양도가액에 손해배상금이 포함된 것으로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 1990.2.10. 상속받은 강원도 ○○시 ○○동 산 185 임야 2,579㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2011.8.18. 주식회사 △△인베스터(이하 “매수법인”이라 한다)에게 양도한 후, 쟁점토지의 양도가액 179,434천원, 취득가액은 85,107천원으로 하고, 공익사업용 토지 등에 대한 감면세액 2,885천원을 적용하여 2011.10.31. 평택세무서장에게 양도소득세 예정신고를 하고, 양도소득세 6,733천원을 납부하였다.

○○세무서장은 청구인이 쟁점토지를 매수법인에게 197,734천원에 양도하였음에도 179,434천원에 양도하였다고 18,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과소신고하고, 세액감면 등을 부당하게 적용한 것으로 보아 청구인의 이전된 주소지를 관할하는 처분청에 2012.7.31. 양도소득세 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 2012.8.14. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 17,694천원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.9. 이의신청을 거쳐 2013.2.25. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점토지를 2009.12.8. 주식회사 ○○산업개발(이하 “○○산업”이라 한다)에 179,434천원에 매매하기로 하고 계약을 체결하였다가 ○○산업이 계약을 이행하지 아니하자, 청구인이 ○○산업과 그 대표이사를 상대로 소송을 제기하여 당사자 간의 합의로 청구인이 ○○산업으로부터 쟁점금액을 손해배상금 명목으로 지급받기로 하였으며, 그 후 청구인은 2011.8.17. ○○산업과 특수관계에 있는 매수법인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 다시 체결하는 과정에서 매수법인은 청구인이 부동산 및 세법에 취약한 점을 이용하여 매매계약의 지연에 따른 손해배상금에 해당하는 쟁점금액을 매매대금에 포함하여 매매계약서를 다시 작성하였다. 그 후 청구인의 사실확인 요청에 대하여 매수법인은 청구인이 ○○산업과 체결한 매매금액 179,434천원에 계약금 17,940천원 만큼을 추가하였다고 2012.10.22. 청구인에게 회신한 것은 거짓이며, 그 이유는 매수법인의 주장대로라면 매매대금이 197,374천원으로 처분청이 주장하는 매매대금 197,434천원과 60천원의 차이가 나는바, 이는 청구인이 손해배상금이라고 주장하는 쟁점금액이 포함된 것이지 청구인과 ○○산업이 체결한 매매계약서상의 계약금을 포함한 것이 아니다. 또한 매수법인과 ○○산업이 특수관계에 있다는 점은 당초 ○○산업과 계약할 당시 ○○산업의 계좌가 개설된 농협 ○○지점에서 계약금이 입금되었으며, 잔금은 매수법인의 소재지가 서울시 ○○구 ○○동인데도 불구하고 ○○산업의 사업장이 있는 강원도 ○○시의 농협 ○○시청점에서 송금된 점을 감안할 때, 간접적으로 알 수 있다. 따라서 쟁점토지의 양도가액에서 손해배상금에 해당하는 쟁점금액을 제외하여야 함에도 처분청이 이를 포함하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 2012.9.26. 매수법인이 제출한 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서 및 청구인이 제출한 ○○지방법원의 판결서(2011가단****, 2011.11.11) 등을 검토한바, 쟁점금액을 손해배상금 명목으로 지급받았다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 쟁점금액을 쟁점토지의 양도가액에 포함한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 손해배상금이 매매대금에 포함된 것으로 보아 양도가액에서 제외할 수 있는지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

4. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 【부동산거래의 신고】

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제23조 【부동산거래의 신고】

① 법 제27조제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지ㆍ지번 및 지목

4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

6. ～ 9. (생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 제시한 심리자료의 주요 내용을 보면 아래와 같다.

• 가) 청구인과 매수법인 간에 2011.8.17. 작성된 쟁점토지에 대한 부동산 매매계약서 및 계약금 납입영수증에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 매매대금 197,434천원에 매수법인에게 양도하기로 매매계약을 체결하였고, 같은 날 청구인이 계약금 17,940천원을 매수법인으로부터 수령하였음이 나타날 뿐이고 손해배상금 명목으로 쟁점금액을 매매대금에 포함하기로 약정한 사실은 확인되지 아니한다.
• 나) ○○시장이 교부한 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인과 매수법인은공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따라 2011.8.18. 쟁점토지의 매매대금을 197,434천원으로 하여 동해시장에게 부동산거래의 신고를 하였음이 나타난다.
• 다) 쟁점토지의 등기부등본에는 쟁점토지가 2011.8.17.자 매매를 원인으로 하여 2011.8.18. 거래가액 197,434천원에 매수법인에게 소유권이전이 등기된 것으로 나타난다.
• 라) 청구인에 대한 양도소득세 경정결의서에 의하면, 청구인이 2011.10.31. 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고를 한 것에 대하여 처분청은 아래와 같이 경정하여 2012.8.14. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 17,694천원을 고지하였음이 나타난다. (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 장기보유특별공제 감면세액 결정세액 총 결정세액 신고 179,434 85,107 30,000 0 2,885 6,733 6,733 경정 197,434 7,221 35,340 46,461 0 22,169 24,427 차이 18,000 △77,886 5,340 46,461 △2,885 15,436 17,694

2. 청구인이 제시한 증빙서류의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인이 매수법인에게 쟁점토지의 매매계약에 대하여 사실확인을 요청하자, 매수법인이 2012.10.22 회신한 문서의 주요내용은 아래와 같다.

