조합원이 소유하던 토지, 건물의 대가로 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지, 건물은 유상이전에 해당하므로 청구인은 1세대 2주택자에 해당하여 중과세율을 적용할 수 있음
조합원이 소유하던 토지, 건물의 대가로 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지, 건물은 유상이전에 해당하므로 청구인은 1세대 2주택자에 해당하여 중과세율을 적용할 수 있음
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인이 소유하고 있던 ○○도 ○○시 ○○동 71번지 ○○아파트 제1105동 502 호(이하 “종전주택”이라 한다)는 ○○도 ○○시 ○○동 71번지
○○○ ☆ ☆
○○○ 제1112동 제802호(이하 “신축주택”이라 한다)로 재건축되었다. 청구인 은 2007.5.2. 종전주택 평가액과 신축주택 분양가액의 차액인 82,457,420원을 청산 금(이하 “쟁점청산금”이라 한다)으로 수령하고 양 도소득 세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점청산금 수령일을 종전주택의 양도일로 보고, 청구인이 종전주 택 외 ○○도 ☆☆시 ☆☆구 ☆☆동 896-6번지 ☆☆아파트 701동 1408호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유하고 있어, 2012.12.6. 소득세법 제104조 제1항 2의5호의 50%의 중과세율을 적용하여 청구인에게 2007년 과세연도 양 도소득세 43,773,870원을 고지하였다. 청구인은 처분청이 쟁점청산금을 종전주택의 양도로 보고 중과세율을 적용한데 대하여 불복하여 2012.12.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.
조합원이 종전주택을 제공하고 입주권을 받는 경우 사업시행인가일부터 준공일까지는 입주권에 해당(조심2003서0843, 2003.6.11. 같은뜻) 하므로 쟁점청산금은 종전주택의 분할양도가 아니라 사업시행인가로 취득한 조 합원 입주권의 일부를 조합에 제공하고 수령한 대가로 볼 수 있어 중과세율을 적용할 수 없다. 과세관청은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때에는 조합원입주권 비과세 특 례 규정을 적용하여 종전주택 취득일에서 사업시행인가일까지의 기간이 3년 미 만 인 경우에 과세대상으로 해석(법규과-801, 2012.7.16.)하면서 사업시행인가일 이 후에 수령한 청산금을 종전주택의 양도라고 보고 중과하는 것은 부당한 처 분이다. 조합원이 관리처분계획의 인가 이후 재건축조합을 탈퇴하면서 입주권을 포기하고 종전주택에 대한 청산금을 받기로 한 경우와 관리처분계획인 가 이후 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 입주권과 청산금을 수 령 한 경우에 양자 모두 관리처분계획인가일 이후 조합에 양도한 경우인데도 불구하고 전자는 조합원입주권(부동산거래관리과-289, 2011.4.5.)으로, 후 자 는 종전주택의 분할양도로 달리 보는 것은 부당하다. 3주택을 소유한 1세대가 주택재개발사업에 포함되어 도시및주거환 경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 적용세율은 기존부동산의 취 득일부터 조합원입주권의 양도일까지의 보유기간이 2년 이상인 경우 일반 세율을 적용(재산세과-1589, 2009.7.31.)하는 것과 같이 쟁점청산금 은 종 전주택의 분할양도가 아닌 사업시행인가로 인하여 취득한 조합원입주권의 일부를 재건축조합에 제공하고 수령한 대가로서 중과제외 대상이다. 설령, 쟁점청산금이 조합원입주권의 양도가 아닌 종전주택 및 부수토지 의 일부를 분할 양도한 경우라도 쟁점주택의 부수토지는 2005.4.11. 건축물 이 멸실된 토지로서 1986.11.24.〜2005.4.11.은 주택의 부수토지로 사업용 기 간에 해당하고, 2005.4.12.〜2007.4.11.까지는 건축물이 멸실된 날부터 2 년간으로 사업용에 해당하는 바, 쟁점청산금은 소득세법 제104조 의 3 및 동법 시행령 제168조의6 제1항 제1호의 규정에 의하여 사업용 토지의 양도에 해당하므로 일반세율 및 장기보유특별공제가 적용되어야 한다. 재건축으로 인하여 토지면적은 감소하고 건물면적은 증가하였고, 쟁점주택 이 멸실된 2005.4.11. 이후인 2005.5.13. 조합과 양도계약을 체 결, 2007.5.2. 쟁점 청 산금을 수령하였으므로 쟁점주택 중 부수토지의 일부를 분할 양도한 대가 로 볼 수 있으며(국심1999서1919, 2000.03.25., 재일46014-1700, 1996.07.18. 