수용가액에 포함된 지장물 등의 가액을 구분하여 양도가액을 재조사함이 타당

청구인은 2000.5.25. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 1** 지상에 숙박시설(연면적 2,113.14㎡이며, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 ‘호텔ㅇㅇ’이라는 상호로 사업자등록(음숙/호텔)하고 사업을 영위하던 중 2010.7.29. 쟁점건물을 ㅇㅇ공사에 수용에 의해 양도하면서 양도가액은 실지거래가액인 3,351,074천원으로, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액인 2,715,004천원으로 양도소득세 신고를 하였으며, ㅇㅇ지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)은 2012.6.21.부터 2012.7.30.까지 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점건물의 취득가액을 청구인이 신 고한 환산가액이 아닌 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상의 가액 814,862천원 (장부상 취득금액 1,018,577천원에서 건물감가상각누계액 203,715천원을 차감한 장부가액임)으로 할 것을 ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 함)에게 통보 하였고, 이에 처분청은 2012.11.13. 청구인에게 양도소득세 528,888,630원을 고지 결정하였으나, 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2012.11.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 사실관계

1. 청구인이 2000.5.25. 신축하여 호텔업을 운영하던 ○○ ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 1** 소재 호텔 건물(2동, 2,113.14㎡, 약639평, 이하 “쟁점신축건물”이라 한다. 토지는 미포함)이 A평가법인, B평가법인, ㅇㅇ감정원 등에서 원가법으로 평가한 감정평가액 3,351,074,100원에 2010.7.29. ㅇㅇ공사에 수용되었다. ※ 원가법: 감정평가에 관한 규칙제18조의 규정에 따라 원시적으로 재생산 또는 재취득할 경우 필요한 원가총액인 재조달원가에서 감가수정을 행하여 대상물건의 가격을 구하는 방법

2. 청구인은 2000.5.25. 신축한 쟁점신축건물의 장부가액 1,018,577,000원에는 2000년 당시는 기준시가 제도였기 때문에 양도소득세를 생각하여 장부에 실질 취득가액을 반영할 필요가 없었던 점, 호텔의 인테리어비용이 대부분 반영되어있지 않고 누락되었던 점, 증빙 보존기간이 10년이 경과하였다는 점, 수용당시 쟁점신축건물의 재조달원가 감정평가액 3,351,074,100원 대비 쟁점신축건물 장부가액 1,018,577,000원은 30.3%에 불과하다는 점 때문에 장부가액에는 중요한 부분이 누락되어 있고 감정평가액 대비 허위임이 명백하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 2010.9.30. 양도소득세 101.659,437원 자진신고 납부하였다.

3. 또한, 쟁점신축건물 수용시 감정한 A평가법인, B평가법인, ㅇㅇ감정원 등의 감정 평가서를 살펴보면, 인테리어비, 조경, 집기비품, CCTV시설, TV, 사우나실, 월풀욕조기, 침대, 비디오, 화장대, 세면대, 오디오, 에어컨, 비디오, 소파 등이 쟁점신축건물 감정가액에 일괄 포함되어 양도가액인 수용금액에 일괄 포함되어 있지만, 사실상 인테리어비 등을 별도로 분리해 낼 수 없다. 그러나, 2000.5.25. 신축한 쟁점신축건물의 장부가액 1,018,577,000원에는 인테리어비, 조경, 집기비품, CCTV시설, TV, 사우나실, 월풀욕조기, 침대, 비디오, 화장대, 세면대, 오디오, 에어컨, 비디오, 소파 등의 비용명세가 포함되어 있지 아니하여 양도가인 수용금액에는 포함되어 있는 인테리어비가 장부가액에는 포함되어 있지 아니하다.

4. 2000.5.25. 쟁점신축건물 신축일 기준 2개의 감정평가법인의 신축비 감정평가액(작성일 2012.7.)은 아래와 같이 차이가 난다.

① (주)C평가법인의 평가액 2,472,186,800원(장부가액 비율 41.2%)

② (주)D평가법인의 평가액 2,426,833,500원(장부가액 비율 41.9%)

• 나. 쟁점신축건물 장부가액은 2개의 감정평가법인의 신축비 감정평가액 대비 41.2%, 41.9%에 불과하고, 2009년 수용당시 재조달원가 방식으로 평가한 감정평가액 대비 30.3%에 불과하여 장부의 내용은 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 그 중요한 부분이 미비되었거나, 허위임이 명백한 경우에 해당되므로 추계사유에 해당한다. 1) 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 에서는 장부, 매매계약서, 영수증, 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산가격공시 및 관련 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우를 추계 사유로 규정하고 있으며, 처분청은 청구인이 제시한 감정평가서가 소급감정이므로 추계결정사유에 해당되지 않는다고 보고 있다.