① 청구인은 쟁점토지에 대해 매수법인과 매매계약을 체결하기 전에 ○○산업과 평당 230,000원에 쟁점토지를 매매하기로 계약을 체결하고 계약금 17,940,000원을 수령하였다고 하였음

② 그 후 쟁점토지가 포함된

○○ 유원지의 개발을 매수법인에서 추진하기로 했다는 취지를 청구인에게 설명하면서 청구인에게 쟁점토지의 처리의향을 물은 결과, 청구인은 ○○산업과의 계약은 잔금지급기일 경과로 해지되었으며, 계약금을 반환할 의사가 없음을 명확히 하였음

③ 이에 매수법인은 청구인이 ○○산업과 체결한 계약서상의 매매금액에 그 계약금 17,940,000원 만큼을 추가하여 197,434,500원으로 하여 매매계약을 체결 하는 대신, 동 매매대금 중 ○○산업과의 매매계약체결 시 받은 계약금 17,940,000원 만큼을 ○○산업에 반환하는 것으로 청구인에게 제안하자, 청구 인이 이를 수락하여 쟁점토지의 매매대금을 197,434,500원으로 하여 매매계약을 체결하였음

④ 다만, 매매대금을 일시불(그 중 3,000,000원은 분묘 이장 후 지급하기로 함)로 지급하되 매매대금 전체를 청구인에게 지급한 후에 청구인이 17,940,000원을 ○○산업에게 반환하여야 하나, 업무처리의 편의를 위하여 청구인의 양해 하에 매수법인이 직접 ○○산업에 지급하였으며, 그런 사유로 매매계약서상에 금 17,940,000원을 계약보증금으로 표기하였고 청구인이 계약보증금에 대한 영 수증을 매수법인에게 교부하였음

⑤ 그러므로 매수법인은 매매계약서상의 매매금액인 197,434,500원을 취득금액 으로 등기하였음

3. 청구인과 ○○산업 사이에 2009.12.8. 작성되었다는 부동산매매계약서에는 쟁점토지를 매매대금 179,434천원, 계약금 17,940천원에 매매하기로 “쌍방합의”로 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.

4. ○○지방법원 판결서(2011가단*, 2011.11.11)에 의하면, 청구인은 쟁점토지에 대하여 ○○산업과 매매계약을 체결함으로써 매매계약일부터 잔금지급시기까지 재산상 행사를 할 수 없으므로 ○○산업은 청구인에게 매매계약일로부터 매매잔대금 지급시기까지의 손해를 배상하여야 한다고 소를 제기한 것에 대하여, ○○지방법원은 청구인과 ○○산업 사이의 쟁점토지에 대한 매매계약은 적법하게 해제되었다고 볼 것이나, 나아가 매매계약이 체결된 사정만으로는 청구인이 재산상 행사를 하지 못하는 불이익을 입었다고 할 수 없다는 이유로 청구인의 소를 기각하였음이 나타난다.

5. 청구인은 2009.12.8. 청구인과 ○○산업 간에 체결된 쟁점토지의 매매계약이 해제됨에 따라 청구인이 재산상 행사를 하지 못하여 불이익을 입었다는 점, ○○산업과 매수법인이 특수관계에 있다는 점, ○○산업이 청구인에게 손해배상금을 지급할 의무가 있다는 점, 청구인과 매수법인이 손해배상금 명목의 쟁점금액을 쟁점토지의 매매대금에 포함하기로 약정하였다는 점 등을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

• 라. 판 단 1)소득세법제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정하고 있으며, 쟁점토지에 대한 2011.8.17.자 매매계약서, 동해시장이 2011.8.18. 교부한 부동산거래계약신고필증 및 쟁점토지의 등기부등본에 일관되게 쟁점토지의 거래가액이 197,434천원으로 기재된 점에 비추어 동 금액이 실제 양도가액인 것으로 보인다.

2. 청구인은 쟁점토지의 매매대금 197,434천원에 청구인이 ○○산업으로부터 받아야 할 손해배상금 명목의 쟁점금액이 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 2011.8.17.자 매매계약서, ○○지방법원 판결서 및 매수법인이 2012.10.22. 청구인에게 회신한 문서 등의 내용을 종합하여 볼 때, 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 하겠다.

3. 따라서 청구인과 매수법인 간에 작성한 매매계약서상의 매매대금을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.