추가공사비를 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 1995.12.13. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 1** 대 222㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 1996.3.22. 쟁점토지 지상에 상가주택(지하1층 ~지상3층, 옥탑 포함 416.52㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여, 2009.5.8. 쟁점부동산을 양도하였고, 2010.5.31. 양도소득세 확정신고를 하면서 양도가액 740,000천원, 취득가액 420,078천원(쟁점토지 168,084천원, 쟁점건물 251,997천원), 양도소득세 76,589천원으로 신고하였다. 나. 2012.7.11. 청구인은 쟁점건물 준공 직후 쟁점건물 신축공사를 하였던 건축업자 최ㅇㅇ(이하 “최ㅇㅇ”이라 한다)에게 구두계약에 의하여 쟁점건물 상가 지하실 부분 추가공사를 하도록 하고, 그 추가공사비로서 76,000천원(1996.4.7. 14,000천원, 1996.4.12. 60,000천원, 1996.7.12. 2,000천원, 이하 “ 쟁점건물추가공사비 ”라 한다)을 지급하였으므로, 쟁점건물추가공사비를 2009년 과세연도 양도소득의 필요경비로 인정하여 줄 것을 요청하는 경정청구를 하였다. 다. 처분청은 청구인이 쟁점건물 추가공사비 지출증빙으로서 최ㅇㅇ의 공사비 영수증 3매만 제출한데 대하여, 최ㅇㅇ의 공사비 영수증만으로는 쟁점건 물에 대한 추가공사 사실이 확인되지 않는 것으로 보아, 2012.8.23. 청구인에게 경정 청구 거부 통지를 하였으나, 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.3.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

가. 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 확정신고시, 쟁점건물추가공사비에 대한 증빙을 찾지 못하여 쟁점건물추가공사비를 양도소득의 필요경비로 신고하지 못하였다. 나. 청구인은 1996.3.26. 쟁점건물에 대하여 소유권 보존등기를 한 이후에, 쟁점건물 상가 지하실에 별도의 계약서 없이 최ㅇㅇ에게 구두로 추가공사를 실시하도록 하였으며, 쟁점건물추가공사비로서 최ㅇㅇ에게 1996.4.7. 14,000천원, 1996.4.12. 60,000천원, 1996.7.12. 2,000천원 합계 76,000천원을 지급하고, 그에 대한 영수증 3매를 다음과 같이 수취하였다.

1. 청구인은 1996.4.8. ㅇㅇ은행 예금계좌에서 25,000천 원을 출금하여, 그 중 14,000천원을 현금으로 1996.4.8. 최ㅇㅇ에게 지급하였다.

2. 청구인은 1996.4.12. 및 1996.4.13. ㅇㅇ은행 예금계좌에서 6,000천원 및 45,000천원을 출금하고, 별도로 보유하고 있던 현금 9,000천원 합계 60,000천원을 현금으로 1996.4.13. 최ㅇㅇ에게 지급하였다.

3. 청구인은 1996.7.10. △△은행 예금계좌에서 15,000천원을 출금하여, 그 중 2,000천원을 현금으로 1996.7.12. 최ㅇㅇ에게 지급하였다.

4. 여기에서 최ㅇㅇ의 공사비 영수증 발행일(1996.4.7. 및 1996.4.12.)보다 실제 현금 지급일(1996.4.8. 및 1996.4.13.)이 1일 늦은 것은 최ㅇㅇ가 영수증 발행일을 1일 앞당겨 작성한 것을 청구인에게 가져단 준 것 때문이고, 청구인이 최ㅇㅇ에게 쟁점건물추가공사비를 현금으로 지급한 것은 최ㅇㅇ가 건축업자로서 청구인에게 현금 결제를 요청한 것 때문이다. 다. 처분청은 청구인이 제출한 실존영수증은 양도가액의 필요경비로 인정해 주지 않으면서 건축업자 최ㅇㅇ의 허위진술만 듣고 경정청구를 거부하였는바, 부당한 처분이다.

