용도는 동일하나 위치 면적이 다른 경우 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인들은 2005.6.20. ☆☆시 ☆☆구 소재 오피스텔 603호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 부의 사망으로 공동상속 받아 보유하던 중 2011.12.1. 쟁점부동산을 매각하고, 2012.2.28. 취득가액을 83백만 원(청구인 지분 해당액 19백만 원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한 41백만(청구인 지분 해당액 9백만 원)으로 산정하여, 2012.8.14. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 525,990원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.23. 이의신청을 거쳐, 2013.2.18. 심사청구를 제기하였다.

☆☆시 ☆☆구 소재 오피스텔 1053호(이하 “비교대상부동산”이라 한다)가 2005.12.31. 78백만 원에 매매된 사실이 확인되는바, 쟁점부동산과 용도, 면적 등이 유사하고, 거래시기도 상속개시일과 근접하므로 동 거래가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 보아야 한다.

매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 먼저 쟁점부동산이 비교대상부동산과 위치․면적․용도 등에서 동일하거나 유사함이 전제되어야 하나, 쟁점부동산과 비교대상부동산은 면적, 층수, 기준시가 등이 상이하여, 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 보기 어려운바, 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한 가액을 시가로 보아 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 비교대상부동산의 매매사례가액으로 하는 것이 타당한 지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 심리자료에 의하면, 청구인들이 쟁점부동산의 취득가액을 지방세과세시가표준액인 83,215,358원으로 하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여, 처분청은 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 기준시가인 41,243,250원을 취득가액으로 하여, 2012.8.14. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 525,990원을 경정․고지한 것으로 나타난다.

2. 처분청은 면적 등이 달라 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 보기 어렵다고 주장하며, 쟁점부동산과 비교대상부동산의 비교자료를 제출하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다. 구 분 쟁점부동산 비교대상부동산 위 치 오피스텔 6층 오피스텔 15층 면 적 33.05㎡ 39.05.㎡ 용 도 오피스텔 오피스텔 기준시가 635천원(㎡당) 653천원(㎡당) 비교기준일 2005.6.20. 2005.10.20.

• 라. 판단 청구인들은 비교대상부동산이 상속개시일과 근접한 시기인 2005.10.20.에 거래되었고, 쟁점부동산과 면적, 이용현황 등의 조건이 유사하므로 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산과 비교대상부동산은 오피스텔로 용도는 동일하나, 기준시가가 다르고, 면적․위치가 동일하다고 보기 어려운 바, 비교대상부동산의 매매가가액을 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을상속세 및 증여세법제60조에 따라 평가기준일 현재 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.