상속세 및 증여세법 상 시가 평가기간 이후에 소급된 감정가액을 시가(취득가액)로 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움
상속세 및 증여세법 상 시가 평가기간 이후에 소급된 감정가액을 시가(취득가액)로 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 2006.3.6. 증여받은 AA도 AA군 AA읍 AA리 000-00 답 000㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 2012.7.23 양도하면서 취득가액을 개별 공시지가로 평가하여 양도소득세 예정 신고한 후, 2012.10.16. 감정평가법인로부터 증여당시의 시가를 소급하여 감정받은 가액 000,000천원(이하 “이 건 감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여 달라고 2012.11.7. 경정 청 구(이하 “이 건 경정청구”라고 한다)하였다. 처분청은 이 건 감정가액이 실지거래가액에 해당하지 않는다고 보아 이 건 경정청구를 거부한다고 2012.12.17. 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지인 AA도 AA군 AA읍 AA리 000-00 답 000㎡와 서로 연접한 AA도 AA군 AA읍 AA리 264-3 답 000㎡(이하 “토지(1)”이라 한다)를 같은 날 양도하고 2012.10.2. 양도소득세 예정 신고하였다. 토지(1)의 경우에는 양도․취득가액을 실지거래가액으로 신고하여 아무런 문제가 없었으며, 쟁점토지의 경우에는 양도가액을 실지거래가액으로 신고했고, 취득가액은 개별공시지가로 신고하였으나(2006.2.28. 증여를 원인으로 취득하였기에 취득가액이 없다), 신고된 취득가액이 불합리하여 쟁점토지의 취득당시 시가를 알기 위해 공신력 있는 감정법인으로부터 취득가액을 소급감정 받았고, 쟁점토지의 개별공시지가가 아래와 같이 불합리하므로 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 계산함이 타당하다. 위 두필지의 토지를 비교 분석해보면 지적도 등본에서 알 수 있듯이 이 두 토지는 서로 붙어 있는 토지로서 ㎡당 가격이 크게 차이가 없으며, 오히려 쟁점토지가 완전 코너 땅이므로 토지(1)에 비해서 18%의 약간 높은 가격에 양도가 되었으나, 쟁점토지의 취득가액의 경우 ㎡당 000,000원으로 토지(1)의 ㎡당 가격 000,000원에 비해 약 63% 낮아지는 비정상적 가액으로 계산되었다. 특별한 경우를 제외하고는 바로 옆에 붙어있는 토지라면 이해할 수 없는 취득가액이 발생한 것이다. 이는 쟁점토지의 취득가액을 기준시가 즉 개별공시지가로 평가하였기 때문이다. 따라서 소급감정가액 000,000,000원을 본건 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여 양도소득세 경정감 결정을 구한다. 대법원판례에서 “과세관청이 상속(증여)받은 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분 하였다 하더라도 그 과세의 처분 취소소송의 사실심 변론 종결시까지 당해 자산의 상속(증여) 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 양도차익을 산정하는 것이다”라고 판시하고 있으며, 또 다른 대법원 판례 2010두에서도 “납세자가 상속(증여)받은 자산에 대하여 기준시가로 평가하여 취득가액을 신고하였다가 소급 감정하여 경정 청구한 경우에 소송중 원고의 신청에 따라 시가 감정을 하였고 그 감정가액을 기준으로 한 가액을 시가로 봄에 따라 양도부동산의 취득가액은 기준시가에 우선하여 시가가 적용된다”라고 판시하였다. 또한 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”라고 함) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래 가액으로 보도록 하고 있고, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 양도소득의 필요경비 계산시 취득시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 취득가액으로 보도록 하고 있다. 따라서 공신력있는 감정기관이 객관적이고 합리적으로 평가한 감정가액도 시가로 볼 수 있으므로 그 가액이 소급 감정에 의한 것이라 하더라도 달라지지 않는다고 대법원은 판시하고 있다. 대법원에서 이러한 판결을 내리고 있고 양도소득의 계산의 우선 원칙이 실거래가액이므로 본 건의 경우에도 위와 동일한 사례에 해당하므로 소급감정가액 000,000,000원을 취득 시 실지거래가액으로 인정하여 경정 감 결정을 요구한다. 아울러 본 건 청구시 제출한 토지감정수수료 0,000,000원을 필요경비로 인정하여 경정 감 청구한다.
청구인은 부동산의 취득가액 적용에 있어 소득세법 시행령 제163조 제9항 상속 또는 증여 받은 자산에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 취득가액으로 볼 수 있으므로 청구인은 공신력 있는 감정평가기관의 소급평가금액을 취득가액으로 산정하여 줄 것을 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 의거 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 3개월로 한다) 이내에 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가 있어 확인되는 가액을 말하며 6개월 (증여재산은 3개월)이내에 해당하는지 여부는 평가기준일(증여일)로부터 감정가액평가서를 작성한 날까지를 기준으로 판단하도록 규정하고 있어 소급감정은 시가범위에서 제외하고 있음을 명문화 하고 있으며, 청구인이 주장하는 감정평가액은 쟁점토지에 대한 증여일(2006.3.6.)로부터 3개월이 경과한 2012.11.7. 작성한 소급감정으로서 위 요건을 갖추지 못하였으므로 이를 증여일 당시 시가로 볼 수 없으며 취득당시 쟁점토지의 기준시가(개별공시지가)를 취득가액으로 산정함이 타당하다 할 것이고 이는 당초 청구인이 예정 신고한 가액과 일치하며 이에 대한 양도소득세 경정청구를 거부한 당초 처분은 적법하다고 사료된다.
