양도대금의 대부분(99.24%)이 지급되고 미미한 금액만이 남아 있어 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금청산이 이루어졌으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
양도대금의 대부분(99.24%)이 지급되고 미미한 금액만이 남아 있어 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금청산이 이루어졌으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
가. 청구인은 2004.8.25. ○○ ○○ ○○ ○○ 1168번지 답 3,954㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 △△△로부터 239,000,000원에 취득하여 2005.6.22. ☆☆☆☆☆☆☆ (이하 “ ☆☆☆☆☆☆☆ ”라 한다)에 215,493,000원에 수용된 것으로 양도소득세(양도차손 23,507,000원)를 신고하였다.
청구인은 2004.12.18. 청구외 □□□ 외 6명(◇◇◇ 포함, 이하 “양수 인들”이라 함)과 쟁점토지를 395,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고 2005.1.5. 중도금을 입금 받은 후 ☆☆☆☆☆☆☆ 에서 쟁점토지 등을 230,570,280원(토지 215,493,000원, 지장물 1,950,000원, 영농보상 13,127,280 원)에 수용한다는 사실을 알고 양수인들로부터 매매계약 취소 요구를 받았으며, 매매계약서상 양수인도 아닌 청구외 ◇◇◇ 이 청구인과
□□□ (청구인의 아들), 중개업자
□□□ 과
□□□ 를 상대로 손해배상 및 사기혐의로 소송을 제기하였다. 가. 쟁점토지는 청구인이 청구외 ◇◇◇에게 양도한 것이 아니라 사실상 ☆☆☆☆☆☆☆ 에 수용된 것으로 보아야 한다. 1) 청구인은 정상적인 절차를 거쳐 양도소득세 신고납부를 하고자 하였으나 잔금청산일 전에 ☆☆☆☆☆☆☆ 에서 매매가액에 못 미치는 가액으로 수용가를 결정하자 양수인들이 매매계약 취소를 요구하였고, 청구인은 잔금청산과 등기이전을 수차례 요구 하였으나 양수인들은 이행하지 않았다. 2) 양수인들은 모두 공인중개사들로 쟁점토지를 청구외 ◇◇◇ 에게 미등기 전매할 목적으로 취득하였고, ☆☆☆☆☆☆☆ 가 수용가 를 매매가보다 낮게 책정하자 청구외 ◇◇◇ 로부터 청구인과 매매행위를 대행한
□□□ (청구인 아들)이 소송 및 고소를 당하게 되어 청구인에게 손실금 보전 지불각서를 작성해 주었고, 청구인은 쟁점토지에 대해 수용 보상금을 수령하여 청구외 ◇◇◇에게 손해배상금 성격으로 지급하였다. 3) ☆☆☆☆☆☆☆ 에서 청구인과 청구외 ◇◇◇ 사이의 쟁점토지 매매가액 392,000,000원보다 낮은 230,570,280원의 보상가액을 책정한 관계로 쟁점토지는 거래가 이루어진 것이 아니며, 청구외 ◇◇◇은 매매계약 취소요구 및 청구인에 대해 손해배상 및 사기혐의로 소송을 제기하였으므로 당초 지급액 392,000,000원(잔금 3,000,000원 미수취)과 수용 보상금 230,570,280원과의 차액 161,429,720원에 대한 손해배상결정만 남은 것이다. 나. 세법상 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이나 쟁점토지는 잔금청산과 등기접수가 모두 이루어지지 않았다. 1) 청구외 ◇◇◇은 잔금을 청산하기 전에 쟁점토지가 매수 가에 훨씬 못 미치는 가격으로 수용되는 사실을 알고 있었고, 잔금 중 3,000,000원을 미입금한 것은 전체 매매가액에 비하면 미미하지만 청구인 을 사기혐의로 고소하기 위하여 일부러 한 행동으로 보인다. 2) 재경원 재산 46014-191(1997.8.9.)에서는 양도대금의 대부분을 지급 하였더라도 사용수익을 하고 있는 경우에만 양도가 이루어진 것 으로 해석하고 있고, 국심1997서2440(1998.8.19.)에서는 잔금청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보는 것에 대하여 엄격하게 해석 하고 있어 본 건은 잔금청산이나 등기이전이 없었으므로 양도요건을 갖추지 못하였다. 다. 상기와 같이 쟁점토지의 매매는 계약의 위약 또는 해약으로 인한 위약금 및 보상금으로 보아 소득세법상 기타소득으로 결정하여야 한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제21조 【기타 소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. ～ 9. (각 호 생략)
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 3) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서 생략) 4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(생략)을 청산한 날로 한다.
• 매도인: ○○○ -매수인: ○○○
• 매매대금: 395,000,000원 ․ 계약금 14,000,000원(계약시 지불하고 영수함, 영수자 ○○○) ․ 중도금 100,000,000원(2005.1.5.) ․ 잔 금 235,000,000원(2005.1.28.)
