청구인은 쟁점공사비용을 쟁점토지의 필요경비라고 주장하고 있지만 항공사진, 계약서 등을 검토해 볼 때 전체토지에 걸쳐 토목공사가 있었다고 볼 수 있어 안분비용을 필요경비로 본 처분청의 처분은 정당함
청구인은 쟁점공사비용을 쟁점토지의 필요경비라고 주장하고 있지만 항공사진, 계약서 등을 검토해 볼 때 전체토지에 걸쳐 토목공사가 있었다고 볼 수 있어 안분비용을 필요경비로 본 처분청의 처분은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 456-8번지 및 456-9번지(임야 1752㎡, 동소 산 26-27번지에서 분할, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.9.17. 양 도한 후, 택지조성공사비 등 145,950,496원(이하 “신고공사비용”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 2010.12.22. 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 동소 산 26-27번지에서 분할된 쟁점토지 등 8필지(임 야 7,583㎡, 이하 “전체토지”라 한다)에 대한 택지조성공사를 하던 중 쟁점토지 를 양도하였다고 보고, 양도일 이후의 공사 관련 세금계산서 금 액을 차감한 공 사비용 등 133,244,563원(이하 “쟁점공사비용”이라 한다) 에서 전체토지 면적에 대한 비율로 안분계산 한 26,655,559원(이하 “안 분 비용”이라 한다)을 필요경비 에 산입하여, 2012.7.1. 청구인에게 2010년 과 세연도 양도소득세 75,981,750원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.1.18. 이 건 심사청구를 제 기하였다.
청구인은 쟁점토지의 택지개발 토목공사 및 설계비용으로 145,950,496 원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 신고를 하였으나 처분청이 당시 의 정확한 사 진 이나 정황이 없다는 이유로 전체토지에 투입된 비용으로 안분한 후 필요경 비로 인정하여 과세한 처분은 부당하다. 청구인이 양도소득세 신고시 필요경비로 산입한 공사비용 145,950,496 원 은 실제 쟁점토지에 투입된 공사비용으로 세금계산서를 첨부하였고, 전체토지에 공통으로 투입된 법정부담금, 분할측량비용, 대체조성비 등 은 안분하여 따로 경비로 산출하였다. 청구인은 한○섭에게 공사를 도급으로 맡겼고, 한○섭은 이○채에게 재 차 도급을 주었으며(1차 6,000만원, 2차 이○채에게 4,000만원), 세금계 산서는 실제 공사한 이○채가 가져다 준 것이다. 쟁점토지 이외의 토지는 청구인이 지○빌이라는 건설회사와 계 약을 맺은 후 택지개발공사가 2년여에 걸쳐 시행되고 있으나 지○빌 과 다툼 이 있어 현재 재판 중에 있다. 지○빌 공사계약서를 보면 쟁점토지는 제외되어 조감도가 그려져 있는 등 쟁점토지를 매매한 후 나머지 지분에 대한 공사계약서 및 견적서를 보면 기제시한 세금계산서는 쟁점토지에 대한 공사비용이라는 것 이 분명하게 나타난다. 이의신청 결정문에서 보듯이 처분청은 사진이나 정황이 없어서 강압적이고 일방적으로 과세 및 압류를 하였으나 청구인이 백방으로 확인한 결과 국토지리정보원이 쟁점토지에 대하여 2010.10.26. 촬영한 사진을 확보하였다. 국토지리정보원의 사진을 확인하면 쟁점토지를 양도한지 한 달이 지난 후에도 쟁점토지 이외의 토지에는 전혀 공사가 되어있지 않다는 사실을 확인할 수 있고, 쟁점토지를 깎아내고, 동소 456-2의 일부에 흙을 쌓아 평탄작업을 한 모습이 보인다. 결론적으로 청구인이 신고한 공사비용은 쟁점토지에 투입된 비용 이 명 확하므로 전체필지로 안분하여 필요경비를 산출하는 것은 부당하다.