① 쟁점토지의 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 경정 청구에 대한 거부 처분의 당부를 가리는데 있다
② 감정평가비용이 필요경비에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. (이하생략) 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】
① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지 방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 7) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
1. 청구인에 대한 양도소득세 결의서에 의하면 다음과 같이 결정한 사항이 나타나며, 청구인이 2012.11.7. 쟁점토지의 취득가액을 이 건 감정가액으로 인정하여 달라고 경정청구하자, 처분청은 소급 감정가액은 실지거래가액에 해당하지 않는다고 보아 2012.12.17. 이 건 경정청구를 거부 통지했으며, 청구인과 처분청간에 쟁점토지 양도가액에 대한 다툼은 없다. 구분 면적(지목) 취득일자 양도일자 양도가액 (㎡당가액) 취득가액 (㎡당가액) 합계 000 (답)
• - 쟁점토지 000 (답) 2006.3.6. 2012.7.23 토지(1) 000 (답) 2005.8.11 2012.7.23. (단위:㎡, 원) 양도소득세 경정청구 검토서 (생략)
• 대법원 판례 2010두에 의하면 소급감정가액을 실지거래가액으로 인정하고 있으나
• 법규과 (요지) 양도일 전에 감정가액이 있었음에도 양도일로부터 1년여 경과한 시기에 거래당시 기준으로 소급감정가액을 시가로 과세하는 것은 세법적용의 안정성을 해칠 우려 있음 -조심2011 (요지) 청구인이 주장하는 감정평가액은 상속개시일로부터 6개월 이상이 경과한 소급 감정가액이므로 취득당시 쟁점토지의 기준시가를 취득가액으로 산정함이 타당함
• 상속세 및 증여세법 제60조 에 따른 시가에 대하여 과세관청은 매매가액 등을 열거주의로 보는 것이고, 대법원은 예시한 가액으로 보기 때문에 소급감정가액을 시가로 볼 수 있다는 입장이므로 과세관청의 입장에서 소급감정가액을 시가로 인정할 수 없음
• 상기와 같은 이유로 양도소득세 환급에 대한 경정청구는 이유 없음으로 인용하지 않고자 함
2. 처분청이 제출한 양도소득세 경정청구 검토서에 의하면 경정청구 거부사유에 대한 주요내용은 다음과 같이 나타난다.
3. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
○ 지적도 등본
○ 쟁점토지 감정평가서
• (주) AA 감정평가법인의 토지 감정평가표
• AA 감정평가법인(주)의 토지 감정평가표
○ 감정평가 수수료 현금영수증 거래일시 가맹점 (사업자등록번호) 이름 상품명 공급가액 부가세 합계 2012.10.21. 2012.10.23 (단위: 원)
○ 쟁점토지 및 토지(1)의 양도된 매매계약서 사본을 제출하였으나, 청구인과 처분청간에 양도가액에 대한 다툼이 없으므로 이에 대한 검토를 생략함
4. 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면 권리자 사항 등의 주요내용은 다음과 같이 나타난다. 표제부 지번 소재지번 지목 면적 등기원인 1995.10.5. AA AA AA 000-00 답 000㎡ 2006.3.30. AA 답 000㎡ 분할로 AA AA AA 에 이기 갑구 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권이전 2005.11.23. 2005.11.21. 매매 소유자 *** 소유권이전 2006.3.6. 2006.2.28. 증여 소유자 청구인
5. 쟁점토지와 토지(1)의 개별공시지가 현황은 다음과 같다. (단위: 원/㎡) 연도 2005 2006 2007 2008～2011 2012 쟁점토지 125,000 105,000 105,000 105,000 109,000 토지(1) 117,000 117,000 102,000 102,000 105,000 6) 국세통합전산망상 증여세 결정 결의서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 증여 받고 증여재산가액을 00,000,000원으로 보아 산출된 증여세 0,000,000원을 2006.6.5. 자진 납부하였고, 처분청은 청구인의 증여세 신고 사항을 2009.6.26. 시인 결정한 것으로 나타난다.
- 라. 판단 먼저, 청구인은 쟁점토지의 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여 달고 경정청구 하였는바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따르면 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.”고 규정되어 있고, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따르면 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 감정한 가액으로서 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지를 2006.3.6. 취득한 날로부터 6년이 경과한 2012.10.16. 쟁점토지에 대하여 감정평가법인의 감정평가를 받은 것으로서, 이 건 감정가액은 상증법 제49조의 소정의 요건을 갖추지 못하였다고 보이므로 이를
토지의 취득가액으로 인정하기 어려워 보인다(조심2012 참고). 둘째, 청구인은 감정평가비용을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 열거한 비용이 아닌 감정평가비용은 소득세법 제97조 에서 규정하는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다고 판단된다(부동산거래관리과) 따라서 청구인이 쟁점토지의 취득당시 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 경정청구와 감정평가비용을 필요경비로 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보이므로 이 건 처분청의 경정청구 거부 처분이 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.