쟁점토지를 양도하고 지급받기로 한 양도대금이 확인되고, 양도대금과 별도로 받은 금액은 재개발사업의 원활한 추진을 도와 준 사례금으로 보임

○○세무서장이 2012.12.3. 청구인에게 한 2006년 과세연도 양도소득세 188,936,860원의 부가처분은 ○○시 ○○동 산50-4 임야 93㎡ 및 ○○동 170-45 도로 119 ㎡의 양도가액을 333,400,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○동 산50-4 임야 93㎡ 및 ○○동 170-45 도로 119㎡(이하 “쟁점토지”이라 함)를 2005.4.13. 76,000,000원에 취득하여, (주)○○종합건설(이하 “청구외법인”이라 함)에게 2005.12.28. 95,000,000원에 양도하였다고 2006.2.28. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 함)은 청구인에 대한 부동산 투기 혐의자 조사를 실시하여 쟁점토지는 양도가액이 433,400,000원, 취득가액이 192,375,000원인 사실과 2006.1.6. 등기이전 되었음을 확인하여 ○○세무서장(이하 “처분청”이라 함)에게 통보하고, 처분청은 청구인에게 2012.12.3. 2006년 과세연도 양도소득세 188,936,860원을 경정․고지하였다 청구인은 ○○지방국세청의 이의신청을 거쳐 2013.3.19. 이 건 심사청구를 하였다.

1. 재개발 사업이 실행이 되게 된 2006.1.6. ○○ ○○동 170-45번지를 소유권을 이전하면서 일금 일천만원을 현금으로 지급 받았으며, 2006.1.13. 54,000,000원을 무통장입금으로 지급받았으며, 2006.1.16. ○○ ○○동 산 50-4번지는 269,400,000원을 통장으로 입금 받고 소유권을 이전하였다. 2) 청구인은 청 구외법인의 법무사가 소유권 이전 등기를 하면서 양도소득세 신고를 대행하여 준다고 하여 청구외법인으로부터 납부서를 받아 2006.2.28. 납부하였다.

3. 청구인은 세법에 대한 지식이 없는 일반인으로 청구외법인과 청구외법인의 법무사가 준 납부서로 납부만 하였으므로 최근 조사청의 통보를 받고 양도소득세신고가 취득세, 등록세 과세표준으로 작성된 다운계약서(검인계약서)에 의하여 신고, 납부되었다는 사실을 알게 되었다.

4. 세무조사를 받는 과정에서 청구외법인으로부터 443,400,000원을 받은 사실이 있다고 진술하였으나 구체적으로 양도소득과 기타소득에 대한 개념도 없었을 뿐만 아니라 조사관도 구체적으로 질의를 하지 않아, 당연히 청구인이 먼저 설명을 하거나 진술을 할 수 있는 지식이 없는 상태였다.

5. 이후 양도소득세 부과처분에 대하여 징수유예신청을 세무대리인에게 의뢰하는 과정에서 세무대리인이 양도소득세 부과처분은 토지매매대금이 443,400,000원이라고 설명하여 처음 알게 되었으며, 사실관계를 세무대리인에 설명하는 과정에서 양도금액은 공증서에서 확인되는 바와 같이 333,400,000원을 받았으며, 컨설팅용역 수수료로 110,000,000원을 받았다는 정확한 사실을 청구인이 알게 되었다.

• 나. 청구인과 청구외법인에게 컨설팅용역을 제공한 사실이 존재한다.

1. 청구인은 2005년 1월 경 청구외법인의 실질적인 대표 유○○와 만나 재개발 사업 전반에 대하여 건축시공기술사로서 전문적 지식 또는 기능을 활용하여 보수를 받고 컨설팅 용역을 제공하기로 하였다. 2005년 당시 청구인은 ○○건설(주) 지사장(상무이사)으로 재직하고 있었으므로 ○○건설(주)의 내규 상 겸업 금지의 규정으로 인하여 컨설팅 용역 계약서를 작성하지 않고 컨설팅 용역을 수행하였다.