청 구인은 쟁점건물 준공 직후 최ㅇㅇ에게 구두계약에 의하여 쟁점건물 상가 지하실 부분 추가공사를 하도록 하고 쟁점건물추가공사비를 지급하였다는 주장이나, 쟁점 부동산의 당초 양도세 신고시 취득가액 구성은 토지 취득비 158,730,000원, 쟁점부동산 신축 공사비 251,994,600원, 등록세 5,714,280원, 취득세 3,639,730원, 중개료 6,300,000원, 도시가스설치비 3,479,920원 합계 429,858,530원이며, 청구인이 제출한 시공자 최ㅇㅇ의 영수증 3매(76,000천원)에 대하여, 최ㅇㅇ는 동 영수증 3매가 쟁점건물 본공사비에 대한 영수증이라고 확인하고 있음. 또한 청구인은 최ㅇㅇ의 영수증 3매가 쟁점건물 본공사비에 대한 영수증이 아니라는 근거, 즉 동 영수증 3매 이외에 쟁점건물 본공사비에 대한 영수증을 별도로 제출하지 못하고 있으므로, 청구인이 제출한 최ㅇㅇ의 영수증 3 매만으 로는 최ㅇㅇ가 쟁점건물에 당초 공사비 251,994,6000원 이외에 76,000천원 상당의 추가공사를 실시하였다는 사실이 입증된 것으로 보기 어렵다고 판단된다.

• 가. 쟁점 건물 준공 직후 구두계약에 의하여 추가공사를 실시하였으므로, 동 추가공사비를 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제97조【양도소득세의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도 자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계

○ 이 사건 관련 청구인에 대한이의신청 결정서에 따르면 다음의 내용이 확인된다.

1. 청구인은 ㅇㅇ공사 사업단으로부터 1995.11.13. 쟁점토지를 158,730천원에 취득하고, 1995.11.15. 쟁점토지와 연접한 대지 222.2㎡(이하 “연접토지”라 한다)를 158,873천원에 취득하였음이 토지매매계약서에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점토지 지상에 쟁점건물을, 연접토지 지상에 상가주택(지하1층~ 지상3층, 옥탑 포함 455.58㎡, 이하 “연접건물”이라 하고, 연접토지와 함께 “연접부동산”이라 한다)을 신축하였음이 쟁점건물 및 연접건물 신축도급계약서에 의하여 확인되는데, 동 계약서의 주요 내용은 아래와 같다. 건물신축도급계약서 건축주(갑): 청구인 도급자(을): 최ㅇㅇ 공사명: 지상건물신축공사(상가주택) 제1조 갑이 을에게 위탁하는 공사내역은 아래와 같다.

• 가) 공사위치: 쟁점토지, 연접토지
• 다) 건축면적: 도면평수에 준함
• 라) 연면적: 도면평수에 준함 제2조 도급계약 범위
• 가) 을은 설계도와 계약서 및 별첨내역서 내용대로 건물을 신축하여 갑에게 인도한다.
• 나) 을은 계약서에 따라 자재구입 및 시공한다.
• 다) 계약서에 명시되지 않은 추가사항은 갑과 을이 합의하여 을이 요구하는 바를 충분히 검토하여 정한다. 제3조 도급기간 및 공사비 지급방법
• 가) 도급기간: 1994.11.14. ~ 1995.4.15.
• 나) 도급금액: 허가 평수대로 한다(평당 2,000천원).
• 다) 지급방법: 1차 지하뚜껑계약금 40,000천원 2차 1층 천정완료 60,000천원 3차 2층 천정완료 50,000천원 4차 3층 뚜껑옥탑완료 50,000천원 5차 돌 시작 50,000천원 6차 돌 부착 완료 후 50,000천원 7차 잔금은 임대보증금으로 대체(준공필증과 잔금 교환) 1994.11.14. 공사내역서

1. 공사명: 상가주택 건물신축공사

2. 공사규모: 철근콘크리트슬래브조 지하1층 천정 경량철골 지상1층 천정 경량철골 2층 주택 3층 주택 4층 옥탑(옥상)

⦙

3. 쟁점건물 소유권 보존 및 이전 등에 관한 등기부등본 주요 내용은 아래와 같다. 【표제부】(건물의 표시) 소재지번 건물내역 쟁점건물 철근콘크리트조 경사스라브위아스팔트펠트마감지붕 근린생활시설 및 주택 1층 98.70㎡, 2층 108.45㎡, 3층 97.15㎡ 지층 98.70㎡, 옥탑 13.52㎡ 【갑구】(소유권에 관한 사항) 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권보존 96.03.26. 소유자 청구인 소유권이전 09.05.08. 09.04.29. 매매 소유자 김dd 【을구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 근저당권설정 96.04.06. 96.04.04. 설정계약 채권최고액 120,000천원 채무자 청구인 근저당권자 ㅇㅇ은행 근저당권설정 96.05.31. 96.05.31. 설정계약 채권최고액 104,000천원 채무자 청구인 근저당권자 dd금고 4) 연접건물 소유권 보존 및 이전 등에 관한 등기부등본 주요 내용은 아래와 같다. 【표제부】(건물의 표시) 소재지번 건물내역 연접건물 철근콘크리트조 경사스라브위아스팔트펠트마감지붕 근린생활시설 및 주택 1층 110.00㎡, 2층 110.90㎡, 3층 110.90㎡ 지층 110.00㎡, 옥탑 13.78㎡ 【갑구】(소유권에 관한 사항) 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권보존 96.03.26. 소유자 청구인 소유권이전 03.03.28. 03.03.27. 매매 소유자 성dd 【을구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 근저당권설정 96.06.24. 96.06.22. 설정계약 채권최고액 120,000천원 채무자 청구인 근저당권자 aa은행