청구인은 전체토지에 대하여 2010년 7월 택지조성을 목적으로 산지전 용허 가를 받아 택지를 조성하던 중에 쟁점토지를 2010.9.17. 양도하였다. 청구인은 2010.12.22. 위 양도에 대하여 허가비용, 측량비용, 토지 공사비용과 관련된 영수증과 세금계산서를 첨부하여 필요경비 145백만원, 양도가액 159백만원, 취득가액 4백만원으로 하여 양도소득세 기한후 신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 신고서의 첨부서류에 필요경비와 관련된 공사내 역과 금융증빙이 없어 청구인에게 양도대금의 정산내역과 금융증빙을 요청하였으나 제출하지 않았다. 청구인은 필요경비의 대금지급 증빙으로 쟁점토지공사의 수급자인 한○섭과 쟁점토지의 양수자 송○성이 작성한 공사비지급확 인서 61,000천원과 공사중지가처분 사건(2011카합3)의 2011.3.18. ○○지방법원
○○지원의 조정판결에 따라 이○채에게 지급 한 금액 42,900천원(원금 4천만원, 지연이자 20%)을 증거로 제시하였다. 상기 확인서를 보면 번지가 쪼개지기 전(토지분할 등기 2010.8.18.) 산 26-27번지의 2010년 6월∼2010년 10월까지 토목공사를 이○채에게 작업지시하고 작업비 61,000천원 을 지급한 것으로 확인하였고, 공사중지 가처분과 관련된 조정금액 영수증을 보면 번지 가 쪼개지기 전 경매신청에 대한 공사비용지급 42,900천원으로 기재되어 있다. 쟁점토지는 2010.9.17. 양도된 것으로 청구인이 제시한 2010.10.26. 항공사진은 양도한 후 약 1개월 10일이 경과된 것으로 양도시점에서 상당기간 경과되었고 이 사진을 보더라도 456-7번지의 진입로공사 및 석축공사가 주로 이루어져 있음을 알 수 있다.
○○지도 로드뷰(2010.7월)를 살펴보면 2009년 시점에 완전 임야였던 토지에 진입도로(456-7번지)를 개설하면서 배수로공사(석축포함)를 하고 있고, 벌목은 전체적으로 이루어졌음을 확인할 수 있으며, ○
○지도 스카이뷰(최근)를 보면 진입도로 및 배수로 공사가 되었고, 양도이외의 토지는 정비가 잘 된 것으로 보이나 쟁점토지는 석재가 쌓여 있고 산세도 그대로인 것으로 확인된다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산26-27중 20,000평을 개발 분양함에 있어 소유자 대표 서○원(○○○)을 “갑”이라하고 컨설팅 분양, 개발대행자 (한○섭)을 “을”이라 한다. ※ 20,000평 토지대금은 30억원으로 정한다.
1. 1차 4,000평을 개발분양함에 있어 다음과 같이 협의하여 진행한다.
- 가. 분양, 개발은 쌍방합의하에 진행한다.
- 나. “갑”과 “을”이 합의하지 아니한 사항은 인정하지 않는다.
- 다. 분양대금은 ○○○ 법무사에서 관리하는 서○원 통장으로 입금되는 토지대금만 인정한다.
- 라. 1차 허가부지 약 4,000평을 분양하여 15억원을 지불하고 2차 허가부지를 분양하여 잔금 15억원을 지급한다.
- 마. 토지대금 30억원이 지급되면 20,000평 부지 내에서 6,000평을 “을”의 소유권으로 이전한다.
- 바. 1차 계약금은 2010년 2월 20일 2억원을 지급한다. 2차 중도금은 2010년 4월 30일 13억원을 지급한다. 잔금은 2차 허가부지를 허가 득한 후 분양하여 지급한다. 2010.01.18. 갑: 서○원, 을: 한○섭 청구인이 제출한 쟁점토지 공사에 대한 계약서는 아래와 같다. 전체토지 개발행위허가와 관련한 인허가보증보험증권의 내용은 아래와 같다. 인허가보증보험증권 보험계약자: 청구인 피보험자: ○○군수 보험가입금액: ￦ 30,267,600 보험료: ￦567,820 보험기간: 2010.6.3.부터 2012.12.2.까지(914일간) 보증내용: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위허가에 따른 예치 금(이행보증금)보증 특기사항: 허가받은 권리의 양도 양수가 이루어진 경우 양도인이 예치한 보증보험증권은 양수인 명의의 신규증권으로 교체하여야 하며, 허가권자가 복구명령을 명하는 경우 복구기간 만료일이 보험기간 안에 있어 야 합니다. <행정행위내용> 인허가종류: 개발행위허가 인허가조건: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제60조 및 동법시행령 제59조 인허가기간: 2010.6.3.부터 2012.6.2.까지 소재지: 경기 ○○군 ○○면 ○○리 산26-27번지 2010년 6월 8일
○○○○보험주식회사 청구인은 신고공사비용을 필요경비라고 주장하면서 쟁점토지 공사의 수급자인 한○섭과 쟁점토지의 양수자 송○성이 작성한 공사비지급 확 인서 61,000천원과 2011.3.18. ○○지방법원
○○지원의 공사중지가처 분 사건(2011카합3)의 조정판결에 따라 이○채에게 지급 한 금액 42,900천원(원금 4천만원, 지연이자 20%)을 증거로 제시하였다. 한○섭의 확인서에는 “상기 본인 한○섭은 ○○군 ○○면 ○○리 산26-27번지 토목공사를 이○채한테 작업을 지시하고 2010년 6월부터 2010년 10월 30일까지 작업비 일금 육천 일백만원 정을 지급하였음을 확인합니다.”라고 기재되어 있다.
