환산취득가액을 부인하고 전소유자의 양도가액을 적용한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.6.16. 청구외 AAA(이하 “전소유자”아 한다.)로부터 취득한 OO시 OO구 OO동 3173-34 토지 394㎡와 건물 231㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 2011.10.14. 청구외 BBB에게 양도하면서 양도가액은 414,000,000원으로 하면서 취득가액의 확인이 불가능하다고 하여 기준시가에 의한 환산가액 260,966,731원으로 계산하여 2011.11.30. 양도소득세 23,192,731원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 전소유자가 2003.7.25. 쟁점부동산을 실지거래가액으로 신고한 사실을 확인하고 신고서에 첨부된 부동산매매계약서(OO등기소 접수날인)의 매매가액 토지 100,000,000원, 건물 50,000,000원 합계 150,000,000원을 실지거래가액으로 보아 청구인의 환산취득가액을 부인하고, 2012.10.8. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 33,102,120원을 경정․고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2000.6. OO시 OO구청이 OO지구 이주자인 전소유자에게 특별분양한 이주택지를 2003년도에 이주자택지권 소유자 CCC에게 프레미엄을 주고 취득하였다. 이주자택지는 일반적인 분양택지보다 염가로 판매되며 이주자택지권을 분양받은 원주민이 토지대금을 완납하고 주택을 신축하도록 특약이 되어 있으나 대부분의 원주민은 건물을 신축하지 아니하고 이주자택지권 일명 “딱지”를 일반타인에게 매도하고 프레미엄만을 취득하는 것이 일반적인 관례다. 추후 “딱지”를 최종적으로 소유한 일반인이 원주민 명의로 건물을 신축한 후 당초 그 이주자택지권을 분양받은 원주민이 토지와 건물의 실질적인 소유주에게 토지와 건물을 이전하여 부동산의 실제소유자와 명의자를 일치시키는 것이다.
• 나. 청구인은 전업주부로 OO구 OO동에서 사업을 하는 시동생 DDD의 권유로 “딱지”를 취득하였으며, “딱지” 가격이 유동적이기 때문에 아래 명세서와 같이 DDD에게 235,000천원을 송금하였으며, DDD는 “딱지” 소유자인 CCC에게 166,500천원을 송금하였다. 일반적으로 “딱지” 거래는 그 자체가 위법이기 때문에 부동산계약서를 남기지 않으며, 일반적으로 4∼5번의 전매가 이루어지는 것이 관례다. 본건의 “딱지” 거래도 토지매매계약서는 존재하지 아니하고 송금명세서만 존재하고 있다.
• 다. 최초로 “딱지”를 분양받은 원주민인 전소유자는 본인명의로 건물을 신축한 것으로 공부(건축물대장, 등기부등본)에 표시되어 있으나 실제 건물신축과 관련하여 어뗘한 비용도 지출한 사실이 없다. 이는 건축주 전소유자의 확인서와 본 건물을 설계한 건축사 EEE의 확인서를 보아도 알 수 있다.
• 라. 최초로 “딱지”를 분양받은 원주민인 전소유자는 2000.9.경 인근에 위치한 부동산중개소의 소개로 최초로 “딱지”를 평당 약 500천원을 가산하여 총 130,000천원에 양도하였으며, “딱지”의 최종소유자인 CCC는 “딱지”를 166,500천원에 청구인에게 양도한 것이다.
• 마. 2003.6. 처분청에 신고한 양도소득세 신고서에는 청구인이 원주민 전소유자에게 150,000천원에 토지․건물을 취득한 것으로 되어 있으나, 동일 부동산에 대한 국세청 기준시가는 205,829천원이며, OO구청의 지방세 과세시가표준액은 175,568천원으로 표시되어 있다. 상식적으로 실제거래가액이 국세청 기준시가 및 지방세 과세시가표준액 보다 적을 수는 없는 것이며, 이는 양도가액 414,000천원이 양도 당시 국세청 기준시가 326,529천원 보다 월등히 높은 사실을 참고하여도 알 수 있다. 즉, 전소유자의 양도가액 150,000천원이 실제거래가액이 아닌 것이다. (단위: 원) 부동산의 표시 구분 면적 (㎡) 취득 기준시가 양도 기준시가 취득당시 지방세과세시가 양도가액 취득가액 OO 3173-34 토지 394 128,444,000 248,220,000 314,713,486 OO 3173-34 건물 231 77,385,000 78,309,000 99,286,514 205,829,000 326,529,000 175,568,000 414,000,000 150,000,000