• 특약사항 ․ 2004.12.29. 계약금 46,000,000은 오전 12시까지 납입함 (△△은행 ○○○-38-○○○○○-0 △△△) 입금 받은 후 계약 성립함 4) 청구외
○○○ 이 소송당시 제출한 잔금확인서에는상기 토지를 거래함으로써 2005.1.28.일자로 쟁점토지 총금액 395,000,000원 중 계약금 60,000,000원, 중도금 100,000,000원, 잔금 235,000,000원을 정히 인수합니다고 기재되어 있고, 매도인
○○○ 과 매수인 인
○○○ 이 함께 날인하였다. 5) ☆☆☆☆☆☆☆ 는 2005.1.27. △△ 지구 중규모 농촌용수개발사업 보상 계획을 일간신문에 공고하고, 보상계획을 토지 등 소유주에게 통보 하여 물건누락이 있는 경우 열람기간 내 이의신청을 하도록 안내하였음이 내부공문에 의해 확인된다. 6) ☆☆☆☆☆☆☆ 는 2005.3.29. 청구인에게 손실보상협의 요청을 하니 협의기간 내 협의에 응해달라는 공문을 발송하였다. 7) 2005.6.8. 작성한 손실금 지불각서의 내용을 보면, 동 각서는 공인 중개사들인 △△△, △△△가 ○○○에게 인감증명서를 첨부하 여 제출한 것으로 「매수인 측(
○○○)이 주장 하는 손실보상금 165,000,000원에 대하여 중개당사자들이 지불을 각서 하고, ☆☆☆☆☆☆☆ 에 평당 보상금액을 더 줄 것을 요구하여 최종적 으로 보상금액이 나올 경우 차액 손실금만큼 지불한다」고 되어 있다.
8. 청구인이 제출한 청구외 ◇◇◇이 작성한 입금각서(2005.6.22)에 의하면, 일금 3,000,000원을 ☆☆☆☆☆☆☆ 에서 입금 받은 즉시 지불하기로 약속한다고 기재되어 있으나 누구에게 어떻게 지불한다는 내용은 없 으며, 소송이 종결된 지 금도 3,000,000원은 받지 못하고 있는 상태라고 한다.
9. 청구인이 2005년 ☆☆☆☆☆☆☆ 에 제출한 확약서에는 쟁점토지의 토지 보상금 등 230,570,280원을 청구외 ◇◇◇이 수령하는 것을 동의하고, 차후 토지에 대하여 문제가 있을 시 민,형사상 책임을 진다고 기재되어 있고, △△△, △△△, △△△이 날인하였다. 10) 2006.5.17. △△ 지방법원 제◇민사부 판결문(2005가합○○○○, 손해 배상) 에 따르면, 원고는 청구외 ◇◇◇, 피고는 청구인 및 청구외
○○○ 과 공인중개사
○○○,
○○○,
○○○,
○○○ 등 6명이며, 당사자 사이에 다툼이 없거나 변론 전체 취지를 종합하여 인정된 사실은 아래 표3과 같다. ［표 3］△△지방법원 제◇민사부 판결(판결선고: 2006.5.17.)
- 가) 원고를 대리한 피고
○○○ 은 2004.12.18. 쟁점토지를 395,000,000원에 매수하였고, 원고는 2005.1.28. 피고
○○○ 에게 잔금까지 모두 지급하였고, 편의상 2005.1.31. 소유권이전등기 대신 근저당권설정 등기를 경료 하였다.
- 나) 원고는 2005.6. 하순경 피고
○○○,
○○○ 을 통하여 쟁점토지 등에 대한 손실보상금 230,570,280 원을 수령하였다.
- 다) 피고
○○○,
○○○ 는 위 매매를 중개한 자들이고, 피고
○○○ 는 피고
○○○,
○○○ 가 근무한 △△△부동산의 등록 공인중개사이다. 라) 매매당시 피고들이 이 사건 토지의 실제 보상금이 매매가에 훨씬 못 미친다는 점을 알았다고 인정하기에는 확인된 사실들이 부족 하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 기각 결정되었다.
11. 2007.4.23. △△고등법원 제◇민사부 화해권고결정(○○○○나○○○○, 손해 배상)에 따르면, 원고(피항소인)는 ◇◇◇, 피고(항소인)는
○○○,
○○○,
○○○,
○○○,
○○○ 이며 그 내용은 아래표4와 같다. ［표 4］ △△ 고등법원 제 ◇ 민사부 화해권고결정(판결선고 2007.4.23.) 가) 원고의 청구원인 (1) 2004.12.18. 원고를 대리한 피고
○○ 은 피고
○○○ 의 대리인이자 아들인 피고
○○○ 으로부터 피고
○○○ 소유의
○○
○○ 군
○○ 면
○○ 리 1168 답 3,945㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 395,000,000원에 매수하였다.
