상속개시일부터 18개월 전 피상속인의 취득가액을 상속당시 시가로 볼 수 있는지 재조사함

○○세무서장이 2012.11.21. 청구인에게 한 2012년 과세연도 양도소득세 173,322,250원의 경정청구 거부처분은,

1. 청구인이 2012.2.15. ○○영농조합법인에게 양도한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 106-2 전 3,617㎡, 같은 리 107 답 436㎡, 같은 리 108-2 답 526㎡, 같은 리 산 367 목장용지 9,421㎡, 같은 리 산 368 목장용지 28,760㎡의 취득가액을 2003.4.9. 김○○과 청구인의 배우자인 고(故) 유○○ 간에 작성된 부동산매매계약서상의 매매대금 520,000,000원으로 볼 수 있는지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 배우자인 유○○(이하 “피상속인”이라 한다)이 2004.10.9. 사망함에 따라 협의분할로 인한 상속에 의하여 취득한 강원도 평창군 ○○면 ○○리 106-2 전 3,617㎡, 같은 리 107 답 436㎡, 같은 리 108-2 답 526㎡, 같은 리 산 367 목장용지 9,421㎡, 같은 리 산 368 목장용지 28,760㎡ 5필지 합계 42,760㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.2.15. ○○영농조합법인에게 8억원에 양도하고, 취득가액은 상속개시일 현재의 개별공시지가인 63,505,117원으로 하여 2012.4.30. 양도소득세 예정신고를 하고, 양도소득세 255,018,050원을 납부하였다. 청구인은 본인의 의뢰에 따라 2012년 10월 2개의 감정평가법인이 쟁점토지를 상속개시일을 가격시점으로 하여 감정평가한 가액의 평균액인 521,512,000원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 이미 납부한 양도소득세 중 173,322,255원을 환급하여 달라고 2012.10.26. 처분청에 경정청구를 하였다. 처분청은 청구인이 상속개시일로부터 약 8년이 경과한 시점에 의뢰하여 상속개시일 가격시점으로 하여 쟁점토지를 소급감정하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다는 이유로 2012.11.21. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.12. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다. 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하면서 상속당시의 시가를 확인할 수 없어 보충적 평가방법인 2004.1.1. 기준 개별공시지가에 의하여 계산한 63,505,117원을 취득가액으로 하여 신고하였으나, 2012년에 감정평가법인 2곳에 의뢰하여 상속개시일을 기준으로 감정평가받은 금액의 평균액인 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 환급하여야 한다. (주위적 청구)

2. 피상속인이 상속개시일부터 1년 6개월 전에 쟁점토지를 520백만원에 취득하였음이 확인되고, 취득일부터 사망일까지 가격이 하락하였다고 볼 만한 특별한 사정도 없는바, 그 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다.