처분청은 전소유자가 청구인에게 양도한 사건부동산의 거래가액 150,000천원이 청구인의 실질적인 취득가액이라고 판단하고 있으나, 취득가액 150,000천원은 토지(일명 딱지)를 취득하면서 송금금액(166,500천원), 국세청 기준시가(250,829천원), 지방세 과세시가표준액(175,568천원)에도 미달한 가액으로 실제 거래가액이 아니다. 이에 양도가액 414,000천원은 양도당시 국세청 기준시가 248,220천원에 비하여 1.67배이나 취득가액 150,000천원은 취득시 국세청 기준시가 205,829천원에 비하여 0.73배라는 사실에 비추어 알 수가 있다. 또한, 원주민 전소유자가 본인 명의로 건물을 신축한 후 청구인에게 매도한 것으로 공부(건축물대장, 등기부등본)에 표시되어 있으나 전소유자는 건물신축과 관련하여 어떠한 비용도 지출한 사실이 없다. 청구인이 이주자택지권 일명 “딱지”를 취득한 후 건물을 신축한 후 양도한 후 환산취득가액으로 신고한 내용은 세법상 적법하므로 2012.10.31. 납기로 과세한 본 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 전소유자의 2003년 귀속 양도소득세 신고서를 검토한 바 양도가액(청구인의 취득가액)은 부동산매매계약서(OO등기소 접수날인)의 금액으로 토지 100,000천원, 건물 50,000천원으로 확인 가능하다.
• 나. 청구인이 주장하는 이주자택지권 거래를 보면 ① AAA(원주민), ② CCC, ③ KKK(청구인) 순으로 거래되었다고 주장하나 위법이기 때문에 매매계약서를 남기지 않아 증빙이 없고, 송금명세서 상에도 청구인의 시동생인 DDD의 통장내역으로 쟁점부동산에 대한 거래내역이라 볼 수 없으며, ② CCC가 ① AAA와 ③ KKK의 매매 사이에 전매하였다는 주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 없다.
• 다. 당초 건물신축한 건축사사무소 EEE의 확인서의 내용상 청구인(KKK)에게 대금수령을 하였다고 하나, 이와 관련된 금융증빙 등 객관적인 증빙없이 확인서만 제출하여 신빙성이 결여되었다.
• 라. 청구인이 과세전적부심사청구서에 제시한 입출금거래내역서상 당시 “딱지”가격이 유동적이기 때문에 시동생 DDD에게 235,000천원을 입금하였다고 하였으나, 과세전적부심사결정서의 내용 중 입금금액 200,000천원이 입금인의 기록사항이 없어 청구인 KKK이 송금하였는지 확인되지 않는다고 하자, 청구인은 당초 청구인확인서와 다른 청구인확인서를 추가 제출하여 형제중 막내인 DDD가 평소사업자금이 부족하여 2000년 초에 약3억원의 자금을 대여한 것이 있었고, 대여금반환대신 부동산의 취득자금을 대신 지급하기로 하였다고 당초주장을 바꿔 확인서를 제출하는 등 청구인의 주장이 일관되지 않고 있다.
• 마. 청구인은 본인이 건물을 신축하였다고 주장하나 이를 뒷받침할 객관적인 증빙이 없어 공부상 사실에 따라 환산취득가액을 부인하고 청구인에게 고지한 양도소득세 과소신고 경정결의는 정당하다.

• 가. 쟁점 실거래가액에 의한 양도세 신고 시 취득가액 환산신고분에 대해 전소유자에 의해 확인된 실거래가액에 의해 경정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하 생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ (생략)

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조․생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세와 등록세를 포함한다)․설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 처분청은 2011년 과세연도 양도소득세 33,102,120원을 2012.10.8. 고지한 양도소득세 결정결의서와 근거로 과세자료 검토서를 제시하고 있다.

2. 처분청은 청구인의 쟁점부동산에 대한 지방세세목별과세(납세)증명서(재산세)를 제시하고 있으며, 2003년도 신고분(03월분)으로 취득세 3,862,490원과 등록세 6,320,440원을 납부하였다.

3. 청구인과 같은 2011.11.30.자 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서, 부동산매매계약서(2011.7.15.), 부동산거래계약신고필증(2011.9.5.), 토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장, 일반건축물대장, 청구인 확인서를 제시하고 있다.

4. 처분청은 쟁점부동산을 실지거래가액으로 신고한 양도인 청구외 AAA의 ① 2003.7.25.자 양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서, ② 매매가액 150,000,000원의 부동산 매매계약서(2003.6.13.), ③ 이주택지 매매계약서(2000.6.14.) 및 영수증, ④ 2000년도 6월분 취득세 325,650원을 납부한 지방세 세목별 과세증명서(2003.7.9.), ⑤ 청구외 OO건축사사무소 EEE의 공사금 48,049,140원의 공사금내역서, ⑥ 건물분 등록세 452,380원과 취득세 1,036,720원 영수증을 제시하고 있다.

