취득가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 인정할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.10.17 전소유자로부터 취득한 인천시 ○○아파트 2동 1303호 127.89㎡(46평형 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2011.12.5 양도하면서 양도가액 272,000천원, 취득가액 218,000천원으로 하여 2011년 과세연도 양도소득세를 신고하였다.
• 나. ○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인의 신고내용에 대한 현지확인 결과, 쟁점아파트의 실지 취득가액이 불분명하다 하여 취득가액을 환 산가액 148,500천원으로 산정하고, 2011년 과세연도 양도소득세 39,712,080원을 부과처분 하자, 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 당초 처분청 조사시 결정 정황

1. 전 양도자에 대한 현지 조사를 실시하지 않았다. 양도소득세 조사시 조사대상자인 청구인뿐만 아니라 청구인에게 매도한 전양도자 김□□의 조사도 정밀하게 실시하여야 하나 유선 상으로만 확인하고 실제 양도금액에 대한 실지 조사를 하지 않았다.

• 나. 실제 매매금액을 제대로 조사하지 아니 하였다. 실제 매매금액은 218,000,000원이며, 양도소득세 조사시 유선상으로 확인한 금액 2억원 이하의 금액은 전 양도자가 실제 수령한 금액으로서, 실제 매매금액에서 부동산 중개 수수료, 법무사 비용 등 제비용을 제외한 금액임. 참고로 매매 당시에는 부동산 경기의 활성화로 1주일만 지나도 부동산 가격이 상승하여 현재 부동산 중개 수수료와는 달리 당시 부동산 중개 수수료는 법정 중개수수료에 의하여 지급하지 아니하고 1천만원 단위로 지급하였다.
• 다. 취득가액 218,000,000원에 대한 실지거래가액 상기 양도부동산은 ○○아파트내 37평형(103동~106동)과 46평형(101 동~ 102동) 중 46평형에 해당되는 것으로서 매수 당시 2주전에는 2억1천만원 이었으나, 실제 계약 당시 (2002.09.15)에는 2억2천만원으로 아파트 가격이 계속 오르는 상태이었으며 매매계약서 작성하면서 부동산 중개인에게 부탁하여 2백만원을 할인한 가액인 218,000,000원으로 계약하였다. 매매대금은 인천 ◇◇아파트를 150,000,000원에 매각한 후 통장에 보관 중인 70,000,000원을 합하여 220,000,000원으로 지급하였다.

○○아파트 내 부동산 중개업소는 두 곳으로 고지서를 수령 후 실제거래가액을 증명하기 위하여 동 부동산에 방문한 바, ○○공인중개사만 계속 영업을 하고 있어 당시 매매된 계약서가 있는지 의뢰한 바, 실제 매매계약서를 보관하고 있어 붙임 계약서를 첨부하며 아래 거래 내역은 사실과 다름이 없음을 확인했다.

• 아 래 - 계약일 양도부동산소재지 평형 매매대금 2002.09.09 106동 1301호 37평형 199,000,000 2003.03.27 101동 1003호 46평형 242,500,000 상기 실제 매매 거래 가액을 분석하여 보면 양도 부동산을 매매할 당시 37 평형이 약 2억원이며, 양도 후 46평형은 약 2억4천만원으로 확인되므로 양도 당 시 46평형은 청구인이 신고한 가액 (약2억2천만원)과 사실과 다름이 없음으 로 재조사하여 실지거래가액으로 재결정하여 주시기 바란다. 아파트 가격의 하락으로 실제로 저에게 남은 것은 약 6백만원 정도 되는 것으로 알고 있는 데 양도소득세가 4천만원이 고지 결정된 것은 청구인의 심정에서 너무나 억울하다는 생각이 든다.

• 가. 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 (취득)부동산 매매계약서는 쌍방합의로 체결 되었다고 하였으나, 양도소득세 조사시 전소유자 김□□에게 확인한 결과, 김□□은 쟁점아파트의 단지내 공인중개사 사무실에서 매매계약을 체결 하였으며, 정확한 매매가액은 기억하지 못하나 200,000천원 이하로 거래한 것으로 기억한다고 확인되었다.
• 나. 청구인이 불복청구(이의신청)시 쟁점아파트의 시세 확인을 위해 제시한 매매사례 가액을 살펴보면, ① 2002.09.09 계약한 106동 1301호(매매가액 199,000천원)는 쟁점아파트와 면적이 상이(101.76㎡)하며, ② 2003.03.27 계약한 101동 1003호 (매매가액 242,500천원)는 평가기준일(양도일 또는 취득일 전후 3개월) 내의 매매사례 가액에 해당되지 않는다.
• 다. 쟁점아파트의 매매사례가액 확인한 바, 인천 oo구 oo동 ooo번지 oo아파트 1동 504호 (127.89㎡)가 2002.9.7.(취득일자) 169,000천원에 거래된 사실(양도소득세 실지거래가액 신고)이 국세통합전산망을 통해 확인된다.
• 라. 청구인은 (취득)부동산 매매계약서 원본을 분실하였다는 사유로 양도소득세 신고시 재작성(쌍방합의 계약체결)한 계약서를 처분청에 제출하였으며, 사후작성한 매매계약서 外 청구인은 매매대금(218,000천원) 지급증빙 등 거래가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액(218,000천원)은 신빙성이 없다고 판단되는 바, 처분청에서 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득가액을 환산가액으로 결정한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점아파트 취득을 위해 인천시 ◇◇아파트 104동 705호를 2002.10.17. 150백만원에 양도하였다고 취득자로부터 다음과 같은 확인서를 제출하였다. 확 인 서