5. 청구인은 연접부동산 양도(2003.3.26.)에 대하여 양도가액 475,000천원, 취득가액 434,498천원(연접토지 158,873천원, 연접건물 275,625천원), 과세표준 △2,460천원으로 양도소득세 예정신고 하였고, 이 때 쟁점건물추가공사비를 필요경비로 신고한 사실은 없음이 청구인의 연접건물 양도소득세 예정신고서에 의하여 확인된다.

6. 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 2009년 과세연도 양도소득세 신고 및 경정청구 내용은 아래와 같음이 양도소득세 경정청구서에 의하여 확인된다.

○ 쟁점부동산 양도 관련 양도소득세 신고 및 경정청구 내용 (단위: 천원) 구 분 신고(①) 경정청구(②) 차액(②-①) 비고 양도가액 740,000 740,000 0 취득가액 A) 420,078 B) 496,078 76,000 필요경비 9,779 9,779 0 양도차익 310,141 234,141 △76,000 장기보유특별공제 48,413 48,413 0 과세표준 259,227 183,227 △76,000 산출세액 76,589 49,989 △26,600 A) 쟁점토지 168,084천원, 쟁점건물 251,994천원(416.52㎡÷3.3×2,000천원)

• 416.52㎡: 쟁점건물 연면적

• 2,000천원: 쟁점건물 및 연접건물 신축도급계약서상 평당 신축금액 B) 쟁점토지 168,084천원, 쟁점건물 327,994천원(416.52㎡÷3.3×2,000천원)+(76,000천원)

• 416.52㎡: 쟁점건물 연면적

• 2,000천원: 쟁점건물 및 연접건물 신축도급계약서상 평당 신축금액

• 76,000천원: 쟁점건물추가공사비

7. 청구인은 쟁점건물 준공 직후 최ㅇㅇ에게 구두계약에 의하여 쟁점건물 상가 지하실 부분 추가공사를 하도록 하였고, 이 때 발생된 쟁점건물추가공사비를 양도소득의 필요경비로 인정하여 줄 것을 요청하는 경정청구를 하면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다.

• 가) 청구인은 최ㅇㅇ에게 쟁점건물추가공사비를 지급하고 그에 대한 영수증을 수취하였다는 뜻으로, 최ㅇㅇ가 청구인에게 발행한 영수증 3매를 제출하였는데, 동 영수증의 주요 내용은 아래와 같다. 영 수 증 To. 청구인 일금: 14,000천원 수내동 공사금 청구인 직영공사금 1996.4.7. 최ㅇㅇ (인) 영 수 증 To. 청구인 일금: 60,000천원 수내동 공사금 일부 영수함 1996.4.12. 최ㅇㅇ (인) 영 수 증 To. 청구인 일금: 2,000천원 수내동 공사금 일부 1996.7.12. 최ㅇㅇ (인)
• 나) 청구인은 본인의 예금계좌에서 현금을 출금하여 최ㅇㅇ에게 쟁점건 물추가공사비로 지급하였다는 뜻으로, 청구인의 ㅇㅇ은행 예금계좌 및 △△은행 예금계좌를 제출하였는데, 동 예금계좌의 주요 거래내역은 아래와 같다.

○ 청구인의 ㅇㅇ은행 예금계좌 주요 거래내역 (단위: 천원) 거래일자 출금 입금 잔액 비고 청구인 주장 96.04.06. 98,281 99,356 ㅇㅇ은행 대출금 96.04.08. 25,000 74,356 지급 최ㅇㅇ에게 지급 96.04.12. 6,000 68,356 지급 96.04.13. 45,000 23,356 연지급

○ 청구인의 △△은행 예금계좌 주요 거래내역 (단위: 천원) 거래일자 출금 입금 잔액 비고 청구인 주장 96.04.06. 98,052 98,052 대출금 ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ ⦙ 96.07.10. 15,000 33,352 현금 최ㅇㅇ에게 지급

