쟁점아파트의 취득가액이 얼마인지

○○세무서장이 2013.1.2. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 46,431,824원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 633 ○○아파트 5-○○호의 취득가액을 287,000,000원으로 하여 과세표 준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2000.6.15. 쟁점아파트를 양도인로부터 취득하여 2011.7.19. 양도하였으며, 2011.9.6. 양도소득세 신고시 양도가액 975,000,000원, 취득가액 330,000,000원, 필요경비 12,224,000원, 양도차익 632,776,000원으로 신고하였다. 〇〇세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 쟁점 아파트의 취득가액을 262,000,000원으로, 양도차익을 700,776,000원으로 각각 결정하고, 2013.1.2. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 46,431,820원을 경정․고지하였다.

1. 청구인은 2000.5.6. 양도인과 쟁점아파트를 매매대금 330백만원에 매매계약(계약금 34백만원, 중도금 120백만원, 잔금 176백만원)을 체결하였고,

2. 2000.5.17. 양도인에게 140백만원의 보증금을 지급받기로 하고 전세계약을 하였다.

3. 2000.5.6. 매매 계약에 대한 지급내역은 계약금 34백만원 중 2백만원은 2000.5.8. 청구인 본인의 은행통장에서 양도인의 농협계좌로 이체하였고, 동 일자에 25백만원은 청구인 처의 대학동창친구 정〇〇에게 자금을 일시 차용하여 양도인의 농협계좌로 대신 입금하였고, 나머지 7백만원은 2000.5.6. 계약당일에 현금 지급하였다.

4. 중도금 119,732,000원은 대출받아 120백만원을 양도인에게 계좌이체 하였으며,

5. 잔금 176백만원은 2000.6.15. 양도인에게 지급받기로 한 전세보증금 140백만원과 상계하고, 동 일자로 나머지 금액 36백만원 중 20백만원에 대해서는 청구인의 처 권〇〇가 친구인 정〇〇에게 차용(수표 및 현금으로 수취)을 받고, 16백만원에 대해서는 본인이 가지고 있던 시재로 현금 지급하였다.

• 나. 부과처분의 부당성

1. 청구인은

○○ 동

○○ 아파트에 대한 매매계약을 양도인과 직접 계약에 의해 체결하였으며 이에 따른 계약금, 중도금, 잔금에 지급방식 및 지급일을 쌍방 합의에 의해 결정하여 매매계약서를 작성하고 날인하였다.

2. 청구인은 매매계약서의 내용에 따라 계약금, 중도금, 잔금을 청구인 본인의 자금과 청구인의 처인 권〇〇의 자금, 그리고 청구인 처 권〇〇의 친구인 정〇〇에게 차용한 대금, 아파트 담보대출금, 전세보증금 대체를 통해 매매계약서 상의 취득대금 전액을 지불하였다.

• 가) 계약금 34백만원

① 2백만원

• 2000.5.8. 청구인(청구인)계좌에서 양도인 계좌로 이체.

② 25백만원

• 2000.5.8. 정〇〇(청구인 처의 친구)이 양도인 계좌로 이체(정〇〇에게 차용하여 지급함).

• 2000.5.9. 권〇〇(청구인의 처)가 정〇〇에게 차용한 25백만원을 상환함 (금 23,400,000원 정〇〇 계좌로 이체 / 금 1,600,000원 2000년 6월말 현금으로 지급).

③ 7백만원

• 계약일인 2005.5.6. 보유하고 있던 현금으로 양도인에게 지급하였다.

• 나) 중도금 120백만원

• 2000.6.15. 대출금으로 지급(권〇〇계좌).

• 다) 잔금 176백만원

① 140백만원

• 2000.5.17. 청구인이 매수한 아파트에 대해서 양도인과 전세계약을 체결하여 전세금과 매수대금을 상계하였다.

② 20백만원

• 2000.6.15. 잔금 지급을 위해 정〇〇에게 20백만원을 수표 및 현금으로 차용하여 이를 양도인에게 지급하였으며, 2000.6.26. 권〇〇가 정〇〇의 계좌로 20백만원을 이체하여 상환하였다.

