.

2. 청구인은 청구인이 2012.1.31.자로 신고한 양도가액 423,000,000원, 취득가액 205,198,000원, 필요경비 1,740,027원으로 하는 2011년 과세연도 “양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서”와 다음을 증빙을 제시하고 있다.

• 가) 쟁점아파트에 대한 2011.10.9.자 매매가액 423백만원의 “아파트 매매 계약서”
• 나) OO부동산 BBB의 건물번호: 4044-596의 1991년도 매매가격은 40백만원임을 확인하는 “부동산 매매가격확인서”
• 다) 2006.7.12.자 대한주택공사 서울지역본부장의 “관리처분계획변경공람안내”
• 라) 쟁점아파트에 대한 집합건물 “부동산등기부등본”
• 마) 2002.6.7.자 서울국유림관소장의 “국유재산(토지) 매매계약 체결” 공문과 “국유재산 매매 계약서” 소재지 지번 지목 지적(㎡) 매각면적(㎡) 매각대금 OO구 OO동 산97-13 임 1,519 12 7,662,000 ” 산97-7 임 6,516 17 10,654,500
• 바) 세목별 과세(납세) 증명서 세목 년도 과세번호 과세대상 기분 세액 재산세(건축물)등 1995 710-001248 OO구 정기분(06월분) ￦4,420 재산세(건축물)등 1997 710-001241 OO구 OOOO구OO동산97-1(4044-596) 정기분(06월분) ￦1,670 재산세(건축물)등 1998 710-001244 OO구 서울OO구OO동산97-1(4044-596) 정기분(06월분) ￦1,300 재산세(건축물)등 1999 710-001281 OO구 서울OO구OO동산97-1(4044-596) 정기분(06월분) ￦1,460 재산세(건축물)등 2000 710-001297 OO구 서울OO구OO동산97-1(4044-596) 정기분(06월분) ￦1,460 재산세(건축물)등 2002 710-001123 OO구 OO동(산) 97-1 외1필지 4044동 596호 정기분(06월분) ￦10,730
• 사) 처분청이 청구인에게 쟁점무허가주택의 취득가액 40,000천원과 관련한 “과세자료 해명 안내문”와 그에 따른 청구인의 “답변서”
• 아) 2001.10.9.자 “관보” ～ ◎(OO)OO구고시제2001-70호 OO제1구역주택재개발사업시행인가 ～ 건 축 물 무허가건축물관리대상 권리의 소재지 면 적 소유자 도엽번호 건물번호 측량(㎡) 대장(평) 성 명 주 소 4044 596 28381 산97-13 12 8 CCC ～ 596 산97-7 17

3. 청구인은 쟁점무허가주택에 대하여 “분양대상자별 종전 권리가액 및 분양대지․건축시설의 가격”을 제시하고 있다. 분양대상자 종전의 토지․건축물의 명세 및 가격(사업시행일 이전 고시일 기준) 공급면적(평형) 동호수 성명 소재지 토지 건축물 총평가액 지목 면적(㎡) 평가액 용도 면적(㎡) 평가액 34.38평 207-403 CCC 산97-13 임 12 7,662,000 가옥 26 5,091,625 23,608,125 207-403 산97-7 임 17 10,854,500

4. 청구인 본인이 2013.2. 작성한 타인 매매계약서 2부를 첨부하여 쟁점무허가주택을 65,000,000원에 취득하였다는 “취득실가 보충조서”와 다음의 증빙을 제시하고 있다.

• 가) 2013.2.13.자 OO구청장의 “기존무허가건물 철거사실 확인” 위치 면적 건물번호 소유자성명 소유기간 비고 서울 OO구 OO동 산97-1 8평 4044-596 DDD 85.09.20～ 91.04.14 철거일자 2002.11.04 CCC 91.04.15～ 철거시까지
• 나) 1990.5.12.자 매도인(EEE), 매수인(FFF), 중개업자(GGG)의 OO시 OO구 OO7동 산 97-11 건물 약 8평 매매대금 53,000,000원의 “부동산매매계약서”
• 다) 1991.4.22.자 매도인(HHH), 매수인(III), 중개업자(JJJ)의 OO시 OO구 OO7동 산 103-2 무허가건물 8평 매매대금 75,000,000원의 “부동산매매계약서”

5. 2006.8.28.자 대한주택공사의 2006.8.23.～2008.8.22. 기간의 “임시사용승인서”

6. 2013.1.14.자 청구인에 대한 OO지방국세청장의 이의 2012서0OOO“결정서” ～ 신청인이 관리처분계획인가전 기존주택인 쟁점무허가주택의 취득가액을 65백만원으로 인정하여야 한다며 제출한 인근부동산 중개업자 확인의 “확인서”와 인근 무허가주택의 “부동산매매계약서”를 살펴보면, 인근부동산 중개업자 확인의 확인서에는 ‘금사천만원’으로 되어 있으며, 쟁점무허가주택의 취득과 관련한 증빙으로 보기에는 매매일자, 매매물건의 면적, 소재지, 전 소유자 등이 전혀 확인되지 않으며, 또한 대금지급과 관련한 객관적 금융자료 역시 제시하지 못하는 바 동 확인서만으로는 쟁점무허가주택의 취득 증빙으로 보기 어려운 점, 그리고 쟁점무허가주택 인근의 무허가 주택의 당시 부동산매매계약서(계약일자: 1991.04.22.)상 매매대금이 75,000,000원으로 기재되어 있으나, 이러한 정황만으로 실제 쟁점무허가주택의 취득가액이 65백만원임을 입증하는 객관적인 증빙이 될수는 없다고 보여져 신청인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. ～

• 라. 판 단 청구인은 쟁점무허가주택의 취득가액이 65백만원임을 주장하고 있고 있어 이에 대하여 살펴보면, 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요 경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것인 것(대법원 2007. 10. 26. 선고, 2006두16137 판결 참조)으로 53백만원과 75백만원의 부동산매매계약서를 제시하면서 청구인의 쟁점무허가주택의 취득가액이 65백만원임을 주장하고 있으나, 부동산매매계약서 상의 당사자들이 계약서의 금액으로 신고한 사실에 대한 입증이 없을 뿐만 아니라 청구인이 쟁점무허가주택의 취득가액 65백만원을 입증할 수 있는 부동산매매계약서나 그에 따른 금융증빙 등의 제시가 없어 쟁점무허가주택의 취득가액이 65백만원이라는 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단되나, 2013.2.13.자 OO구청장의 기존무허가건물 철거사실 확인과 분양대상자별 종전 권리가액 및 분양대지․건축시설의 가격에 쟁점무허가주택에 대하여 5,091,625원으로 평가하고 있어 특별한 사정이 없는 한 쟁점무허가주택의 가액을 5,091,625원으로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 처분청이 쟁점무허가주택의 가액을 “0”으로 본 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.