같은뜻), 주택을 멸실한 후 그 부수토지를 양도하는 경우 당해 토지는 주택의 부 수토지로 사용된 기간 및 주택이 멸실된 날부터 2년 동안은 사업용으로 보아 소득세법 시행령 제168조 의 6에 규정된 기간기준을 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정(재산세과-2188, 2008.8.12.)하므로 쟁점청산금은 사업용 토지의 양도에 해당한다. 또한 쟁점청산금은 재건축과정에서 거주 목적의 소형평수의 신청으로 불가피하게 발생하였으므로 쟁점주택의 권리가액과 신축주택의 분양가액의 차액 으로 수령한 쟁점청산금은 투기목적으로 주택을 양도한 것으로 볼 수 없으므 로 소득세법 제104조 제1항 2의5호에 의한 1세대 2주택 중과세율을 적용하는 것 은 부당하다. 2005년〜2007년은 ○○지역의 부동산 가액이 급등하던 시기로 33형이 인기가 높았으나 청구인의 경우에 자금사정이 좋지 않았고 또한 거주목 적이었으므로 쟁점아파트의 권리면적(33평형)에 비하여 작은 면적(25평형)의 신축아파트를 분양 신청하여 쟁점청산금이 불가피하게 발생한 것으로 투기목적으로 양도하지 않았다. 중과세에 대한 입법취지는 “거주목적의 실수요자가 아니라 주택을 재산증식 수단으로 이용하는 다주택 보유자에 대하여 양도소득세를 중과하여 자본이득을 환수하고 부동산 투기수요를 억제하여 부동산 시장의 안정화”이고(2005년 개정세법 해설), 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 관한 중과세율은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것으로 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없어 중과세율에 해당하지 아니 한 것(대법원2009두13788, 2009.12.24.)이라는 판례와 같이 투기목적이 아 닌 경우에는 중과세율을 적용할 수 없다.
청구인은 ○○○○ 11단지 재건축조합원으로서 소유하던 주택 및 부수 토지를 재건축조합에 제공하고 그 대가로 당해 재건축조합으로부터 새 로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 종전건물의 평가액과 신축건물 의 분양가액의 차액을 청산금으로 교부받은 경우에 해당하는바, 청산금에 상당하는 부분은 종전주택 및 부수토지의 양도에 해당하는 것이고, 양도당시 쟁점외주택을 소유하고 있었으므로 2주택에 해당한다고 보고 중과세율을 적용하는 것은 당연한 처분이다. 재건축과정에서 소형평수의 신청으로 불가피하게 발생한 청산금 수령이므로 중과세율 적용대상이 아니라고 청구인은 주장하지만 중과세율의 적용기준이나 목적이 투기여부와 연관된 것은 아니라 할 것이므로 일반세율을 적용 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 1998.12.28, 1999.12.28, 2002.12.18, 2005.12.31>
1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
4. 삭제 <2005.12.31>
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.12.31> 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31>
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 " 양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금 액 (이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 4) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 (중략) 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50 2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) 양도소득과세표준의 100분의 50 5) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간 7) 소득세법 시행령 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지: 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년
○○○ 제1112동 제802호를 2007.6.20. 취득하였다. 구분 토 지(㎡) 건 물(㎡) 쟁점주택 신축주택 증감 쟁점주택 신축주택 증감 면적 69.54 45.14 △24.4 52.33 59.99 7.66 종전주택과 신규주택의 토지 및 건물의 면적은 다음과 같다.