③ 16백만원

• 2005.6.15. 보유하고 있던 현금으로 양도인에게 지급하였다.

3. 또한, 금융자료를 제시할 수 없는 계약금 7백만원과 잔금 16백만원은 아 파트 매수를 위해 평소 보유하고 있던 자금임. 사실상 아파트 매매시 이 정도의 여유자금을 보유하지 않고 어떻게 부동산 매수를 할 수는 없다. 소득세법 97조 1항 1호 에 따르면 취득가액은 자산의 취득에 지출된 실제 거래가액을 취득가액으로 규정하고 있음. 처분청은 청구인과 양도인이 당사자간의 합의에 따라 체결한 매매계약서가 존재하고 매매계약서에 따른 대금의 지급내역도 금융자료 및 관련 자료에 의해 매매계약서상의 금액인 330백만원이 실제 지급되었음이 확인됨에도 불구하고 해당 아파트의 취득가액을 매매계약서상의 금액인 330백만원이 아닌 262백만원으로 결정하여 고지한 것은 소득세법 97조 1항 1호 에서 규정하는 취득가액의 정의에 및 실질과세원칙에 위배되는 처분으로서 이는 청구인에게 부당한 처분이다.

4. 청구인의 경우 청구인 본인, 청구인의 처(권〇〇), 처의 친구(정〇〇), 양도인의 금융계좌 거래내역 등을 통해 해당 매매대금의 지급내역 및 자금의 흐름을 명백하게 파악할 수 있다. 매매계약서 또한 청구인과 양도인이 개인 간의 충분한 확인작업을 거쳐 쌍방 합의에 의해 작성되고 날인된 계약서이며, 매매계약시 중개인의 날인은 매매계약서의 유효성 여부에는 아무런 영향이 없으며 단지 거래의 안전성을 위해 중개인을 거쳐 거래를 하는 것이므로 청구인과 양도인의 거래에서 부동산 중개업자의 날인이 없어 해당 계약서를 허위로 보는 것 또한 청구인에게 부당한 처분이라 판단된다. 이렇듯, 청구인과 매도자간의 협의에 의해 작성된 매매계약서가 존재하며 매매계약서 상의 대금의 지급에 대한 금융자료 등의 증빙 및 거래정황이 명백하게 존재하므로 처분청이 고지한 2011년도 귀속분 양도소득세 46,431,820원의 부과처분을 취소하여 줄 것을 청구한다.

• 가. 사실 관계 및 조사시 확인한 내용

1. 전 소유자에 대한 조사 내용

• 가) 전 소유자는 매매계약서를 보관하고 있지 아니하였으며, 조사담당이 출장하여 양도인에게 확인한 내용은 다음과 같다.

○ 쟁점 부동산을 매도 후 양도인 본인이 매수자와 전세 계약을 맺고 거주하였으며, 전세계약서 상 도장이 본인이 사용하는 도장이고 매매계약서 상 도장은 본인의 도장이 아니다.

○ 매매계약과 전세계약을

○○ 공인중개사 허

○○ 이 작성하였음에도, 청구인 제시 매매 계약서는 중개사 날인이 되어 있지 않고 도장이 본인 도장이 아닌 것으로 볼 때 실제 매매계약서가 아니다.

○ 쟁점 부동산의 매매가액은 정확히 기억나지 않으나, 3억원 미만이었지 3억원 이상 받지는 않았다.

• 나) 취득가액 결정

○ 상기와 같이 청구인이 제출한 매매계약서는 허위계약서임이 확인 되었고, 청구인에게 계약금 중 32,000,000원, 잔금 중 36,000,000원에 대한 대금 지급증빙을 요구하였으나,

○ 청구인은 현금 지급분은 계돈이라고 하면서 별도 증빙은 제시하지 못하였고, 조사기간 종료(’12.10.24.) 후 ’12.11.1.자로 매매가액이 330백만원이 기재된 계약서가 실제 계약서라는 소명서를 양도인 양도인과 함께 날인하여 제출하였는 바, 동 소명서는 양도인이 당초 진술을 번복하여 날인한 것으로 신빙성이 없다.