(2) 원고는 2005.1.28. 피고
○○○ 에게 잔금까지 모두 지급하였고 편의상 2005.1.31. 소유권이전등기 대신 쟁점토지에 채권최고액 4억 원의 근저당권설정등기를 경료 하였다. (3)
○○ 기반공사는 2005.3.29. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조 에 따라 피고
○○○ 에게
○○ 지구 농촌용수개발사업에 편입되는 이 사건 토지 등에 대한 손실보상금으로 230,570,280원(토지보상금 215,493,000원+지장물인 대추나무 600그루 보상금 1,950,000원+실농보상금 13,127,280원)이 책정되었음을 통보하였고, 원고는 2005.6. 하순경 피고
○○○,
○○○ 을 통하여 위 손실보상금을 수령하였다
(4) 피고들은 위 매매당시 이 사건 토지의 손실보상금이 위 매매대금을 넘을 가능성이 없다는 사실을 알면서도 원고를 속여 매수하게 하였고, 그렇지 않다고 하더라도 피고들과 합의하여 손실보상금과 매매대금 차액 상당을 배상하기로 하였다.
- 나) 결정사항 원고에게 2007.5.31.까지 피고
○○○,
○○○ 은 연 대하여 8,000,000원을, 피고
○○○,
○○○,
○○○ 은 각 4,000,000원을 각 지급 하 고, 원고는 위 피고들에 대한 나머지 청구와 피고
○○○ 에 대한 청구는 포기 한다는 내용이다.
12. 청구인이 제출한 울산지방법원 ○○○○가합 ○○○○의 손해 배상(기)사건에서 피고
○○○,
○○○ 을 소송대리한
○○○ 변호사의 사실확인서 내용은 아래 표5 와 같다. 표5사실확인서(작성일: 2012.4.24.)
- 가) ◇◇◇이
○○
○○ 군
○○
○○ 1168번지 답 3,954㎡를
○○○ 으로부터 395,000,000원에 매수하여 매매대금 중 392,000,000원을 지급한 상태에서 ◇◇◇로 등기이전이 이루어지기 전에 ☆☆☆☆☆☆☆ 로 수용되는 바람에 ◇◇◇이
○○○,
○○○ 등을 상대로 사기로 인한 매매계약이므로 취소한다는 소송을 제기한 사실이 있으나 소송결과 ◇◇◇을 상대로 한 사기계약이 아니어서
○○○ 이 받은 매매대금을 반환하라는 판결이 선고되지 않았으며, ◇◇◇의 피해가 커서 받은 대금 중 일부를 반환하는 것으로 조정된 사실이 있다.
- 나) 등기부등본상 소유자가 ◇◇◇로 변경되지 않고,
○○○ 명의로 있는 상태에서 ☆☆☆☆☆☆☆ 로 수용되었고, 매매대금의 일부를 돌려주는 것으로 조정되었으므로 매도인인
○○○ 의 입장에서는 ◇◇◇과의 매매관계가 이행된 것 인지, 또는 이행불능된 것인지 규정하기 어려운 점이 있고, 등기 이전도 되지 않은 상태에서 수용되어 어떻게 세무신고를 할지 판단이 어려웠고,
○○○ 에서 곧바로 ☆☆☆☆☆☆☆ 에 수용되었으므로 수용보상금을 신고한 것으로 보이는바 이런 점들로 미루어 볼 때
○○○ 이 수용된 사실을 실제 양도로 보아 양도소득세를 신고한 것은 타당하며 소송과정에서 위와 같은 사정이 있는 점을 세무행정을 함에 있어 참작하기 바란다.
- 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 양도대금 395,000,000원 중 잔금 3,000,000원을 청구외 ◇◇◇로부터 미수령 하였고, 소유권이전 등기도 하지 않았으며, 사용 수익한 사실도 없어, 양도의 요건을 갖추지 못했다고 주장하나, 양도대금의 대부분(99.24%)이 지급되고 미미한 금액만이 남아 있어 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금청산이 이루어진 점(대법원 2009.5.28. 선고 2009두4462, 판결참조) 청구인은 ☆☆☆☆☆☆☆ 의 수용 보상금을 청구외 ◇◇◇에게 직접 지급하도록 확약서를 작성함으로써 실질적으로 쟁점토지의 소유권이 이전되었다는 것을 인정한 것으로 보여지는 점 △△지방법원 제◇민사부 판결(○○○○가합○○○○, 20○○.5.17.)과 △△고등법원 제◇ 민사부 화해권고결 정(○○○○나○○○○, 20○○.4.23.)에서도 청구인과 청구외 ◇◇◇의 매매를 기초사실로 일관되게 인정하고 있는 점 등을 볼 때 처분청이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.