2. 청구인이 컨설팅 용역을 한 내용은 다음과 같이 크게 5가지로 정리할 수 있다. 첫째, 사업성 확보를 위한 단지 배치 안에 관련된 사항으로 평형별 배치, 조망권 확보, 조경면적 확보로, 이는 사업을 진행함에 있어서 분양가액을 결정하거나 분양성 제고를 위하여 사업의 승패를 좌우할 수 있는 내용인 것이며, 시행사가 건축설계사가 설계도면을 만드는 과정에서 이러한 전문적 지식을 통한 의뢰가 이루어지지 않은 경우 사업 수익성 확보에 막대한 영향을 미칠 수 있는 사항이다. 둘째, 건축 설계 관련 컨설팅으로 건축구조의 적정성, 시공성 재고 등의 컨설팅 용역임. 이는 건축을 위하여 품질관리, 공정관리, 안전관리와 같은 부분은 감리회사에 의하여 이루어질 수 있으나, 원가관리와 같은 비용의 적정성을 분석하여 지속적으로 통제하지 않으면, 수익성 악화를 초래할 수 있는 중요한 컨설팅 사항이다. 셋째, 사업승인 관련 대 관청 협조를 위한 컨설팅으로 용적율 최대 확보, 사업승인여부와 관련된 사항임. 당시 관할구청인 ○○구청 지구단위계획 승인은 용적율이 300%였으며, 용적율 300%로 설계하여 신청하였으나 ○○광역시에 승인을 받는 과정에서 용적율이 265%로 조정하라는 통보를 받았다. 이에 청구외법인은 전문적 지식을 가진 청구인의 도움으로 용적율을 증대하여 278%로 최종 승인을 받게 되었다. 이는 사업 수지 개선에 있어 50여억원의 개선 효과를 가져올 수 있는 사항으로 이러한 막대한 이익과 관련된 사항을 청구외법인으로서는 당연히 청구인과 같은 전문적 지식을 가진 자의 조력을 받아야 할 사항이다. 넷째, 시공사 선정 관련 컨설팅으로 분양성 재고를 위한 브랜드 확보, 사업성 확보를 위한 적정한 시공금액의 협상, 시공사 계약조건상 독소 조항이 있는지 여부에 대한 사항임. 시공사 선정에 따른 분양성 제고는 사업의 승패를 좌우할 수 있는 중요한 사안일 뿐 아니라 이러한 과정에서 시공사는 시공금액을 증가 시켜 계약을 체결하려고 하고, 이는 사업에서 원가가 증가되어 이익에 막대한 영향을 미치는 사항이며, 대기업인 시공사의 계약서 상 독소 조항이 있는지의 여부는 청구인과 같이 ○○건설 영남지사장으로서의 오랜 경험과 전문적 지식이 사업의 승패에 영향을 미칠 수 있는 사항이다. 다섯째, 기타 사업주의 요청 사항으로 분양가의 적정성을 분석, 분양시기의 적시성 분석과 관련된 사항이다. 이는 분양성을 제고하여 적정하게 적절한 시기에 분양을 하여 사업을 성공적으로 할 수 있는 마케팅과 관련된 전문적 지식을 통한 컨설팅으로 사업의 성공여부에 중요한 컨설팅 사항이다.

3. 이와 같이 청구인의 컨설팅 용역은 당시 재개발 사업의 성공 여부에 막대한 영향을 미칠 수 있는 사항이며, 컨설팅 용역을 통하여 청구외법인은 막대한 이익을 창출할 수 있는 실질적인 도움을 받았고 이에 대하여 컨설팅 용역 수수료를 지급한 것이다. 이는 2005년 상반기 경부터 2006년 상반기까지 지속적으로 전문적 지식을 통한 컨설팅 업무를 수행하였다.

4. 청구인은 2005.4.13. 물건소재지 ○○ ○○동 산50-4, 170-45번지를 취득하였으며, 2005.4.22. 토지사용약정서를 작성하여 법원으로부터 공증을 받았다. 재개발 사업에 대한 컨설팅 용역을 제공하는 과정에서 사업의 실행이 이루어지지 않을 수도 있고 청구외법인의 대표가 구두로 약속한 컨설팅 용역에 대한 대가를 지급하지 않을 수도 있다고 판단하여 이 때 컨설팅 용역 계약서의 작성을 요구하여 작성하였다.

