경매목적의 감정평가서에서 쟁점토지의 실제 토지이용상황 등 제요인을 감안하여 각 지목별로 면적을 명확히 구분하여 평가하였으며, 그 감정가액이 불합리하게 산정되었다고 보기도 어려우므로 취득가액은 경락가액을 감정평가서상의 각 지목별 감정가액을 기준으로 안분계산함이 타당함
경매목적의 감정평가서에서 쟁점토지의 실제 토지이용상황 등 제요인을 감안하여 각 지목별로 면적을 명확히 구분하여 평가하였으며, 그 감정가액이 불합리하게 산정되었다고 보기도 어려우므로 취득가액은 경락가액을 감정평가서상의 각 지목별 감정가액을 기준으로 안분계산함이 타당함
○○ 세무서장이 2012.10.10. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 98,108,640원의 경정청구 거부처분은, 청구인이 2011.9.8. 한국토지주택공사에 양도한 경기도 ○○시 ○○동 425-73 대 288㎡ 및 같은 동 425-77 도로 68㎡의 취득가액은 경기도 ○○시
○○동 산 69-40 임야 1,587㎡의 경락가액 621,000,000원을 2008.4.14. 주식회사
○○감정평가법인이 경매목적으로 평가한 감정평가서상의 실제 지목별 감정평가가액을 기준으로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 2008.8.4. 임의경매에 의하여 경기도 ○○시 ○○동 산 69-40 임야 1,587㎡(이하 “모지번토지”라 한다)를 621,000천원에 취득하여 2009.7.15. 같은 동 425-73 임야 1,744㎡로 등록전환하고, 2009.8.10. 그 지상에 단독주택 98.14㎡를 신축한 후, 2009.9.7. 모지번토지를 ○○시 ○○동 425-73 대 288㎡, ○○동 425-77 도로 68㎡, ○○동 425-78 임야 1,388㎡로 분할하였다. 한국토지주택공사(이하 “LH공사”라 한다)는 2011.9.8. 구리○○지구 보금자리주택건설사업 부지로 경기도 ○○시 ○○동 425-73 대지 288㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 동 425-77 도로 68㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점①토지 지상의 경량철골구조 단독주택 98.14㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 455,028천원에 수용하였다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 수용보상금액인 455,028천원, 취득가액은 경락가액을 취득당시 기준시가(면적)로 안분계산한 170,593천원(쟁점토지는 145,072천원)으로 하고, 산출세액은 74,886천원으로 하여 2012.5.31. 양도소득세 확정신고를 하고 세금은 무납부하였다가, 모지번토지를 낙찰받을 당시 제3자인 정○○가 도로에 접한 쟁점①토지에 단독주택 신축에 관한 건축허가를 받아 2006.2.22. 착공하였다가 자금난으로 공사를 중단한 상태였으므로 쟁점①토지는 사실상 대지로 보는 것이 타당한바, 이를 반영하여 쟁점부동산의 취득가액을 395,689천원으로 재계산(산출세액 5,021천원)하여야 한다며 2012.8.13. 경정청구를 하였다. 처분청은 취득당시 쟁점①토지가 모지번토지에서 분할되지 않았고 지목도 대지로 변경되지 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점주택에 대한 사용승인도 나지 아니한 상태였다 하여 2012.10.10. 청구인에게 경정청구에 대한 거부통지를 하였다. 청구인은 위 경정청구에 대한 거부처분에 불복하여 2012.10.30. 이의신청을 거쳐 2012.12.27. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인이 모지번토지를 경락받을 당시 동 토지는 공부상 지목은 임야였으나, 실제는 동일필지 내에 형상, 위치, 용도, 형질 등 지가형성요인이 현저히 다른 대지, 임야, 도로, 구거 등 여러 지목이 혼재되어 있었고, 그 중 310㎡에 정○○가 주택을 신축하다가 자금난으로 공사가 중단된 상태였는데, 청구인이 취득 후 당초 건축허가서상 대지면적을 288㎡로 변경하는 허가를 받아 쟁점주택을 2009.8.10. 준공하였으며, 그 직후인 2009.9.7. 모지번토지는 실제의 용도에 따라 대지, 도로 및 임야로 분할등기 되었다. 국토해양부장관이 2009년에 쟁점토지가 소재한 지역을 구리○○지구 보금자리주택건설사업 부지로 고시함에 따라 모지번토지에서 분할된 토지 중 ○○시 ○○동 425-78 임야 539㎡를 제외한 나머지 토지 전부가 2011년에 보금자리주택 부지로 LH공사에 수용될 예정이었는데, 청구인은 LH공사의 수용통보를 받고서 쟁점부동산에 대한 수용보상금 382,732천원만을 2011.9.8. 