성 명: 구○○(000000-0000000) 주 소: 인천 ◇◇아파트 104-705호

인천 ◇◇아파트 104동 705호를 2002년 10월에 취득할 때 당시 매매계약서는 현재 보관하고 있지 아니하나, 계약금, 중도금, 잔금을 합하여 150,000,000원에 취득한 사실이 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금 날자 및 금액은 현재 정확히 알 수는 없으며, 매매대금 대부분을 현금 및 수표로 지급하였습니다. 위 사실이 일치함을 확인합니다. 2012년 12월 7일 위 확인자 구○○(도장날인) * 첨부 구○○ 운전면허증 사본

○ 상기 아파트 등기부등본 확인 결과 청구인이 구○○에게 양도하였으며, 등기원인일은 2002.9.20., 접수일은 2002.10.17.로 확인된다.

• 쟁점아파트 등기부등본의 등기원인일은 2002.9.15., 접수일은 2002.10.17.로 확인된다.

2. 청구인은 본인의 통장에서 70,000,000원을 인출하여 지급하였다고 주장하며 통장사본을 제출하였으며, 인출된 거래내역은 다음과 같다. 년월일 찾으신금액 맡기신금액 남은금액 거래내용 2002.09.23. 청구인 15,000,000 49,714,693 2002.09.23. 50,000,000 -285,307 대체 2002.10.14. 20,000,000 -29,427,541 대체

○ 상기 통장에 2002.9.23. 입금된 15,000,000원은 청구인의 ◇◇아파트 양도대금 중 계약금 15,000,000원(양도대금 150,000,000원 중 10%)이 입금된 것으로 판단된다.

• ◇◇아파트 계약일이 2002.9.20.이며, 이 날은 추석 전날인 휴일로 추석 연휴가 지나고 입금된 것으로 판단되고, ◇◇아파트 취득자 구○○에게 확인 결과 정확한 계약일은 기억에 없으나 계약금으로 15,000,000원을 지급하였다는 사실을 인정하였다.

3. 쟁점아파트의 전소유자는 기준시가에 의해 양도소득세를 신고 납부하였으며, 신고내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 신고유형 취득일자 양도일자 양도금액 취득금액 기준시가 2001.5.4. 2002.10.17. 132,000 92,000 부동산매매계약서

○ 부동산의 표지 소재지: 인천시 ○○1차아파트 2동 1303호 건 물: 127.89㎡ 대 지: 70.79㎡ ~

○ 매매대금: 이억일천팔백만원(￦218,000,000)

○ 계약금: 이천이백만원(￦22,000,000)

○ 중도금: -

○ 잔 금: 일억구천육백만원(￦196,000,000)정은 2002년 10월 15일 지급함 ~ 단 동 부동산에 대하여 대출금액은 계약일 현재 없는 상태의 계약이며, 아파트 내 하자가 발생되면 매도인이 책임진다. 2012년 9월 15일 매도인: x x x(도장날인) 매수인: 청구인(도장날인)

4. 청구인이 제출한 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

5. 처분청은 청구인의 취득가액과 전소유자의 양도가액이 상이하여 현지확인 대상자로 선정하였으며, 복명서의 주요내용은 다음과 같다. 양도소득세 현지확인 복명서 [선정사유: 취득가액 과다공제 혐의] ~

○ 청구인은 양도소득세 신고시 양도가액의 증빙으로 [

○○ 공인중개사 사무소]의 중개를 통해 후소유자와 체결(2011.10.24)한 부동산 매매계약서를 제출하였으나 취득가액의 증빙으로는 전소유자와 쌍방합의로 체결(2002.09.15)한 부동산 매매계약서(매매대금 218,000천원)를 제출함. <부동산 매매계약 체결내용 (취득)> (단위: 천원) 매매대금 (218,000천원) 계약금 중도금 잔금 일자 금액 일자 금액 일자 금액 2002.09.15 22,000

• - 2002.10.15 196,000

○ 청구인이 제출한 취득시 부동산 매매계약서는 쌍방합의로 체결되었으며, 전소유자 김□□에게 확인한 바, 김□□은 쟁점부동산의 단지내 공인중개사 사무실에서 매매계약을 체결하였고 정확한 매매가액은 기억하지 못하나 200,000천원 이하로 거래한 것으로 기억한다고 확인함.