• 다. 이 사건 부과처분의 위법성

1. 쟁점토지 대금으로 지급받은 금액은 333,400,000원으로 전문적 지식 또는 특별한 기능을 가진 자가 당해 지식 또는 기능을 활용하여 보수 또는 기타 대가를 받고 제공하는 용역에 해당하는 기타소득에 해당하는 소득인 110,000,000원은 양도가액에서 제외되어야 한다.

2. 토지 매매대금이 사인간의 적정가격을 산정하여 결정한 것이 아니라 주택 공급에 관한 규정의 주택건설 촉진법 제32조(주택의 공급) 및 주택에 관한 규칙에 의하여 재개발 사업의 아파트를 공급받기로 한 공증 받은 약정서가 있으며, 공증 받은 약정서의 내용에 따라 아파트를 공급받지 못할 경우 배당평형을 바탕으로 평당 가액을 곱하여 책정된 가액인 333,400,000원이라는 명백한 산정 기준에 따라 재개발 아파트를 대신하여 받기로 한 것이다.

3. ○○건설(주) 지사장(상무이사)으로 재직할 당시에 건축시공기술사로서 전문적 지식 또는 기능을 활용하여 보수를 받고 컨설팅 용역을 제공하였으며, 소유권 이전이 이루어지고 난 이 후인 2012.1.18. 110,000,000원을 지급받은 것으로 이는 기타소득에 해당되므로 토지의 매매대금과는 무관한 것이 명백하다.

• 라. 이의신청에 대한 결정문에 대한 청구인의 반박 설명

1. 사실관계에 대하여 설명을 하면서 매매계약서에 대한 처분청의 주장은 쟁점 사항이 아닌 일반적인 검인 다운계약서에 대한 설명일 뿐이며 쟁점을 흐리는 내용에 불과하다.

2. 쟁점토지의 취득․양도시 매매계약서는 청구인이 직접 작성한 사실이 없으며, 이는 당시 시행사인 청구외 법인이 임의로 작성한 것이다. 실제 매매계약서가 아닌 법무사가 취·등록세 납부를 위하여 작성된 다운계약서를 검인받은 계약서라는 사실을 처분청에서도 확인한 것이므로 청구인이 당시 약정서를 공증을 받아 현재까지 보유중인 공증서가 실제 매매계약서와 다름없는 것이며, 조사 당시 다운계약서외에 실제계약서를 제출하지 않았다는 사실이 쟁점이 될 수는 없는 것이다.

3. 쟁점토지 양도가액에 대한 청구외법인 관련서류

• 가) 엑셀자료 ‘토지대 433,400,000’으로 기재되어 있고, ‘2005.12.28.’, ‘2006.1.13.’이 별도로 기재되어 있다고 하나, 이는 수차례 설명한 바와 같이 청구외법인이 기타소득으로 지급하여야 하는 소득을 원천징수이행의무를 하지 아니하고 쟁점토지의 양도대가와 기타소득을 합하여 기록한 것에 불구하며, 청구외법인의 실질적인 대표가 검찰 조사 시 수감 중에 있었으므로 사실관계의 확인이 검찰에서도 이루어지지 않았으며 조사청에서도 검찰 자료만을 가지고 판단한다는 것이 조사를 충실히 수행하지 않았다는 사실을 자인하는 것이다.
• 나) 영수증 및 무통장입금증, 수표사본에 대하여 설명을 하면, 처분청에서 제출한 영수증에 쟁점토지의 지번이 적혀 있는 것은 사실이나 일금 379,400,000원에 대한 세부적인 내용으로 110,000,000원1, 269,400,000원2이 수기로 기재되어 있다는 사실에 대하여 간과하고 있다. 쟁점토지 양도가액의 잔금을 지급하면서 공증된 부동산 매매계약서와 같이 두 장의 수표를 발행한 내용을 기재한 영수증을 작성하였으나, 한 사실은 일반적인 토지 매매 대금이라면, 수표를 2장으로 발행할 이유가 없다.