○○시장은 2004.6.18. 도시및주거환경정비법 제28조 규정에 의하여 종전 주택이 속한 ‘○○11단지’에 대하여 사업시행인가를, 2005.4.6. ‘○○11단 지 재건축사업’과 관련하여 관리처분계획인가를, 2007.4.26. ‘○○11단지 재건축사업’에 대하여 공사착공일을 2005.6.23., 공사완료일을 2007.4.12.로 하여 도시및주거환경정비법 제52조 제3항 및 동법시행규칙 제15조 제2항의 규정에 의하여 준공인가증을 발급하였다. 쟁점청산금 수령일인 2007.5.2. 현재 청구인은 신축주택 외 청구인의 남 편 이종진 명의로 1999.3.3. 취득한 쟁점외주택인 ○○도 ☆☆ ☆☆ ☆☆ 동 896-6 ☆☆아 파트 제 701동 제1408호를 보유하고 있었다. 2007.5.2. 종전주택의 평가액과 신축주택의 분양가액의 차액인 쟁점청산 금 82,457,420원을 시공사인 삼성물산으로부터 수령하였다. 2005.3.27. ‘○○○○11단지 재건축조합의 총회자료집’의 동․호수 추첨규정 제10조(희망주택평형의 신청)에 의하면 분양평형 및 희망평형 신청 결과는 아래와 같다. 세대수 분양신청 신청결과 비 고 25평형 172 113 미달(59) 청구인 신청 평형 33평형 383 427 초과(44) 42평형 26 19 미달(7) 47평형 78 81 초과(3) 처분청과 청구인의 양도소득세 산출방식의 차이는 다음과 같다. 구 분 처분청 청구인 차이 양도가액 82,457,420 82,457,420 취득가액 23,827,545 23,827,545 필요경비 498,875 498,875 양도차익 58,140,000 58,140,000 장기보유특별공제 8,721,000 장기보유특별공제 배제 양도소득금액 58,140,000 49,419,000 과세표준 55,640,000 46,919,000 세율 50% 27% 중과세율 적용 산출세액 27,820,000 8,168,130 세액감면 2,782,000 816,813 결정세액 25,038,000 7,351,317 가산세 17,905,230 5,093,727 총결정세액 42,943,230 12,445,044 30,498,186 (단위:원)
- 라. 판단 이상의 사실관계와 법령을 바탕으로 쟁점청산금을 종전주택의 양도로 보고 중과세율을 적용할 수 있는지 여부를 본다. 청구인은 조합원이 관리처분계획의 인가 이후 재건축조합을 탈퇴하면서 입주권을 포기하고 종전주택에 대한 청산금을 받기로 한 경우와 관리처분계획인가 이후 종전주택을 당해 조합에 제공하고 입주권과 청산금을 수령한 경우 양자 모두 관리처분계획인가일 이후 조합에 양도한 경우인데도 불구하고 전자는 조합원입주권으로, 후자는 종전주택의 분할양도로 달리 보는 것은 부당하다고 주장하고 있지만, 조합원이 소유하던 토지·건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지·건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상(서면인터넷방문상담4팀-1504, 2004.9.22., 같은뜻)에 해당하는바, 청구인이 종전주택과 신축주택의 평가차액으로 수령한 쟁점청산금은 종 전주택의 일부를 양도한 대가라고 볼 수 있다. 따라서 청구인은 쟁점청산금을 수령할 당시 쟁점외주택을 보유하고 있어 1세대 2주택자에 해당하므로 처분청이 소득세법 제104조 제1항 2의5호에 의한 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.