○ 쟁점아파트 단지내 공인중개사 사무실 등을 통해 취득당시 시세는 200,000천원 이하로 거래된 것으로 확인되며, 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 양도인 청구인에게 소명요구 하였으나, 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 부동산 매매계약서가 사실계약서라고 주장할 뿐 매매대금(218,000천원)의 지급 등과 관련하여 구체적인 증빙자료는 제출하지 못함.

상기와 확인내용과 같이 쟁점토지의 실지 취득가액 확인되지 않으므로 소득세법 제114조

⑦ 의 규정에 의거 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세 경정하고 본 건 종결함.

6. 청구인이 처분청에 신청한 이의신청에 대한 결정서의 주요내용은 다음과 같다.

• 라. 판단

1. 취득가액 218백만원에 대한 실지거래가액 여부【기각】 청구인은 당초 취득계약서를 분실하였다는 이유로 사후 재작성(중개인 없이 쌍방합의)된 계약서(218백만원)를 양도소득세 신고 시 제출하면서 비교사례로 두 평형(37평 199백만원, 46평 242백만원의 경우를 제시하고 있으나 37평형은 쟁점아파트와 면적이 상이하고, 46평형(2003.3.27. 계약일) 역시 쟁점아파트(취득일 2002.10.17)와 평가 기준일(양도일 또는 취득일 전후 3개월) 내의 매매사례가액에도 해당되지 아니한 데다, 특히, 국세통합전산망에서 쟁점아파트와 동일평수이며, 취득일이 2002.9.7(쟁점아파트 2002.10.17)인 1동 504호가 거래금액 169백만원에 거래된 사실(실지거래가액으로 신고)이 확인되는 등 청구인의 218백만원 취득가액 주장은 신빙성이 없는 데다 이를 입증할 수 있는 구체적인 금융증빙 등도 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 취득가액을 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제176조 의 2에 의거 환산가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다.

7. 처분청이 국세통합시스템에서 확인한 쟁점아파트와 동일평수(46평)의 매매사례가액은 취득일자 2002.9.7., 취득금액 169백만원으로 확인된다.

8. 쟁점아파트에 대한 취득당시 시가를 확인하기 위해 인터넷 “부동산뱅크”에 의해 확인한 결과, ○○1차아파트 46평형 시세는 다음과 같이 조회된다. (단위: 만원) 구 분 매매변동 전세변동 하한가 상한가 등락폭 하한가 상한가 등락폭 2003.02 22,000 27,000 0 13,000 15,000 0 2002.11 22,000 27,000 ↑5,500 13,000 15,000 ↑1,500 2002.08 18,000 20,000 0 12,000 13,000 0 2002.05 18,000 20,000 0 12,000 13,000 0 2002.02 18,000 20,000 ↑1,000 12,000 13,000 0 2001.11 17,000 19,000 ↑750 12,000 13,000 ↑2,000

9. 청구인이 쟁점아파트를 218백만원에 취득(2002.10.17)한 사실을 입증하기 위해서 제출한 자료를 정리하면 다음과 같다. (단위: 천원) 쟁점아파트 자금출처 구분 지급일 금 액 증빙서류 내 용 계약금 2002.09.15. 22,000 계약서 계약서 상 계약금 잔 금 2002.10.17. 196,000 통장사본 2002.09.23. 5천만원 수표 출금

• ◇◇아파트 계약금 15백만원 입금 2002.10.14. 2천만원 수표 출금 확인서 2002.10.17. ◇◇아파트 잔금 135백만원 합 계 218,000 * 청구인 ◇◇아파트 150백만원에 양도 후 동일자 쟁점아파트 취득

• 라. 판단 먼저, 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】를 살펴보면, 제1항 제1호 나목에서 “취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통 령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”으로 한다고 규정하고 있으나, 쟁점아파트의 경우 처분청에서 취득가액을 결정함에 있어 매매사례가액이 확인됨에도 환산가액으로 결정한 것은 잘못된 것으로 판단되나 이는 별론으로 하고, 청구인은 쟁점아파트의 취득가액이 218,000,000원이라고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 당초 취득계약서를 분실하였다는 이유로 사후 재작성(중개인 없이 쌍방합의)된 계약서를 양도소득세 신고 시 제출하면서 비교사례로 제시한 37평형은 쟁점아파트와 면적이 상이하고, 46평형(2003.3.27. 계약일)은 쟁점아파트(취득일 2002.10.17)와 평가 기준일(양도일 또는 취득일 전후 3개월) 내의 매매사례가액에도 해당되지 않는 점, 둘째, 국세청 국세통합전산망에서 쟁점아파트와 동일평수이며, 취득일이 2002.9.7. (쟁점아파트 2002.10.17)인 인천시 ○○1차 1동 504호가 거래금액 169백만원에 거래된 사실(실지거래가액으로 신고)이 확인되는 등, 청구인이 주장하는 취득가액 218백만원은 신빙성이 없는 데다 이를 입증할 수 있는 구체적인 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 처분청에서 청구인이 주장하는 취득가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 결정하지 않은 것은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.