○ 지급 사실이 확인되는 계약금 2,000,000원(청구인이 계좌이체), 중도금 120,000,000원(처 권〇〇 대출 후 계좌이체), 잔금 140,000,000원(매수인의 전세대금과 상계) 등 총 262,000,000원만 취득가액으로 인정하고 관련 양도소득세 과세 처분하였다.

2. 계약금 지급여부와 관련하여,

• 가) 청구인이 제시한 매매계약일은 2000.5.6. 이나 청구인이 주장하는 계약금 지급일은 모두 2000.5.8.~2000.5.9.로 계약금을 계약 당시에 전혀 지급하지 않았다는 것으로 계약금을 계약 당일에 지급하는 상거래 관행과 전혀 맞지 않으며, 나) 특히 청구인이 평소 보유하고 있던 현금으로 2000.5.9. 지급하였다고 주장하는 계약금 7,000,000원은, 현금을 보유하고 있었다면 당연히 계약 당일에 계약금으로 양도인에게 지급하였을 것이나, 계약일 로부터 3일이나 지난 시점에서 계약금조로 지급했다는 주장은 설득력이 떨어지며, 관련 영수증도 없이(청구인은 관련 증빙 제시 하지 못함) 10년 이상 지난 시점에서 정확한 지급일을 기억하는 것 또한 납득하기 어렵다. 다) 청구인 처(권〇〇)의 친구라는 정〇〇이 양도인의 계좌로 2000.5.8. 입금한 25,000,000원과 관련하여, 청구인은 조사 당시에는 모두 현금 지급하였다고 소명 하여 불복청구시 주장하는 내용과 사실관계가 다르며, 청구외 정〇〇으로부터 당시에 25,000,000원이라는 큰 돈을 차입하여 지급한 사실을 조사 당시에 기억하지 못할 이유는 없다. 라) 또한 청구 외 정〇〇과 청구인간의 관계 및 정〇〇이 양도인 계좌에 입금한 사유, 실제 계약금 지급 목적 차용증 작성 등에 대한 정〇〇의 확인이 전혀 없어, 청구인의 주장을 수용할 수 없다.

3. 잔금 지급여부와 관련하여, 가) 양도인 양도인의 확인서에 의하면 “매매대금은 대부분 통장으로 입금받았다”라고 확인하고 있으나, 청구인은 잔금 36,000,000원을 현금 및 수표로 지급하였다고 하면서 관련 영수증 등 증빙을 제시하지 못하고 있다. 나) 이 중 20,000,000원 지급에 대한 증빙으로 청구인이 제시한 청구인의 처 권〇〇가 정〇〇의 계좌로 20006.6.26. 입금한 내역은, 동 거래가 청구인의 주장대로 청구인이 양도인에게 잔금을 지급하기 위해 정〇〇으로부터 차입금 상환 목적인지 여부를 확인할 방법이 전혀 없다.

4. 계약서의 진위 여부와 관련하여 가) 양도인은 최초 확인서를 통해 “청구인에 의해 제출된 계약서 상 도장은 본인이 사용하는 도장이 아니며, 매매계약 당시 공인중개사를 통해 계약서를 작성하였는 바, 계약서에 중개사의 날인이 없는 것으로 보아 실제 계약서가 아니다” 라는 진술을 하였다. 나) 양도인의 본 진술은 본인이 평소 사용하는 도장을 정확히 기억하고 있기에 가능한 진술로 신빙성이 있으나, 양도인이 추후 청구인과 함께 제출한 소명서는 청구인과 합의 하에 당초 진술을 번복했을 가능성이 커 신뢰할 수 없다. 다) 실제 전세계약서와 청구인이 제출한 매매계약서상 청구인의 도장은 동일하나 양도인의 도장은 서로 다른 도장으로, 두 계약서에 다른 도장을 날인할 이유가 없으며 전세계약에 앞서 매매계약을 하였으므로 중개사가 작성한 매매계약서가 없을 수가 없다.