5. 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 다음의 증빙을 제시하고 있다.

• 가) 2012.10.8.자 2011년 과세연도 양도소득세 33,102,120원 납세고지서
• 나) 청구인이 쟁점부동산을 2011.10.14. 청구외 BBB에게 414,000,000원에 양도하면서 2003.6.16. 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액 260,966,731원으로 하여 양도소득세 자진납부세액 23,192,731원으로 2011.11.30. 신고한 사실이 청구인의 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서와 국세통합시스템에 의거 확인된다.
• 다) 청구인과 청구외 BBB간의 2011.7.15.자 쟁점부동산에 대한 매매대금 414,000,000원의 부동산매매계약서와 OO구청장의 2011.9.5.자 부동산거래계약신고필증 라) OO시 OO구 00동 3173-34 대지 394㎡, 건물 231.00㎡에 대한 다음 서류 구 분 내 용 등기부등본(토지)

• 1997.11.27. 공공용지 협의취득 (OO시OO구)

• 2000.6.14. 매매 소유권 이전 (AAA)

• 2003.6.16. 매매 소유권 이전 (KKK: 청구인)

• 2011.10.14. 매매 소유권 이전 (BBB) 등기부등본(건물)

• 2003.6.4. 소유권보존 (AAA)

• 2003.6.16. 매매 소유권 이전 (KKK: 청구인)

• 2011.10.14. 매매 소유권 이전 (BBB) 거래가액 금414,000,000원 토지 대장

• 1997.11.28. 소유권이전 (OO시OO구)

• 2000.6.14. 소유권이전 (AAA)

• 2003.6.16. 소유권이전 (KKK) 일반건축물대장 (용도: 수리점)

• 2003.4.25. 소유자등록 (AAA)

• 2003.6.4. 소유권보존 (AAA)

• 2003.6.16. 소유권이전 (KKK: 청구인) ※ 건축물대장 관리 구분 성명 또는 명칭 면허(등록)번호 비 고 건축주 AAA 허 가: 2002.11.7. 착 공 일 자: 2003.3.8. 사용승인일자: 2003.4.25. 설계자 EEE 12184 공사감리자 EEE 12184 공사시공자 (현장관리인) AAA 변동일자 변동내용 및 원인 2003.04.30 2003.05.28 2010.06.15 2003.04.25 사용승인에 의거 신규작성(신축) 2003.05.27 건축물표시변경 신청에 의거 건축물용도를 주택 → 제2종근린생활시설(수리점)으로 변경 건축물대장 기초자료 정비에 의거 (주/부속 일련번호: ‘’→‘1’) 직권변경

• 마) 2000.6.14.자 청구외 OO시 OO구청(갑)과 AAA(을)간의 “OO시 OO구 ○○ 3173-34 394㎡(119.18평)” 매매대금 71,596,890원의 이주택지 매매계약서
• 바) 2012.7. 쟁점부동산 양도자 청구외 AAA의 인감증명서가 첨부된 확인서 ∼

• 2000.06.14 본인은 OO구청장에게 이주자택지권 (소재지: OO시 OO구 00동 3173-34 토지 394㎡. 119.18평)을 71,596,890원에 취득하였습니다. (평당 약 60만원) 이는 본인이 소유한 부동산이 OO시 확정공사 수용에 따라 OO시가 저에게 특별히 분양한 이주자택지였습니다. OO시는 저가 토지계약일로부터 3년이내에 반드시 단독주택을 신축하여야 된다는 조건을 첨부하였습니다.

• 2000. 9월경 저는 단독주택을 신축한 자금도 부족하고 명지에서는 사업성이 부족하여 OO에서 사업할 목적으로 자금이 필요하여 본인의 이주자택지권을 평당 약 500,000의 프레미엄을 가산하여 총 매매대금 130,000,000원에 CCC에게 매도하였습니다. CCC와 계약내용은 2000년 9월에 토지매매대금 150,000,000원은 본인이 수령하고 토지․건물의 명의는 나중에 이전한다는 조건이었습니다. 즉 구청의 이주자택지권의 “건물신축은 반드시 지상건물 (이축권) 권리권을 소유한 현지인이 신축” 하여야한다는 OO구청의 규정 때문에 형식적으로 본인이 건물을 신축한 후 실질적으로 건물을 신축한 CCC씨에게 토지․건물을 한꺼번에 양도한다는 조건으로 매매계약을 체결하였습니다.

