쟁점유치권 해제비는 필요경비로 인정할 수 있음

OO세무서장이 청구인의 당초 양도소득세 예정신고시 필요경비로 계상한 유치권 해제비 110,000,000원과 가전제품 및 소모성 비품구입비 26,457,000원을 부인하고, 2012.12.1. 청구인에 대하여 한 양도소득세 19,219,910원의 부과처분은 유치권 해제비 55,000,000원을 양도소득의 필요경비로 보아 과세표준 및 세액 을 경정합니다.

• 가. 청구인은 OO도 OO시 OO구 OOO동 945외 1필지 OO프라자 301호, 302호, 303호(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 2009.5.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득하여 2012.5.17. 청구외 AAA, BBB에게 양도하면서 양도가액 870,000,000원, 취득가액 469,385,700원, 기타필요경비 435,562,420원으로 양도차익이 △34,948,120원인 양도소득세 신고서를 2012.7.30. OO세무서(이하 “처분청”이라 한다)에 제출하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 기타필요경비 중 지출증빙이 없는 유치권 해제비 110,000천원(55,000천원은 중복 계상함)(이하 유치권 중 55,000천원을 “쟁점유치권 해제비”라 한다)과 수익적 지출인 가전제품 및 소모성 비품 구입비 26,457,000원(이하 “쟁점가전제품”이라 한다)을 필요경비에서 부인하고, 2012.12.1. 청구인에 대하여 2012년 과세연도 양도소득세 19,219,910원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 2009.5.15. 경매로 386,000,000원에 경락받아 취득세 및 등록세 등 취득 제세공과금을 납부하고 소유권을 이전 받았으나, 유치권자인 OO산업개발㈜(이하 “유치권자”라 한다)이 유치권 1,500백만원을 쟁점부동산 전체에 신청해 놓았다. 청구인은 소유권을 취득하기 위해 유치권자 대표인 CCC에게 유치권 해제비용으로 55백만원을 2009.5.8. 청구인이 거주하던 OO도 OO시 OO구 OO동 121번지 OO마을 322동 306호의 전세보증금을 반환받은 금 220백만원 중 일부로 교부하고, 유치권자로부터 유치권 해제 합의서 및 합의용 인감증명서를 교부받았다. 유치권의 필요경비 산입에 관한 법령 근거인 소득세법 제97조 제1항 제1호 와 동 시행령 제163조 제1항 제2호에 취득에 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송 비용, 화해 비용 등의 금액으로서 그 지출한 년도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액이라고 규정하고 있다. 처분청이 청구인이 지불한 유치권 해제 비용이 가장 유치권에 대한 유치권 해제 비용으로 간주하였으나, 유치권자에게 지급한 유치권 해제비용은 정당하게 지급한 것이다. 처분청이 가장 유치권으로 본 이유가 유치권자의 대표자인 CCC에게 지 급한 유치권 해제비용이므로 이는 대표자와 유치권자가 동일하여 가장 유치권 이라고 주장하나, 법인이 유치권자와 개인 CCC는 권리의무의 주체가 다른 별개의 인격을 소유한 권리의무의 주체로서 청구인은 유치권자에게 유치권 해제 비용을 지급하였고, 그에 따른 영수증과 법인인감증명서를 교부받았다. 또한, 쟁점부동산의 4층과 5층을 경락받은 청구외 DDD이 2011.9.20. 양도하고 청구외 □□세무서에 양도소득세 신고시 DDD도 유치권에 대한 필요경비를 시인 받았다. 동일한 유치권에 대해 □□세무서에서는 시인하고 00세무서에서는 부인하는 행정의 일관성이 결여된 처분은 부당하다.
• 나. 처분청은 청구인이 필요경비로 산입한 가전제품 구입비 35,872,987원을 필요경비 부인하였으나, 소득세법 제97조 제1항 제2호 에 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라고 하면서, 동 시행령 제163조 제3항 제3호에 양도자산의 용도 변경, 개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용으로 규정되어 있다. 청구인은 양도자산을 경락받았을 당시 노래방으로 시설 공사된 상태였으며, 노래방 시설을 철거하고 새로이 고시텔로 시설공사를 청구외 EEE과 공사 계약하고 공사비를 지급하였다. 가전제품은 ◎◎에서 구입한 29,490,000원으로 세금계산서가 교부되고 통장으로 구입 대금을 이체하였으며, ◎◎에서 구입한 에어컨, 냉장고, 세탁기 등이 고시텔 운영에 필수적인 시설로 반드시 시설이 되어 있어야 고시텔을 운영할 수 있는 시설물이다. 위 시설물은 고시텔 사업을 경영하기 위해 필수적으로 필요한 시설물이며, 국세청 심사청구 사례에서도 필요경비로 시인하였다. 따라서 처분청은 고시텔 사업용 자산인 가전제품의 자본적 지출에 대하여 필요경비 부인을 취소하여야 한다.