• 가) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하면서 피상속인이 취득한 가액이 얼마인지는 알고 있었지만 당시에는 매매계약서를 찾을 수 없어 토지의 시가가 확인되지 아니한 경우로 보아 2004.1.1. 기준 개별공시지가에 의하여 계산한 63,505,117원을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고 하였으나, 이후 2003.4.29. 피상속인이 쟁점토지를 취득할 때의 부동산 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)와 매매대금 영수증을 찾았다. 피상속인이 쟁점토지를 상속개시일부터 1년 6개월 전에 취득하였으나, 취득시점부터 상속개시일 사이에 쟁점토지의 개별공시지가가 상승하였으며, 그 기간 중 주변환경의 변화 등에 비추어 특별히 가격이 하락하였다고 볼만한 사유가 없으므로 피상속인의 실지 취득가액인 520,000,000원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)을 청구인이 상속받은 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다.
• 나) 일반인들은 보통 부동산을 매매하면 양도세 신고를 언제까지 해야 하는지도 잘 모르는 경우가 많이 있는데, 청구인도 2012년 4월 말경이 되어서야 기한이 촉박하게 양도세 예정신고를 하면서 피상속인의 취득당시 매매계약서를 찾으려고 상당한 노력을 하였으나 이를 찾을 수가 없어 피상속인이 쟁점토지를 취득한 가액을 대략적으로는 알고 있었지만 소득세법에 따라 취득가액을 기준시가에 의하여 신고하였다. 그러나 쟁점계약서가 피상속인의 취득당시 것임에도 단지 늦게 제출되었다는 이유로 진정한 계약서가 아니라고 추정할 수는 없다고 보이며, 원본 계약서인지 여부는 감정 등으로 확인할 수 있을 것이다.
• 다) 처분청은 재산세과 직원이 피상속인에게 쟁점토지를 양도한 김○○(이하 “전소유자”라 한다)이 2013.3.14. 전화통화 및 2013.3.15. 면담에서 본인은 당시의 매매계약서를 보관하고 있지 않고, 매매대금에 대하여 정확하게 기억이 나지 않으며, 매매대금 영수증에 기재된 필체가 본인의 것이 아니라고 확인하였다 주장하나, 청구인 측에서 2013.4.28.경 쟁점계약서를 가지고 전소유자에게 전화통화로 확인한 결과 지난번에 세무공무원을 면담한 후에 기억을 되살려 보니 쟁점계약서를 작성한 것은 사실이며, 매매대금도 520,000,000원이 맞고 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 받았다고 하였다. 이에 따라 청구인 측이 확인서를 작성하여 줄 수 있느냐고 하니, 매매계약서대로 처분한 것이 사실이니 작성하여 줄 수 있다고 하여 2013.4.30. 전소유자를 만나서 사실확인서에 서명과 지장을 받아서 추가로 제출하였다. 전소유자는 2013년 3월에 세무공무원이 9년이 지난 일을 갑자기 질문해서 기억이 잘 나지 않아 잘 모르겠다고 답변하였고, 매매계약서 또한 오래 전에 작성한 것이라 어디 있는지 찾을 수 없다고 한 것이라고 하였다. 그럼에도 처분청이 고령(1947년생)인 전소유자가 10년 전의 일을 한 번 답변한 것만 가지고 쟁점계약서가 진실한 것이 아니라고 하는 것은 잘못이 있다고 보여진다.
• 라) 처분청은 쟁점계약서에 기재된 ○○공인중개사무소의 소재가 확실하지 않고 소위 ‘떴다방’이라고 추정하였으나, 2003년에 ○○공인중개사무소가 평창에 등록을 하였는지의 여부는 알 수 없지만 당시에 ○○공인중개사무소 직원이 ○○일보와 인터뷰를 한 것을 보면, ○○공인중개사무소는 확실하게 존재하고 있었던 것으로 보이므로 당시의 인터뷰기사를 근거로 제시한다. 설령 처분청의 추정대로 떴다방이라고 하더라도 당시의 쟁점토지에 대한 매매계약서가 부정되는 것은 아니라고 보인다.
• 마) 처분청은 피상속인이 쟁점토지를 취득한 2003년 5월경에는 평창지역의 부동산 가격이 오르기 전이므로 개별공시지가에 비해 매매가액이 너무 고가이기 때문에 진실한 매매계약서로 볼 수 없다고 하였으나, 피상속인이 쟁점토지를 계약한 2003년 4월에는 2003년 7월에 발표되는 동계올림픽의 개최지가 평창이 될 것이라는 기대감이 극에 달하여 평창지역의 부동산가액이 고공으로 치솟고 있을 때였다. 당시 평창지역에서 개별공시지가에 비해 부동산 시세가 상당히 높게 거래가 되고 있었음을 알 수 있으며, 이는 당시 강원도 평창과 정선의 부동산 시장의 열기를 반영한 ○○일보의 기사에서도 이미 보도되었다. 이처럼 매매가액은 지역적인 특수성에 의해 정해질 수 있는데 처분청은 단지 매매가액이 개별공시지가에 비해 상당히 높다는 이유만으로 진실한 가액으로 보기 어렵다는 것은 잘못된 판단이다.
• 바) 피상속인은 2003년 4월 쟁점토지를 계약할 무렵에 서울시 송파구 잠실동 ○○아파트 31-507(59.33㎡, 이하 “잠실아파트”라 한다)를 518,000천에 매도하고, 그 매매대금으로 쟁점토지를 520,000천원에 취득하였다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 “상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하고 있고,상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)에 의해 시가로 볼 수 있는 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 이내에 기간에 해당 가액이 있는 경우 적용할 수 있는 것이며, 소급감정가액은 적용할 수 없으므로 당초 신고한 대로 취득가액을 기준시가로 결정함이 타당하다. 청구인이 이 건 심사청구를 하면서 쟁점계약서 및 매매대금 영수증을 제출하였으나, 피상속인에게 쟁점토지를 양도한 전소유자는 동 매매대금 영수증상의 필체가 본인의 것이 아니라고 하였고, 쟁점계약서의 중개업자란에 강원도 평창군 ○○면 ○○리 376-5 ○○공인중개사(대표 이○호)는 사업장소재지가 확인되지 아니하는 소위 ‘떴다방’으로 추정된다. 쟁점토지의 지목이 목장용지, 답, 임야로 구성되어 있지만 목장용지인 강원도 평창군 ○○면 ○○리 산 367 및 같은 리 산 368의 면적 38,181㎡이 전체 면적 42,760㎡의 약 90%를 차지하며, 피상속인이 취득할 당시 개별공시지가(2003년)는 무이리 산 367이 7,508,537원(1㎡당 797원), 산 368는 13,574,720원(㎡당 472원) 합계 21,083,257원이고, 쟁점토지의 총면적 42,760㎡에 대한 2003년 기준시가는 47,219,657원에 불과하다가 2005년부터 기준시가가 급등한 사실 등에 비추어 피상속인이 취득한 2003년 5월경에는 부동산 가격이 오르기 전으로 보이는바, 쟁점취득가액은 취득대금과 지급내역이 금융증빙에 의하여 확인되지 아니할 뿐만 아니라 취득당시의 기준시가에 비하여 지나치게 높으므로 진실한 매매계약서로 보기 어렵다.