• 나중에 본인의 이주자택지권을 취득한 CCC는 이주자택지권을 다시 KKK씨에게 프레미엄을 가산하여 매도 한 것으로 알고 있습니다. 이는 매수인 KKK씨의 시동생 DDD가 거래를 중개하였으며 CCC씨와 같은 계약조건을 추인하였습니다. 즉 형식적으로 본인이 건물을 신축한 후 실질적으로 건물을 신축한 KKK씨에게 토지․건물을 한꺼번에 양도하는 조건을 추인한 것입니다.

• 2003.04.25 본인은 OO시 OO구 OO동 3173-34 토지 및 건물을 KKK씨에게 150,000,000에 양도한 것으로 검인계약서를 작성하여 서OO세무서에 제출하였으나 이는 단순히 토지 및 건물의 소유권만 이전하였으며 본인소유 부동산의 실질적인 이전은 2000.9월임을 확인합니다. 만약 이사실이 거짓인 경우에는 어떠한 민사․형사상의 어떠한 처벌도 감수할 것을 확인합니다. ∼

• 사) 2012.7. OO 건축사사무소 EEE의 사실확인서 ∼

상기 본인은 2000년도부터 건축사업을 시작 한 건축사입니다. 2002.11월 본인이 설계한 OO시 OO구 OO동 3173-34 일반철골조 수리점 231㎡ 그 토지가 OO시 확장공사 수용에 따른 이주자택지입니다. * OO구청의 이주자택지권의 건물신축은 반드시 지상건물(이축권)권리권을 소유한 현지인이 신축 하여야한다는 OO구청의 규정 때문에 당초 이축권 권리권 소유자 AAA의 명의로 건물설계를 하였으나 실제 건물설계비용은 KKK씨에게 수령하였음을 확인합니다. ∼

• 아) 청구인의 인감증명서를 첨부하여 청구이유와 같은 내용의 확인서 2부
• 자) 청구외 DDD 명의의 NH Bank 자유저축예탁금 입출금거래내역 6부 구분 거래일자 출금금액 입금금액 거래후잔액 거래내용 거래기록사항 거래점 1 2003.01.18 20,000,000 5,118,730 폰OO은행 CCC 농협 1 2003.02.17 200,000,000 200,039,420 자기앞31 농협 2 2003.02.24 100,000,000 54,892,420 대체 농협 1 2003.05.12 35,000,000 86,696,206 기업은행 KKK 기업 1 2003.05.17 30,000,000 40,090,256 폰OO은행 CCC 농협 1 2003.06.17 6,500,000 9,425,274 폰OO은행 CCC 농협
• 차) 2012.7.26. OO시장의 제적등본과 가족관계증명서를 제시하면서 청구인과 청구외 DDD가 시동생 관계 임을 입증하고 있다.
• 카) 청구인이 2003.6.16.자로 OO동 3173-34 토지, 건물매매에 따른 등록세 5,267,040원과 지방교육세 1,053,400원 합계 6,320,440원을 납부한 영수증
• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합하여 청구인이 실지 취득가액을 알 수 없어 환산가액을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 CCC에게 프리미엄을 주고 취득한 것으로 토지매매계약서가 존재하지 아니하고 송금명세서만 존재한다고 주장하나, 쟁점부동산의 전소유자가 부동산양도신고를 하면서 제출한 2003.6.13.자 부동산매매계약서에서 매매가액이 150,000,000원으로 확인되는 점, 동 매매가액이 실거래가액으로 신고된 가액인 점, 청구외 OO건축사사무소 EEE의 공사금 48,019,140원의 공사금내역서를 제시하고 있는 점, 2012.7. 전소유자가 쟁점부동산을 130,000,000원에 CCC에게 매도하였다고 확인하고 있으나, 이를 입증할 수 있는 증빙이나 금융자료를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인의 시동생 DDD에게 쟁점부동산 취득자금을 입금하여 CCC에게 166,500,000원을 입금하였다고 주장하면서 제시하고 있는 자유저축예탁금 입출금거래내역에서 CCC에게 입금된 금액은 56,500,000원에 불과하고, 2003.2.24. 100,000,000원은 대체되어 누구에게 입금되었는지 알 수 없는 점, 전소유자가 제시한 부동산매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 점, 부동산매매계약서가 허위임을 입증하는 증빙이 미비한 점, 실지 취득가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 실지취득가액은 전 소유자가 양도가액으로 신고한 150,000,000원으로 함이 타당하다고 판단(같은 뜻 조심2011서1129, 2012.4.23.)되므로 처분청이 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액 150,000,000원을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.