2. 그러나, 청구인이 제시한 감정평가서는 시세감정이 아니며, 2000년 당시 쟁점신축건물의 신축비용이 얼마나 되는 지에 대한 감정이고, 2000년 당시 ㅇㅇ감정원에서 발행한 건물신축단가표아 수용당시의 감정평가서류 등을 근거로한 평가이며, 또한, 추계사유를 규정한 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 에서는 추계결정방법을 규정한 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에서 규정과 달리 소급감정을 제한하는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 감정한 것에 한한다라는 표현이 없다.

3. 따라서, 추계사유에 해당되는지 여부를 판단함에 있어서, 쟁점신축건물의 신축비에 대한 감정평가법인의 감정평가액이 소급감정이라고 하여 이를 인정하지 않는 것은 잘못이다.

• 다. 쟁점신축건물의 신축비 장부가액 1,018,577,000원은 아래와 같이 감정평가법인이 평가한 신축비 감정평가액에 비추어 중요한 부분이 누락, 미비되었가나, 허위임이 명백하다.

1. (주)C평가법인의 신축비 감정액 2,472,186,800원, (주)D평가법인의 신축비 감정액 2,426,833,500원 대비 쟁점건물의 장부가액은 41.2%, 41.9%에 해당되며, 쟁점신축건물의 수용가격 3,351,074,100원은 2008.12.29.기준으로 원가법(재조달원가(-)감가상각비)으로 A평가법인, B평가법인 에서 평가한 가격인데, 장부가액 1,018,577,000원은 이에 대비하여 30.3%에 불과하다.

2. 건물의 신축가액이 8년만에 3배이상 오를 수는 없는 것이므로, 이는 쟁점신축건물에 주요한 부분인 호텔의 인테리어비용 등이 누락되어 있기 때문인 것이며, 쟁점신축건물은 호텔숙박시설임이 청구인의 사업자등록증에 의하여 확인되며, 착공일자는 1999.8.14.이며, 사용승인일자는 2000.5.25.이고, 2개의 동으로 구분 된 쟁점신축건물의 연면적은 2,113.14㎡(약639평)이다.

3. ㅇㅇ감정원이 2000년 발행한 건물신축단가표상 2급수 호텔의 신축표준단가는 철근콘크리트조 슬래브지방 호텔 2급수 표준단가 804,000원/㎡, 철근콘크리트조 슬래브지븡 점포및상가 2급수 표준단가 609,000원/㎡(제일감정, 경일감정 감정평가서 참조)인바, 여기에 호텔면적 1,911.67㎡와 주차장및근린생활시설(커피숖) 면적 201.47㎡를 적용하면 그 금액은 각각 1,536,982,680원, 122,695,230원이 되며 그 합계액은 1,659,677,910원이 된다. 따라서, ㅇㅇ감정원의 신축단가만 고려한 가격과 장부가액을 비교하더라도, 장부가액은 61.3%에 불과하다.

• 라. 쟁점신축건물은 호텔이므로 인테리어비가 필수적이며, 쟁점신축건물 수용시 인테리어비 등이 쟁점신축건물수용가액에 포함되어 양도가액에 반영되어 있음에도 쟁점신축건물의 장부가액에는 인테리어비 등의 내용이 누락되어 쟁점신축건물의 필요경비로 반영되어 있지 아니하다.

1. 쟁점신축건물을 건축한 ㅇㅇ건설(주)은 주업종이 건축업이고, DD건설(주)는 토목건축공사업이며, 쟁점신축건물은 호텔인데, 호텔의 실내인테리어를 건축업자나 토목건축업자가 수행한다는 것은 사회통념상 있을 수 없는 것이므로 쟁점신축건물 장부가액에는 호텔 실내인테리어비용이 누락되어 있다고 볼 수 있는 것이다.

2. 쟁점신축건물은 일반상거래인 매매로 양도된 것이 아니고, 시세를 감정평가하여 양도한 것도 아니며, 3개 기관에서 재조달 원가방식으로 감정평가를 하여 수용된 건물임을 고려하여야 하고, 그 감정평가금액이 3,351,074,100원임을 고려하여야 한다.