4. 청구인의 문답서 내용 문답서 상의 내용에 대하여는 수차례 이의를 제기한 바와 같이 당시 공증받은 약정서외 실제 매매계약서를 찾지 못하였으며, 또한 청구외법인의 실질적인 대표가 수감 중에 있었으므로 확인도 할 수 없었으므로 돈을 받은 사실을 인정한 것이지 양도가액이 얼마인지, 기타소득이 얼마인지, 기타소득이 무엇인지도 알지를 못한 상황에서 문답서를 작성된 것이라는 사실을 수차례 조사청의 조사관에게도 다시 설명하였고, 이의신청과 심사청구에서도 수차례 주장하고 있는 사실로 심사청구위원회에서 청구인을 출석 요청하는 경우에 반드시 출석하여 진실된 사실임을 입증하고 싶은 사항이다.

5. 건축시공기술용역계약서 사본 상 청구인의 주소와 주민등록초본의 주소 불일치는 매매계약서를 작성하여 공증을 받을 당시에 용역계약서를 작성하면서 소급하여 용역 개시일을 계약일로 작성한 것일 뿐 주소가 불일치하다고 신뢰할 수 없다는 주장과 관련하여, 이는 청구인이 매매계약서에 양도가액을 333,400,000원으로 명시하여 공증을 받았으므로, 청구외법인으로부터 용역계약서를 작성하지 않으면 용역대가를 지급받지 못할 우려로 작성을 요청하였으며, 그로 인하여 실제 작성일은 2005년 4월 공증 받을 당시에 작성한 것으로 당시 주소를 기입하여 작성한 것이다.

6. 조사청은 청구인이 원본을 분실하여 사본만을 제시한 매매계약서 등과 양도소득세 예정신고서 및 첨부된 매매계약서, 원본을 제시한 인증서에는 모두 다른 도장이 날인되어 있다고 주장하고 있어 이를 보면, 양도소득세 예정신고서 및 취득시 첨부된 매매계약서는 청구외법인과 법무사 사무실에 다운 계약서를 작성하여 검인을 받으면서 만들어진 도장으로 청구인과 무관하게 법무사 사무실에 만들어 사용한 것이며, 양도시 매매 계약서는 양도인의 인감도장과 인감증명서가 있어야 하고, 공증받은 토지사용약정서는 인감도장으로 기타 서류의 경우 반드시 인감도장이 필요한 것이 아니므로 청구인의 일반도장이 사용된 것이다.

• 가. 당초 청구인에 대한 조사당시(’12.5.23.착수하여 ’12.07.05. 약 30일간 조사종결시까지) 청구인은 청구외 법인에 대한 컨설팅용역계약 사실에 대하여 주장하거나 증거자료를 제출한 사실이 전혀 없었고 처분에 대한 불복에 임하여 사후적으로 주장하고 있는 바이며, 이에 대한 근거서류 또한 조사 당시 제출한 적이 없다.
• 나. 검찰수사시 확인된 양도금액 관련 청구외법인의 자료에도 양도금액 433백만원이 토지대금으로 명기되어 있음은 물론 처분청에서 조사 당시 청구인의 쟁점토지의 양도에 대한 사실관계 문답서작성 시에도 위 금액이 토지 양도대금이라고 답변하였으며, 컨설팅용역에 대해 전혀 진술한 사실이 없었다.
• 다. 조사당시 제출되지 않았던 부동산매매계약서와 컨설팅계약서 등은 당사 자간 이해관계의 필요에 따라 사후적으로 작성가능한 문서로 동 계약서에 대한 진위여부가 확인되지 아니하며, 청구인이 사후에 제출한 문서상(매매계약서, 건설팅 관련 계약서) 날인된 도장과 양도 당시 사용한 도장은 서로 다른 도장 으로 이는 청구인의 제출 서류가 신빙성이 없다는 사실을 입증하기에 충분하다.
• 라. 상기 내용과 같이 청구외법인으로부터 지급받은 컨실팅용역대가로 지급 받았다는 110백만원에 대한 구체적인 용역제공내역이 없고, 제출한 용역제공 관련 서류 또한 사후에 제출된 자료로 신빙성이 부족함은 물론 청구외법인의 대금지급자료에도 양도대금 433백만원 전체가 ‘토지대금’으로 표기되어 있어 이를 달리 볼 이유가 없다 할 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 4) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

