장부가액이 실지 취득가액이 아님이 확인되지 않는 경우 환산취득가액으로 경정할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1991.12.16. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 소재 오피스텔(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하던 중 2009.6.10. 쟁점부동산 중 일부인 201호, 203호 204호를 양도하고 2010.5.31. 양도가액은 실지양도가액으로 하고 취득가액은 장부가액을 실지취득가액으로 하여 2009년 과세연도 양도소득세 ㅇㅇㅇ원을 확정 신고하였다가, 2012.9.7. 취득가액을 환산가액으로 하여 2009년 과세연도 양도소득세 ㅇㅇㅇ원을 환급하는 내용의 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 거주자가 양도소득세 과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 신고한 후에는 환산가액으로 경정청구를 할 수 없는 것으로 보아 2012.9.12. 청구인에게 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 당초 양도소득세 신고시 취득가액이 나오게 된 배경 일반적으로 매매계약서 등 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부해서 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는데, 청구인의 최초 신고된 양도소득세 신고서 및 증빙서류를 처분청을 통해서 확인한 결과 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙자료는 전혀 없으며, 양도소득세 신고 당시 신고대리인(회사 직원)이 세법적 지식이 미미하여 장부가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는 증빙이 전혀 없고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 어떤 자료도 없음에도 불구하고 장부가액으로 신고하였다.
• 나. 취득 가액을 장부가액을 계상한 경우 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부 현행 소득세법상 부동산을 양도하는 경우 그 양도차익의 계산은 양도 및 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것인바, 이 건의 경우 취득당시 장부가액을 실지거래가액으로 확인할 수 있는 어떤 증빙서류도 없으며, 또한 쟁점부동산의 토지장부가액(1,488백만 원)이 기준시가(2,716백만 원)보다 낮은 가액으로 계상되었고, 대차대조표에 계상된 토지 및 건물가액은 실제 취득한 가액도 기준시가도 아닌 종합소득세 신고 목적으로 임의 계상된 것이라고 보이는 점 등으로 볼 때, 동 장부가액을 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액으로 볼 수 없다.
• 다. 환산가액 계산방법 환산가액을 적용함에 있어 기준시가 최초 고시 전에 취득한 오피스텔 및 상업용 건물의 경우, 취득당시 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제6항 에 의해 최초 고시당시의 기준시가를 취득당시 토지․건물의 기준시가 합계와 최초고시 당시 토지․건물의 기준시가 합계액으로 환산하여 산정해야 한다.
• 라. 결론 처분청이 양도소득세 신고에 대한 경정청구를 거부처분한 것은 부당하므로 취소하여야 한다.

청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 단순히 기준시가 보다 낮은 가격이라고 하여 신고한 취득가액이 실지거래가액이 아니라고 볼 수 없으며, 또한 실거래가에 대한 객관적인 증빙을 청구인이 제시하지 못하고 있어 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 장 부가액을 실지취득가액으로 신고 후 기준시가에 의한 환산취득가액 경정 청구에 대한 거부처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 3) 소득세법 제160조 【장부의 비치ㆍ기장】

① 사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증빙서류 등을 비치하고 그 사업에 관한 모든 거래사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 의하여 장부에 기록ㆍ관리하여야 한다.

② 대통령령이 정하는 일정규모 미만의 사업자가 대통령령이 정하는 간편장부(이하 “간편장부”라 한다)를 비치하고 그 사업에 관한 거래사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항의 규정에 의한 장부를 비치ㆍ기장한 것으로 본다.

③ 제2항의 규정에 의한 대통령령이 정하는 일정규모 미만의 사업자는 이를 “간편장부대상자”라 하고, 간편장부대상자외의 사업자는 이를 “복식부기의무자”라 한다 4) 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 1991.12.16. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 소재 오피스텔을 신축하여 보유하던 중 2009.6.10. 쟁점부동산 중 일부인 201호, 203호 204호를 양도하고 2010.5.31. 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 2009년 과세연도 양도소득세 ㅇㅇㅇ원을 확정 신고하였다.

• 양도물건: 201호(62.93㎡), 203호(78.67㎡), 204호(63.44㎡)

• 양도가액: 000원

• 취득가액: 000원

2. 청 구인은 처분청에 2012.9.7. 취득가액을 환산가액으로 하여 2009년 과세연도 양도소득세 000원을 환급하는 내용의 경정청구를 제기하였는 바, 처분청은 2012.9.12. 경정청구 거부 통지를 하였으며, 그 통지내용은 다음과 같다. 거주자가 양도소득세 과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 소득세법 제105조 및 제110조의 규정에 의하여 각각 예정신고 및 확정신고한 경우 확정신고기한 후에는 기준시가로 경정 등의 청구를 할 수 없는 것입니다.

3. 청구인은 1989.9.4. 개업일로 쟁점오피스텔 부동산에 대하여 1993.9.16. 부동산 임대업으로 사업자등록(개인사업자)을 하고 현재까지 사업을 영위하고 있으며, 소득세법 제160조 제3항 에 의한 복식기장의무자로서 기장에 의해 종합소득세를 신고한 사실이 국세통합전산망에 의해 확인된다.

4. 청구인이 쟁점부동산의 양도 직전 과세연도인 2008년 과세연도에 대한 대차대조표 내용은 다음과 같다.(제21기 대차대조표)

• 건물: 5,598백만 원(감가상각누계액: 2,678백만 원)

• 토지: 1,488백만 원

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산의 일부 오피스텔을 양도하고 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하였다가, 종합소득세 신고목적으로 임의 계상된 장부가액을 실지거래가액으로 잘못 알고 취득가액을 신고한 것이므로 기준시가에 의한 환산취득가액으로 경정해 달라는 경정청구를 처분청이 거부 처분한 것은 부당하다고 주장하고 있다. 이에 대하여 살펴보면, 실지취득가액이 매매계약서 등 취득관련서류에 의하여 직접적으로 입증되지 않더라도 여러 정황에 비추어 장부가액이 실지거래가액을 계상한 것으로 보이는 경우 장부가액을 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이라고 볼 수 있는 바(조심2011중2429, 2011.11.25., 조심2011중1610, 2011.9.14. 외 다수참조), 청구인은 쟁점부동산을 1991.12. 신축 취득하여 부동산 임대업으로 일반과세자로 사업자등록을 하였고, 쟁점오피스텔의 양도(2009.6월) 직전 과세연도에 대한 대차대조표가 제21기(2008.12.31. 현재)로 작성되어 쟁점 부동산의 신축시부터 장부를 비치하여 기록해 온 것으로 보여 지고, 청구인이 제출한 재무제표 등에 의해 복식부기의 방법으로 종합소득세를 신고하여 온 점을 감안하면 토지 및 건물의 장부가액이 실지 거래가액이 아니라고 달리 볼만한 이유가 없는 점, 청구인은 당초 장부가액을 실지 취득가액으로 하여 신고하였고 동 장부가액이 실지 취득가액이 아님을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등을 고려하여 보면, 처분청이 환산취득가액으로 경정해 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.