• 가. 쟁 점

1. 상속재산인 쟁점토지를 양도한 후 상속개시일로 소급감정한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부(주위적 청구)

2. 피상속인이 상속개시일부터 1년 6개월 전에 취득한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지(예비적 청구)

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 제출한 2012.4.30.자 양도소득세 예정신고서 및 2012.10.26.자 경정청구서의 내용을 비교하면 아래와 같다. (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 양도소득금액 산출세액 경정청구 세액 예정신고(①) 800,000 66,527 733,472 255,018 경정청구(②) 800,000 521,512 278,488 81,695 173,323 차액(②-①) 0 454,985 △454,985 △173,323

2. 청구인의 의뢰에 따라 (주)○○감정평가법인과 (주)△△감정평가법인이 쟁점토지를 평가한 감정평가서의 주요내용을 요약하면 아래와 같다. (단위: 천원) 감정평가법인 심사일자 가격시점 평가목적 감정가액 (주)○○감정평가 2012.10.15. 2004.10.9. 세무서 제출 514,057 (주)△△감정평가 2012.10.11. 2004.10.9. 세무서 제출 528,967 평균 감정가액 521,512

3. 쟁점토지의 개별공시지가의 변동내역은 아래와 같다. (단위: 원) 구 분

○○리 106-2 (3,617㎡)

○○리 107 (436㎡)

○○리 108-2 (526㎡)

○○리 산 367 (9,421㎡)