19. 다음 각목의 1에 해당하는 인적용역(제15호 내지 제17호의 규정을 적용받는 용역을 제외한다)을 일시적으로 제공하고 지급받는 대가

• 다. 변호사·공인회계사·세무사·건축사·측량사·변리사 기타 전문적 지식 또는 특별한 기능을 가진 자가 당해 지식 또는 기능을 활용하여 보수 또는 기타 대가를 받고 제공하는 용역
• 라. 가목 내지 다목 외의 용역으로서 고용관계 없이 수당 또는 이와 유사한 성질의 대가를 받고 제공하는 용역

② 기타소득금액은 당해년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 5) 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해년도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호의 규정에 의한다.

1. 제21조 제1항 제4호의 승마투표권 또는 승자투표권의 구매자에게 지급하는 환급금에 대하여는 승마투표적중자 또는 승자투표적중자가 구입한 당해 승마투표권 또는 승자투표권의 단위투표금액의 합계액을 필요경비로 한다. 1의2. 제21조 제1항 제14호의 당첨금품등에 대하여는 당해 당첨금품 등의 당첨당시에 슬러트머신 등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.

2. 제1호·제1호의2 및 제27조 제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다. 6) 소득세법 시행령 제87조 【기타소득 등의 필요경비계산】 다음 각 호의 1에 해당하는 기타소득 또는 일시재산소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다.

1. 법 제21조 제1항 제1호의 기타소득 중 공익법인의 설립·운영에 관한 법률의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금과 부상

2. 법 제21조 제1항 제9호·제18호 및 제19호의 기타소득

3. 법 제21조 제1항 제15호의 기타소득

4. 법 제20조의2 제1항의 일시재산소득 및 법 제21조 제1항 제7호의 기타소득으로서 필요경비가 확인되지 아니하거나 수입금액의 100분의 80에 미달하는 것

5. 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금

• 다. 사실관계

1. 청구인의 이의신청에 대한 결정서에서 확인된 내용은 다음과 같다.

□ 쟁점토지 양도가액 관련서류 (1) 청구외법인의 엑셀자료 ‘토지대 433,400,000원’으로 기재되어 있고, ‘2005.12.28.’, ‘2006.1.13.’이 별도로 기재되어 있다. (2) 영수증 및 무통장입금증, 수표사본 쟁점토지의 양도가액이 433,400,000원이라는 대금증빙으로, 다음과 같이 작성된 영수증과 2006.1.13. 발행된 수표 2매 379,400,000원(110,000,000원 1매, 269,400,000원 1매), 2006.1.13. 청구인의 계좌로 54,000,000원이 이체된 무통장 입금증 1매가 제출되었으며, 영수증에는 수기로 금액, 지번, 날짜, 인적사항이 기재되고, 379,400,000원 옆에 별도로 ‘￦110,000,000×1’, ‘￦269,400,000×1’이 수기로 기재되어 있으며, 각 수표 뒷면에는 ‘윤○○(청구인), 170-45, 산50-4’이 수기로 기재되어 있다. 영 수 증 일금: 삼억칠천구백사십만원 정(￦ 379,400,000) 상기 금액을 ○○시 ○○동 170-45 번지, 산50-4 번지으로 정히 영수함. 2006 년 1 월 13 일 영 수 인 성 명: 청구인 (도장날인) 주민번호: 52**- 주 소: 동 **APT 000-0000 연 락 처: 000-0000-0000 (주)○○종합건설(청구외법인) 귀중 수기로 기재된 부분은 아래줄로 표시함