• 가. 건축건물 소유자인 CCC의 건물에 CCC 본인이 대표로 있는 건축공사 법인인 유치권자의 유치권 주장에 대하여 경매잡지에 유치권 총액이 기술되었을 뿐, 청구인에게 유치권의 채권자 및 유치권을 행사한 사실을 확인할 수 있는 법원판결이나 관련서류 및 지급에 따른 금융증빙의 제출을 요구하였으나, 유치권 합의해제서 외에는 제출한 입증서류가 없으며, 유치권자로 주장하는 OO산업개발㈜는 유치권 관련 법인세신고를 하지 않았고 2011.8.25. 폐업 행정처분한 사실이 국세통합전산망에 의해 확인된다. 따라서, 건축주와 건축법인이 특수관계로서 유치권자가 건축주를 상대로 받을 공사대금에 대한 판결 근원 등 서류의 제출이 없고 허위의 유치권으로 의심되는 등 신빙성이 없으므로 필요경비 55,000천원 부인함이 정당하다.
• 나. 원룸성격의 고시원 임대수입과 관련하여 사용되는 소모성 비품, 전자제품 등의 구입비용은 당해 부동산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치의 현실적인 증가비OO 자본적 지출이 아닌, 임대 부동산의 효율적 운영을 위한 비용으로서 수익적 지출로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 1) 쟁점유치권 해제비를 양도소득에 대한 필요경비로 인정 할 수 있는지 여부 2) 가전제품 구입비용을 양도소득에 대한 필요경비로 인정 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 4) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 2012.11. “양도소득세 조사종결보고서”에 따르면,

• 가) 유치권의 적정성 검토 유치권을 주장하는 OO산업개발㈜에 지급하였다는 110,000천원에 대하여 확인한 바, OO산업개발㈜이 관련제세 신고한바 없으며, CCC 소유 건물에 본인이 대표로 있는 법인의 유치권 주장은 신빙성이 없어 CCC가 유치권의 채권자 및 유치권을 행사한 사실을 확인할 수 있는 법원판결이나 관련서류의 제출을 요구하였으나 미제출하여 유치권 신고액 110,000천원 불공제함이 적정하다고 판단됨.
• 나) 자본적 지출액의 적정성 검토 무허가안마시술소 내부시설을 철거하고 새로운 고시원 시설로 개량․용도 변경한 것으로 최초 설치한 비품은 당연히 자본적지출로 인정하여 줄 것을 요구하며, 인적사항을 확인할 수 없는 금융지급 증빙을 제시하여 확인한 바, 증빙불비하고 인적사항 없는 지급액은 필요경비로 인정하기 어려워 필요경비 부임함이 적정하다고 사료됨. 조사 시 제출한 필요경비 381,723천원 중 26,457천원은 소모성 비품 및 수익적 지출로서 자본적 지출로 보기 어려워 불공제함이 적정하다고 판단됨.

2. 청구인에 대한 2012.11.16.자 “세무조사 결과 통지” 및 19,219,913원에 대한 2012년 과세연도 “양도소득세 결정결의서”

3. 쟁점부동산 집합건물 “등기부등본”

4. 청구인이 제시한 것과 같은 2009.5.8.자 “유치권 해제 합의서” 및 “법인 인감증명서”

5. 청구외 OO산업개발㈜의 법인사업자기본사항조회(2004.4.20. 개업하여 2011.8.25. 폐업하였으며, 2006.5.22.부터 쟁점부동산 소재지를 사업장으로 하고 있다)와 2008년 사업연도 법인세 과세표준 및 세액신고서와 2009년 법인세중간예납신고납부계산서를 제시하며 유치권과 관련된 금액이 장부상 계상되지 않았음을 주장하고 있다.