○○리 산 368 (28,760㎡) 2011.01.01 31,500 31.500 31,500 3,140 3,110 2010.01.01 30,700 30,700 30,700 3,140 3,110 2009.01.01 29,900 29,300 29,300 2,830 751 2008.01.01 30,700 30,000 30,000 2,910 760 2007.01.01 25,800 25,300 25,300 2,460 714 2006.01.01 22,600 22,100 22,100 2,240 661 2005.01.01 15,300 15,000 15,000 1,120 526 2004.01.01 8,950 8,770 10,200 867 479 2003.01.01 5,580 5,460 6,410 797 472 2002.01.01 5,870 5,750 6,510 774 449 4) 처분청의 2012.11.21.자 경정청구 거부통지서 및 경정청구 검토조서에 의하면, 청구인이 제시한 감정평가액은 상속개시일부터 8년이 경과한 후에 소급감정한 것이므로 상속당시 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다는 이유로 경정청구 거부통지를 하였음이 나타난다.

5. 청구인이 이 건 심사청구 시 제시한 쟁점계약서 및 대금지급 영수증에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

• 가) 쟁점토지의 매매대금은 520백만원이고, 계약금 80백만원은 계약일에, 중도금 200백만원은 2003.5.13., 잔금 240백만원은 2003.5.29. 각 지급하기로 하였고, 전소유자가 대금지급 약정일에 매매대금을 지급받았다고 총 3건의 영수증을 피상속인에게 교부하였으며, 그 영수증에는 전소유자의 도장과 서명이 되어 있다.
• 나) 쟁점계약서의 특약사항에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

1. 본 토지 내 묘지에 대한 부분은 소유자의 친인척일 경우 책임지고 이장할 것이며 친인척이 아닐 경우는 책임이 없음

2. 잔금지급 시 이백육십만원(2,600,000원)은 제외함

• 다) 그리고 중개업자란에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. 사무소 소재지 강원도 평창군

○○ 면

○○ 리 376-5 사무소 명칭

○○공인중개사 대 표 이 ○호 등록번호 가3730-* 전화 033-336-**

6. 처분청의 재산세과 직원이 심사청구에 대한 의견서를 제출하기 전에 쟁점계약서의 거래내용 등에 대하여 조사한 사항은 아래와 같다.

• 가) 2013.3.14. 쟁점계약서상의 매도인 김○○(전소유자)과 유선으로 통화한바, 본인은 오래된(10년) 일이라 양도가액에 대하여 전혀 기억하지 못한다고 하였고, 매매계약서에 기재된 공인중개사(이○호, ○○공인중개사)에 대하여 아느냐고 물어본바, 매수인 측에서 법무사 등을 데리고 온 관계로 모르는 사람이며 집에 계약서가 있는지 찾아보겠다고 다음날 다시 통화해 보기로 하고 통화 종료하였다.
• 나) 2013.3.14. ○○공인중개사(대표 이○호)의 사무소소재지인 강원도 평창군 ○면 ○리 376-5의 임대인 이○종과 유선으로 통화한바, 본인이 임대사업을 개시한 1994년 이후로

○○ 부동산공인중개사 외에는 다른 부동산중개사 사무실은 없었다고 답변하였다. 국세통합전산망에 의하면, ○○부동산공인중개사는 2003.12.20. 개업하여 2007.6.22. 폐업하였으며, 대표자는 박○○으로 확인되어 쟁점토지 매매계약서에 기재된 ○○공인중개사와는 상호, 대표자 및 사업장소재지가 모두 일치하지 아니한 것으로 확인된다.

• 다) 2013.3.14. 13:50분경 ○○공인중개사(대표 이○호)의 중개사등록 여부를 확인하기 위하여 한국공인중개사협회의 공제과에 유선으로 통화한바, 쟁점계약서에 기재된 등록번호와 상호 및 대표자 성명이 일치하는 공인중개사가 확인되었으나, 사무소소재지는 강원도 평창군 ○○면 ○○리 679-16으로 확인된다. 국세통합전산망에서 위 주소지에 대한 사업장소재지별 사업자 내역을 조회한바, 스키대여점 외에는 사업자등록사실 확인 할 수 없다.
• 라) 2013.3.15. 쟁점토지의 매매계약서 원본을 세무대리인으로부터 제출받아 당일 15:30경 서울특별시 ○○구 ○○동 98-9 2층에서 전소유자를 면담한바, 전소유자는 쟁점토지에 대한 매매계약서를 보유하고 있지 않으며, 같이 동행해 온 법무사 등에게 도장을 준 사실은 있지만 정확한 대금은 기억나지 않으며, 매매대금 영수증에 기재된 내역에 대하여는 본인의 작성한 필체가 아니라고 진술하였다.

