청구인이 취득을 포기한 것으로 보아 29,500천원을 양도가액에서 차감하여야 하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.

12.

12. 쟁점토지를 취득하였다가 2005.

12.

12. 양도하고 양도가액 143백만원, 취득가액 123백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

• 나. ㅇㅇ세무서장은 2012.

1. 25.∼

2.

28. 기간 동안 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 양도가액은 333백만원, 취득가액은 190백만원으로 확인하고 2012.

2.

28. 과소 신고분 양도소득세 55,868,760원을 과세예고통지 하였다.

• 다. 청구인이 이에 불복하여 청구한 과세전적부심사에서, 쟁점토지 중 도로지분에 대한 가액 18,750천원을 양도가액에서 차감하고 부동산 중개수수료 2,565천원을 필요경비에 산입한다는 일부채택 결정이 있었는바, ㅇㅇ세무서장은 이에 따라 청구인의 새로운 주소지 관할인 A세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 결정결의서(안)을 통보하였고, 처분청은 2012.

6.

소득세 42,994,300원을 고지하였으나, 청구인은 이에 불복하여 이의 신청을 거쳐 2013.1.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 취득당시 쟁점토지는 분할·합병 등이 진행 중에 있어 매매계약을 하면서 최종면적이 확정되어 쟁점토지의 면적이 증감될 경우 중도금 지급시 대금을 정산하기로 하였으나 청구인의 자금사정으로 초과분 129㎡의 소유권을 포기하였으므로 처분청이 양도소득 과소신고에 대하여 경정함에 있어 쟁점토지의 양도가액 333,000천원에서 초과분에 해당하는 29,500천원은 양도가액에서 제외함이 타당하다.

1. 취득시 쟁점부동산은 매매를 목적으로 취득하여 목적상 분할·합병이 진행 중으로 최종 면적에 따라 매매대금을 정산하기로 약정 하였으나, 청구인의 자금사정으로 계약면적 초과부분에 대한 소유권을 포기(매매대금의 차감)하기로 약속함으로써 부동산매매계약(양도) 특약사항 3)을 명기하였다.

2. 청구인은 쟁점부동산매매계약(양도) 당시 중국에 체류 중으로 임ㅇㅇ외 1인(이하 “매수자”라 한다)과 평소에 면식이 있어 구두로 약정을 하면서 매매대금 중 청구인의 소유권을 초과하는 부분의 대금은 실소유권자에게 대금을 지급하는 것으로 매매계약 특약사항 3)에 따라 초과부분에 상당하는 매매대금을 수령할 이유가 없으며, 매수자들이 해당 금액을 공제한 나머지 금액을 지급한 사실을 분명히 밝히고 있다.

3. 따라서 초과부분에 상당하는 매매대금 29,500천원은 청구인의 양도금액에서 차감 되어야 할 것이며, 이사건의 중개는 청구외 임ㅇㅇ(매수자)의 처 신ㅇㅇ와 김ㅇㅇ 변호사가 맡아 진행된 거래로 매수자가 초과부분 양도대금을 차감하여 정산하였다고 확인하고 있는바, 정산근거(초과토지의 소유자에게 대금을 지급한 영수증)를 제시하지 못함에 대한 귀책사유가 청구인에게 있다고 할 수 없을 것이다.

• 나. 초과분에 대한 대가는 어떠한 방법으로 든 당사자 간에 정산된 것으로 보아 취득금액 상당액 19,500천원을 쟁점토지의 취득가액에 산입함이 타당하다

1. 부동산매매계약서(취득) 특약사항 ②항에는 “분할·합병이 진행 중으로 최종면적이 다소 증감될 수 있으며 그 결과에 따라 잔금지급 시 반영 조정한다.”라고 하여 당초 계약서상 매매대금이 변경될 수 있음을 분명히 명기하고 있음을 볼 때 초과분에 대한 대가는 거래 당사자간에 정산된 것으로 보아 취득금액 상당액 19,500천원을 쟁점부동산의 취득가액에 산입함이 타당한 것으로 판단된다.