□ 청구인의 문답서 2012.7.4. 조사청에서 청구인이 근무하는 사옥신축부지 사무실에 방문 하여 작성한 것으로, 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액과 관련된 내용을 발췌하면 다음과 같고, 청구인은 문답서 작성 시 청구외법인에 용역을 제공하였다는 진술을 하거나 관련 증빙을 제시한 사실은 없는 것으로 나타난다. 문) 실제 양도금액이 얼마인지 확인하여 주시겠습니까? 답) 귀 청의 조사 착수 사실을 인지하고 찾아서 제시한 증빙자료와 같이 청구외법인으로부터 433,000,000원을 지급받았으며, 제 명의 ○○은행계좌에 54,000,000원과 당좌수표로 110,000,000원권 1매, 269,400,000원권 1매를 받았 습니다. 문) 그렇다면 쟁점토지의 실제 양도가액은 433,000,000원이 맞다는 것입니까? 답) 예 맞습니다. (중략) 문) 귀하의 진술내용대로라면 평소 건설업을 하면서 알게 된 지인으로부터 쟁점토지를 소개받았으며, 취득대금 192,375,000원을 청구외법인의 요구에 의하여 ○○○명의 계좌인 ○○은행 109--*로 입금하여 주었다는 것입니까? 답) 예, 맞습니다. 문) 위 귀하의 진술대로라면 쟁점토지의 매입은 청구외법인이 이미 부지를 확보하였거나 매입하여 둔 상태에서 귀하에게 쟁점토지의 매입을 알선하여 주었다는 진술같은데, 청구외법인에서 직접 부동산을 직접 취득하면 될 것인데 귀하에게 부동산을 취득하게 한 후 재매입한 이유가 무엇인가요? 답) 정확히 알지는 못하겠으나, 청구외법인은 시행사이고 사업인가를 받기 위하여는 일정범위의 부동산을 매집하여야 하나 자금이 부족하므로 지인들 로부터 자금을 투자받는 형태로 지인명의로 부동산을 취득하여 부동산의 권리행사를 청구외법인에서 행사함으로써 사업인허가에 필요하여 저에게 알선하여 취득한 것입니다. (중략) 문) 위 귀하의 진술내용을 종합하여 보면, 평소 알고 지내던 지인으로부터 쟁점토지를 알선 받아 취득․양도와 관련한 매매계약, 등기이전 관련서류 일체를 청구외법인에서 위임하여 처리하여 주었으며, 양도대금은 433,400,000원, 취득대금은 192,375,000원, 취등록세 3,540,560원으로 지급받고 지출한 것이라는 진술이죠? 답) 예, 맞습니다.

□ 판단 1) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 333,400천원으로 계약 시에 1천만원을 현금으로 받았으며, 110,000천원은 컨설팅용역에 대한 대가라고 주장하나, 2) 조사청과의 문답 시 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 433,400천원이라고 답변한 사실이 확인되고, 당시 컨설팅 용역에 대한 언급이 없었던 점, 청구인은 계약시 1천만원을 현금으로 받았다고 주장하면서도 이를 입증 할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 않았고, 조사청에서 제시한 쟁점토지의 대금증빙에서 2006.1.13. 54백만원이 이체되고, 같은 날 379,400천원의 수표 2매가 발행되어 이에 대한 영수증이 작성된 것으로 확인 되므로, 2006.1.13. 쟁점토지의 매매대금으로 433,400천원이 청구인에게 지급된 것으로 보이며, 또한 영수증 및 수표 뒷면에 ‘○○동 170-45번지, 산50-4번지’라고 기재되어 있고, 청구외법인의 전산자료에도 433,400천원이 ‘토지대’로 기재되어 이를 뒷받침하고 있는 점, 청구인이 제출한 매매계약서상 계약금 지급일부터 잔금청산일까지의 기간이 10일에 불과하여 일반적인 부동산 매매계약서의 지급조건과 상이하고, 청구인이 제시한 건축시공기술용역계약서상 청구인의 주소지가 계약서 작성 이후에 이전한 주소지로 확인되며, 매매계약서와 컨설팅용역 관련 증빙은 이 건 이의신청 시 최초로 제출된 증빙으로 원본이 제출되지 않았고, 동 증빙에 날인된 청구인의 도장이 2005년~2006년 제출된 서류에 날인된 것과 달라 사후에 만든 것으로 보여 청구인이 제출한 증빙에 신뢰성이 떨어지는 점, 청구인은 컨설팅 용역을 제공하였다고 주장하면서도 구체적으로 어떤 용역을 제공하였는지를 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 않았으며, 2005년과 2006년 당시 고액의 급여를 받으며 ○○건설에 근무하였던 것으로 확인되어 사적 으 로 컨설팅용역을 제공하기는 어려웠을 것으로 보이고, 또한 청구인이 실제 쟁점토지의 매수인인 청구외법인에 자문 등을 해주었다면, 이는 지주가 토지를 더 비싸게 팔기 위한 노력의 한 방편으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하면, 쟁점토지의 양도가액은 433,400천원으로 보는 것이 더 타당하다고 판단되므로, 3) 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 433,400천원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 2) 청구인은 청구외법인과 개인약정서를 작성(2005.4.22)하고, 이를