수령하고, 경기도 ○○시 ○○동 425-94 임야 849㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)에 대하여는 보상협의에 응하지 않았는바, 그 이유는 LH공사가 제시한 수용보상액이 너무 낮아서 그 보상가액을 수용하면 전체적인 양도가액이 취득원가에 훨씬 미치지 못하기 때문이다. 모지번토지는 취득당시 지목은 임야였으나, 실제는 동일필지 내에 사실상 형상, 위치, 용도, 형질 등 지가형성요인이 현저히 다른 대지, 임야, 도로, 구거 등 여러 지목이 혼재되어 있었으며, 특히 주택건축공사가 시행된 쟁점①토지는 주택이 완공되면 실제 용도에 따라 지목의 변경과 분할이 예정되어 있었다. 그러나 모지번토지와 같이 동일필지 내에 여러 지목이 혼재되어 있을 경우 명목상의 지목을 기준으로 산정된 개별공시지가 실제의 각 지목별 가격을 제대로 반영하지 못하고 있어 과세연도를 달리하여 지목이 다른 토지를 분할하여 양도할 경우에 양도소득이 합리적으로 계산되지 아니하는데, 본건은 2011년에 수용된 쟁점토지에서는 거액의 양도차익이, 수용협의에 불응하여 중앙토지수용위원회의 재결에 따라 어쩔 수 없이 2012년에 수용된 쟁점외토지에서는 거액의 양도차손이 발생하나 과세연도가 달라서 이를 통산할 수가 없다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 모지번토지의 경락가액을 단순히 면적기준으로 안분계산하였으나, 이 건의 경우 ○○지방법원의 의뢰에 의하여 주식회사 ○○감정평가법인(이하 “○○감정평가법인”이라 한다)이 2008.4.14.을 가격시점으로 하여 경매목적으로 모지번토지를 감정평가하면서 동 토지를 실제의 이용상황 등 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 감안하여 각 지목별로 면적과 단가를 명확히 구분하여 평가하였는바, 소득세법 시행령제166조제6항, 부가가치세법 시행령제48의2 제4항 단서 및 2012.7.27. 개정된소득세 집행기준39-89-3 제2항과 100-166-12에 따라 모지번토지의 경락가액을 경매목적의 감정평가서상의 감정평가가액을 기준으로 안분하는 것이 더 합리적이며 실질과세원칙에도 부합한다. 따라서 위와 같이 쟁점토지의 취득가액은 경락가액을 경매목적의 감정가액을 기준으로 안분계산하거나 또는 취득당시 사실상 지목이 대지였던 쟁점①토지는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 관할세무서장이 평가한 가액으로 안분하는 등의 합리적인 방법으로 취득가액을 재산정하여 당초 처분을 경정하여야 한다.
지목변경이 있는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 인근토지를 표준지로 보고 가격산정을 할 수 있으나, 모지번토지의 경우 청구인이 경락받을 당시 제3자인 정○○가 쟁점①토지 부분에 건축허가를 받고서 착공은 하였지만 사용승인을 득하지 아니한 상태였으므로 청구인이 취득하기 이전에는 쟁점토지의 공부상 지목이 변경된 것으로 볼 수 없다. 따라서 쟁점①토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당되지 않으므로 쟁점토지의 취득가액은 모지번토지의 취득당시 개별공시지가를 적용하여 면적비율에 따라 안분함이 타당하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은지방세법제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. 1.측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 의한 신규등록 토지 2.측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) 5) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 6) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정 평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
1. 등기부등본, 토지대장, 수용확인서 및 2012.11.16.자 중앙토지수용위원회 재결서에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.
2. ○○지방법원의 의뢰에 따라 ○○감정평가법인이 2008.4.14. 경매목적으로 모지번토지에 대하여 평가한 감정평가서의 주요 내용은 아래와 같다.