2. 처분청은 계약면적 초과부분에 대한 양도대금 정산자료를 청구인에게 요구하고 있으나, 초과부분에 대한 대금 수령을 포기하였기에 증가된 면적에 상당하는 양도대금에 대하여 청구인이 관여할 바가 아니므로 관련 정산자료가 있을 수 없으며, 양도가액은 증가된 면적에 상당하는 금액을 포함시키면서 증가된 면적에 상당하는 취득금액은 정산자료가 없다는 이유로 취득가액에 산입하지 않음은 논리적 모순으로 처분의 정당성을 상실하고 있으며, 특약은 계약내용이 변경될 수 있는 약정으로 실지거래가액이 변경되었음은 엄연한 사실로 대금정산이 마땅히 이루어진 것으로 보아야 할 것이다.

3. 또한 거래 당사자간에 채권과 채무를 포기한다는 명백한 근거가 없는 한 양도자는 초과면적에 대한 대가를 양도가액에 포함 되어야 하고, 양수자는 증가면적에 대한 대가를 취득가액에 산입함이 타당 한 것으로 판단된다.

• 가. 청구 ①번 주장에 대하여, 청구인은 양도가액 333,000천원 중 취득면적 대비 실제 증가된 면적(39평)에 대한 양도가액 29,250천원은 매수인이 청구인을 대신하여 지급하였으므로 양도가액에서 차감해 달라고 주장하나, 그 금액을 매매계약서 상의 양도가액 333,000원에서 실제 정산하였다는 증빙은 청구인이 제출해야 하는 것이다.
• 나. ①번 주장이 인용되지 않을 경우 초과분에 대한 대가는 어떠한 방법으로든 거래당사자간에 정산된 것으로 보아 실제 증가된 면적(39평)에 대한 취득금액 상당액 19,500천원을 쟁점부동산의 취득가액에 산입해 달라는 청구 ②번 주장에 대하여, 그 금액을 매매계약서 상의 취득가액 190,000천원에서 실제 정산하였다는 증빙은 또한 청구인이 제출해야 하는 것으로, 청구인은 매수인이 청구인을 대신하여 쟁점토지의 전소유자인 민ㅇㅇ 또는 최ㅇㅇ에게 동 금액을 지급하였다는 사실을 입증할 만한 대금지급 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지 취득가액에 대한 금융거래조사 결과 취득가액이 190,000천원으로 전액 확인되는바, 위 사실관계, 관련계약서 및 관련법령의 내용을 종합하여 볼 때, 2012.6.1. 청구인에게 양도소득세 42백만원을 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점

1. 합병·분할로 인하여 쟁점토지 계약면적을 초과하였다는 129㎡에 대해, 청구인이 취득을 포기한 것으로 보아 동 면적에 해당하는 29,500천원을 쟁점토지의 양도가액에서 차감하여야 하는지 여부(쟁점①)

2. 합병·분할로 인해 초과되었다는 면적 129㎡에 대한 취득가액 상당액 19,500천원을 필요경비에 포함 시켜야 하는지 여부(쟁점②)

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조·제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 4) 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계.

○ 이 건 관련된이의신청 결정문에 따르면, 다음의 내용이 확인된다.

1. 등기부등본에 의하면, 청구인이 양도한 ‘쟁점토지’ 내역은 아래와 같다.(생략)

2. 국세청 통합전산시스템에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 2006.

2.

22. 양도가액 143,000천원, 취득가액 123,000천원으로 계산하여 양도소득세 4,656,240원을 신고·납부한 것으로 조회된다.

3. ㅇㅇ세무서장은 2012.1.25.~2. 28. 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 민ㅇㅇ로부터 실제 190,000천원에 취득하여, 박ㅇㅇ에게 333,000천원에 양도한 사실을 확인하고, 2012.

2.

28. 양도소득세 55,868,760원을 과세한다는 조사결과통지를 하였다. <채택결정>

1. 쟁점토지 총 면적 중 도로지분 증가평수(25평)에 대한 가액 18,750천원 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장

2. 쟁점토지에 대한 중개수수료 2,565천원은 필요경비에 산입하여야 한다는 주장 <불채택결정>

1. 쟁점토지 총 면적 중 추가면적에 대한 가액 29,250천원을 취득가액에 포함하 여야 한다는 주장

2. 쟁점토지에 대한 토목공사비 8,500천원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장

4. 청구인은 2012.

3.

30. 과세전적부심사청구를 제출하여 일부는 채택, 일부는 불채택 결정을 받았다.

5. 처분청은 과세전적부심사결정에 따라 양도가액 314,250천원, 취득가액 190,000천원으로 하여 양도소득세 42,994,300원을 고지하였다.

6. 청구인이 양도가액 및 취득가액을 정정하여 줄 것을 주장하며 제시한 증빙서류와 내용은 아래와 같다.