6. 청구인이 제시한 것과 같은 2012년 과세연도 “양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서”

7. 청구인이 쟁점부동산을 청구인의 배우자 FFF 명의로 “OO 리빙텔” 명칭의 고시원으로 OO소방서장에게 신고한 “안전시설등 완비증명서”와 청구인 명의의 “사업자등록증”을 제시하고 있다.

8. 청구인의 2009.12.31. 현재 재무상태표, 합계잔액시산표을 제시하고 있으며, 설비자산 212,505,000원, 비품 158,057,420원 합계 유형자산 370,562,420원을 계상하고 있고, 계정별원장의 보통예금에 에어컨 등 구입 내역이 있다.

9. 청구인은 청구 주장을 위하여 다음의 증빙을 제시하고 있다.

• 가) 쟁점부동산의 양도가액 870,000,000원, 취득가액 469,385,700원, 기타필요경비 435,562,420원으로 양도차익이 △34,948,120원인 양도소득세 신고서
• 나) 지지옥션의 수원15계 2008-2165[11] 상세정보 주의사항 ․ 유치권․토지별도등기 ․ 건축물대장 상 301호, 302호, 303호로 분할되어 있음. OO산업개발주식회사로부터 유치권신고(1,500,000,000원) 있고, 신청채권자로부터 위 유치권의 배제신청이 있음 ․ 2008.11.13 임차인 OO산업개발㈜ 유치권신고서 제출 (본 물건번호에 적용여부 확인요망) ․ 2009.01.28 채권자 ㈜OO상호저축은행 유치권배제신청서 제출 ※ 같은 건물의 2층을 경매로 2009.3.26. 취득한 GGG에게 2013.4.30. 전화로 경매당시 유치권 여부에 대하여 확인한바, 청구인은 합의로 유치권에 대한 대가를 지급하고 취득한 것으로 알고 있으며, GGG는 소송을 통하여 취득하였다는 답변을 하였다.
• 다) 유치권자와 낙찰자 청구인간의 2009.5.8.자 유치권 해제 합의용 인감증명서가 첨부된 “유치권 해제 합의서”
• 라) OO도 OO시 OO구 OO동 122 OO마을 322동 306호의 2006.8.11.자 “아파트 전세 계약서(보증금 220,000,000원)”
• 마) 쟁점부동산의 401호의 집합건물 “등기부등본”
• 바) 청구인과 시공자 EEE 간의 2009.6.28.자 “리빙텔 공사 계약서”
• 라. 판 단

1. 쟁점유치권 해제비는 유치권자에게 지급한 정당한 비용이므로 필요경비로 공제되어야 한다는 청구 주장에 대하여 살펴보면, 유치권에 대하여 유치권자에 대하여 과세함은 별론으로 하더라도 유치권자와 낙찰자 청구인간 유치권 해제 합의용 인감증명서가 첨부된 유치권 해제 합의서를 제시하고 있는 점, 청구인이 유치권 해제를 통하여 쟁점부동산을 취득하였다는 사실에 대하여 같은 건물의 2층을 경매로 취득한 GGG와의 전화통화에서 청구인이 합의로 유치권에 대한 대가를 지급하고 취득한 것으로 알고 있다고 확인한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점유치권 해제비는 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 지출된 필요경비로 쟁점유치권 해제비를 허위의 필요경비로 본 처분청의 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.

2. 쟁점비품구입비는 고시텔 사업을 경영하기 위해 필수적으로 필요한 시 설물을 취득하기 위한 자본적 지출로 필요경비에 해당한다는 청구 주장에 대하여 살펴보면, 쟁점비품구입비는 에어컨, 가구, 정수기, 장롱, 침대 등을 구입한 비용으로서 쟁점부동산의 내용연수 연장이나 그 가치의 현실적인 증가 비용이라기보다는 청구인의 고시텔 사업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 사업비용으로 보는 것이 보다 합리적이므로 자본적 지출액에 해당한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심2012서1585, 2012.9.3.).

이 건 심사청구는 청구주장에 일부 이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.