○○지방법원 평가목적 경매목적 소유자 차○○(2008타경****) 평가조건 물건 목록 제시 목록 가격시점 조사기간 작성일자 08.2.18.-08.4.14 2008.4.14. 평 가 내 용 공 부(의뢰) 사 정 평가가액 종별 면적 종별 면적 단 가 금액 임야 1,587 임야 1,587 370 587,190 건물 33.25 건물
• -
• 합계 587,190
- 나) 토지․건물 감정평가명세표 일련 번호 소재지 지 번 지목 용도 구조 및 용도지역 면적(㎡) 평가가액(천원) 비고 공부 사정 단가 금액 1
○○동 산69-40 임야 자연녹지 개발제한 1,587 1,587 370 587,190 가
○○동 위 지상 단층 주택 세멘브럭 세멘와즙 33.25
• -
• 현황 멸실 다) 본건 토지 적용단가 비교표준지 시점수정 지역요인 개별요인 기타 산출단가 적용단가 530,000 1.01689 1.00 0.70 1.0 377,266 370,000 평가액 판단 및 결정에 관한 의견
• 허가득한 부분 및 제시외건물 소재 부분: 650㎡×600,000원/㎡ = 390,000,000원
• 현황 ‘묵전’ 부분: 약 750㎡×@220,000원/㎡ = 165,000,000원
• 현황 ‘도로’ 및 ‘구거’부분: 약 187㎡×@165,000원/㎡ = 30,855,000원 평균단가적용 시: 585,855,000원/1,587㎡ = 369,158/㎡ 토지단가결정 @ 370,000원/㎡ 비교표준지: ○○시 ○○동 425-6 전 866㎡(개별공시지가 530,000원/ ㎡)
- 라) 토지 평가방법 및 토지감정평가요항표
(1) 본건 토지는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역 내 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동추이 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인과 인근지 지가수준 등을 종합 참작하여 평가하되, 본건 토지 중 일부는 현황 ‘도로’ 및 ‘구거’인 점을 감안하여 평가하였다.
(2) 본건은 경기도 ○○시 ○○동 소재 ‘○○초등학교’ 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 및 소규모공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통시 된다.
(3) 본건까지 차량출입 가능하며, 노선버스정류장과의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시 된다.
(4) 북동측으로 다소 완경사진 부정형의 토지로서, ‘주거나지’ 및 ‘묵전상태’의 임야이며, 일부 현황 ‘도로’ 및 ‘구거’이다.
(5) 본 건에 노폭 약 2～3미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있다..
(6) 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 국가지정문화재의 외곽경계로부터 500미터 이내의 지역(동구릉), 공익용산지, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이다.
(7) 본건 지상에 소유자 미상의 철근콘크리트 구조물(면적 약 180㎡) 및 타인 소유의 제시외건물이 소재하고 있어 본건 토지의 사용·수익에 영향을 미치나 이에 구애없이 토지를 정상평가하였다.
(8) 본 건은 공부상 지목 ‘임야’이나, 일부는 현황 ‘도로’ 및 ‘구거’이다.
3. 청구인이 모지번토지를 경락받을 당시 쟁점①토지 부분은 사실상 대지였으므로 이를 반영하여 취득가액을 안분계산하여야 한다고 주장하면서 제시한 증빙자료를 보면 다음과 같다.
- 가) ○○시장이 2004.2.25. 정○○에게 교부한 건축허가서의 주요 내용과 은 아래와 같으며, 2006.2.22.자 착공신고서에는 정○○가 동 건축허가서에 따라 착공신고를 한 내용이 나타난다. 건축구분 신 축 허가일자 2004.2.25. 건축주 정○○ 건물명칭 단독주택 대지위치
○○시 ○○동 산 69-40 대지면적 310㎡ 건물명칭 단독주택 건축면적 163.98㎡ 연면적 163.98㎡ 용적률 52.9%
- 나) 건축관계자 변경신고필증 및 건축·대수선·용도변경신고필증에 의하면, 2004.2.25. 정○○ 명의로 받은 건축허가의 건축주를 2008.9.8. 청구인으로 변경신고를 하였으며, 청구인이 당초 건축허가서상의 대지면적과 건축면적을 축소하여 아래와 같이 건축·대수선·용도변경신고서를 제출하자, 2009.3.16. ○○시장이 청구인에게 건축·대수선·용도변경신고필증을 교부하였음이 나타난다. 변경허가일 변경항목 변경 전 변경 후 대지위치 2008.9.8. 건축주 정○○ 청구인 경기도 ○○시
○○동 산 69-40 2009.3.16. 대지면적 310㎡ 288㎡ 건축면적 163.98㎡ 98.14㎡ 용적율 52.9% 34.84%