• 가) 쟁점토지의 공동 투자자중 한명인 임ㅇㅇ 이 2012.

3.

26. 서명 확인한 부동산거래사실확인서의 내용은 아래와 같다.(생략)

• 나) 위 공동투자자 임ㅇㅇ와 입회인 박ㅇㅇ(쟁점토지 명의상 취득자), 신ㅇㅇ(임ㅇㅇ의 처, 쟁점토지 공인중개사)가 서명 날인한 ‘부동산 공동투자 사실확인서’(2005.

31. 작성)에 의하면, 쟁점토지 등에 대하여 임ㅇㅇ 등이 공동으로 2분의 1씩 각각 (50대50) 투자하고 등기명의자는 박ㅇㅇ으로 한다고 기재되어 있다.

• 다) 청구인이 제시한 양도시 ‘부동산매매계약서’(계약일자 2005.

5. 9.)에 의하면 청구인은 쟁점토지를 매수인 박ㅇㅇ에게 333백만원(계약금 133백만원, 중도금 100백만원, 잔금 100백만원)에 매매하는 것으로 되어있다.

• 라) 청구인이 제시한 취득시 ‘부동산매매계약서’(계약일자 2003.

11. 17.)에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 최ㅇㅇ로부터 190백만원(계약금 15백만원, 잔금 175백만원)에 매매하는 것으로 되어있다.

7. 조사관서의 조사보고서에 의하면,

• 가) 청구인은 은행 계좌에서 실제 취득가액 190백만원을 전액 송금하여 지급한 것으로 확인된다.(생략)
• 나) 또한 청구인은 쟁점토지의 전체 양도대금 333백만원 중 2005.4.18.자 계약금 25백만원을 포함하여 226백만원은 은행 계좌(--**-)로 실제 양수자로부터 105백만원과 임ㅇㅇ로부터 121백만원을 각각 송금받으며, 잔금 중 47백만원은 근저당설정채무 인계, 60백만원은 현금 및 토목비용 등으로 정산한 것으로 나타난다.
• 라. 판단 <쟁점① 관련> 청구인은 자금사정으로 쟁점토지 초과분 129㎡의 소유권을 포기하였으므로 양도가액 333,000천원에서 동 면적에 해당하는 29,500천원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장이나, 청구인과 매수인 박ㅇㅇ간의 2005.5.9.자 체결된 쟁점토지에 대한부동산매매 계약서에 따르면, 쟁점토지의 전체 양도면적은 1,496㎡, 양도가액은 333,000천원으로 기재되어 있으며, 동 계약서 특약사항③에 “추가평수는 중도금 정산시 정산한다”라고 되어있는바, 매수인이 쟁점토지 전소유자인 최ㅇㅇ와 정산을 한다는 것인지, 청구인과 정산을 한다는 것인지가 불분명하며, 정산 관련하여, 쟁점토지의 매수인 중의 한명인 임ㅇㅇ가 29,250천원을 청구인이 아닌 전 소유자 최ㅇㅇ에게 지급하였다는 확인서 이외에는 객관적인 입증자료의 제시가 없는바, 전체 양도가액 333,000천원에서 추가면적 129㎡에 해당하는 29,250천원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. <쟁점② 관련> 청구인은 쟁점토지의 전체 양도가액에서 초과면적 129㎡에 해당하는 29,250천원을 양도가액에서 제외하지 않는다고 하더라도 동 면적에 해당하는 19,500천원을 취득가액에 포함시켜야 한다는 주장이나, 이 건 관련된이의신청 결정문내용에 따르면, 청구인은 쟁점토지의 취득계약서는 물론 양도계약서에 대하여도 이중계약서를 작성하여 허위로 양도소득세 신고를 한 사실이 있는 점, 또한 위 사실관계에 따르면, 청구인은 쟁점토지의 분할․합병 정산 전에 동 토지를 190,000천원에 취득하면서 청구인의 금융계좌에서 동 금액을 송금한 것이 확인되며, 이후 증가된 면적 129㎡에 해당하는 대금을 청구인이 쟁점토지 전 소유자인 최ㅇㅇ에게 추가 정산한 사실이 없을 뿐만 아니라, 실 양수자 임ㅇㅇ 등이 직접 지급한 내역 또한 확인되지 아니하므로 동 면적에 해당하는 취득가액 상당액 19,500천원을 필요경비에 산입해야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.