7. 사전열람 후 청구인이 추가로 제시한 증빙서류를 보면 아래와 같다.

• 가) 청구인 측에서 2013.4.30. 전소유자를 만나서 직접 받았다는 ‘사실확인서’의 내용은 아래와 같다. 사 실 확 인 서 전소유자의 인적사항 (생략) 상기 본인 김○○은 강원도 평창군 ○○면 ○○리 106-2, 107, 108-2, 산 367, 산 368 소재한 해당 토지를 계약일자 2003년 1월 29일에 매수인 유○○에게 총 매매대금 520,000,000원(2003.4.29. 계약금 80,000,000원, 2003.5.13. 중도금 200,000,000원, 2003.5.29. 잔금 240,000,000원)으로 하여 당해 토지를 매매한 사실이 있습니다. 2013.3.15.에 당 토지의 매매에 대한 세무공무원과의 면담에서 진술한 것은 10년 전 일이라 기억이 나지 않았고 매매계약서 또한 오래 전 계약서라 찾을 수 없어서 정확한 대금이 기억이 나지 않는다고 하였습니다. 그러나 매수자측의 전화를 받고 매도당시의 기억을 찬찬히 되살려보니 2003년 평창동계올림픽 개최 기대에 따라 토지값이 많이 상승한 상태에서 매수자가 있어 중개사(법무사)의 중개 하에 유○○ 씨와 매매가액을 520,000,000원으로 하여 매매계약서를 작성하고, 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 하여 현금으로 영수하고 영수증에 제 도장으로 날인하여 매수자에게 교부하여 주었습니다. 위의 내용이 사실임을 확인합니다. 2013년 4월 30일 확인자: 김○○ Sign(寬), 지장날인
• 나) 2003.2.19.자 ○○일보 기사(제목: 평창-정선 외지인 발길 북적)에는 강원도 평창, 정선 등의 부동산 시장을 소개하는 과정에서 ○○읍 ○○공인중개사무소 이기열 실장이 아래와 같이 인터뷰한 내용이 포함되어 있다. 봉평읍 ○○공인중개사무소 이○열 실장 “ 현장 답사도 하지 않은 채 투자 결정을 내리는 것은 금물”이라며 “특히 터무니 없는 투자수익을 제시하는 ‘떴다방’(이동식 중개업자)은 경계 1순위”라고 당부했다.
• 다) 피상속인이 2003.5.19. 잠실아파트를 양도한 자금으로 쟁점토지를 취득하였다는 점을 입증하기 위하여 청구인이 제출한 아파트 매매계약서 및 등기부등본에 의하면, 피상속인은 잠실아파트를 1988.4.28. 취득하였고, 동 아파트의 매매대금은 518백만원, 매매계약일은 2003.4.6., 잔금지급일은 2003.5.20.이며, 2003.5.19. 소유권이전등기 되었다.

8. 피상속인에 대한 상속세 결정결의서에 의하면, 처분청은 상속재산을 평가함에 있어 쟁점토지를 기준시가에 의하여 63,505천원으로 평가하였음이 나타난다.

9. 심리과정에서 ‘불복청구에 대한 의견서’를 작성한 처분청의 재산세과 직원과 전화통화한바, 청구인이 심사청구를 제기하면서 쟁점계약서 및 매매대금을 제출함에 따라 별도의 조사계획 없이 본인이 이틀간 쟁점취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부를 검토하였으며, 원본 계약서의 지질상태 등으로 보아 소급작성된 것으로는 보이지 아니하나, 전소유자가 매매대금에 대하여 불분명하게 확인함에 따라 취득가액으로 인정하기는 곤란하였다고 하였다.