• 가. 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정및경정】제1항 제1호의 규정은 취득가액이 명백히 허위인 경우에 적용하는 것이며 이 건은 장부 및 부가가치세신고서, 매입처별세금계산서합계표 등 제 증빙에 의해 취득가액이 명백하게 확인되므로 장부가액으로 취득가액을 경정하여야 한다.

1. 청구인은 감정평가법인의 감정가액에 비추어 허위임이 명백하다고 주장하나, 동 감정가액은 건물 멸실일로부터 1년 이상 경과한 시점에서 실시한 소급감정가액이며, 감정가액 산정에 중요한 자료로 사용한 견적서는 신축 당시의 공사업체로부터의 견적서가 아닌 견적의뢰인의 요구에 따라 조정이 가능할 수 있는 일반회사(CC건설(주))의 견적서에 불과하고, 또한 감정의 기초자료인 수용에 따른 보상감정평가서에는 건물 취득가액에서 제외되는 비품(TV, 에어컨, 비디오, 오디오, 소파, 침대 등)이 감정가액에 일괄 포함되어 있으며, 신축할 당시 부가가치세신고서, 매입처별세금계산서합계표 등에 의거 취득가액이 분명하게 확인됨에도 장부가액이 실제 취득가액을 반영하지 못한 불분명한 가액이라는 것을 입증할 어떠한 금융증빙 등의 제시 없이 단순히 신축시점부터 12년이 경과하여 소급 감정한 가액만을 근거로 취득가액이 불분명하다는 주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

○ 쟁점건물 신축일자: 2000.06.12, 쟁점건물 멸실일자: 2011.02.15

○ 쟁점건물감정일자: C평가법인(’12.07.19), D평가법인(’12.07.23)

2. 또한 청구인은 신축 관련 장부가액을 확인할 계약서, 증빙, 영수증 등 그 중요한 서류가 문서보관기간인 10년이 경과하여 보관하고 있지 아니하고, 건물의 장부가액에는 건물신축에 필요한 인테리어 비용 등이 반영되어 있는 아니하며, 건물착공일인 1999.08.14부터 1999.12.31일까지의 건물 신축과 관련된 내용이 장부에 기장되어 있지 않아 장부상 기장된 가액이 실제 취득가액을 제대로 반영하지 못한 불분명한 금액이라 주장하나, 매입처별세금계산서 합계표 내역과 같이 건물의 총 장부가액 또한 임의 기장액이 아닌 세금계산서를 수취한 금액을 근거로 기장되었음이 확인되고, 아울러 매입처별세금계산서합계표에 건축사로부터 수취한 세금계산서 내역이 확인[(주)DD건축사사무소]되며, 또한 건물 신축공사가 직영공사가 아닌 도급공사라는 사실이 건축물대장에 의거 확인[시공사:ㅇㅇ건설(주)]되고, 도급공사에 의해 신축하는 경우 건물에 부속되는 냉난방설비, 엘리베이터, 내부 중요 시설물 등을 포괄하여 시공하는 것이 일반적인 것인데도 납세자는 냉난방설비·엘리베이터, 내부인테리어 등의 공사가 반영되어 있지 않다는 직접적이고 구체적인 어떠한 증빙 제시도 없이 단순히 동 비용이 누락되었다고 주장하는 것은 타당성이 결여된 것으로 판단된다.

• 나. 결 론

1. 건물 수용가액을 근거로 취득가액이 불분명하다고 주장하나, 수용시 평가는 보상가액을 산정하기 위한 평가이지 당해 건물의 신축가액을 산출하기 위한 평가가 아니고 건물 취득가액에서 제외되는 비품(TV, 에어컨, 비디오, 오디오, 소파, 침대 등)이 감정가액에 일괄 포함되어 있으며, 당해 건물의 취득가액은 장부, 부가가치세신고서, 매입처별세금계산서합계표 등에 의거 명백히 확인되므로 수용가액을 근거로 장부가액이 불분명하다는 납세자의 주장은 받아들일 수 없다.

2. 신축당시 납세자는 건물 취득세 과세표준으로 건물가액을 1,025백만원으로 신고한 사실이 확인되며, 동 금액은 장부가액인 1,018백만원과 차이가 거의 없고, 지방세법 제111조 【과세표준】제①항에서는 취득세의 과세표준을 취득당시의 가액으로 한다라고 규정하고 있음. 따라서 12년이 경과한 시점의 소급감정가액을 근거로 장부가액이 허위라고 주장하는 납세자의 의견을 받아들이기 어렵다.