5. 기타 취득가액 관련 가) 양도인은 정확한 매매금액은 기억나지 않지만, 3억원 이상은 받지 아니하였다고 진술하였고,

• 나) 쟁점 부동산 취득 당시 같은 단지 내 동일 평형 매매사례가액은 아래 표와 같이 최대 260백만원으로, 청구인이 신고한 취득가액과 70백만원이나 차이가 나고 있다. (단위: ㎡, 백만원) 동 호 면적 양도일자 양도가액 기준시가 5-708 94.74 2000.09.25. 260 185 12-1003 94.74 2000.01.14. 245 185 5-501 94.74 2000.06.15. 330 175 쟁점 부동산임 7) 이상 살펴본 바와 같이, 현금 지급분(계약금 중 7,000,000원, 잔금 중 16,000,000원, 합계 23,000,000원)에 대한 청구인 계좌 인출 내역 및 양도인 계좌 입금 내역 등 증빙이 전혀 없고, 청구인이 제시한 정〇〇은 인적사항이 없어 청구인과의 자금 차용과 동 쟁점 거래와의 관계가 명확히 확인되지 않는 점, 양도인 양도인의 당초 진술 및 계약서의 진실성 문제, 쟁점 부동산 취득 당시 같은 단지 내 동일 평형의 매매사례 가액이 260백만원으로 청구인이 신고한 취득가액 330백만원과 크게 차이가 나는 점 등으로 볼 때, 청구인이 신고한 취득가액 330,000,000원을 부인하고 실제 지급사실이 확인된 262,000,000원을 실제 매매가액(취득가액)으로 결정하여 양도 소득세 과세 통지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

• 다. 사실관계

1. 쟁점아파트에 대한 양도가액 975백만원에 대해서는 청구인과 처분청간의 다툼은 없다. 2) 청구인은 쟁점아파트의 “부동산매매계약서”를 제출하였으며, 취득가액은 330백만원으로 주요내용은 다음과 같다. ~

매매대금 금 330,000,000원정 계 약 금 금 34,000,000원정은 계약시 지불하고 중 도 금 금 120,000,000원정은 2000년 5월 20일 지불하며 잔 금 금 176,000,000원정은 2000년 6월 15일 지불한다. ~ 2000년 5월 6일 매 도 인: 양도인(도장날인) 매 수 인: 청구인(도장날인) * 컴퓨터 문서로 작성되어 있음

3. 청구인은 양도인과 작성된 “아파트전세계약서”를 제출하였으며, 주요내용은 다음과 같다.

1. 부동산의 표시: 쟁점아파트 (31평형)

보 증 금 금 일억사천만원(￦140,000,000) 계 약 금 금 (일시불) 중 도 금 잔 금 금 140,000,000원정은 2000년 6월 15일 중개업자 입회하에 지불한다. ~ 2000년 5월 17일 임 대 인: 양도인(도장날인) 임 차 인: 청구인(도장날인) 중개업자: 공인중개사 성명 (도장날인) * 주요내용 수기로 작성되어 있음

4. 상기 “부동산매매계약서”와 “아파트전세계약서”에 날인된 양도인의 도장이 서로 상이함이 확인된다.

5. 청구인은 취득가액으로 인정받지 못한 계약금 중 32,000,000원은 다음과 같이 실제 양도인에게 지급되었다고 예금거래명세서를 제출하였다. <표 생략>

6. 또한, 쟁점아파트 잔금 중 36,000,000원은 다음과 같이 양도인에게 지급되었다고 예금거래명세서를 제출하였다. <표 생략>

7. 청구인이 쟁점아파트 대금지급과 관련하여 제출한 지급증빙을 정리하면 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 지급일자 현금 통장입금 내 용 계약금 (34백만원) 2000.05.06. 7,000 청구인 보유 현금 2000.05.08. 2,000 청구인이 양도인 계좌 입금 2000.05.08. 25,000 정〇〇이 양도인 계좌 입금 잔 금 (296백만원) 2000.06.15. 36,000 정〇〇 차용 20백만원+청구인 16백만원 120,000 권〇〇 대출금으로 양도인 계좌 대체 140,000 양도인 전세보증금으로 대체 합 계(330백만원) 43,000 287,000

○ 청구인의 보유 현금을 입증하기 위한 출금된 예금통장 등 제출은 없음. 8) 처분청에서 2012.