○○ 합동법률사무소에서 인증한 관련서류를 제출하였으며 주요내용은 다음과 같다. <개인약정서 일부>

3. 갑(청구인)의 재산권 보장을 위해 갑과을(청구외법인)은 다음 각 호의 사항을 이행한다.

(1) 주택 공급에 관한 규정의 주택건설 촉진법 제32조(주택의 공급) 및 주택 공급에 관한 규칙에 의하여 갑이 아파트를 공급받을 경우에 을은 다음 산식에 의한 금액을 주거대책비 및 현금보장금으로 갑에게 지급하고 갑은 위 금액을 받는 즉시 을에게 소유권 이전등기를 하여 준다.(비용 및 금융이자는 을이 부담하고, 지급일자는 해당사항에 기재한다.) 갑이 받을 금액=갑의 소유토지(평)×금(300)만원= 원(￦) (2) 주택 공급에 관한 규정의 주택건설 촉진법 제32조(주택의 공급) 및 주택 공급에 관한 규칙에 의하여 갑이 아파트를 공급 받지 못할 경우 에 을은 다음 산식에 의한 금액을 갑에게 매매대금으로 현금지급하고 갑은 위 금액을 받는 즉시 을에게 소유권 이전 등기를 하여 준다.(비용은 을이 부담한다.) 갑이 받을 매매대금=갑의 배당평형(51.3 평형)×금(650)만원 = 삼억삼천삼백사십만 원 (￦ 333,400,000)

3. 조사청으로부터 확인한 청구외법인이 ○○시 ○○동 170-45번지의 재개발 아파트 신축을 위해 청구인 외 타인과의 토지구입 과정에서 계약한 내용을 살펴보면, 청구외법인은 다음과 같이 청구인과 동일한 조건 및 금액으로 계약하였음이 확인된다. <표 생략>

4. 청구인이 제출한 2006.1.6. 작성된 쟁점토지의 매매계약서 주요내용은 다음과 같다. 매매대금 금삼억삼천삼백사십만원정(￦333,400,000) 계 약 금 금일천만원정(￦10,000,000)은 계약시 지불하고, 영수자(청구인, 도장날인) 중 도 금 금오천사백만원정(￦54,000,000)은 2006년 01월 13일에 지불하며 잔 금 금이억육천구백사십만원정(￦269,400,000)은 2006년 01월 16일에 지불한다

5. 청구인이 제출한 건축시공기술용역계약서, 컨설팅 용역 수행 확인서, 컨설팅용역비 지급 청구서를 제출하였으며, 기재내용은 다음과 같다. <건축시공기술용역계약서> ~ 제2조[컨설팅내용 및 범위]

1. “을(청구인)”은 “갑(청구외법인)”의 사업에 관한 다음 각호의 컨설팅 용역을 수행하기로 한다.

