부동산매매계약서에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 인정할 수 있음

OOO세무서장이 2012.9.3. 청구인에 대하여 한 양도소득세 18,949,752원 부과처분은 OO도 OO시 OO면 OO리 805-3 전 3,618㎡, 같은 곳 805-1 대 269㎡와 건물 94.3㎡의 취득가액을 147,000,000원으로 인정하고, 양도차익을 실 지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 OO도 OO시 OO면 OO리 805-3 전 3,618㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.4.6. 청구외 AAA(이하 “AAA”이라 한다)으로부터 취득하여 2009.2.27. 청구외 BBB에게 쟁점토지를 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다가 처분청이 양도소득세 무신고자료에 의해 2012.6.경 과세예고통지가 된 이후 2012.7.25. 쟁점토지의 양도에 대하여 실거래가액에 의한 양도소득세 8,219,954원으로 기한 후 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 부동산 등기부등본에 기재된 쟁점토지 거래가액 134백만원을 각각 양도가액으로 결정하면서, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액에 의거 45,699,420원으로 결정하여 2012.9.3. 청구인에 대하여 양도소득세 18,949,752원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.12. 이의신청을 거쳐 2013.2.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지의 매매계약서 원본을 제시하였고, 매매계약서상 실지소유자인 AAA 대신 청구외 CCC(이하 “CCC”라 한다)로 기재되어 있는 것은 매도인 AAA의 양도 당시 주소지가 OO광역시 OO OO동 1170-1 OO타운 305동 802호로 양도인으로부터 위임받은 CCC와 매매계약서를 작성하였고 부동산 매수용 인감증명서(2004.1.20.)를 받아둔 상태에서 매매계약서에 기재된 대리인 CCC에게 중도금을 송금하였으며, 근저당권자의 채권채무관계도 청구인의 夫인 DDD(이하 “DDD”이라 한다)이 직접 해결하고 근저당을 해지하였다. 원본계약서상 매수인 EEE외 1인으로 되어 있으나 EEE는 DDD과 내연관계에 있는 여자로 당시 쟁점토지에서 같이 거주하였으며, 부동산매매대금은 DDD이 대부분 지급하였다. 따라서, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 기한 후 신고한 청구인의 신고는 정당하다.

청구인은 2009.2. 쟁점토지를 양도하고 2012.6.까지 무신고하였고, 과세예고 통지 이후 2012.7.25. 2004년 토지취득당시 실지거래 계약서에 의한 취득실가 82,894,921원을 취득가로 기한 후 신고하였으나, 청구인이 제출한 2004년 당시 취득계약서 내용을 검토한바 매도인(전소유자 AAA)이나 매수인(청구인 FFF) 중 어느쪽도 당사자에 의한 계약서 작성이 아닌 대리인(CCC, EEE외 1인)을 통한 계약서 작성으로 진위여부가 확인되지 않고, 또한, 제출한 금융증빙 역시 토지 등 거래 당사자들이 아닌 제3자(CCC, DDD)에 의한 금융거래로 개인적인 채무관계인지 쟁점토지 거래대금인지가 불분명하여 환산취득가로 당초 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산매매계약서에 의한 쟁점토지의 취득가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (이하 생략)

2. 소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산 <개정 2006.12.30>】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. <개정 2006.12.30>

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 1999.12.28, 2005.12.31, 2006.12.30, 2007.12.31, 2008.12.26>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2008.12.26>

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 1996.12.30>

⑥ 제4항에 규정하는 년수는 등기부상의 소유기간에 의한다. <신설 1996.12.30>

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 1999.12.28, 2002.12.18, 2005.12.31, 2007.12.31>

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다) 에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

⑨ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 제94조제1항제3호 및 제4호에 따른 주식등의 양도차익에 대한 신고 내용의 탈루 또는 오류, 그 밖에 거래명세의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 ｢금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률｣ 등 다른 법률의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 그 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다 5) 국세기본법 제45조의3 【기한 후 신고】

① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. 다만, ｢자산재평가법｣ 제15조 에 따른 재평가신고의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 기한후과세표준신고서 제출과 동시에 그 세액을 납부하여야 한다.

③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우(납부할 세액이 있는 경우에는 그 세액을 납부한 경우만 해당한다) 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.

④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청은 무신고결정으로 취득가는 환산가인 47,604,071원으로 결정한다는 2012.9.1.자 2009 과세연도 양도소득세 18,949,752원에 대한 결정결의서를 제시하고 있다.

2. 청구인의 과세전적부심사청구 결정내역인 2012.8.21.자 “과세전적부심사 결정서”

3. 쟁점토지에 대한 관련 서류

① 토지이용계획확인서

② 청구인의 주민등록표 등․초본(2004.1.19.～2011.8.28. OO도 OO시 OO면 OO리 805-1에 거주)

4. 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 다음의 증빙을 제시하고 있다.