3. 위와 같이 장부, 부가가치세 신고서, 매입처별세금계산서합계표 등에 의해 취득가액이 분명하게 확인되므로 신축일로부터 12년이나 경과한 시점의 소급 감정한 가액 이외에 어떠한 증빙의 제시도 없이 장부가액이 허위 또는 불분명하다는 납세자의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 가. 쟁점 장부가액이 소급감정에 의한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하므로 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 5) 지방세법 제111조 【과세표준】

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 이 건 관련하여 청구인에 대한 과세전적부심사청구 결정서에 따르면 다음의 내용이 확인된다. 「가) 청구인은 2000.5.25. 쟁점건물을 신축하여 숙박업(호텔)을 영위하다가 2010.7.29. 쟁점건물이 ㅇㅇ공사에 수용되어 양도소득세 예정신고를 하면서 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의한 환산가액 2,715,004천원으로 신고하였고, 이에 대해 조사청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 취득가액을 장부가액인 814,862천원(장부상취득가액 1,018,577천원에서 건물감가상각누계액 203,715천원을 차감한 장부가액)으로 산정하여 양도차익을 계산하고 이 건 세무조사결과통지를 하였음이 심리자료에서 확인된다.

• 나) 쟁점건물은 ○○ ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 1** 지상에 지하 1층, 지상 7 층의 숙박시설 1개동(1,911.67㎡)과 지상 2층의 창고시설 및 제2종 근린생활시설 1개동(201.47㎡) 총 2개동(2,113.14㎡)으로 이루어져 있으며, 허가일자 1997.10.28, 착공일자 1999.8.14., 사용승인일자 2000.5.25., 공사시공자가 ㅇㅇ건설(주), 설계자가 (주)CC건축사사무소로 건축물대장에 기재되어 있다.
• 다) 청구인은 2000년부터 복식부기의무자로써 외부조정에 의하여 종합소득세 신고를 하여 왔으며, 2000년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에 의하면 쟁점건물 취득당시의 장부가액은 1,018,577천원으로 계상되어 있고, 그 후 매년 감가상각비로 공제하여 오다 2009년 잔존가액 814,862천원을 장부에서 제거하였음이 국세통합전산망에서 확인된다.
• 라) 청구인이 제출한 건물 계정의 계정별원장(2000.1.1.∼2000.12.31.)에는 최초 취득 당시 장부가액이 아래와 같이 구성되어 있음이 확인된다. (단위: 천원) 날짜 적요 차변 1.1. 건축물 450,000 3.6. 설비공사(CC공사) 5,577 3.30. 공사대금(ㅇㅇ건설.주) 100,000 5.17. 측량설계(○○토목측량설계공사) 3,000 5.25. 감리비(주.CC건축사사무소) 20,000 6.30. 공사대금(ㅇㅇ건설.주) 440,000 누계 1,018,577
• 마) 쟁점건물과 관련한 부가가치세 신고내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 과세기간 고정자산 매입과표 납부(환급)세액 비고 1999.2기 예정 150,000 △15,000 1999.2기 확정 300,000 △30,000 2000.1기 예정 105,577 △10,558 2000.1기 확정 520,933 △52,093 합계 1,076,510 △107,651
• 바) 쟁점건물 관련하여 1999.2기부터 2000.1기까지의 매입처별 세금계산서합계표의 내역은 아래와 같다. 과세기간 거래처 매수 공급가액 세 액 상호(법인명) 업태 종목 폐업일 99년2기 예정 갑건설㈜ 건설 철근콘크리트 계속 1 50,000 5,000 99년2기 예정 ㅇㅇ건설㈜ 건설 건축 00.02.21 2 100,000 10,000 소계 150,000 15,000 99년2기 확정 ㅇㅇ건설㈜ 건설 건축 00.02.21 5 300,000 30,000 소계 300,000 30,000 00년1기 예정 dd지점 전기 전기 09.12.31 1 5,577 557 00년1기 예정 DD건설㈜ 건설 토목,건축공사 02.06.27 1 100,000 10,000 소계 105,577 10,557 00년1기 확정 을㈜ 도소매 전자제품 09.03.31 1 1,692 169 00년1기 확정 c사 건설 실내장식 10.12.31 3 10,000 1,000 00년1기 확정 (주)개발 서비스 소프트웨어개발 03.03.29 1 127 12 00년1기 확정 ㈜공병 도매 주류,공병 계속 2 1,007 100 00년1기 확정 ㈜cc건축사사무소 서비스 건축사 08.02.29 1 20,000 2,000 00년1기 확정 갑건설㈜ 건설 철근콘크리트 계속 1 30,000 3,000 00년1기 확정 ㅇㅇ시지사 서비스 지적측량 계속 1 335 33 00년1기 확정 dd지점 전기 전기 09.12.31 1 1,019 101 00년1기 확정 f㈜ 제조, 도소매 전기,전자제품 02.03.31 4 5,626 562 00년1기 확정 aa 서비스 안전관리대행 05.08.20 2 138 13 00년1기 확정 bb 제조 산업용기계 04.09.30 2 1,510 151 00년1기 확정 cc 도매 커튼 00.06.30 1 2,000 200 00년1기 확정 ff 도매 타올 계속 1 3,500 350 00년1기 확정 DD건설㈜ 건설 토목, 건축공사 02.06.27 1 440,000 44,000 00년1기 확정 (주)dd유통 도매 타월 00.11.20 1 6,200 620 00년1기 확정 병㈜ 제조 배관용밸브 10.06.30 1 641 64 00년1기 확정 dd전자㈜ TV공장 제조 전기전자제품 02.03.31 3 12,344 1,234 00년1기 확정 dd전자㈜ 1공장 제조 전기전자제품 02.03.31 2 4,316 431 00년1기 확정 dd전자㈜ 2공장 제조 전기전자제품 `02.03.31 5 18,396 1,839 소계 558,851 55,885 총계 1,264,428 126,443 (단위: 천원) * 음영부분 1,015,577천원이 건물 신축관련 매입이고, 장부상 기재된 측량설계(○○ 토목측량설계공사) 3,000천원이 매입처별세금계산서합계표에는 기재되어 있지 않음
• 사) 청구인은 이 건 조사기간 중인 2012.7월 쟁점건물의 감정평가를 감정평가법인에 의뢰하여 아래와 같이 소급감정평가를 받았음이 청구인이 제출한 감정평가표에 의하여 확인된다.