① 사업성 확보를 위한 단지 배치 안 관련 컨설팅

• 평형별 배치에 따른 수익 타당성 분석

• 조망권 확보에 따른 수익 타당성 분석

• 조경 면적 확보에 따른 수익 타당성 분석

② 건축 설계 관련 컨설팅

• 건축 구조 적정성 검토

• 시공성 제고를 위한 조치 방안 검토

③ 사업 승인 관련 대관청 협조를 위한 컨설팅

• 용적율 확보률 최대화를 통한 수익 타당성 분석

• 사업 승인 관련 행정 업무 컨설팅

④ 시공사 선정 관련 컨설팅

• 분양성 제고를 위한 브랜드 확보 컨설팅

• 사업성 확보를 위한 적정 시공금액 산정 컨설팅

• 시공사 계약 조건의 합리성 분석

⑤ 기타 사업의 주의 요구 사항에 대한 컨설팅

• 분양가 적정성 검토 컨설팅

• 기타 사업의 성공을 위한 제반 컨설팅 제3조[컨설팅보수액] 본 계약의 보수금액은 일억천만원정(￦110,000,000)으로 한다. ~ 2005년 1월 5일 <컨설팅 용역 수행 확인서>

용 역 명 결 과 비 고 사업성관련 단지 배치건 완 료 건축설계 관련건 완 료 사업승인관련 대관 협조 완 료 시공사 선정건 완 료 기 타 진행중 차후 계속 진행 * (주)○○종합건설은 위 용역 수행 결과를 확인하고 이에 대한 대가를 2006년 1월 중 지불하기로 함. 2006년 1월 15일 청 구 인(도장날인) (주)○○종합건설 대표이사(법인인감날인) <컨설팅 용역비 지급 청구서> 청 구 인: 청구인 주민번호: 주 소: ○○시 *** 청구인은 2005년 1월 5일 주식회사 ○○종합건설과 ○○동 재개발사업의 건설관련 컨설팅 용역에 따른 용역비 지급을 청구하오니 조치하여 주시기 바랍니다. 2005년 12월 28일 청구인: 청구인(도장날인)

6. 청구인이 제출한 국가기술자격증 사본을 살펴보면, 건축시공 기술사에 1991.8.12. 합격한 사실이 확인된다.

7. 청구인은 (주)○○건설에 근무를 하였으며, 연도별 총급여액은 다음과 같다.<표 생략>

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 333,400,000원에 양도하기로 계약하고 대금을 수령하였으며, 추가로 받은 110,000,000원은 청구외법인에게 컨설팅 용역을 제공하고 받은 금액이라고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면, 청구인과 청구외법인이 2005.4.22. 공증한 약정서에서 청구인은 쟁점토지 를 양도하고 재개발아파트 51.3평형을 공급받을 권리가 발생하였으며, 아파트를 공급받지 못할 경우에는 해당 아파트 평형당 650만원인 333,400,000원을 지급받기로 계약한 사실이 확인되는 점, 청구외법인은 재개발아파트 사업을 위해 청구인외 다른 토지소유자에게도 토지가액에 상당하는 적정 평형의 아파트를 공급받지 못할 경우에는 해당 아파트 평형당 650만원을 토지대금으로 지급하기로 약정한 사실이 확인되는 등 청구인과 동일한 조건의 양도계약이 이루어진 점 등으로 비추어 볼 때, 청구인이 청구외법인으로부터 2006.1.13. 쟁점토지의 양도가액과 구분되게 별도로 발행된 수표 1매 110,000,000원을 받은 것 은, 청구외법인에게 전문적인 지식을 이용하여 재개발 아파트 사업의 컨설팅 용역을 제공하였다기 보다는 청구외법인이 재개발 사업의 원활한 추진을 위해 도와준 사례금(소득세법 제21조 제1항 제17호)으로 지급하였다고 보이며, 이에 대한 기타소득 과세는 별론으로 한다. 따라서, 청구인이 청구외법인에게 쟁점토지를 양도한 금액은 333,400,000원으로 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.