• 가) 2012.12.17. 서울지방국세청의 이의신청 “결정서”
• 나) 2012.7. 청구인의 양도소득과세표준 기한 후 신고서를 제출하고 있으며, 쟁점토지에 대하여 양도가액 134,000,000원, 취득가액 80,990,270원으로 하여 양도차익 53,009,730원에서 장기보유특별공제 6,361,167원을 공제한 46,648,563원을 양도소득금액으로 하고 있고, 취득가액(147,000,000원)에 대하여 다음과 같이 계산하고 있다. 물건지 지목 면적(㎡) 기준시가 실거래가안분 OO리 805-3 전 3,748 40,853,200 80,990,270 OO리 805-1 대지 269 2,932,100 5,812,802 OO리 805-1 건물 94.3 30,364,600 60,196,928
• 다) 2012.8.21. 처분청의 “과세전적부심사결정서”
• 라) 2004.1.20. 쟁점토지의 전소유자인 AAA의 “인감증명서”(부동산 매수자는 청구인임)
• 마) DDD의 “가족관계증명서”(청구인의 배우자임), “주민등록 초본” (2004.1.29～2010.2.8. OO도 OO시 OO면 OO리 805-1에 거주)
• 바) EEE의 “주민등록 초본”(2005.7.25.～2009.4.30. OO도 OO시 OO면 OO리 805-1에 거주)
• 사) 쟁점토지 “부동산 매매 계약서” 원본(별첨)
• 아) 쟁점토지 매수대금 관련 증빙

① 2003.11.25.자 부동산 계약금조 10,000,000원 “영수증”(EEE 귀하, 발행인: 윤연모)

② 2004.1.16.자 중도금 50,000,000원 “영수확인서”(DDD 귀하, 영수인: CCC), 농협 “무통장입금확인서”(예금주: CCC), “중도금 및 근저당권 채권 일부 변제확인서”(매도인: AAA, 근저당권자: GGG)

③ 청구인의 농협 일반자금 50,000,000원 대출 거래 내역

④ 2004.2.25. 영수인 GGG이 65,000,000원을 영수하여 완불하였다는 “영수증”

• 자) 쟁점토지 등기부등본 및 토지대장
• 차) 개별공시지가 및 건물기준시가

5. 쟁점토지의 등기부등본의 을구에 의하면 아래 내용이 확인되며, 국세통합시스템에 의하면 쟁점토지의 전소유자인 AAA과 쟁점토지의 근저당권자이며 매수대금의 수령자인 GGG은 “부부” 관계임이 확인된다. 순위 번호 등 기 목 적 접 수 등 기 원 인 권 리 자 및 기 타 사 항 1 (전 2) 근저당권 설정 1999년9월21일 1999년9월20일 설정계약 채권최고액 금70,000,000원 채무자 OOO ～ 근저당권자 GGG ～ 2 1번근저당권설정등기말소 2004년4월6일 2004년3월31일 해지

• 라. 판단 쟁점토지 등에 대한 부동산 매매계약서에 의거 양수대금을 지급하고 취득한 것이므로 실제 취득가액에 의하여 양도소득세를 기한후 신고한 청구인의 신고는 정당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시하고 있는 현물 부동산 매매계약서는 당시에 작성된 서류로 보여지고 그 내용에 따르면, 쟁점토지와 대지 268㎡, 주택 94.30㎡를 매매대금 147,000,000원에 매수하는 것으로 되어 있고, 특약사항으로 “1. 매수인이 지정한 사람에게 매도 인감 및 이전서류 일체를 준다.”, “2. 중도금 완납후 이전서류를 매수인에게 준다”고 한 점, 청구인이 쟁점토지의 매수와 관련하여 제시하고 있는 매수관련 증거서류에 의하면, ① EEE에게 발행한 계약금 10,000,000원 영수증, ② 2004.1.16. 청구인의 배우자인 DDD에게 발행한 중도금 50,000,000원 영수확인서 및 무통장입금확인서, ③ 2004.1.20. 전 소유자 AAA의 “인감증명서”를 제시하고 있는바, 부동산 매매계약서의 특약사항과 부합되고 있는 점, 2004.2.25. 영수인 GGG이 65,000,000원을 영수하여 완불하였다는 영수증을 제시하고 있고, 청구외 GGG은 쟁점토지의 근저당권자이자 전 소유자인 AAA의 배우자로서 영수증에 신빙성이 있어 보이며, 청구외 GGG 역시 쟁점토지를 대여의 대가로 취득하였다가 사망한 백모氏를 통하여 양도한 건이라고 전화 진술하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 부동산의 양도는 정형적인 전매 형태의 계약으로 청구외 CCC나 EEE에게 미등기 전매를 원인으로 양도소득세를 과세함은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가로 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.