① 2000.5.25.(사용승인일) 가격시점 감정평가 평균액: 2,449,510,150원

• (주)C평가법인: 2,472,186,800원

• (주)D평가법인: 2,426,833,500원

② 감정평가기준, 평가방법 등

• 감정평가서 작성시점 현재 멸실(2011.2.15.)된 건물로서 세무서제출용, 소급감정평가 목적의 조건부 감정평가임

• 재조달원가(원시적으로 재생산 또는 재취득할 경우 필요한 원가총액)에서 감가수정을 행하여 대상물건의 가격을 구하는 원가법을 원칙으로 하되, 감정의뢰인이 제시한 자료[건물예상견적서(견적서 제공사: cc건설), 준공시점 당시 현황사진, 신축공사 설계내역서] 및 2000년도 본건 건물 준공 당시 ㅇㅇ감정원 발행 건물신축단가를 참고하고, 2008년도 12월 당시 건물의 보상평가액 적용단가를 기준으로 준공시점 당시 신축단가의 적정성을 검토하여 가격을 결정함(과거 대상물건과 물리적으로 동일하게 신축하는 데 소요되는 재생산비용측면을 기준으로 적정원가 총액인 “재조달원가”를 결정함)

• 아) 위 감정평가서에 의하면 ㅇㅇ감정원 발행 건물신축단가표상의 호텔(철 근콘크리트조 슬래브지붕) 및 점포 및 상가(철근콘크리트조 슬래브지붕)의 표준 단가는 아래와 같이 확인되고, 이를 쟁점건물 연면적에 곱하면(호텔 1,911.67㎡, 점포 및 상가 201.47㎡)하면 1,659백만원이 산출된다.

• 호텔 2급 표준단가: 804,000원/㎡

• 점포 및 상가 2급 표준단가: 609,000원/㎡

• 자) 수용당시 쟁점건물 보상가액은 건축물, 설비, 인테리어, 지장물 등을 포 함하여 ㅇㅇ감정원(가격시점 2009.8.10.), A평가법인(가격시점 2008.12.29.), (주)B평가법인(가격시점 2008.12.29.)의 감정평가에 의해 3,351백만원으로 결정되었으며, ㅇㅇ감정원의 평가의견서에는 건축물, 영업손실액, 수목 등의 평가방법이 기술되어 있고, 그 중 건축물의 평가방법은 아래와 같다.