10.

당초 확인서의 내용은 다음과 같다. ~

상기 본인은 ○○세무서의 청구인에 대한 양도소득세 조사와 관련하여 아래와 같이 확인합니다. 2000년 6월에 쟁점아파트를 청구인에게 양도하였으며 매매계약서는 오래되어 보관하고 있지 않습니다. 위 부동산을 매도하고 본인이 전세 계약하여 살았으며 붙임 전세계약서상 도장이 본인이 사용하는 도장이며 붙임 매매 계약서상 도장은 본인의 도장이 아닙니다. 매매계약과 전세계약을 ○○공인중개사 허○○이 작성하였으며 붙임 매매계약서에 중개사가 날인되어 있지 않고 도장이 본인 도장이 아닌 것으로 볼 때 실제 매매계약서는 아닙니다. 위 부동산의 매매가액은 정확히 기억나지 않으나 3억원 미만이었지 3억원 이상 받지는 않았습니다. 매매대금은 계약금은 일부 현금으로 받을 수도 있으나 대부분 통장으로 입금받았습니다.

2012. 10. 23. 확인자: 양도인(자필서명 날인)

9. 처분청에서 조사시 청구인이 제출한 소명서는 다음과 같다. ~

상기 본인은 쟁점아파트를 2006년 6월에 취득하였으며 취득대금 330,000,000원을 아래와 같이 지급하였습니다.

• 계약금(34,000,000원)은 현금으로 지급했습니다.

• 중도금은 본인의 처

○○ 은행 통장에서 120,000,000원을 출금하여 양도인에게 송금해 주었습니다.

• 잔금은 양도인의 전세보증금 140,000,000원을 차감한 36,000,000원을 현금으로 지급하였습니다.

• 영수증은 보관하고 있지 않습니다.

2012. 10. 소명자: 청구인(도장날인)

10. 청구인이 2012.11.1. 양도인의 확인을 받아 제출한 소명서의 내용은 다음과 같다. <표 생략>

11. 국세청 국세통합시스템에서 확인된 쟁점아파트 취득 당시 동일 단지 내 동일 평형의 매매사례가액은 다음과 같다. <표 생략>

11. 쟁점아파트의 취득당시(2000.6.15) 시세를 확인하기 위해 인터넷 “부동산뱅크”에 당시 확인한 매매가액은 다음과 같다. (단위: 만원) 구 분 매매변동 전세변동 하한가 상한가 등락폭 하한가 상한가 등락폭 2000.11. 27,500 28,500 ↑500 12,000 13,000 ↓1,000 2000.08. 27,500 28,500 ↑250 13,000 14,000 0 2000.05. 27,000 28,500 ↑2,250 13,000 14,000 ↑1,250 2000.02. 25,000 26,000 ↑1,000 12,000 12,500 ↑750

12. 청구인의 과세전적부심사청구에 대한 결정서(삼성2012-0099, 2012.12.20)의 주요내용은 다음과 같다. <표 생략>

• 라. 판단 청구인은 쟁점아파트의 취득가액이 330,000,000원이라고 주장을 하고 있어 이를 살펴보면, 청구인이 제출한 쟁점아파트의 매매계약서는 양도인이 확인한 결과 동 계약서에 날인된 도장이 본인의 도장이 아니라고 주장하였으며, 매매계약 및 전세계약을 〇〇공인중계사 사무실에서 하였음에도 중계사사무실에서 사용하는 계약서가 아닌 컴퓨터로 작성된 매매계약서로 볼 때, 쟁점아파트에 대한 실제 매매계약서로 보여지지 않으나, 청구인이 쟁점아파트 취득과 관련하여 양도인에게 지급하였다고 주장하는 금액 중 금융증빙자료가 확인되는 287,000,000원은 양도인에게 지급되었음이 확인되는 점 등으로 볼 때, 처분청에서 쟁점아파트에 대한 취득가액을 262,000,000원으로 결정한 것은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.