8. 처분청은 최ㅇㅇ의 쟁점건물추가공사비 인정을 요구하는 경정청구에 대하여, 2012.8.9. 청구인이 제출한 영수증 3매를 첨부하여 최ㅇㅇ에게 거래사실을 조회하였고, 이에 최ㅇㅇ는 2012.8.23. 청구인이 제출한 영수증 3매는 쟁점건물 본공사비 영수증이라는 뜻의 회신을 하였음이 최ㅇㅇ의 확인서에 의하여 확인되는데, 동 확인서의 내용은 아래와 같다. 확인서 내용 (※원문 그대로 기재함) 기억은 잘 나지 않으나 도급공사금 갑도 다 받지 못하며, 지하는 창고임으로 도급자가 공사할 수 없음을/공사금 추가라리요/돈을 주지 않아 “갑” 본인이 직접 공사한 사실도 있음을 기억하실 것입니다. 영수증은 본공사비 영수증인 것같습니다. 부가세도 주지 않음 2012.8.23. 최ㅇㅇ

9. 2012.11.23. 심리담당자가 청구인과 쟁점건물추가공사비에 대하여 전화통화한 주요 내용은 아래와 같다. 심리담당자와 청구인간의 전화통화 주요 내용 심리담당자: 신축도급계약서에 의하면 쟁점건물 및 연접건물은 1995년 4월에 공사가 완료되는 것으로 되어 있음에도, 이들의 소유권 보존등기가 1996년 3월에 이루어진 이유는? 청구인: 쟁점건물과 연접건물은 원래 별도로 분리된 건물로 설계되고 시공되었으나, 두 건물이 1개의 건물인 것처럼 마무리 공사를 하려는 바람에 준공검사가 늦게 이루어졌음 심리담당자: 건물을 준공하고 곧바로 그 건물에 추가공사를 한다는 게 이해가 안 되는데? 청구인: 쟁점건물과 연접건물을 별도로 건축하여 준공검사를 통과한 다음, 두 건물을 1개의 건물처럼 보이게 중간에 불법 건축물을 시설한 공사임 심리담당자: 청구인이 제출한 영수증 3매가 쟁점건물 및 연접건물 본공사비에 대한 영수증이 아니라는 근거는? 청구인: 본공사비에 대한 것은 도급계약서에 평당 2,000천원이라고 되어 있고 계약서대로 지급할 수밖에 없었음. 청구인이 제출한 영수증은 쟁점건물추가공사비에 대한 영수증이 맞음.

10. 2012.11.23. 심리담당자가 최ㅇㅇ와 쟁점건물추가공사비에 대하여 전화통화한 주요 내용은 아래와 같다. 심리담당자와 최ㅇㅇ간의 전화통화 주요 내용 심리담당자: 쟁점건물 및 연접건물을 공사한 사실이 있나? 최ㅇㅇ: 쟁점건물과 연접건물을 평당 2,000천원에 공사하기로 하였음 심리담당자: 쟁점건물과 연접건물에 불법 건축물이 추가되었나? 최ㅇㅇ: 추가되었음. 동 불법건축물을 청구인이 직접 시공하고 본공사비에서 차감하는 바람에 쟁점건물 및 연접건물 공사비를 모두 수령하지 못하였음 심리담당자: 청구인은 공사비를 모두 지급할 수밖에 없었다고 하던데? 최ㅇㅇ: 준공검사도 통과하지 못한 상태에서 계약서대로 공사비를 다 받을 수 없었음

• 라. 판단 실제거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액은 도급계약서, 세금계산서, 영수증 등의 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것(재산세과-227, 2009.9.17, 같은 뜻)이며, 아울러 양도자산의 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것(대법원 2006두16137, 2007.10.26. 같은 뜻)인바, 청구인은 쟁점건물 준공 직후 최ㅇㅇ에게 구두계약에 의하여 쟁점건물 상가 지하실 부분 추가공사를 하도록 하고 쟁점건물추가공사비를 지급하였다고 주장하며 관련 영수증 3매(76,000천원)를 제출하고 있으나, 쟁점건물 신축공사를 하였던 최ㅇㅇ는 동 영수증 3매가 쟁점건물 본공사비에 대한 영수증이라고 확인하고 있으며, 이에 대해 청구인은 제출된 영수증이 쟁점 건물 본공사비에 대한 것이 아니라는 것을 입증할 수 있는 자료를 제출하지 못하고 있고, 또한 최ㅇㅇ가 불법건축물을 청구인이 직접 시공하고 본공사비에서 차감하였다고 진술하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물에 76,000천원 상당의 추가공사를 실시하였다는 청구인의 주장은 설득력이 약한 것으로 보이는바, 쟁점건물추가공사비를 양도자산의 필요경비로 인정하여 달라는 청구인의 경정청구를 처분청이 거부한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.