• 가. 건축물 및 공작물은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제75조 및 동법 시행규칙 제33조에 의거 구조·이용상태·면적·내구연한·유용 성·이전가능성 및 그 나이도 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려 하여 원칙적으로 이전비로 평가하되, 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없게 되거나, 건축물 등의 이전비가 그 물건가격을 넘는 경우에는 그 물건의 가격(원가법에 의한 당해 물건의 가격)으로 평가하였습니다.
• 차) 청구인의 양도소득세 신고서에 의하면 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하였으며, 취득 당시 쟁점건물의 기준시가는 876,919천원, 양도 당시 쟁점건물의 기준시가는 1,082,363천원으로 산정하였음이 확인된다. 카) 조사청이 2012.6.30. ㅇㅇ시 ㅇㅇ면장에게 회신받은 청구인의 세목별 과세 (납세)증명서에 의하면 2000년 쟁점건물(2,113.14㎡)의 취득세 과세표준은 1,025,000천원으로 기재되어 있다.」

2. 조사청이 제출한 청구인의 소득세 신고서상 건물의 장부가액 변동내역은 다음과 같다. 귀속연도 기초가액 감가상각비 기말가액 비 고 1999년 0 0 0 장부미계상 2000년 0 0 1,018,577 2001년 1,018,577 25,464 993,113 2002년 993,113 25,465 967,648 2003년 967,648 25,464 942,184 2004년 942,184 25,465 916,719 2005년 916,719 25465 891,254 2006년 891,254 25,464 865,790 2007년 865,790 25,464 840,326 2008년 840,326 25,464 814,862 2009년 814,862 0 0 장부에서제거 2010년 0 0 0 (단위: 천원) ※ 2000.05.25(사용승인일) 신축 이후 당초 신축 장부가액에 의거 매년 감가상가비 공제

3. 청구인이 제출한 (주)C평가법인의 감정평가서에 기록된 쟁점신축건물의 재조달원가(신축비) 감정가 산정방법은 다음과 같다. 본건 건물의 평가는 의뢰인의 요청에 따라 건축물 준공시점(2000.5.25.)을 가격시점으로 한 조건부 소급감정평가로서, 과거 준공시점 당시 신축된 건물가격을 산정함에 있어 본 평가에서는 귀 의뢰인이 제시한 참고자료 [건물예상견적서, 택지개발사업지구 편입에 따른 보상감정평가서, 준공시점 당시 사진, 신축공사 설계내역서] 및 ㅇㅇ감정원 발행(2000.04) 건물신축단가표 등을 종합적으로 참고하여 과거 대상물건과 물리적으로 동일하게 신축하는 데 소요되는 재생산비용측면을 기준으로 적정원가 총액인 ‘재조달원가“를 결정하였습니다.

4. 청구인이 제출한 ㅇㅇ공사의 지장물(영업)보상 합의서의물건조서에 따르면, 전체보상금 3,351백만원은 지하1층(호텔) 119백만원, 1층(호텔) 308백만원, 2층(호텔)～5층(호텔) 각각 499백만원, 6층(호텔) 346백만원, 7층(호텔) 174백만원이고, ㅇㅇ(카페2층) 143백만원, 기타 조경수 및 바닥포장, 비품 등의 보상대가로 이루어 진 것으로 나타난다.

• 라. 판단 청구인이 제출한 ㅇㅇ공사의 지장물 보상을 위한 감정평가내역인 물건조서에 따르면, 양도가액인 수용가격에는 건물이외에 내부인테리어비, 수목, 영업자재, 벽걸이에어컨, 간판, 조형물 등의 비용이 포함되어 있음이 확인되는 데, 이러한 조형물 등의 평가액이 분명히 구분되는 경우에는 쟁점건물의 수용가액에서 조형물 등의 가액을 제거한 가액을 쟁점건물의 실지거래 양도가액으로 봄이 타당한바, 수용 시 감정평가조서의 세부내용과 ㅇㅇ감정원 등의 감정평가서 및 ㅇㅇ감정원의 건물신축단가표 등 관련 증빙자료를 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점건물의 실지거래 양도가액을 산출한 후 양도소득세의 과세표준과 세액을 계산, 경정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.