○○지방 법원
○○지원 조정조서에 의하면 신청인은 청구인, 피신청인 은 이○채이고, 청구인이 이○채에게 4천만원을 2011.4.30까지 지급하고 지 급기일까지 지급하지 아니한 때에는 미지급 금원에 대 하여 연20%로 계산한 지연 손해금을 가산하여 지급하도록 되어있다. 영수인이 이○채로 되어 있는 2011.5.17.자 영수증에는 “
○○지방법원 ○○ 지원 2011카합3호 공사중지가처분 조정조항 사천만원 및 2011 타경6729호 부 동산강제경매신청에 따른 취하 및 이자비용 이백구십만원에 대한 금액을 정히 영수함”이라고 기재되어 있다. 전체토지의 지적도는 아래와 같다. 2009년 최근 (그림생략) 인터넷 포탈사이트인 ○○지도의 전체토지에 대한 스카이뷰 사진은 아 래와 같다. * 사진의 숫자는 456-2 ～ 456-9 의 끝번호를 의미함 처분청이 인터넷포탈사이트인 ○○지도에서 확인한 2010년 7월 456-2 번지 로드뷰 사진은 아래와 같다. 처분청 과 청구인은 로드뷰 사진 1이 진입로 공사 사진이라는데 이견이 없으며, 르도뷰 사진 2는 전체토지에 걸쳐 벌목이 이루어진 것으로 보인
- 다. <2010년 로드뷰 사진 1> (생략) <2010년 로드뷰 사진 2>
1. 공 사 명: ○○리 전원주택 단지 신축공사
2. 공사장소: ○○리 456-2, 3, 4, 5, 6번지
3. 공사기간: 2010.12.20.～2011.8.30.
4. 계약금액: 224,120,000원(부가가치세 별도)
• 토목공사: 224,120,000원, - 건축공사: 추가계약 (중략) 2010.12.14. (도급인) 청구인 (위임자) 오병화 (수급인) 지○빌 건설(주) 청구인과 지○빌이 2010.12.14. 사이에 체결한 민간건설공사 표준도급계약 서의 일부 내용은 아래와 같다. 2010.10.26. 국토지리정보원 사진은 아래와 같다
- 라. 판 단 우선 쟁점공사비용을 이 건 공사비용으로 볼 수 있는지 여부를 본다. 청구인은 신고공사비용 145,950,496원을 필요경비로 양도소득세 신고를 하 였 으 나 이를 입증할 증빙이 없어 세금계산서, 현금영수증 등을 근거로 쟁점공 사 비 용 133,244,563원을 공사비용이라고 본 처분청의 판단에 달리 잘못이 없어 보인
- 다. 다음으로 쟁점공사비용을 안분할 수 있는지 여부를 본다. 청구인은 쟁점공사비용이 쟁점토지에 대한 공사비용이므로 전체토지에 안 분할 수 없다고 주장하면서 2010.10.26. 자의 국토지리정보원 사진과 청구인과 지○빌이 2010.12.14. 사이에 체결한 민간건설공사 표준도급계약 서를 제시 하였다. 하지만 인터넷 포탈사이트인 ○○지도에서 확 인한 2010년 7월 현재 전 체토지에 대한 로드뷰 사진과 국토지리정보원 사진을 보면 전체토지에 걸쳐 벌목이 이루어진 것으로 보이는 점, 한○섭은 “○○군 ○○면 ○○리 산26-27번지 토목공사를 이○채한테 작업을 지시하고 2010년 6월부터 2010년 10월 30일까지 작업비 일금 육천 일백만원 정을 지급하였음”이라고 확인서를 작성한 점, 쟁점공사비용과 관련된 계약서에 “용문 ○○ 리 산26-27 컨설팅 계약서”라고 기재되어 있는 점, 쟁점토지는 2010.8.18. 산26-27번지에서 분할된 점 등을 종합하여 볼 때 전체토지에 대한 토목공사 등이 있었다고 볼 수 있어 안분비용을 계산하는 과정에서 생긴 오류를 수정하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점공사비용을 쟁점토지에 안분한 안분비용을 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 고지한 처분은 부당하다 할 수 없다.
이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.