- 다) 사용승인서 및 일반건축물대장에 의하면, 청구인은 2009.8.10. ○○시장으로부터 쟁점주택에 대한 사용승인서를 교부받아 일반건축물대장에 등재하였음이 나타난다. 4) 국세통합전산망에 의하면, 모지번토지 및 분할 후 토지의 개별공시지가 내역은 아래와 같다. (단위: 원) 연도 1㎡당 개별공시지가 취득 시 필지분할 이후
○○동 산 69-40 쟁점①토지 쟁점②토지
○○동 425-78 쟁점외토지 2007년 80,600 2008년 87,300 2009년 90,700 90,700 2010년 660,000 169,000 195,000 220,000 2011년 720,000 13,500 182,000 241,000 2012년 780,000 14,500 187,000 252,000
5. 수용사실확인서에 의하면, LH공사에 수용된 토지내역은 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원) 수용일자 지번 (○○동) 지목 면적 단가 (㎡당) 보상액 공부 실제 2011.9.8. 쟁점①토지 대 대 288.00 1,233 355,065 쟁점②토지 도로 도로 68.00 407 27,667 소계 356.00 382,732 2012.12.17. 임야 임야 680.00 183 124,916 쟁점외토지 임야 도로 54.00 61 3,305 임야 구거 115.00 61 7,038 소계 849.00 135,259 합 계 1,205.00 517,991
6. 수용보상액은 LH공사의 의뢰에 따라 한국감정원 등 3개 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액으로 결정되었으며, 개별 공시지가 대비 수용보상금액 비율은 아래와 같다. (단위: 원, %) 구 분 계 쟁점①토지 쟁점②토지 쟁점외토지 공시지가(①) 422,226,000 207,360,000 918,000 213,948,000 보상금액(②) 517,991,330 355,065,600 27,666,930 135,258,800 비율(②/①) 122.68 171.23 3,013.82 63.2
7. 중앙토지수용위원회의 재결서(12수용0***호, 2012.11.16.), 토지이용계획확인서 및 지적도 등에 의하면, 청구인이 쟁점외토지의 보상가액이 지나치게 낮으므로 실제 이용상황을 감안하여 보상금을 현실에 맞게 평가하여 지급해 달라고 중앙토지수용위원회에 수용재결신청을 하였으나, 동 위원회는 청구인의 주장을 받아들이지 아니하였으며, 심리일 현재 경기도 ○○시 ○○동 425-78 임야 539㎡(기준시가 100,793천원)는 미수용 되어 자투리땅으로 남아 있는데, 그 옆으로는구리-포천 민자고속도로건설이 예정되어 있다.
8. LH공사에 수용된 토지에 대한 양도소득세를 계산함에 있어 취득가액을 면적기준으로 안분계산할 경우 각 토지별 취득가액 및 양도가액, 양도소득세 산출내역은 아래와 같다. (단위: ㎡, %, 천원) 구 분 계 쟁점①토지 (대지) 쟁점②토지 (도로) 쟁점외토지 (임야)
○○ 425-78 (임야) 토지면적 1,744 288 68 849 539 면적비율 100 16.5 3.9 48.7 30.9 취득가액(①) 651,597 107,603 25,406 317,205 201,383 양도가액(②) 649,020 355,065 27,667 135,258 131,030 비율(②/①) 99.6 330.0 108.9 42.6 65.0 비 고 2011.9.8 수용 2012.12.17. 수용 미수용 (단위: ㎡, 천원) 과세연도 수용토지 면적 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 산출세액 2011년 쟁점토지 356 382,732 133,009 249,723 62,887 2012년 쟁점외토지 849 135,259 317,205 △184,585 계 1,205 517,991 450,444 67,547 8,770 * 모번지 토지의 취·등록세 30,597천원을 안분계산하여 취득가액에 포함하였으며, ○○동 425-78 임야 539㎡의 경우 공시지가 대비 1.3배로 수용된다고 가정한 경우임 9) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.
- 가) 청구인은 2012.8.13. 처분청에 경정청구 시 쟁점토지의 취득가액을 경락가액으로 안분계산함에 있어 쟁점①토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 인근의 ○○시 ○○동 425-6 및 같은 동 425-8의 2008년도 개별공시지가 평균액인 1㎡당 514,000원으로 평가하여 그 금액으로 취득가액을 안분계산하였으며, 그 이유는 취득당시 사실상 대지 상태였던 쟁점①토지 부분은 그 당시 필지분할이 안 되었으나, 동일필지의 임야와 가격차이가 크므로 차라리 ‘개별공시지가가 없는 토지’로 보는 것이 타당하다는 것이다.
- 나) ○○감정평가법인은 경매목적으로 모지번토지를 감정평가 시 해당 토지의 지목이 임야(개별공시지가 80,600원)임에도 이례적으로 ○○시 ○○동 425-6 전 866㎡(개별공시지가 530,000원)을 비교표준지로 삼았으며, 모지번 토지의 경락가액(621백만원)은 기준시가(138백만원)보다 약 4.5배 높다.