10. 심리과정에서 2013.5.3. 전소유자와 통화한바, 전소유자가 2013.4.30. 청구인에게 확인해 준 ‘사실확인서’의 내용이 사실이라고 답변하였고, 처분청 직원과의 면담 시에는 갑자기 매매대금이 얼마인지 등을 묻는데 오래 전의 일인데다 혹시 불이익이 있을지도 몰라서 답변에 착오가 있었다고 하였으며, 쟁점계약서 및 매매대금 영수증에 날인된 도장이 본인의 것이 아니라고 부인하지는 아니하였다.

• 라. 판 단

1. 먼저 상속개시일부터 8년이 경과한 후에 소급감정한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지를 본다. 소득세법제97조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산취득에 든 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령제163조 제9항에서는 상속받은 자산의 경우에는 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 또한 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재의 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의함이 원칙이며, 이 경우 평가기준일 전후 6월(평가기간) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 그렇다면 이 건의 경우 2개의 공신력 있는 감정평가기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 상증법 시행령 제49조 제2항의 규정에 따라 상속개시일인 2004.10.9.부터 전후 6개월 이내에 평가한 감정가액이어야 할 것이나, 쟁점감정가액은 청구인의 의뢰에 의하여 상속개시일부터 8년이 경과한 2012년 10월 소급감정한 것이므로 이를 쟁점토지의 시가로 인정할 수는 없다 하겠다(심사양도2012-0149, 2012.10.22., 재산세과-612, 2011.12.26. 참조).

2. 다음으로 피상속인이 상속개시일부터 1년 6개월 전에 취득한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지를 본다. 청구인이 이 건 심사청구 시 제출한 쟁점계약서에 특약사항이 구체적으로 기재되어 있고, 쟁점계약서, 매매대금 영수증 및 사실확인서에 기재되어 있는 전소유자의 Sign(寬)이 동일한 필적으로 보이며, 피상속인이 쟁점토지를 취득하기 직전에 잠실아파트를 양도한 정황과 전소유자가 2013.4.30.자 사실확인서에서 피상속인에게 쟁점토지를 520백만원에 양도하였다고 구체적으로 확인한 점 등에 비추어 쟁점계약서가 피상속인이 쟁점토지를 취득할 때의 실제 계약서일 가능성이 있다. 피상속인이 쟁점토지를 취득할 무렵에 평창지역은 평창동계올림픽 유치에 대한 기대감으로 외지인들의 부동산 취득이 활발하여 땅값이 크게 오른 것으로 보이고, ○○일보의 기사내용에 비추어 쟁점계약서상 중개업자인 ○○공인중개사 이○호가 당시 영업을 하지 않았다고 단정하기도 어렵다. 다만, 처분청이 양도소득세 실지조사 등을 통하여 쟁점취득가액이 사실인지 여부에 대하여 확인을 한 바가 없는 점, 설령 피상속인이 520백만원에 쟁점토지를 취득한 사실이 확인되더라도 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 위해서는 피상속인의 취득일인 2003.5.29.부터 상속개시일인 2004.10.9.까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐야 비로소 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있는 점 등을 감안하여 볼 때, 피상속인의 쟁점토지 취득가액을 곧바로 상속개시 당시 시가(청구인의 쟁점토지 취득가액)로 볼 수는 없다 하겠다. 따라서 처분청이 2003.4.9. 김○○과 피상속인 간에 작성된 부동산매매계약서상의 매매대금 520백만원이 쟁점토지의 실지취득가액인지, 피상속인의 취득시점부터 상속개시일까지 토지형태, 이용상황, 주변환경의 변화가 없는 등 가격변동의 특별한 사정이 없었는지 등을 재조사한 한 다음, 상증법 시행령 제49조 제1항에 따라 상속개시 당시 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는지를 판단하는 것이 타당하다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.