- 다) 쟁점①토지의 1㎡당 보상가액(1,232천원)은 도로(쟁점②토지, 406천원), 임야(쟁점외토지 중 680㎡, 183천원), 도로 및 구거(쟁점외토지 중 169㎡, 61천원)에 비하여 현저하게 높다.
- 라) 청구인은 취득당시 정○○가 쟁점①토지에 단독주택을 신축하다가 중단하였던 공사를 속행하여 2009.8.10. 쟁점주택을 준공 후, 2009.9.2. 쟁점주택으로 주소를 이전하였다.
- 라. 판 단 청구인이 경락에 의하여 취득한 쟁점토지의 취득가액을 어떠한 기준으로 안분계산할 것인지에 대하여 본다. 1)소득세법제100조제2항 및 같은법 시행령 제166조제6항에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하여 각 자산별 취득가액이나 양도가액이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령제48조의2제4항 단서에 의하여 안분 계산하도록 규정하고 있고, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서에는 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우에 공급가액은 실지거래가액에 의하되 실지거래가액 가운데 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우로서 각 자산별 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다.
2. ○○지방법원의 의뢰에 따라 ○○감정평가법인이 2008.4.14.을 가격시범으로 하여 경매목적으로 모지번토지를 평가한 감정평가서에 의하면, 모지번 토지는 공부상 지목이 임야인 1필지의 토지이나, ○○감정평가법인이 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 토지이용상황 등 제반 요인을 감안하여 실제의 각 지목별로 해당면적을 명확하게 구분하고, 모지번토지의 공부상 지목이 임야임에도 이례적으로 모지번토지보다 개별공시지가가 훨씬 비싼 경기도 ○○시 ○○동 425-6 전 866㎡를 비교표준지로 삼아 모지번토지의 감정평가액을 587,190천원으로 산정하였으며, 청구인 또한 이를 근거로 모지번토지를 기준시가보다 약 4.5배 높은 621,000천원에 경락받은 점에 비추어 해당 감정가액이 불합리하게 산정되었다고 보기는 어렵다 하겠다.
3. 또한 LH공사도 한국감정원 등 3개 감정평가법인이 모번지에서 분할된 쟁점토지 등을 실제 이용현황에 따라 대지, 도로, 임야, 구거로 지목과 면적을 각각 구분하여 감정평가한 가액을 토대로 하여 쟁점토지 등에 대한 수용보상금액을 산정하였음에도, 처분청처럼 경락당시 모지번토지 중 쟁점①토지에 해당 하는 부분이 대지로 지목변경과 분할이 이루어지지 아니하였다 하여 쟁점토지 취득가액을 모지번토지의 면적을 기준으로 안분계산할 경우 쟁점토지의 양도가액과 취득가액이 현저하게 비대칭되는 결과가 초래되어 양도차익이 과도하게 산정된다.
4. 더욱이 청구인이 LH공사의 수용보상에 불응하여 중앙토지수용위원회에수용재결신청을 함에 따라 과세연도를 달리하여 2012.12.17. 수용된 쟁점외토지에서는 거액의 양도차손이 발생하나 이를 쟁점토지의 양도차익과 통산할 수도 없으며, 심리일 현재까지 LH공사에 수용되지 아니한 경기도 ○○시 ○○동 425-78 임야 539㎡이 향후 기준시가의 1.3배 가격에 수용된다고 가정하는 경우에도 모지번토지에서 분할되어 수용되는 전체 토지의 수용보상액이 모지번토지의 경락가액에도 미치지 못할 것으로 보인다.
5. 한편, 청구인은 쟁점①토지 부분은 경락당시 사실상 대지화된 상태였으므로 ‘개별공시지가가 없는 토지’로 보아야 한다는 주장도 하고 있으나, ‘개별공시지가가 없는 토지’라 함은 지목변경 전 토지에 관한 개별공시지가가 고시되어 있다고 하더라도 지적법상의 지목변경으로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 지목변경 전의 개별공시지가를 지목변경 후의 그것으로 보는 것이 불합리하다고 볼 ‘특별한 사정’이 있는 경우에만 분할 후 토지가 이에 해당한다 할 것(대법원 2009.5.14. 선고 2008두20796 판결 참조)이므로 청구인의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
6. 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 2011.9.8. LH공사에 수용된 쟁점토지의 취득가액은 모지번토지의 경락가액 621,000,000원을 2008.4.14.자 경매목적의 감정평가서상의 실제 각 지목별 감정평가가액을 기준으로 안분계산하는 방식으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.